利率真要降了！買房人不眠：開始焦慮排不上隊，“恨不得明天就是9月25號”

本文來源：時代財經 作者：周立 張昕迎

8月31日晚間8點左右，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

據有關負責人介紹，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。

對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。

調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

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“恨不得明天就是9月25日”

對于“高位站崗”買房者來說，這是不亞于過年的好消息。

8月31日晚間，廣州市民唐軒（化名）告訴時代財經，其在2020年下半年購置首套房，當時貸款利率是LPR+30BP，而當時了解到最低的是LPR+15BP。面對高BP，唐軒看到無數人通過其他途徑置換房貸時總會忍不住心動，但又覺得風險太大，于是靜靜等待存量降的消息。看到今天政策發布的那一刻，除了興奮，唐軒內心還有一絲擔憂，“恨不得明天就是9月25日，我現在就擔心到時候要排隊。”

家里有首套房貸款的張威（化名）也關注到了這個重磅消息，連夜微信詢問銀行個貸經理，當前是否有資格辦理相關業務，對方表示，“目前無法回答，我們銀行還沒出政策呢。”

但對于2021年成為“站崗者”的劉穎（化名）來說，興奮程度并不如前幾位買房者，“這是件好事，但估計比較難申請，協商也會很麻煩，而且肯定是要排隊的。”

劉穎告訴時代財經，自己是LPR+20BP，廣州2021年首套房最低利率應該就是LPR，“申請的話，可能最多低20BP，估計能降10BP就不錯了。”

不過，也有買房者研究完政策后，感覺自己沒有“撿到便宜”。“當時我是LPR+35BP，也是當年北京執行的首套房的最低利率，現在執行的是LPR+55BP。”

不論如何，近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。

存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

事實上，對于存量房貸利率調整，近期國內多家銀行早有預熱。

8月28日，招商銀行召開上半年業績會，該行行長助理彭家文表示，央行對于存量房貸利率調整從鼓勵和支持變為了指導，所以存量房貸利率下調是大概率事件，招行已經制定了相應的預案，但因為有較多因素需要兼顧，所以尚未確定最終方案。

8月31日，郵儲銀行零售業務總監梁世棟也回應稱，重定價對包括該行在內的整個銀行業個人住房貸款會有一定影響，但利率下調之后，對提前還款會有一定抵補作用，同時對提振市場信心也有一定作用。

工商銀行、農業銀行均在8月31日晚公告稱，正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調整的準備工作。

有效緩解提前還貸問題

若存量房貸利率調整在9月25日起全面落實，會給銀行帶來什么影響？

8月31日晚間，開源證券銀行首席分析師劉呈祥在接受時代財經采訪時表示，存量房貸利率下降會使得銀行利息收入減少，進而對銀行凈息差和盈利能力形成負面影響，但預計對銀行盈利能力的影響有限。

“在當下銀行‘優質資產荒’的背景下，按揭貸款仍是競爭高地，適當降低利率以留住優質資產總比客戶流失要好”，劉呈祥向時代財經分析稱，“對于銀行來說，協調好存量和增量房貸利率之間的利差，可有效緩解居民按揭提前還貸問題。”

劉呈祥同時指出，大多數城市的個人住房貸款利率都緊貼當地政策利率下限發放，按揭貸款利率下調空間其實十分有限。

“比如北京市，按揭貸款利率緊貼政策利率下限運行，利率下降空間小。”劉呈祥舉例稱。

“因此，本次調整對該類城市按揭貸款占比高的銀行，負面影響或有限；可能對按揭貸款占比高的銀行，如國有大行和股份行影響較大。”劉呈祥說。

根據惠譽評級8月發布的一份報告顯示，若中資銀行在央行的敦促下降低存量房貸利率，中國銀行業的凈利潤或將下降。惠譽分析稱，假設10%、30%或50%的存量房貸利率下調80個基點，銀行業的凈息差將分別收窄1、3、5個基點，凈利潤分別下降1%、3%和5%。

據國家金融監督管理總局數據，2023年上半年，商業銀行累計實現凈利潤1.3萬億元，同比增長2.6%，增速較去年同期下降4.5個百分點；平均資本利潤率為9.67%，較上季末下降0.66個百分點；平均資產利潤率為0.75%，較上季末下降0.06個百分點。