76萬一平米，墓地秒殺一線城市房價

記者丨謝之迎 韓璐 編輯丨譚璐

清明時節(jié)，“天價”墓地話題重回視野。

《21CBR》記者查詢上海松鶴園今年3月中旬開售的新墓區(qū)，有面積0.6平方米的單/雙穴墓，售價34.18萬元；同面積的三穴墓，售價45.78萬元。

若換算成每平方米的價格，高達76萬元，遠高于上海市中心房價。

墓地供不應求，價格還在不斷往上漲。

從國內最大的殯葬服務提供商福壽園的財報來看，其去年總營收21.72億元，實現(xiàn)凈利潤8.11億元，經(jīng)營利潤率達47.4%。

“墳地產(chǎn)”賺錢能力贏過一眾房地產(chǎn)公司。

土地溢價

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院測算，按照每年1000萬死亡人數(shù)，平均消費支出增長8%保守計算，預計到2026年，我國殯葬行業(yè)市場規(guī)模將達到4114億元。

殯葬行業(yè)分為遺體處理、墓地服務、殯儀服務、其他產(chǎn)品銷售及服務四大部分，其中墓地服務占比超50%，是復合增長率最高的業(yè)務。

遺體處理和殯儀服務環(huán)節(jié)，多由民政部門承辦，市場化機構參與程度較低。

墓地業(yè)務則有自主定價權，可以通過“土地溢價”帶來經(jīng)濟效益。

一位曾收購、運營過多個公墓項目的業(yè)內人士告訴《21CBR》記者，“公墓主要是經(jīng)營性和公益性，很多公益性公墓限定購買范圍，導致市場供給不足。”

另外，墓地采用一次買斷，終生繳費的商業(yè)模式，銷售基本不受經(jīng)濟周期波動影響。

殯葬行業(yè)相對封閉，主要由國有單位占主導地位，且高度分散，70%的市場份額由國有單位控制，30%為非國營。

在民營殯葬服務企業(yè)中，目前上市公司有五家：福壽園、福成股份、安賢園、萬桐園、中國生命集團。

到2020年，福壽園的市占率為5.8%，居首位，其余4家的市占率均不到1%。

福壽園于1994年在上海創(chuàng)建，業(yè)務擴展到全國40多個城市。2022年，福壽園共運營墓園31座，殯儀設施30座。

福壽園的收益主要來自三大業(yè)務：墓園服務、殯儀服務、其他服務。

去年，殯儀和經(jīng)營性墓園服務總量達到86248戶，同比上升8.8%。

由于疫情影響，去年絕大多數(shù)家庭在辦喪事時選擇從簡。福壽園迎來上市至今首次營收下滑。

全年總營收同比減少6.6%，凈利潤下降8.9%。

滾動開發(fā)

墓地及殯儀服務是低頻消費，人們對于價格的敏感度較低，這使得企業(yè)可以通過各類服務增厚客單價。

除了提價，在一般火葬流程的六大費用中，壽衣、骨灰盒、殯儀館服務費、隨葬品、招待費這五項加起來，通常占總費用的50%左右，占比最大的還是墓地。

福壽園智能型環(huán)?；鸹瘷C

墓地價格取決于拿地成本、行業(yè)進入壁壘和墓地稀缺性。

據(jù)上述業(yè)內人士介紹，要做墓地生意，因為牌照申請流程的復雜和諸多信息不對稱，存在一定資源門檻。

另外，動輒上億資金投入、5年起的回本周期，專業(yè)人才欠缺等問題，都勸退進入者。

“有些地產(chǎn)商盲目拿地，很快就發(fā)現(xiàn)，墓地沒有那么快賣出去，資金成了問題；墓地的邏輯是逐步拿地，滾動開發(fā)?！?/p>

福壽園是行業(yè)龍頭，其官網(wǎng)顯示，可供出售的墓地類型多樣，包括藝術墓區(qū)、樹葬、傳統(tǒng)墓區(qū)、草坪葬等。

例如定制藝術墓，職業(yè)設計師會根據(jù)客戶生前的職業(yè)、生平經(jīng)歷、個人愛好等設計墓碑，最高可達50萬元一座。

根據(jù)年報數(shù)據(jù)，2022年，福壽園共銷售經(jīng)營性墓穴13254個，按照15.63億元的收入計算，單個墓穴均價為11.8萬元，同比增長超6%。

相比水漲船高的墓地銷售價格，福壽園早年的土地成本極低。

據(jù)媒體報道，2001年之前，公墓用地國家劃撥，40萬平方米的上海福壽園，土地成本僅190元/平方米。這和高昂售價之間，形成極為可觀的溢價。

福壽園方面表示，截至2022年底，剩余可開發(fā)墓室的土地面積約262萬平方米，按目前的建設速度估算，還可以賣67年。

“早年殯葬改革，土地基本劃撥或者租賃，會有高利潤率?，F(xiàn)在，很多地方政府規(guī)定，經(jīng)營性墓地通過招拍掛方式獲得土地，才可以根據(jù)市場調節(jié)價格?！?/p>

前述業(yè)內人士解釋，行業(yè)處于高利潤階段，規(guī)范化后，行業(yè)平均利潤會穩(wěn)定在一個更合理的區(qū)間。

殯葬“互聯(lián)網(wǎng)+”

福壽園在為“身后事”尋找更多的可能性。

財報顯示，截至2022年末，福壽園凈現(xiàn)金為24.3億元，有息負債比率為0.5%，并購不差錢。

據(jù)券商統(tǒng)計，2014年2022年，福壽園與墓地相關的并購活動高達23次，金額為20.6億元。

資金和資源兩手硬的福壽園，忙著拓城提高市占率，打通業(yè)務鏈。

2015年，福壽園提供“生前契約”業(yè)務，希望吸引那些及早安排好自己身后事的人，提早鎖定客戶，為殯儀和墓園板塊儲備穩(wěn)定的客源。

人們生前就可以和福壽園簽立合約，約定自己或親人逝世后開展殯葬禮儀服務的具體細節(jié)，包括臨終關懷、遺體接送、靈堂搭建、告別儀式及法律咨詢等相關后續(xù)服務。

去年，福壽園的生前契約簽約量創(chuàng)新高，年內累計簽約16759份合約，較上年增加21.8%。

董事長白曉江提出，將福壽園的定位從“殯葬綜合服務商”，延伸為“殯葬及生命科技服務提供商”。

疫情期間線下祭掃服務關停，福壽園就推出“福壽云”云祭掃平臺。

用戶遠程下達指令，通過VR看墓、云商城或者代客守靈、云訃告等方式，“在線”祭奠。

2022年，福壽園又發(fā)布了“數(shù)字陵園·慧心谷”項目，1比1復刻實體陵園，用戶可以為逝者建造線上3D紀念館，數(shù)字化存儲記憶信息，甚至以數(shù)字人的形態(tài)與親人對話。

在最近的業(yè)績會上，福壽園還表示，計劃和中國版ChatGPT進行合作，實現(xiàn)數(shù)字化AI客服。

前述行業(yè)人士表示，很多人覺得墓地生意暴利，是因為企業(yè)方不會主動宣傳低價公墓，大量公益性公墓也未得到開放。

“行業(yè)遠未到成熟狀態(tài)，制度設計上可以有突破，比如增加公益性公墓供給，這樣供需會得到重新調整?！?/p>