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前沿拓展：

這兩天，蘇州公示了2035規劃，在國家級、世界級、先進、中心等一眾高頻詞匯閃耀下，也沒能遮蓋住一個巨大的野心和上海結盟，打造長三角雙子星城市。

摘自：蘇州2035規劃公示稿（公示期9.210.1）

比如，提出和上海共建國際航空樞紐，構建1小時同城圈，再比如，和上海協作，高效鏈接國際、國內2個輻射扇面。

摘自：蘇州2035規劃公示稿（公示期9.210.1）

甚至，連規劃大綱上，也赫然寫著，共建長三角世界級城市群核心區，推進滬蘇同城化發展。

摘自：蘇州2035規劃公示稿（公示期9.210.1）

上海的態度是怎樣的呢？早在2018年上海版2035規劃中，就把蘇州納入上海都市圈成員，而南京、杭州均被排除在外。此后歷年上海但凡有重大規劃公布，不難看到都有蘇州身影。

上海是長三角龍頭，是老大哥，蘇州是江蘇第一強，蘇錫常領頭羊，上海有蘇州兄弟助力，落地的事情不再操心，蘇州融入上海，傍上大佬肩膀，跟著喝酒吃肉，長盛不衰。

蘇滬聯手的好處遠大于滬杭明里暗里競爭的違和感。蘇州是助手，杭州是新晉對手，如果你是大哥上海，你選哪個？

無論是文化上、交通聯絡、地緣、還是產業互補上，蘇滬都有太多故事可講，而且互相成就。

通過上海這個窗口，太多外資被引入蘇州，上海嘉定一座汽車城的存在，就為蘇州下屬的太倉帶來360多家德資企業供應商，給當地帶來年產值在500億以上。

蘇州的別墅，沿滬一帶、太湖邊上，大多都被上海人買走，園區金雞湖畔高檔公寓，很多業主都在上海工作，就連陽澄湖邊上，每到9、10月份吃蟹季節，滬寧高速上必會堵車，因為上海過去的食客太多啦。

很多人，可能看不起蘇州，畢竟是一個小小的地級市。用小小來形容，是說政治能級低，話語權輕。

但是，沒關系，改開幾十年來，蘇州一直是優等生，全憑自己聰明和努力，反而很多所謂特區、新區，拿了國家政策老是不見長進。與其等、靠、要不如天賦異稟自我奮斗。

所以，蘇州有“蘇大強”的外號，更有“強富美高”的內號。

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很多人之所以瞧不上蘇州，其實是因為他周邊的鄰居太過強悍，又有很多光環加身，比如南京、比如杭州，比如寧波，但是真正落實到經濟、人口等數據上，我們發現，蘇州并不弱，甚至可以說是長三角第二城。

南京要提高首位度，資源傾斜，但是偏安于一隅，有心無力。杭州是個網紅，但是各種不利消息常年霸占，最近一系列事情甚至引起政商界大地震，是非太多。

蘇州務實、沉穩儒雅的風格，讓淘哥眼前一亮。這不正是國家倡導的共同富裕、穩健發展嗎？

蘇滬聯手，究竟有多強大？2020年二者產值加一起5.8萬億，碾壓粵港澳雙子星城市廣州深圳之和5.26萬億……

在蘇州“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要中，是這么寫的：

到2035年，蘇州……，基本建成創新之城、開放之城、人文之城、生態之城、宜居之城、善治之城，高水平建成充分展現“強富美高”新圖景的社會主義現代化強市、國家歷史文化名城、著名風景旅游城市、長三角重要中心城市，為建設世界級城市群作出積極貢獻。

到2035年，全市人均地區生產總值在2020年基礎上實現翻一番，居民收入增幅與經濟增長保持同步，人均收入和消費能力達到發達國家水平。經濟綜合實力邁入全球先進城市行列，城市軟實力全面增強，城市能級和核心競爭力全面提升。

根據國際通行定義，一般第三產業占比60%以上、人均GDP在2萬美金以上就是發達國家，那么，蘇州是什么水平呢？

先來看三產占比：

來源：蘇州政府官網（www.suzhou.gov.cn）

蘇州是中國第一工業強市，但是第三產業也不弱，按照每年1個點的增速，大概7、8年時間，就夠上發達國家的杠了。

人均產值呢？從下表可以看出，蘇州僅次于無錫，位列深圳之后（資源型城市剔除不算），人均GDP高達2.9萬美元，已經算是發達國家范疇了。

數據在這擺著，你能說蘇州弱嗎？蘇州不行嗎？哪怕是下屬昆山、太倉這些縣級市，年產值都能甩很多中西部省會城市幾條街……

上海、深圳、杭州這些地方雖好，但是房價高、生活節奏緊張，進入的門檻的非常高，很多人已經可望而不可及。淘哥一些親朋，很多都是滬蘇兩地跑，男的在上海上班、打拼，周末節假日回蘇州和老婆孩子團聚，2030分鐘高鐵舉步即達，可以說切換自如。其實你打開高鐵訂票軟件，看一看每天往返上海班次就知道有多便捷了……

你是愿意在上海市區擠30平米老破小，還是愿意在蘇州花園城市120平米新房里消遣時光？特別是上了點歲數，需要居住生活品質的時候。

上面說了，未來15年，蘇州人均GDP還要翻一番，其實，根據規劃，到2035年，蘇州人口也將迎來大幅度增長。根據七普數據，蘇州目前常住人口為1275萬，未來將擴容到17001800萬，服務人口20002100萬，這也意味著，以后蘇州每年將引入400500萬人，平均每年引入30多萬人！數量非同小可！

我們來看看這次規劃的亮點或者重點區域，到底是哪些地方？很明顯，一條主軸線由南到北依次展開：南部長三角一體化示范區、中部園區及獨墅湖、北部相城區高鐵新城及蘇相合作區。

摘自：蘇州2035規劃公示稿（公示期9.210.1）

如果刻畫的更直觀點，就是下面這個樣子，在這個兩條軸線上的區域，未來都會優先發展，前景不錯。南北向就是剛剛說的這條軸線，東西向來看，昆山也是繞不開的存在，現在房價1萬多、2萬多的板塊好好珍惜吧~

摘自：蘇州2035規劃公示稿（公示期9.210.1）

如果仔細看蘇州2035規劃圖，昆山淀山湖定位是臨空經濟區，由原來傳統別墅區、度假區被委以重任，環金雞湖是中央商務區，蘇州CBD無疑，北部相城區就非常有意思了，5年前是被忽略的地方，未來被寄予厚望，高鐵新城（長三角范圍僅次于虹橋的第二大樞紐）、蘇相合作區（工業園區的2.0版），陸續發力，由原來窮矮丑轉身為高富帥。

如果把蘇州功能區塊和上海類比，工業園區有點像上海的浦東新區，相城區所屬高鐵新城有點像虹橋商務區，而從滬蘇兩地規劃上來看，確實是互相呼應的。

很顯然，我們不能忽略的是南部的國家戰略，長三角一體化示范區（蘇州吳江汾湖），這個也是未來的重頭戲，所以蘇州南站、華為基地、示范區一號線等產業及交通利好，未來都會在此疊加落地。

很多網友問，蘇州這么大，手里的預算又很有限，怎么才能匹配上去呢？這里淘哥先給大家簡單介紹下蘇州的樓市格局，有了基本認知以后，你就能有一條清晰點的線索了，后面再詳細考察也不遲。

這里先說一下，蘇州古城區保留完好，也就造成了一個很大的不同點（跟其他重點城市相比），就是老城區比較破，要想買新房，基本上都要往外走……

市區核心

所謂蘇州市區核心，其實就是姑蘇區、新區獅山和園區湖西湖東。郊區指相城（非元和），吳中（非城南），以及吳江區域。

1、姑蘇區 姑蘇區偏小，主要以老破小以及私房為主，新房大多為別墅項目，二手房偏多，戶型非常差甚至比較奇葩，居住體驗比較差。古城比較擁擠，開車天天堵。除了學區，建議慎重考慮。

姑蘇區還有平江新城，滄浪新城，金閶新城三個區域，滄浪新城面積太小，金閶新城主要以物流，五金，小商品為主，城市界面較為混亂，但是也在轉型，想搞高科技軟件等行業，主要以安置小區為主，都是安置原來住虎丘山腳下的農戶以及市區拆遷戶的。目前姑蘇區發展最好的地方就是平江新城了，大片居住區，戶型好，周邊交通娛樂都非常方便，無論新房二手房，都有的選。

2、園區 園區是蘇州的精華，也是蘇州最最最發達的區域，園區的中心在金雞湖那一圈，也是目前房價最貴的區域，各方面都非常優秀。目前這邊的房子都是有錢人的游戲，新房屈指可數，限價盤3萬多基本買不到，二手房好一些的已經810萬，可望不可即……

3、新區 新區的核心在獅山，對標的是東邊的工業園區，是蘇州的一個核心，各方面接近園區的水平，房價也是水漲船高。新房目前比較多，但由于太優秀，基本上剛出來就被搶光，當然也有限價的原因導致與周邊二手房倒掛，買了就是賺到。不過，這邊政策也比較嚴。5年限售+學位9年一輪回。

非市區核心

市區老破小，價格跟非核心區差不多，但是住起來體驗太差，平江新城，獅山，金雞湖又買不起，只能考慮非核心區了，淘哥按照熱度來排個序。

1、相城活力島中央公園板塊 相城區重點打造的高端住宅區域，以新房為主，房價在2.5到3萬之間，也不便宜，這個區域也是相城傳統的市區。

2、相城元和板塊 這里大量拆遷地塊，下半年會有68塊地陸續出讓，有產業有居住有配套有商業，而且是相城區為數不多的街道，位置非常突出，規劃不少高端產業園區在此。不少小區既是實驗學區房也是地鐵房，目前價位2.32.5萬，十分具有性價比。

3、相城高鐵新城板塊 主要以產業為主，寫字樓較多，但人氣不旺，住宅挺多，前兩年給上?？腿撼雌饋恚瑑r格在3萬左右。

3、吳中/吳江太湖新城板塊 蘇州南下發展的重點區域，依托自然資源，打造高端產業居住為一體的區塊，目前價格3萬+

4、尹山湖板塊 2015年十三太保拿地，房價兩年翻四倍，目前價格3萬+ 主要挨著園區，離園區獨墅湖高教區近，那邊產業資源高端，人群有購買力，一波炒起來了，目前也是非常熱門的區域。

5、新區科技城板塊 新區政府打造的高端產業聚集區，以新能源，生物醫藥為主，像星恒電源，中恒電氣，魚躍醫療都在那邊，住宅較少，價格在3萬左右。

6、木瀆板塊 以前非常熱門的區域，屬于吳中但挨著新區獅山，前幾年地價都被炒的很高，樓板價拍到了2萬多，但是當時新房價位才12萬多，現在幾個盤是割肉在賣。近幾年房價疲軟，沒有像尹山湖那樣大漲，目前房價2.5到3萬。

7、北新區滸通板塊 剛需聚集地，20多家房企扎堆開發，價位在1.72.6萬不等，由于在新區，可以享受蘇州中考三區統考的優勢，買的人也非常多，100多萬起步價就可以買到。春申湖快速路修通后到園區就30分鐘內，主要是新區和園區外溢客群。周邊配套也非常多非常大氣，永旺宜家開市客迪卡儂都在那邊，新區高鐵站、3號6號以及未來9號線，有軌電車2號線都有，新房非常多有的選。

8、吳江運東板塊 由于吳東快速路（東環南沿）修通，到園區自駕30分鐘內，也是許多園區剛需買那邊的原因，目前房價2.22.5萬之間。

9、吳中甪直板塊 也是離園區近，就在桑田島邊上（華為蘇州所在地），高端人口置業很多，房價也水漲船高，雖然在蘇州最角落，但價格也到了2.2萬。

基本上把蘇州市區郊區范圍重點板塊都拎了一遍，像昆山、太倉這些地方我們之前也做了多次?？榻B，這里不再贅述，由于近期將頻繁前往蘇州考察，屆時再詳細解剖重點板塊，請大家繼續關注我們。

既然來了，總要有所收獲。淘哥10多年長三角財經及樓市考察經歷，陸續編輯、提煉了一些內部精華資料，匯集成《長三角買房秘笈》，基本上你看了1篇文章抵平時10多篇，因為從底層邏輯、格局視野、可行實操等層面全部升級。給我發送私信，輸入暗號“淘房記”，隨即贈送

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