降低房貸“靴子落地”，到底能不能降？怎么降？降多少？

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在前期氣氛烘托到位的情況下，在全國人民焦急的期盼中，8月31日晚，中國人民銀行 國家金融監督管理總局聯合發布《 關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知 》（下文簡稱《通知》）

《通知》對相關事項進行了明確，但也有相關問題值得具體研究和明確，筆者認為從《通知》文字表述看，并不是所有人的房貸都能夠下調。

一、適用范圍

《通知》明確適用范圍是存量首套住房商業性個人住房貸款，如果不是首套住房就能不享受該項政策了。

但是，對于“首套”是如何定義，認房不認貸還是認房又認貸？是以個人為統計口徑，還是以家庭為統計口徑？上述問題在《通知》中都沒有明確，期待會出臺具體的實施細則或者操作辦法予以明確

關于時間要求，《通知》明確規定，適用范圍為2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

二、實施方式

方案明確可以通過兩種方式，降低房貸利率。1.自2023年9月25日起，借款人向提出申請，銀行新發放貸款置換原貸款；2.協商變更合同約定的利率水平。

兩種方式差異不大，第一種是以更低的利率借新還舊，第二種是直接降低利率。具體采用哪種方式，個人判斷還是取決于銀行。

三、下降幅度

《通知》明確在第一種方式下，新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。第二種方式下，由借款人與金融機構協商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平符合第一種方式。

筆者的理解是比如張三以前房貸的LPR加點50個BP，而他原貸款發放時，其所在城市的貸款加點額度上限是40個BP，那么可以與銀行協商發放新貸款利率的加點幅度改為40個BP，有0.1%的下降空間。

網絡上也有媒體整理了不同城市不同時間執行的利率下限水平，但其他城市的不同時間段的利率下限水平是多少？通過什么渠道查詢？這是下一步需要進一步明確的。

圖片來源：第一財經

另一方面，LPR是2019年8月20日開始公布的，在此之前，一般采用貸款基準利率上浮N個百分點的形式確定。那么在2019年8月LPR推出之前的加點幅度如何計算，也有待進一步明確。

LPR變化圖

目前大部分貸款利率都是隨著LPR浮動的，比如李四2019年的房貸利率LPR4.8%的基礎上加35個基點，也就是5.15%，到了2020年LPR下調為4.65%，2020年其利率也會隨之下調為5%，之后也是隨著LPR浮動。筆者認為，如果貸款發放時的利率是執行所在城市的最低利率水平，同時也是隨著LPR浮動的話，就沒有下調空間了，因為目前的利率一粒粒是按上一年末的或者最新的LPR+上浮的點數了。

所以，不是所有的首套房貸利率都可以下調的！！

四、操作路徑

《通知》明確由借款人向銀行提出申請，并進行協商，所以過程可能并不是一帆風順，相關銀行可以加強服務，盡量通過手機銀行等渠道辦理，讓老百姓少跑腿。