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記者｜楊冰柯

調(diào)控持續(xù)加碼，房地產(chǎn)行業(yè)走入下行，房產(chǎn)商們的日子越來越難。

過去的九月，以往都是地產(chǎn)商傳統(tǒng)的大豐收時(shí)節(jié)，今年他們對(duì)項(xiàng)目去化的渴求格外強(qiáng)烈，不少開發(fā)商將項(xiàng)目提前入市，力推“特價(jià)房”，甚至還有不少大幅降價(jià)搶跑。

從結(jié)果看，開發(fā)商的努力并未完全收到成效，銷售業(yè)績(jī)整體下滑明顯。無論是頭部開發(fā)商還是中小開發(fā)商，現(xiàn)在的銷售去化都異常艱難。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，9月，超過9成百強(qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，其中6成企業(yè)同比降幅大于30%，逾半數(shù)企業(yè)同環(huán)比雙降。截至9月末，有近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及70%，四季度去化壓力依然巨大。

以操盤金額為例，9月TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模不及8月、首次環(huán)比下降。同比去年下降36.2%，較2019年同期也下降17.7%，79月單月業(yè)績(jī)連續(xù)三個(gè)月同比下跌，且同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

具體來看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有29家房企已經(jīng)公布九月業(yè)績(jī)。從環(huán)比看，9月銷售額整體環(huán)比下降11.3%。其中，15家房企銷售額環(huán)比下降，降幅前三名有中國恒大、大悅城和越秀地產(chǎn)，銷售額分別下降了86.1%、68.9%和47.8%。

同比上，29家房企中有27家房企銷售業(yè)績(jī)均有下降，降幅前三名為中國恒大、大悅城和綠地控股，銷售額分別下降了93.5%、69.6%和55.5%。

一位市場(chǎng)人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎荆科笄?月累計(jì)銷售額同比大多數(shù)都是增長的，但8月、9月房企銷售額單月同比下滑得更多。

事實(shí)上，為了收獲“金九”，房企們使出渾身解數(shù)，不少地區(qū)的售樓處中都打出特價(jià)房、買房送車位、買房送物業(yè)費(fèi)等營銷手段。在熱點(diǎn)城市，房企們更是將多個(gè)項(xiàng)目的入市計(jì)劃提前，搶收市場(chǎng)。

在北京，9月上旬，共有13個(gè)項(xiàng)目對(duì)外公示預(yù)售許可信息，相較于過往幾個(gè)月份，開發(fā)商的推盤速度明顯加快。在5月北京首次集中供地后，出讓的30宗土地中有24個(gè)項(xiàng)目在“金九”前后流出戶型資料，并陸續(xù)開放售樓處。

在蘇州，中南春風(fēng)南岸在國慶前后推出的房源價(jià)格，均價(jià)1.7萬/平米，要知道，該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的拿地價(jià)就要1.6萬/平米。

在鄭州，融創(chuàng)、金科等房企采取降價(jià)促銷方式，降價(jià)幅度少則1000元/平米，多則3000元/平米。

在青島、桂林兩地，近乎腰斬的“工抵房”出現(xiàn)，之前的熱點(diǎn)城市惠州出現(xiàn)零首付、購房返現(xiàn)等。

三四線城市更是接連上演樓市價(jià)格“跳水”戲碼。

在湖南岳陽，多個(gè)樓盤價(jià)格“跳水”，降價(jià)幅度多達(dá)3000元/平方米，奧園譽(yù)湖灣更由6300元/平方米降至3378元/平方米。在株洲，也有房企降價(jià)促銷，陽光城·新城·樾府售價(jià)由7000元/平方米降至4000元/平方米。

然而，9月多個(gè)城市市場(chǎng)下行明顯，房企想在“金九”大賣一筆的愿望落空。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比再降7%，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)至25%，較2019年同期下降17%。

在一線城市，商品房成交也全線回落，同、環(huán)比分別下降36%和23%。其中，北京、廣州和深圳同比跌幅都在30%附近，上海跌幅為45%。

在24個(gè)二、三線城市中，成交持續(xù)走低，環(huán)比再降4%，同比跌幅擴(kuò)至23%。近8成二、三線城市成交同比轉(zhuǎn)降，熱點(diǎn)城市廈門、武漢、寧波等同比跌幅都在20%附近，昆明、長春、南寧等同比更是腰斬。

市場(chǎng)入冬背后，調(diào)控政策頻繁和房貸利率提高、房貸審批難是主要原因。

根據(jù)中原地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，9月單月全國房地產(chǎn)調(diào)控累積62次，疊加18月的420次，2021年房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)刷新歷史同期記錄，高達(dá)482次，同比調(diào)控上漲次數(shù)高達(dá)20%以上。

同時(shí)，房貸收緊，利率提高、審批難加速了市場(chǎng)下行。

相關(guān)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)顯示，9月全國首套平均利率5.46%，比去年年底上升了23個(gè)bp；二套平均利率5.83%，也比去年年底上升了29個(gè)bp。

以杭州為例，半年內(nèi)，杭州房貸利率連續(xù)5次上調(diào)。 8月底，農(nóng)行等各大銀行的房貸利率又漲到首套6.3%，二套6.4%。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，房貸全面收緊，放款普遍都在3個(gè)月以上，部分城市甚至需要6個(gè)月以上，導(dǎo)致全國樓市二手房交易接近停滯，上海、深圳、北京二手房交易都已經(jīng)跌至歷史低點(diǎn)。二手房流動(dòng)性大大降低，市場(chǎng)入冬，這又傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)上，置換需求被抑制。

去化困難，融資被扼住咽喉，房企們生存環(huán)境堪憂，新力、花樣年、恒大等房企在國慶前后爆發(fā)危機(jī)，房地產(chǎn)商們普遍面臨流動(dòng)資金緊張問題。

值得注意的是，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的下行影響，多個(gè)相關(guān)部門已經(jīng)關(guān)注到。

為了維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，昆明、沈陽、株洲、張家口等多個(gè)城市發(fā)布“限跌令”，限制開發(fā)商的大幅降價(jià)行為。

同時(shí)，金融政策接下來或有可能放松。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。會(huì)議要求，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

這是近期金融系統(tǒng)第二次關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)，要知道，自2003年開始，貨幣政策委員會(huì)例會(huì)已連續(xù)18年未涉及房地產(chǎn)問題。因此，該座談會(huì)被認(rèn)為是金融政策放松的信號(hào)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，該會(huì)議是央行“兩個(gè)維護(hù)”的主張向具體金融、住房管理等部門的傳達(dá)，要堅(jiān)持“三穩(wěn)”目標(biāo)和“房住不炒”，在行政調(diào)控的同時(shí)，也要關(guān)注房地產(chǎn)金融的合理的市場(chǎng)需求。

許小樂預(yù)計(jì)，金融方面未來將圍繞“調(diào)節(jié)奏，保穩(wěn)定”兩個(gè)關(guān)鍵詞進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)將配合相關(guān)部門和地方政府，根據(jù)城市實(shí)際需求，因城施策，合理安排房地產(chǎn)信貸投放節(jié)奏，避免出現(xiàn)上半年的信貸投放與市場(chǎng)需求之間的節(jié)奏錯(cuò)配，避免信貸大面積收緊誤傷基本住房需求。

克而瑞研究報(bào)告稱，我們認(rèn)為嚴(yán)守系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)仍是底線，房企融資可能仍將堅(jiān)持去杠桿，居民購房信貸政策有望適度調(diào)整，表現(xiàn)為提升居民按揭額度、縮短放貸周期，保證市場(chǎng)正常交易。

報(bào)告認(rèn)為，受此影響，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，成交有望企穩(wěn)回升，尤其是那些市場(chǎng)需求及購買力相對(duì)堅(jiān)挺的核心一二線以及強(qiáng)三線城市，成交整體提升幅度或?qū)⒏鼮榭善凇?/p>