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前沿拓展：

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編者按：本文來(lái)自「第一財(cái)經(jīng)」，作者：羅韜，36氪經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載

“這一兩年都要把安全放在第一位。”被稱作房地產(chǎn)“周期王”的孫宏斌，又一次在公開(kāi)場(chǎng)合語(yǔ)出驚人。這一次，他喊出的也許是開(kāi)發(fā)商們共同的心聲。

步入2018年以來(lái)，逐漸歸回平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓開(kāi)發(fā)商開(kāi)始意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)敞口增加，去年還處于迅猛擴(kuò)張周期的企業(yè)，已悄然轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。

在剛剛完結(jié)的中報(bào)披露期，包括融創(chuàng)、恒大、碧桂園等頭部公司在內(nèi)的許多家房地產(chǎn)企業(yè)，都透露出重質(zhì)降速、安全生產(chǎn)的信號(hào)。越來(lái)越注意到控制發(fā)展節(jié)奏，并有意淡化在年初既定的銷售目標(biāo)。更為嚴(yán)峻的是，銷售難、回款難、融資難等問(wèn)題讓每家房企都感受到陣陣寒意。

一家標(biāo)桿房企的董事長(zhǎng)在9月初的內(nèi)部會(huì)議上，突然宣布暫停各個(gè)部門支出，重新核定預(yù)算，大有減少開(kāi)支儲(chǔ)糧過(guò)冬的傾向。

降杠桿漸成趨勢(shì)

奔跑中的房地產(chǎn)企業(yè)，突然到了戛然而止的時(shí)刻。剛剛過(guò)去的中報(bào)季，大部分發(fā)展較快的房企都一改舉債擴(kuò)張戰(zhàn)略，開(kāi)始主動(dòng)下調(diào)財(cái)務(wù)杠桿。

中國(guó)恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞在2018中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司注重適度增長(zhǎng)，未來(lái)銷售規(guī)模每年增長(zhǎng)20%~30%，因土地資源日益稀缺，要發(fā)揮已有土地儲(chǔ)備的效益，以實(shí)現(xiàn)可觀的利潤(rùn)。

“前幾年公司負(fù)債很高是因?yàn)橥ㄟ^(guò)最大的負(fù)債去儲(chǔ)備土地資源，并通過(guò)布局二三線城市獲得大量的低價(jià)土儲(chǔ)。如今市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，這種模式存在高風(fēng)險(xiǎn)。因此，為適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)變化，近年來(lái)恒大調(diào)整了一二線城市和三線城市的土儲(chǔ)比例；亦不再追求規(guī)模，而是注重有質(zhì)量的增長(zhǎng)。”夏海鈞說(shuō)。

從恒大的中期業(yè)績(jī)看，凈負(fù)債率較去年末進(jìn)一步下降至127.3%，降幅超三成，有息借款下降615億。從今年初，恒大就開(kāi)始逐漸降低自己的負(fù)債水平，增加自己的安全系數(shù)。

夏海鈞表示，目前恒大最強(qiáng)勁的資源便是土地，公司要沖銷售規(guī)模是容易的事情，實(shí)現(xiàn)5000億乃至8000億并非難事，但公司目前的策略是關(guān)注利潤(rùn)。

碧桂園同樣關(guān)注安全生產(chǎn)，碧桂園總裁兼執(zhí)行董事莫斌在中期業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)：“碧桂園內(nèi)部有一些目標(biāo)的分解，相信在下半年我們把安全和質(zhì)量放在第一位的時(shí)候，我們會(huì)相對(duì)放慢發(fā)展速度，騰出更多空間抓好各項(xiàng)管控。”

從中報(bào)看，截至2017年6月30日，碧桂園凈借貸比率為59.0%；加權(quán)平均借貸成本為5.81%。同時(shí)，碧桂園有息負(fù)債2939.21億（含銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券和可轉(zhuǎn)股債券），其中一年以內(nèi)短期債務(wù)及長(zhǎng)期債務(wù)當(dāng)期部分僅為721.15億，占比24.54%，其余75.46%為長(zhǎng)期債務(wù)。

“下一步我們希望持續(xù)均衡，公司下半年的整個(gè)投資會(huì)比較保守，也會(huì)嚴(yán)格地去控制，希望我們有更加均衡的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。”孫宏斌告訴記者。

根據(jù)融創(chuàng)中報(bào)，融創(chuàng)總資產(chǎn)6699億，同比上年末的6231億增長(zhǎng)468億；所有者權(quán)益635億，較上年末的606億增加29億。經(jīng)營(yíng)規(guī)模提升的同時(shí)，有息負(fù)債持續(xù)下降，較上年末減少近百億。

融創(chuàng)方面表示，降杠桿是公司的戰(zhàn)略選擇，隨著全國(guó)布局的初步完成，未來(lái)將減少資本性支出，減少融資額度；另外，逐年增加的利潤(rùn)也將增厚股東權(quán)益。

除了一線房企外，很多二線房企同樣選擇降低自己的杠桿比率。

在香港的業(yè)績(jī)會(huì)上，融信中國(guó)董事局主席歐宗洪說(shuō)：“融信不會(huì)刻意追求增長(zhǎng)速度，我們關(guān)心的是公司高質(zhì)量增長(zhǎng)。”

從拿地端也可以看出融信的調(diào)整。今年上半年，融信的拿地步調(diào)也慢了下來(lái)，上半年獲取14宗地塊，平均成本約5383元/平方米。歐宗洪表示，上半年的土地價(jià)格比較高，公司拿地比較謹(jǐn)慎，估計(jì)下半年會(huì)比上半年的投資機(jī)會(huì)多。

融信中國(guó)首席財(cái)務(wù)官曾飛燕表示，未來(lái)融信會(huì)通過(guò)控總債、放緩?fù)顿Y等方式來(lái)繼續(xù)降低凈負(fù)債率，“總債預(yù)計(jì)在今年會(huì)下降，全年保守預(yù)計(jì)下降50億元的金額。”

根據(jù)中報(bào)，融信凈債務(wù)為463.09 億元，較2017年末下降5.37%；凈負(fù)債率為 140%，較2017年末下降 19 個(gè)百分點(diǎn)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，2018年嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢(shì)延續(xù)，開(kāi)發(fā)商融資渠道將持續(xù)收緊，融資成本或繼續(xù)提高，開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極降負(fù)債去杠桿，特別是小型房企將面臨巨大考驗(yàn)。

業(yè)務(wù)收縮

雖然很多房企沒(méi)有明令說(shuō)要進(jìn)行裁員，但是業(yè)務(wù)構(gòu)架調(diào)整卻有意無(wú)意讓一些人開(kāi)始離開(kāi)。

不久前，華夏幸福宣布解散天津公司，作為第一個(gè)大公司宣布解散重點(diǎn)區(qū)域公司，無(wú)疑是一個(gè)信號(hào)，并被認(rèn)為是地產(chǎn)開(kāi)始優(yōu)化人員的第一步。不過(guò)，華夏幸福發(fā)布回應(yīng)稱，公司沒(méi)有明確的裁員計(jì)劃。公司根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化，對(duì)公司戰(zhàn)略進(jìn)行了重新審視和梳理，對(duì)組織和布局做了局部的調(diào)整和優(yōu)化。

不只是華夏幸福，綠地同樣進(jìn)行了業(yè)務(wù)調(diào)整，要求對(duì)一些區(qū)域進(jìn)行人員優(yōu)化，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)組織發(fā)展。

另有消息顯示，一位行業(yè)標(biāo)桿公司董事長(zhǎng)在9月初的會(huì)議上宣布，各部門支出暫停，重新調(diào)整下半年預(yù)算，并計(jì)劃縮緊預(yù)算規(guī)模。

從拿地規(guī)模看，開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始越來(lái)越注意謹(jǐn)慎性。中原地產(chǎn)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，土地市場(chǎng)流標(biāo)流拍數(shù)量明顯增多。其中，前8月，一線城市經(jīng)營(yíng)性用地流標(biāo)流拍13宗，去年同期只有4宗；二線城市土地流標(biāo)流拍238宗，去年同期只有106宗。相比之下，流標(biāo)流拍的土地宗數(shù)漲幅均超100%。

從拿地價(jià)格看，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始更加謹(jǐn)慎出價(jià)。8月27日，杭州主城區(qū)的望江地塊、四堡七堡單元和城北萬(wàn)達(dá)板塊，分別推出三宗“寶地”，其中望江地塊、四堡七堡單元宅地為望江新城和江灣新城規(guī)劃后首宗宅地，萬(wàn)達(dá)板塊則是板塊內(nèi)5年來(lái)首宗純宅地。

最后，三宗地塊分別由濱江、中宸城建和綠都拿下，最高溢價(jià)率為萬(wàn)達(dá)板塊的3%，而錢江新城2.0首宗宅地溢價(jià)率為0。

8月30日，福州出讓4宗地塊，宗地總體量達(dá)255.35畝。最終，4宗地塊均在一輪舉牌后成功出讓。8月28日，廣州從化溫泉鎮(zhèn)溫泉村“火界”兩宗地塊進(jìn)行網(wǎng)上競(jìng)拍，但最終以流拍告終。更早之前的8月13日，廣州市出讓了5宗住宅用地，總出讓面積達(dá)19.38萬(wàn)平方米。其中，一宗地塊以底價(jià)成交，兩宗地塊溢價(jià)均未超過(guò)1%，剩余兩宗地塊溢價(jià)也僅為10%左右。

“我們拿地越來(lái)越謹(jǐn)慎，我們拿地項(xiàng)目要求irr（內(nèi)部收益率）超過(guò)50%，凈利潤(rùn)率超過(guò)15%。”融創(chuàng)董事會(huì)秘書(shū)高曦告訴記者。

歐宗洪介紹，融信要求拿地項(xiàng)目irr超過(guò)30%，凈利潤(rùn)超過(guò)10%。

和以前不一樣，很多開(kāi)發(fā)商為了規(guī)模，拿地要求非常低，如今的業(yè)務(wù)收縮，讓更多的開(kāi)發(fā)商對(duì)自己的業(yè)務(wù)進(jìn)行安全防范。

中小房企承壓

這一輪調(diào)控中，對(duì)于較大房企，面臨的是需要加速周轉(zhuǎn)和虧本賣一些項(xiàng)目。而對(duì)于很多小型房企，可能就難逃厄運(yùn)。

近日有報(bào)道稱，復(fù)華控股旗下復(fù)華文旅的多個(gè)文旅項(xiàng)目目前已停工。官網(wǎng)顯示，復(fù)華控股的業(yè)務(wù)范圍涵蓋地產(chǎn)、金融、投資、文化、旅游、健康、酒店等領(lǐng)域，截至2017年，總資產(chǎn)規(guī)模逾千億元。北京復(fù)華旅游文化發(fā)展有限公司（下稱“復(fù)華文旅”）是復(fù)華控股的全資子公司，不過(guò)，這些項(xiàng)目目前處于難產(chǎn)狀態(tài)。

今年5月，五洲國(guó)際發(fā)布公告，公司股價(jià)及成交量發(fā)生異動(dòng)，決定停牌，其股份自25日上午11時(shí)25分起暫停于聯(lián)交所買賣，以待刊發(fā)有關(guān)不尋常變動(dòng)原因和公司任何內(nèi)幕消息的公告。受此影響，還有五洲國(guó)際一筆于2018年到期的本金額3億美元13.75%的優(yōu)先票據(jù)，該筆票據(jù)亦于同一時(shí)間暫停買賣。

而中弘股份因?yàn)樯嫦佣嗥饌鶆?wù)問(wèn)題，目前股價(jià)已經(jīng)跌到1元以下，曾經(jīng)這家企業(yè)發(fā)力文旅地產(chǎn)，如今市值所剩無(wú)幾。

不難發(fā)現(xiàn)，由于整個(gè)行業(yè)困境，中小房企面臨更大的壓力：要么倒閉，要么被并購(gòu)。

而房企資金鏈緊張的格局仍將持續(xù)。據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù)，未來(lái)4年是兌付高峰。2018年下半年到2021年是集中兌付期，規(guī)模分別為2.9萬(wàn)億、6.1萬(wàn)億、5.9萬(wàn)億和3.4萬(wàn)億，2022年及以后總計(jì)僅0.9萬(wàn)億。其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來(lái)4年集中到期；公司債2015~2016年集中發(fā)行，也從2018年下半年開(kāi)始密集到期。

從記者了解情況看，很多房企都意識(shí)到現(xiàn)金流的重要性。即便是虧本，也開(kāi)始將自己的貨值出手。

“我們10個(gè)項(xiàng)目里面虧2個(gè)，但是賣了再說(shuō)，我們也不留了。”一位房企董事長(zhǎng)曾表示。

“從我們觀察看，目前房地產(chǎn)行業(yè)平均去化周期應(yīng)該在4年左右，是歷史上偏高的水平，而不是偏低的水平，所以一定要重視。” 國(guó)泰君安地產(chǎn)首席分析師謝皓宇說(shuō)。

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