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前沿拓展：

最近很多粉絲讓測評一下陽光城愉景公館這個項目，項目位于浦東中外環間的御橋板塊，取證均價6.17萬/㎡。

在這個項目開盤之前，網上很多人說，這個盤性價比很高，估計會大賣！但實際上……項目由于認籌人數過少，根本不夠搖號的。

從總價段來看，700萬起的115平舒適型三房，以及850~900萬142平的奢華型四房，在整個上海中外環的新房市場上，都是極具誘惑力的。

網上也有很多人說這個項目很有性價比，但在我看來，這個項目的價格并沒有被低估。

同板塊不同命

陽光城愉景公館此次取證均價為6.17萬/㎡，對比同為御橋板塊的其他項目：

新房項目陸家嘴錦繡逸庭均價6.7萬/㎡

萬科海上傳奇二手房掛牌價均價8.4萬/㎡

萬科金色城市二手房掛牌均價8.4萬/㎡

看起來的確很有性價比，但事實上，雖然陽光城愉景公館與上述三個項目同為一個板塊，但卻面臨著截然不同的命運！

1）不同片區劃分學區不同

項目地處御橋社區，但很多人不知道，這一社區是由兩個行政區（北蔡與康橋）構成的，陽光城愉景公館位于康橋鎮。

這兩個行政區雖然挨著，但卻有很大差別。

最大的區別是學區不同，北蔡鎮的小區對口的是御橋小學（三梯隊）和建平中學（二梯隊）。

而康橋鎮的小區的教育配套仍在建設中，因此，這一片區暫時被統籌對口到御橋小學（三梯隊）和初中對口吳迅中學（普通）。

也就是說，陽光城愉景公館旁邊目前是沒有優質的學校的。

2）規劃級別也不一樣

在2035規劃中，北蔡鎮的規劃等級為主城區的地區中心，而康橋鎮的規劃等級為郊區的中心鎮。

這就意味著未來的區域定位等級上，項目所在的康橋鎮規劃級別是低于北蔡鎮的！

3）城市界面天壤之別

雖然同在一個社區，但城市界面卻天壤之別，整個板塊，以滬南路為界線，滬南路以西的城市界面較為落后，以動遷房、老房子、汽修廠、工廠為主。

滬南路以東，則以商品房為主，居住氛圍濃厚，城市界面較新。

而陽光城愉景公館恰恰處于城市界面較為落后的滬南路以西，周邊被動遷房包圍，西邊還有很多汽修廠和工廠。

△動遷房

△工業園區

且項目距離垃圾焚燒廠直線距離僅1.4公里。

△御橋垃圾焚燒廠

雖然都說御橋是中外環間的洼地，但項目所處的康橋鎮的規劃能級是相對比較弱的，且康橋鎮也沒有比較好的教育資源，周邊小環境又比較差，還有垃圾焚燒廠這樣一個不利因素。

因此，項目在地段上是不占優勢的，6.17萬/平的價格并沒有被低估。

這個板塊的其他項目原本也賣的不好

對照近兩年板塊內滯銷的新房項目，你會發現一些值得借鑒的共性因素：

頤盛御中環推出198套房源：

82㎡2房總價約500萬

118㎡3房總價約720萬

139㎡4房總價約810萬

僅32組認籌，認籌率僅16%。據了解，賣的不好的一大原因是：項目距離垃圾焚燒廠最近。

而綠洲康城金邸，項目推出153平三房總價868~981萬

認籌情況也不樂觀，原因是項目僅有153平大平層戶型，總價較高。

綜合下來，你會發現板塊滯銷盤的三大特征：

大面積高總價的房源不好賣

距離垃圾焚燒廠近的項目不好賣

沒有學區的項目不好賣

而板塊內，什么項目賣的好呢？

1）小戶型，低總價

上個月，綠洲康城親水灣推出717套房源，開盤去化400套，去化超5成，重點是，這個產品的戶型都是54~92平的小戶型，總價段僅330萬到600萬！

2）學區房

像4月開盤的陸家嘴錦繡逸庭，認籌率100%，開盤去化超6成，主要原因是對口御橋小學和建平實驗中學。

這個項目也是很神奇，2018年12月開盤，整個2019年一套房子都沒賣出去。

到今年3月份，浦東公辦學校劃片學區正式公布，確定對口御橋小學和建平實驗后，項目的命運自此改寫，從滯銷盤變成了暢銷盤。

可以看出，這個板塊除了學區房和小戶型低總價的房源以外，都賣的不是很好，而陽光城愉景公館既不是學區房，主推的戶型面積也不小，賣的不好也是正常。

產品有硬傷

有一說一，陽光城愉景公館從精裝、立面、社區規劃來看，都還是相當不錯的。

精裝品牌上，項目采用蘭舍的新風系統，日立的中央空調、法羅力壁掛爐（戶式地暖）。

外立面為鋁板和中空玻璃；社區規劃上，項目邀請了紅杉國際設計團隊做了景觀設計，整個小區還擁有風雨連廊、童樂天地以及花園廊架。

項目有兩種戶型：115平的三房和142平的4房。

光看142平四房的戶型，也設計的正氣合理，但問題是89套房源里，它只占十幾套！

也就是說項目的主力戶型是115平的三房，長這樣：

聽案場銷售說，這個狹長的戶型進深有十幾米......不知道住在這樣的戶型里，每天從次臥競走到客廳，是什么感受？

看上圖藍色區域，這走廊確實是浪費了不少面積，且從圖紙上看，兩個北次臥的面積也是偏小！

總結

項目無法熱賣，原因有以下三個方面：

1）這個項目的價格并沒有被低估，項目所在區域教育配套差、規劃能級低，且項目周邊城市界面差，距離垃圾焚燒場差；

2）項目所在的板塊其他項目賣的也并不好，說明市場上對這個板塊的認同度還不夠高。

3）主力戶型有硬傷！

如此看來，賣的不好也是正常。

拓展知識：