利率真要降了！買房人不眠：開始焦慮排不上隊，“恨不得明天就是9月25號”

本文來源：時代財經(jīng) 作者：周立 張昕迎

8月31日晚間8點左右，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

據(jù)有關負責人介紹，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。

調(diào)整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

“恨不得明天就是9月25日”

對于“高位站崗”買房者來說，這是不亞于過年的好消息。

8月31日晚間，廣州市民唐軒（化名）告訴時代財經(jīng)，其在2020年下半年購置首套房，當時貸款利率是LPR+30BP，而當時了解到最低的是LPR+15BP。面對高BP，唐軒看到無數(shù)人通過其他途徑置換房貸時總會忍不住心動，但又覺得風險太大，于是靜靜等待存量降的消息。看到今天政策發(fā)布的那一刻，除了興奮，唐軒內(nèi)心還有一絲擔憂，“恨不得明天就是9月25日，我現(xiàn)在就擔心到時候要排隊。”

家里有首套房貸款的張威（化名）也關注到了這個重磅消息，連夜微信詢問銀行個貸經(jīng)理，當前是否有資格辦理相關業(yè)務，對方表示，“目前無法回答，我們銀行還沒出政策呢。”

但對于2021年成為“站崗者”的劉穎（化名）來說，興奮程度并不如前幾位買房者，“這是件好事，但估計比較難申請，協(xié)商也會很麻煩，而且肯定是要排隊的。”

劉穎告訴時代財經(jīng)，自己是LPR+20BP，廣州2021年首套房最低利率應該就是LPR，“申請的話，可能最多低20BP，估計能降10BP就不錯了。”

不過，也有買房者研究完政策后，感覺自己沒有“撿到便宜”。“當時我是LPR+35BP，也是當年北京執(zhí)行的首套房的最低利率，現(xiàn)在執(zhí)行的是LPR+55BP。”

不論如何，近年來我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求。

存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

事實上，對于存量房貸利率調(diào)整，近期國內(nèi)多家銀行早有預熱。

8月28日，招商銀行召開上半年業(yè)績會，該行行長助理彭家文表示，央行對于存量房貸利率調(diào)整從鼓勵和支持變?yōu)榱酥笇В源媪糠抠J利率下調(diào)是大概率事件，招行已經(jīng)制定了相應的預案，但因為有較多因素需要兼顧，所以尚未確定最終方案。

8月31日，郵儲銀行零售業(yè)務總監(jiān)梁世棟也回應稱，重定價對包括該行在內(nèi)的整個銀行業(yè)個人住房貸款會有一定影響，但利率下調(diào)之后，對提前還款會有一定抵補作用，同時對提振市場信心也有一定作用。

工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行均在8月31日晚公告稱，正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的準備工作。

有效緩解提前還貸問題

若存量房貸利率調(diào)整在9月25日起全面落實，會給銀行帶來什么影響？

8月31日晚間，開源證券銀行首席分析師劉呈祥在接受時代財經(jīng)采訪時表示，存量房貸利率下降會使得銀行利息收入減少，進而對銀行凈息差和盈利能力形成負面影響，但預計對銀行盈利能力的影響有限。

“在當下銀行‘優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒’的背景下，按揭貸款仍是競爭高地，適當降低利率以留住優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)總比客戶流失要好”，劉呈祥向時代財經(jīng)分析稱，“對于銀行來說，協(xié)調(diào)好存量和增量房貸利率之間的利差，可有效緩解居民按揭提前還貸問題。”

劉呈祥同時指出，大多數(shù)城市的個人住房貸款利率都緊貼當?shù)卣呃氏孪薨l(fā)放，按揭貸款利率下調(diào)空間其實十分有限。

“比如北京市，按揭貸款利率緊貼政策利率下限運行，利率下降空間小。”劉呈祥舉例稱。

“因此，本次調(diào)整對該類城市按揭貸款占比高的銀行，負面影響或有限；可能對按揭貸款占比高的銀行，如國有大行和股份行影響較大。”劉呈祥說。

根據(jù)惠譽評級8月發(fā)布的一份報告顯示，若中資銀行在央行的敦促下降低存量房貸利率，中國銀行業(yè)的凈利潤或?qū)⑾陆怠；葑u分析稱，假設10%、30%或50%的存量房貸利率下調(diào)80個基點，銀行業(yè)的凈息差將分別收窄1、3、5個基點，凈利潤分別下降1%、3%和5%。

據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局數(shù)據(jù)，2023年上半年，商業(yè)銀行累計實現(xiàn)凈利潤1.3萬億元，同比增長2.6%，增速較去年同期下降4.5個百分點；平均資本利潤率為9.67%，較上季末下降0.66個百分點；平均資產(chǎn)利潤率為0.75%，較上季末下降0.06個百分點。