出人意料的樓市新動向：統租新模式介入深圳城中村，該如何解讀？

出人意料的樓市新動向：統租新模式介入深圳城中村，該如何解讀？

5月財經新勢力

這是熊貓貝貝的第1766篇原創文章

統租介入深圳“城中村”意味著什么

深圳城中村統租

2023年，中國的房地產經濟領域和樓市層面，多空博弈，來到了一個前所未有的階段。

但是還是繞不開過去20年那一套“夜壺”和“蓄水池”的邏輯和玩法。

說來說去，無非就是圍繞著救市，放水，利率，調控……這些傳統框架在打嘴仗，當然，各方為了自己的觀點和理由，也是不遺余力和什么經濟復蘇，內需，以及社會穩定的宏觀大詞關聯起來。

站在不同位置，肯定會支持不同的選擇。

經濟社會，利益關聯，屁股決定腦袋，再正常不過，該說就說，言論自由。

至于說有沒有效果，有沒有作用，那就是另一回事了。

多軍和空軍，吵破天去，誰也說服不了誰，其實不重要，大家其實都是逢場作戲，關鍵都盯著國家的態度，是不是？

就在這樣一種微妙有趣的氛圍之下，作為中國改革開放標桿城市的深圳，卻在剛剛進入的6月份，搞出了一個大動靜，玩出了新花樣，甚至可以說，是給中國房地產經濟和樓市，搞出一條新路：

2023年6月1日，統租正式宣布將介入深圳“城中村”的管理和改造，并希望借此來推動中國城市住房體制改革。

這一消息引起了廣泛的關注和熱議，也成為了新聞媒體的頭條報道。

統租大舉介入深圳城中村，對于未來的深圳，這是一件大事。而且對于全國的房地產經濟和樓市來說，也是一件大事。

統租是什么意思？

深圳推行統租是個什么情況？

為什么說深圳搞統租介入城中村，是中國房地產經濟領域的一條新路？

……問題很多，值得詳細展開和所有關心樓市和房地產的朋友們，好好嘮一嘮。

而且，從邏輯和趨勢的角度來看這個事情，可能并沒有很多人看到和認為的那么簡單。

所以，這篇文章，將基于對深圳統租介入城中村的最新動向，有依有據的梳理復盤，以及對深圳統租政策的分析解讀，結合中國房地產經濟和樓市的當下現實，進行一次有深度，有態度，有專業的專題分析和討論，并對后續中國樓市的一些可能走向，進行理性研判。

關注動向，把握本質，看清主線，研判趨勢，指導行動。

本文已反復自查合規，不碰紅線，語言平和公允，不帶價值導向。

內容有依有據，分析理性客觀。

硬核內容，錯過不再。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

• 文章略長，內容的閱讀需要一定的時間和耐心，并且需要進行思考。
• 內容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
• 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內容不是什么大路貨，也不是什么看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
• 頭條獨家文章，抄襲搬運必究！（有看到抄襲搬運的讀者朋友也請幫忙舉報一下，原創標簽只有在頭條平臺。感激不盡！）

（如果這篇文章在其它資訊平臺被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顏無恥）

深圳白石洲城中村（圖片來源：頭條圖庫）

1統租介入深圳城中村：租戶被集中清退，具體是怎么一回事？

“白芒村統租，被迫搬家，從此日落歸山海。”

剛剛進入6月，網上出現了很多白芒村被統租的消息，視頻中住戶們拉著大包小包，準備離開白芒村，表情復雜。

網傳白芒村被統租引發熱議

白芒村位于南山西麗，這里離地鐵站較遠，據說白芒村的農民房租金幾乎是南山最低，單間空房900左右，一房一廳則在1500左右，因此這里住著不少在深圳南山周邊制造業工廠上班的打工人。

現在，因為房東們的房子被統租，他們很多人都收到了搬家通知書。

白芒村房東對租戶出示的“限時令”

白芒村作為城中村而言，這個名字也是有點奇葩。

據說是2000多年前，當地村民的先祖來到這恰逢白芒盛開，所以也就把這個村取名白芒村。

現在統租工程即將啟動，白芒村的多棟居民樓貼出了公告，要求住戶在定期內搬離。

這種單方的驅離，讓居住在白芒村的幾萬萬住戶們欲哭無淚，紛紛在各大平臺哭訴自己的遭遇。

他們有剛來深圳的畢業青年，作為落腳地還沒站穩腳跟，就要換地了，有個網友留言說上個月才剛剛入住，當時也不說一聲，這個月就臨時通知要清退了；

他們中也有北邊科技園的打工人們，比如百旺信高科技工業園、百旺研發大廈等等很多的打工人都住在這。

他們也有在南山上班的白領，在百忙中又要開始找房搬家之路了；

更難的是那些拖家帶口，小孩在附近上學的家庭們，突然讓搬離，自己的小孩怎么辦？

關鍵現在周邊的幾個村都在改造，讓他們去哪里找房去？

現在村里除了村口的公寓沒有在整改范圍內，其他的已經在陸續清退了，但是村口的公寓租金相比之前答復上漲，之前兩千多，現在漲價四千多……

圖片來源：網絡

這次的統租改造工程，房東一紙公告將打工人趕跑，給這些打工人們帶來無盡的煩惱：

①集中的清退，釋放大量的租房需求，但是周邊村落也要改造，臨近上班的地方很難再找到支付得起的容身之處，他們只能往更偏遠地方搬家；

②上學的家庭，是最麻煩的，在深圳小孩插班有多難相信經歷過的都知道，就算不轉學，讓家長住在幾公里之外去接送小孩，也是極為不便。

③深圳打工人最怕的就是搬家了，特別在這個村很多都是拖家帶口，家具多，搬家麻煩。

真是一家歡喜萬家愁！

圖片來源：網絡

圖片來源：網絡

“各項補貼”、“兩倍租金”，明晃晃的都是金錢的味道。

簡單來說，就是政府和城中村簽訂統租協議，房東負責騰退現有住戶，然后后續由政府來接手進行裝修和統一運營，隨著協議的簽訂和規定時間的推進，就出現了上述的這一幕。邏輯清晰，因果明顯，事情，就是這么一個事情。

深圳南山區城中村（圖片來源：頭條圖庫）

2關鍵解讀和邏輯分析：何為統租？究竟是好事還是壞事？

統租這個模式，是個新詞，但不是新東西。

統租就是由政府或相關部門出資或管理的租賃房屋，通常針對低收入或有特殊需求的人群提供的公共福利房屋。

統租的目的是為了加快解決新市民、青年人等群體的住房問題，提高保障性住房的供應和質量。

統租的過程是這樣的：

政府或相關部門從城中村房東手中以高于市場價的租金打包租下大量農民房，然后進行一定程度的室內裝修、安裝生活配套等，改造為公寓，再以相對低廉的價格出租給符合條件的租戶。

這樣既可以保障房東的收益，又可以保障租戶的住房權益，還可以提升城中村的環境和品質。

圖片來源：網絡

說直白一點，深圳一些地方，房東的房子不允許自己私自出租了，而是需要交給當地政府，由政府打包統一往外租售。

現在深圳安居集團成立一家叫做微棠的第三方運營公司，類似二房東的角色，把城中村的自然房源，從房東手中打包統租過來后，一定程度的室內裝修、安裝生活配套等，再統一往外出租，這就叫統租。

雖然實現統租這個事情難以避免短期因為騰退造成的一些影響，但是毫無疑問，深圳的統租，介入城中村，這是一個很好的民生動向。

要知道，二房東的生意，是交給人性和逐利的個體和資本，還是受到監管，講規矩的政府部門來說，性質完全是不一樣的。

就和基建一樣，全世界，也就中國政府，會為民生去做虧本生意吧？

僅僅從經濟回報的角度來說，個體和資本第一訴求是利潤，但是這絕對不是政府部門的第一訴求。

不僅如此，統租這個做法，放在當下中國的樓市來看，所圖甚多，意味深長，是一個很有看頭的最新動向。

說一舉多得，深思熟慮，毫不夸張。深圳不愧作為改革示范區，這一次，真是下了一步絕妙的棋。

這里為大家進行一個拆解分析：

首先，深圳政府這次統租是一是改造城中村，把城中村的環境搞好，長治久安，實現穩定和諧，直接打擊城中村藏污納垢的隱患和風險，這是不是好事？

第二是能提供大量的廉租房給符合資格的深圳市居民申請。

這走的是香港+新加坡模式，這些廉租房可以穩定房屋的租金，不會隨便漲價，租戶只要不買房，這房子就可以一直住到老。

如果后面結婚有小孩了，地方不夠住還可以申請換更大的房子。

這個完全可以理解成以前公家單位分配房子給員工住，員工按時交租金，交水電雜費等就可以安心居住，維修保養什么的全由公家來處理。

目前造成騰退和清理的過程影響，這情況也只是一個非常短的過渡期，只要這些房子裝修改建完成能推出來給大家申請居住，情況就會好轉。

第三，通過統租，由政府來對供需擠壓的本地居住需求進行精準調配，那么對增加新建商品房的需求就降低了，居住問題解決了，但是樓市的供需擠壓并沒有消失。

這很妙，新房供應減少，而且通過統租解決居住需要，對于穩定商品房市場價格的目的，非常清晰。

第四，既能穩定本地租賃市場價格，又能為地方政府提供穩定靠譜的現金流收入。

第五，由政府統一管理，原本產權混亂，貓膩眾多的城中村物業，就相當于有了信用背書，那么REIT模式，金融抵押周轉，也就具備了流通和吸引力了吧？

要相信市場化100%的深圳，在這種資產經營和抵押上面的金融操盤能力。

第六，小產權，城中村，是房地產稅推進的關鍵障礙，政府統租以后，這個障礙就不存在了吧？

總的看下來，統租絕對是好事，而且，一舉多得，一石多鳥，連打帶消，追求多贏，追求長期效益，考慮深遠。

圖片來源：頭條圖庫

3趨勢研判：深圳走出全新這一步，是否將成為全國后續的風向標？

全國政策看北京，全國市場，肯定就要看深圳了。

統租從理論到現實，實際上就是當下時代，深圳作為改革開放試驗田，又一次的能力展現和帶頭沖鋒。

圖片來源：網絡

這次的深圳“統租”，是由政府或相關部門出資或管理的租賃房屋，通常針對低收?群體或有特殊需求的?群提供的公共福利房屋。

官?資料顯示，為加快解決新市民、青年人等群體住房問題，官方提高了“十四五 ”規劃的任務目標，將建設籌集保障性住房原?標54萬套（間）提高到不少于74萬套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬套。具體到2023年，深圳提出要新開工建設60個項?，建設籌集16萬套(間)。

當統租大舉介入城中村，對于未來的深圳是一件大事

任務數量更新之后，深圳建設籌集保障性住房立即有了大動作，統租目標指向了深圳城中村。

去年2?28日，深圳市城中村保障性住房規模化品質化改造提升暨三宜小村建設動員會在龍華區元芬新村舉?。活動現場，10個區（新區）簽署了保障性住房建設籌集任務書，發布“深圳市城中村保障性住房規模化品質化改造提升點指引”，吹響深圳保障性住房建設籌集的“沖鋒號”。

動員會活動現場

市人才安居集團與寶安、龍華、光明等三個區簽署了《戰略合作框架協議》，與相關金融機構簽訂了大額授信協議，為城中村保障性住房規模化品質化改造提升提供強大?持。在當天，“深圳安居微棠住房租賃投資控股有限公司”橫空出世，這家市屬國企人才安居集團旗下的租賃投資控股有限公司正式揭牌。

《指引書》吹響了深圳保障性住房建設籌集的“沖鋒號”

一個月后的3?28?，《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見的通知》發布，市人才安居集團與寶安、龍華、光明 區簽署了戰略合作框架協議，將共同出資成立區級城中村改造公司，全力推動轄區城中村規模化租賃改造。

雖然統租是新詞，但是實際上對于追求“沒有最新，只有更新”的深圳來說，無非就是效率將籌謀變成現實的一個動作。

更值得注意的，是深圳加速推進，落地統租這個動作的時間和大環境背景。

近年來，財政非稅收入的增長往往伴隨著各界對地方依靠行政事業性收費收入、罰沒收入拉動收入的質疑聲。

今年以來，非稅收入的主要來源卻有所不同。財政部近日發布的4月財政收支數據顯示，前4個月，非稅收入同比增長6.8%。

其中，全國行政事業性收費收入同比下降13.3%，罰沒收入同比下降18.7%，而國有資源(資產)有償使用收入卻同比大幅增長26.7%，拉高了全國非稅收入增幅。

房地產熄火，土地財政停擺，除了罰款創收，各地面對日益臨近的地方債，城投債等等債務的償付壓力，出現了各種各樣的魔幻事件。

2023年，最先發出”求救“信號的是位于西南部的貴州省。后續還有很多城市，不乏省會級別的頭部城市，也鬧出了很多笑話。

深圳的做法，是盤活資產，躬身入局，政府當上了二房東。

這是不是給全國其他依然沉迷于土地財政無法自拔，面對債務無能為力的城市和地區，提供了一個可行，并且靠譜的思路和范式了呢？

當然，各地情況和實際需求可能不一樣，但是作為改革開放先行代表的深圳，一舉一動，實際上在經濟運營層面，都是有標桿和風向指示意義的。

不然，經濟試驗田的名頭，豈不是白叫的？40年一躍成為中國一線經濟龍頭城市，難道是假的？

理性預判，萬事開頭難，深圳來開頭，既然第一步能走出去，那么其他城市效仿跟隨，也就是題中之義了。大家的問題和困難基本都差不多，深圳先走，只要能走出去，那么有樣學樣還不會？

圖片來源：頭條圖庫

寫在最后：中國的房地產經濟和樓市的破局之路，這一次，可能會超出很多人的認知

深圳統租落地推進，毫無疑問，對于中國的房地產經濟和樓市，是一個至關重要的時代信號。

中國樓市的變局，驟然加速。

很現實的，就在各路所謂的專家和大V還在爭執討論救市的話題的時候，深圳用行動給出了全新的破局方式。

而這樣的方式，其實完全跳出了原本的土地財政和房地產經濟框架和模式。

商品房有商品房的路，租房也有租房的軌道，居住需求和房子的性質，按照深圳的這套玩法，以后會越來越沒有關系。

解決國內房地產目前存在的問題，最好控制房價不能大漲，也不會大跌。

房價的絕對值不要下降，而隨著經濟的發展和居民收入增長，現在看起來很高的房價到時候不就不高了嗎？

所以，房價最好是“不漲不跌”，平穩過渡，實現軟著陸。

而經濟和居民收入的增長，短期內要提升，并不現實，那么解決居住的需求，就很有必要了。

對于高房價的抱怨和戾氣，有統租這樣的政策和規則環境，也就談不上了。

買的起就買，買不起就住有政府公信力保障的統租房，房價漲跌，對于剛需群體，還重要嗎？

這就好比，很多指望房價下跌的想法，無非就是和期盼經濟快車倒車接人一樣，但是現在深圳的做法，就是“原來的快車沒坐上，現在安排個慢一點公交車服務大家，不要吵了”。

房住不炒的主旋律之下，難道不能炒房，就不會賺錢生存，謀求發展了么？

經濟潮流滾滾向前，如果安排了公交車都不坐的人，還有什么理由去用情緒討論房價？

妙，很妙，妙不可言。

再一次，深圳在中國經濟環境中，展現了管理智慧和頂層設計的精妙。

大家細品。

以上，就是對2023年6月份深圳統租介入城中村的熱點動向，進行的一次專題梳理和分析討論內容，和各位讀者朋友們，進行一個交流和分享。

圖片來源：頭條圖庫

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以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

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