年終盤點｜2023地產十大政策：限制政策退出，迎來最寬松環境

2023年8月份以來，在“供求關系發生重大變化”的定調之下，從中央到地方，從供給端到需求端，一系列重磅寬松政策落地，至今全年出臺政策超600條。房地產過熱時期的限制性政策基本退出或優化，政策環境接近2014年最寬松階段。

基于此，新京報房產新聞盤點出2023年房地產“十大政策”，包括“認房不認貸”、“雙限”解除、限價松綁、普宅標準優化、房票安置等。

截至2023年12月29日，一系列重磅樓市寬松政策落地，全年出臺政策超600條。新京報制圖/張瑤

1、“認房不認貸”

政策回顧：2023年8月下旬，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

同年8月30日，廣州打響政策落地第一槍。同一天，深圳跟進。9月1日，上海和北京也先后宣布落地“認房不認貸”政策，幾天內跟進的還有成都、廈門、武漢、惠州、東莞、中山等城市。僅9月份，就有超50個省市執行首套房“認房不認貸”政策。

點評：從“認房又認貸”到“認房不認貸”，一字之差的背后，是適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。這也開啟了后續一系列松綁潮。

2、“雙限”解除

政策回顧：“認房不認貸”之后，限購、限售解除登上舞臺。9月份，核心城市迎來雙限解禁潮，南京、合肥、濟南、青島等12個二線城市全面取消限購政策。此外，福州、合肥等8城全面解除限售。

據中指研究院統計，2023年，14個二線城市全面取消限購政策，7個城市優化限購范圍、購房套數等；近30城降低或取消了限售年限要求。其中，一線城市廣州尤為引人關注，再次走在調控松綁前沿，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年，同時解除黃埔、番禺、花都、白云區部分地區的限購。

點評：在此之前，限購的松綁多發生在非核心二線城市抑或是漸進式放松，而此輪調整，大部分城市是一步到位，為市場注入了信心。不過，目前北京、上海、深圳繼續采取較為嚴格的限購政策，存在優化空間。

3、限價松綁

政策回顧：作為“四限”之一的限價，也接力松綁。2023年10月以來，22個實行集中供地的城市中，已有18個城市取消土地限價，恢復 “價高者得”模式，其中既有一線城市廣州，也有成都、合肥、南京、重慶、廈門、杭州、蘇州等重點二線城市。

在恢復土地“價高者得”的同時，部分城市還取消了土地出讓中的商品房限價限制，諸如杭州四個區域取消了新房限價，成都、福州、廈門等城市取消了土地出讓中公告的商品房限價。

點評：限價政策出臺的背景是樓市高熱、炒房現象嚴重。如今，房價回調，限價政策帶來的負面影響愈發突出。多地優化限價政策，將一定程度上促進需求釋放，有利于房企銷售回籠資金。

4、以舊換新

政策回顧：為了推動樓市交易，今年各地政府可謂使出“十八般武藝”，其中就有“以舊換新”。所謂“以舊換新”，就是幫助“賣舊房換新房”的購房者，提前鎖定意向新房，同時加速舊房出售。

2023年以來，寧波、南京、淄博、南通、揚州、海寧、濟寧、徐州、南通等多地政府鼓勵“以舊換新”，以此助力釋放新房購買力，加強市場的流動性。

點評：多城密集出臺“以舊換新”，有助于促進購房者提高置換效率，同時助力新房去化庫存。不過，從執行層面來看，效果不一。

5、房貸利率下調

政策回顧：2023年8月31日晚，中國人民銀行、國家金融監督管理總局優化了差別化住房信貸政策，首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

在央行政策指導下，各地推動利率下調。據貝殼研究院監測顯示，2023年12月，百城首套主流房貸利率平均為3.86%，二套主流房貸利率平均為4.41%，分別較2022年同期回落23個基點和50個基點。

除了新房利率調整外，2023年，存量房貸利率的下調也引起強烈關注。8月31日，《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》發布，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

央行數據顯示，截至2023年9月底，超過22萬億元存量房貸利率完成下調，調整后的加權平均利率為4.27%，平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，惠及約5000萬戶、1.5億人。

點評：對于購房者來說，房貸利率下調最直接的好處就是減少了購房成本，減輕月供壓力。對于樓市來說，則增加消費需求，更好滿足剛性和改善性住房需求。

6、降首付

政策回顧：2023年8月31日晚的央行差別化信貸政策還對購房首付比做出指導，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

此后，各地積極落實降首付政策，多數城市首套房首付比例降至20%，二套房首付比例調整為30%；部分核心二線城市如杭州首套房首付比例降至25%、二套房為35%。值得關注的是，四個一線城市也都下調了首付比例，廣州、深圳首套房首付比例均降至30%、二套房為40%，北京、上海作為政策風向標城市，也在今年年底大幅度調整，首套房首付比例下調至30%，二套房則是40%、50%。

點評：各大城市尤其是北京、上海首付比例的大幅下調，降低了購房者的“上車”門檻，不過在收入預期弱、按揭壓力大的背景下，部分購房者仍持有觀望態度。

7、普宅標準優化

政策回顧：2023年11月22日，深圳優化普宅標準，取消了“總價750萬”的限制。12月14日，北京、上海樓市同時松綁普宅標準，兩地均上調標準中的建筑面積、取消了總價限制，北京還對單價標準進行了明顯上調。這是自2014年以來，時隔9年，北京、上海再次對普宅認定標準進行調整。

點評：新標準出臺之前，由于一線城市房價高企，符合普宅標準的房子占比較少。隨著新標準的執行，普宅占比大幅提升，以北京為例，全市普宅占比提高至七成左右。普宅標準的優化，使更多家庭能夠享受住房轉讓時的稅費優惠政策，同時有利于活躍二手房市場。

8、配售型保障房出爐

政策回顧：2023年8月25日，國務院審議通過一項重要的指導意見——《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（14號文），旨在加大保障性住房的建設和供給，重點是建設配售型保障性住房。

不同于限價房、共有產權住房等，配售型保障房是一個新物種，采取封閉運行、不得上市交易。據新華社12月20日報道，上海、濟南、青島、福州、長沙等不少城市已經開工了一批項目。與此同時，國家開發銀行已向福州市雙龍新居保障性住房項目發放了首筆貸款。

點評：住建部相關負責人曾表示，規劃建設保障性住房，改革的重點是拓展配售型保障性住房的新路子。因此，配售型保障房建設意義重大，是新時期住房供給側結構性改革和打造房地產發展新模式的一個重要抓手。

9、城中村改造

政策回顧：2023年7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，指出在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

在中央政策指導下，一系列關于城中村改造的部署展開，其中，住房和城鄉建設部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個。

值得關注的是，廣州啟動首個城中村改造立法。11月22日，廣東省廣州市人大常委會發布《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見稿）》，向社會各界公開征求意見。

點評：中央出臺政策，地方積極探索，城中村改造成為今年的重點工程，不僅能夠引導和釋放內需，還有助于解決居住、教育、醫療等民生問題。

10、房票安置

政策回顧：房票安置是指將被征收人的房屋安置補償權益進行貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結算憑證。早在2016年去庫存大潮下，被使用較多，但2018年后逐漸淡出，2022年重出江湖，2023年迎來高潮。

根據中指研究院統計，今年有約30個城市推出了房票安置政策，包括省會城市和二線城市，如貴陽、南京、廈門、青島、寧波、蘭州、南昌、無錫等。其中，廣州是首個明確提出“探索房票安置政策機制”的一線城市。

點評：房票安置政策的推出，不僅可以減輕地方政府的財政壓力，對于房地產去庫存、帶動增長，都有一定積極作用。

新京報記者 段文平

編輯 武新 校對 王心