多個一二線城市推行房票安置，將多大程度去化庫存、提振樓市？

近日，一線城市廣州出臺重磅政策，探索房票安置政策機制。而在廣州之前，今年以來，已經有多個省會城市以及二線城市推動房票安置，包括貴陽、南京、廈門、青島、寧波、蘭州、南昌、無錫等。

作為實物安置補償、貨幣直接補償基礎上新增的一種補償方式，房票安置有哪些優勢與局限？對于推動樓市去庫存將有哪些積極意義？在業內人士看來，房票安置能夠減輕城中村改造前期資金巨額投入，且能保障民生的基礎上創造大量購房需求，帶動房地產銷售市場企穩回升、去化庫存。

近日，一線城市廣州開始探索房票安置政策機制，受到廣泛關注。圖/IC photo

一線城市中廣州率先提出“房票安置”

廣州市規劃和自然資源局官微10月27日發布消息稱，10月24日，《廣州市城市更新專項規劃（20212035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（20212035年）》經第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議審議通過。

其中提到，優化成本核算與征拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。

此前，廣州城中村改造的補償方式以回遷房安置為主，貨幣安置為輔。如今，廣州補償新政策出臺，是首個明確提出“房票安置”的一線城市。

早在今年8月份，一份名為《廣州市城中村改造房票安置實施辦法（建議稿）》的文件就已經在流傳。該文件對房票安置的適用范圍、補償規則、核發、使用與結算等作了詳細規定。

彼時，廣州市規劃和自然資源局回復媒體稱：近期一些部門在開展房票安置可行性研究工作，但還處于初步研究階段。對于房票這種重大舉措，一經通過，會第一時間對外公布。

從廣州出臺房票安置政策的背景來看，一是庫存去化周期仍然較高，二是城中村改造大規模啟動。

據克而瑞廣佛區域統計，截至2023年第42周（10月16日10月22日），廣州市商品住宅存量面積下降至1207.6萬平方米，去化周期雖然繼續下降，但是仍有18.89個月。

在城中村改造方面，今年廣州全市至少推進127個城中村改造項目，至2035年擬推進的舊村莊舊城鎮全面改造與混合改造項目291個，其中舊村莊全面改造項目252個（含城中村項目150個）、舊村莊混合改造項目24個（含城中村項目15個）。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在房地產供求關系發生逆轉的情況下，加上地方財政比較緊張，未來拆遷安置的需求，政策上將更多地鼓勵房票安置，一方面減輕城中村改造前期資金巨額投入，另一方面也有利于商品房庫存去化。

東吳證券研報分析稱，傳統的“原拆原還”安置模式，只創造商品房供給不創造需求，本次廣州新政提出的房票安置制度，若能在全國范圍內落地，在保持一定回遷比例的同時實施部分房票安置，將在保障民生的基礎上創造大量購房需求，帶動房地產銷售市場企穩回升。在當下銷售景氣指數下行的情況下，房票安置帶來購房需求的確定性甚至高于貨幣化安置。

今年已有約30城推出房票安置政策

何為房票？房票是在棚戶區改造工作中，被征收人房屋安置補償權益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結算憑證。房票安置是在實物安置補償、貨幣直接補償基礎上新增的一種補償方式。

早在2014年，相關房票安置政策已有城市落地執行。而在去年6月20日，鄭州發布《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法（暫行）》，成為首個采取該安置方式的省會城市。

今年以來，多個省會城市以及二線城市跟進房票政策，包括貴陽、南京、廈門、青島、寧波、蘭州、南昌、無錫等。根據中指研究院監測，今年以來已有約30城推出房票安置政策。

尤其是8月底以來的政策松綁潮中，多地房票安置政策成為房地產政策“組合拳”中的一環，去庫存、提振樓市目標明顯。

9月19日發布的無錫房地產新政指出，原則上不再新建拆遷安置房，建立房票購房“房源信息庫”，推進房票跨區域的全城通兌使用。

9月9日，蘭州市出臺《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，其中指出，加快推動城市棚戶區改造和城市有機更新，控制安置房建設，鼓勵選擇貨幣補償和房票安置。被征收人持房票購買商品房，享受購房優惠、稅收減免、金融貸款、子女入學等支持政策。

9月7日，南京房地產政策升級房票安置內容，擴大實施范圍，其中明確，對征收集體土地涉及住宅房屋的，鼓勵被征收人選擇“房票安置”，滿足被征收人多元化安置需求，縮短安置過渡周期，具體由各區制定實施細則。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，“房票安置”作為特殊的貨幣化安置方式，有助于鎖定購房需求在本地釋放，有利于去庫存，對市場銷售可以產生一定積極帶動。預計當前在加快推進城中村改造背景下，房票安置在一二線城市進一步推廣的預期較強。

基本面較好城市“房票安置”效果或更好

相較于實物安置、傳統貨幣化安置方式，房票安置有幾大優勢。在中指研究院看來，相比實物安置，房票安置能縮短棚改拆遷周期、增加被征收人房屋選擇范圍；相比傳統貨幣直接補償方式，房票安置可定向去化庫存，可拉長支付節奏，降低地方政府財政壓力。

但是房票安置在操作層面可能會受居民意愿等影響。

李宇嘉分析稱，就廣州來看，村民選擇就地安置的可能性比較高。一方面，村民祖祖輩輩住在這里，鄉緣、血緣都在這里。另一方面，房票安置兌換到的商品房面積要比安置房面積要少，一般會打六折，對這個選擇居民接受度可能不高。關鍵是村民過慣了收租的生活，也希望維持“住一套、租兩套”的生活模式。

“房票安置的匹配度可能不高。目前庫存主要集中在城市外圍，而近期推進的城中村改造主要是主城區及靠近主城區的區域，這些區域目前庫存并不大。由于去年以來這些區域房價明顯下跌，村民多于外圍區域的房屋接受度不高。”李宇嘉進一步說。

在陳文靜看來，部分房地產市場調整壓力大的城市，居民選擇房票安置的意愿或偏弱，對整體市場帶動效果或有限。相對來說，預計基本面較好的城市，房票安置效果會更好，核心一二線城市若加快推進房票安置政策，預計將對當地的購房需求釋放以及房地產投資產生積極作用。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶