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前沿拓展：

01

事件回顧

（圖片來(lái)源：新浪微博）

近日，上海一租客在出租屋內(nèi)洗澡觸電身亡房東判賠110余萬(wàn)的案件沖上熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議。

據(jù)報(bào)道，2019年租客郭某與二房東嚴(yán)某簽訂租房協(xié)議，房屋歸劉某、王某所有，二房東嚴(yán)某把其中一間租給了郭某，租期為一年。意外發(fā)生在2020年5月4日，租客郭某的室友一大早去衛(wèi)生間，突然發(fā)現(xiàn)郭某倒在衛(wèi)生間地上，已無(wú)呼吸，但熱水器花灑卻一直在流著水。

2020年7月3日，警方出具死因鑒定意見(jiàn)，排除了他殺以及自身疾病等原因，認(rèn)為郭某觸電身亡的可能性很大。隨后，家屬將房東和二房東告上法庭，要求其支付死亡賠償金、喪葬費(fèi)、精神損失費(fèi)等各項(xiàng)合理支出共計(jì)157萬(wàn)余元。

受理本案后，2021年7月，上海市奉賢區(qū)人民法院委托專業(yè)公司進(jìn)行了調(diào)查。鑒定專家表示，熱水器本身不漏電，但熱水器插頭連接在拖線板上，也沒(méi)有防水措施，且房屋本身的地線的接地電阻過(guò)大。

本案法院審理認(rèn)為：根據(jù)鑒定結(jié)論和鑒定人員的陳述，因涉案房屋熱水器的安裝連接插排不規(guī)范，且房屋本身地線的接地電阻過(guò)大，長(zhǎng)期通電發(fā)熱致插排插頭電線上的絕緣層受熱融化，地線和零線連接在一起產(chǎn)生感應(yīng)電壓，郭某的死亡可以推定系電擊死亡。劉某、王某作為房屋所有人、熱水器的安裝者負(fù)有主要過(guò)錯(cuò)，對(duì)郭某死亡造成的損失應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。房主劉某、王某應(yīng)對(duì)事故承擔(dān)70%的賠償責(zé)任，二房東嚴(yán)某承擔(dān)20%，租客郭某自身對(duì)該安全隱患亦未盡到注意義務(wù)，對(duì)自身?yè)p害也有過(guò)錯(cuò)，酌情確定比例為10%。最后法院判決被告劉某、王某共同賠償110余萬(wàn)元，被告嚴(yán)某賠償31.5萬(wàn)元。

（圖片來(lái)源：上海市奉賢法院“奉法尚賢”政務(wù)微信公眾號(hào) ）

近年來(lái)租戶在出租房?jī)?nèi)死亡的事件時(shí)有發(fā)生，此次洗澡熱水器漏電導(dǎo)致租戶死亡的事件再度引發(fā)關(guān)注。那么一旦發(fā)生了租戶在出租房?jī)?nèi)死亡事件，誰(shuí)該擔(dān)責(zé)以及各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任比例該如何劃分？法治網(wǎng)邀請(qǐng)了《法治日?qǐng)?bào)》專家?guī)斐蓡T、中國(guó)政法大學(xué)仲裁研究院研究員、北京市中盾律師事務(wù)所律師鄭曉陽(yáng)和北京德和衡律師事務(wù)所合伙人孫丕旭律師進(jìn)行專業(yè)分析，為大家厘清租戶在出租房?jī)?nèi)死亡的相關(guān)法律邊界。

02

律師說(shuō)法

1.從法律角度看本案中房東、二房東為何會(huì)被判罰？

鄭曉陽(yáng)和孫丕旭一致認(rèn)為，本案受害人郭某與房東、二房東存在事實(shí)上的房屋租賃關(guān)系，依據(jù)民法典第七百零八條和第七百一十二條，房東和二房東作為出租人應(yīng)當(dāng)保證其提供的租住房屋及附屬設(shè)施安全并符合約定用途，且負(fù)有維修義務(wù)，應(yīng)對(duì)郭某的死亡承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

2.發(fā)生類似本案的承租人因意外事故在出租房?jī)?nèi)死亡，一定是由房東一方擔(dān)責(zé)嗎？如果租戶有違規(guī)的行為，發(fā)生事故后，房東、二房東、租戶的責(zé)任該如何劃分？

孫丕旭認(rèn)為，房東承擔(dān)責(zé)任的前提是房東未履行相應(yīng)義務(wù)，且房東未履行義務(wù)與損害結(jié)果的發(fā)生存在因果關(guān)系，是否由房東一方擔(dān)責(zé)需要根據(jù)案件的情況具體分析并判斷。

鄭曉陽(yáng)對(duì)此持相近觀點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)依據(jù)“意外事故”具體的法律性質(zhì)來(lái)確定責(zé)任的承擔(dān)。侵權(quán)責(zé)任領(lǐng)域，民法規(guī)范適用的是過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。本案中的房東、二房東對(duì)致人熱水器漏電問(wèn)題存在過(guò)錯(cuò)責(zé)任，因此擔(dān)責(zé)。但如果這個(gè)“意外事故”是因?yàn)槠渌蛟斐桑热缑穹ǖ涞谝磺б话倨呤鍡l涉及的第三人過(guò)錯(cuò)和第一千二百零二條涉及的產(chǎn)品生產(chǎn)者責(zé)任，則應(yīng)由相應(yīng)的第三人、生產(chǎn)者或銷售者承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。此外，租戶在房屋占有使用過(guò)程中存在違規(guī)行為，則要看房東和租戶各自對(duì)事故發(fā)生的過(guò)錯(cuò)大小來(lái)確定責(zé)任承擔(dān)比例。

3.房東和二房東向受害人賠償后，可否向熱水器安裝者或生產(chǎn)廠家追償？

鄭曉陽(yáng)分析了本案中房東和二房東可向第三人追償?shù)木唧w情形：熱水器漏電如果是因熱水器本身設(shè)計(jì)或制造存在缺陷造成的，則房東和二房東可向熱水器的生產(chǎn)者或銷售者進(jìn)行追償；如果熱水器本身沒(méi)有問(wèn)題，而是由于違法運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、安裝等原因造成侵權(quán)事故的，則應(yīng)由運(yùn)輸人、倉(cāng)儲(chǔ)人、安裝人來(lái)承擔(dān)責(zé)任。

孫丕旭認(rèn)為，房東和二房東承擔(dān)損失后對(duì)熱水器生產(chǎn)廠家或熱水器安裝公司并不必然享有追索權(quán)。若熱水器生產(chǎn)廠家（生產(chǎn)者）生產(chǎn)的熱水器（產(chǎn)品）存在缺陷造成他人損害的，熱水器生產(chǎn)廠家才承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任，此時(shí)房東或者二房東承擔(dān)責(zé)任后才可以向生產(chǎn)廠家追償。若熱水器安裝公司在安裝過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)未按照要求安裝造成損害結(jié)果的，此時(shí)房東或者二房東承擔(dān)責(zé)任后才可以向熱水器安裝者追償。

4.租房合同中的免責(zé)條款必然有效嗎？房東應(yīng)該如何合理規(guī)避出租房屋安全責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)？

免責(zé)條款并非必然有效，一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)合同雙方當(dāng)事人充分協(xié)商確定的免責(zé)條款，不違反社會(huì)公共利益的，法律承認(rèn)其效力。但根據(jù)民法典第四百九十七條及第五百零六條的規(guī)定，對(duì)有違公平原則、誠(chéng)信原則、社會(huì)化公共利益的免責(zé)條款，法律是禁止的。具體到租房合同中，鄭曉陽(yáng)分析指出，免責(zé)條款主要的無(wú)效情形有三種：租房合同是由房東單方提供的格式合同，租戶沒(méi)有進(jìn)行實(shí)際磋商的機(jī)會(huì)，相關(guān)條款免除或者減輕房東責(zé)任、加重租戶責(zé)任、限制租戶主要權(quán)利；造成租戶人身?yè)p害的；因故與或重大過(guò)失造成租戶財(cái)產(chǎn)損失的。因此，房東為規(guī)避責(zé)任在租房合同中寫(xiě)下如“房屋出租后，因?yàn)榘踩[患等原因造成人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失的，出租人不承擔(dān)任何責(zé)任”，這樣的條款是無(wú)效的。

關(guān)于合理規(guī)避出租房屋安全責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，孫丕旭為出租人提出兩條建議：一是在簽訂《房屋租賃合同》中可增加相應(yīng)的提示條款，如提示租戶在租住期間科學(xué)、合理使用電器，注意用電安全，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)、消除隱患；購(gòu)買(mǎi)出租人責(zé)任保險(xiǎn)。

鄭曉陽(yáng)則認(rèn)為，房東對(duì)租戶的房屋安全保障義務(wù)是緊密依附于房屋租賃合同的附隨法律義務(wù)，不能通過(guò)免責(zé)條款予以規(guī)避，但房東可以通過(guò)以下四種方式降低房屋出租安全責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)：一是出租房屋前，可以購(gòu)買(mǎi)房屋出租保險(xiǎn)；二是簽訂租房合同時(shí)仔細(xì)檢查房屋和設(shè)施設(shè)備的情況，對(duì)存在安全風(fēng)險(xiǎn)的部分予以更換或維修，對(duì)微小的瑕疵提醒租戶予以注意；三是對(duì)租戶的情況要多加了解，避免與具有潛在安保風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人簽訂租賃合同；四是在租賃期間，與租戶保持定期聯(lián)系或自己定期巡查，盡早發(fā)現(xiàn)安保風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)并及時(shí)進(jìn)行維護(hù)，保持出租房屋的適租狀態(tài)。

5.如果租戶在出租房?jī)?nèi)正常死亡導(dǎo)致房屋貶值或出租出售困難，房東可否向租戶索賠？

鄭曉陽(yáng)和孫丕旭都認(rèn)為，生老病死對(duì)每個(gè)人來(lái)講都是不可避免的自然規(guī)律，租戶在出租房?jī)?nèi)正常死亡，房東因此主張損失賠償，缺乏法律支持。

鄭曉陽(yáng)補(bǔ)充說(shuō)道，就房屋租賃法律關(guān)系來(lái)說(shuō)，租金正常支付了，房屋及設(shè)施沒(méi)有損壞，房東的民事權(quán)益就沒(méi)有受到損害，房東向租戶索賠也就無(wú)從談起。

03

小編提醒

用電安全，性命攸關(guān)！正值夏季用電高峰，在此小編提醒大家，不管是房東還是租戶，在日常生活中都應(yīng)提高防患意識(shí)，確保用電安全，做到不亂接電源、不超負(fù)荷用電、購(gòu)置合格電器產(chǎn)品、規(guī)范觸碰，可請(qǐng)專業(yè)電工經(jīng)常檢查電子線路、配電設(shè)施、電源插頭，及時(shí)排除事故隱患，切莫疏忽大意、心存僥幸。

04

法律依據(jù)

民法典相關(guān)規(guī)定

第四百九十七條 有下列情形之一的，該格式條款無(wú)效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無(wú)效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利；

（三）提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利。

第五百零六條 合同中的下列免責(zé)條款無(wú)效：

（一）造成對(duì)方人身?yè)p害的；

（二）因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。

第七百零八條 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

第七百一十二條 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第一千一百七十五條 損害是因第三人造成的，第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

第一千二百零二條 因產(chǎn)品存在缺陷造成他人損害的，生產(chǎn)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

《商品房屋租賃管理辦法》相關(guān)規(guī)定

第九條 出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。

策劃/李波

文案/薛金麗

來(lái)源： 法制網(wǎng)

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