公攤面積計算不應是本“糊涂賬”

來源：中華工商時報

公攤面積不應成為一筆"糊涂賬"，房屋公攤面積測量與計算亟待規范，讓老百姓能夠放心購房，同時也可化解購房者與開發商諸多矛盾糾紛。取消購房公攤面積還需再進一步論證，但限定最低得房率或最高公攤率，規定公攤面積計算標準和方法，則可以公開公正透明，只有如此，才能切實保護購房者利益。

近日，有關住房公攤面積的話題再次引發關注。針對內蒙古自治區政協委員王鳳華今年提出《關于規范房屋“公攤面積”的提案》，內蒙古住建廳網站表示，內蒙古住建廳將“取消‘公攤面積’的建議”列為近期亟須修訂的立法項目建議，并上報住建部。

不久前有報道稱，山東省青島市一購房者全款購入某小區一套總面積為110.25平方米的住宅，但收房時實際套內面積僅有61平方米左右，公攤面積占比竟然達46%。

“公攤面積”是指由整棟樓的產權人共同分攤這棟樓公用部分建筑面積。比如電梯井、樓梯間、配電室、過道、地下室等。據了解，別墅洋房公攤系數為1%6%，低層住宅為6%12%，小高層為10%16%，高層為14%24%。一般來說，樓層越高相應公共設施數量越多，公攤系數也就越大，但高達46%的公攤率，早已超過人們普遍接受的范圍。

多年來，關于公攤面積的爭議頗多。早在2011年全國兩會期間，就曾有代表建議“取消商品房預售制和公攤面積”。2019年住建部官網發布《住宅項目規范（征求意見稿）》就提出“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。在今年第三版征求意見稿中，類似條款已經刪除。有觀點認為，取消公攤面積可能引發住房品質體驗下降，公攤面積最重要的是透明、合理。新華社在文章《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》中正面回應道：公攤面積問題不是一個新鮮話題，但長期存在并不一定意味著這種做法是合理的。公攤面積涉及甚廣，取消非一日之功。

今年全國兩會期間，全國政協委員洪洋指出，“公攤面積是全國普遍現象，但公攤哪些面積、公攤多少面積都是一團迷霧，從來沒有哪一個專業機構在業主或第三方專業機構的監督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業主測量清楚了自家房子的公攤面積，而業主卻為公攤面積承擔了高額費用；公攤面積劃分沒有統一標準，哪些區域屬于公攤面積，哪些區域不是，有沒有重復收費，也只能由開發商說了算。”

業內人士表示，業主想算明白公攤面積基本上是不太可能的，例如房頂二次加壓的水箱以及消防設施都算公攤面積，業主就算想測量、計算，都是非常復雜而且極其困難的。

中原地產首席分析師張大偉提出，公攤面積背后的利益空間巨大，一些供暖部門、物業、裝修公司在計費時，往往都是按更有利可圖的建筑面積收取費用，公攤面積糊里糊涂，消費者卻要常年為此埋單。

實際的公攤面積到底如何核算？筆者認為，公攤面積不應成為一筆“糊涂賬”，房屋公攤面積測量與計算亟待規范，讓老百姓能夠放心購房，同時也可化解購房者與開發商諸多矛盾糾紛。

王鳳華在提案中呼吁，加快出臺相關法律法規，使公攤面積信息公開透明；明確規定公攤面積計算標準和方法，以及公攤系數的上限，并規定必須在購房合同中明確列示公攤面積及明細，讓實際套內面積成為交易的主要依據；或者明確規定和要求商品房現售和預售以套內建筑面積作為計價依據，消除灰色地帶，進一步保障消費者權益。此外，她還提到，規范物業費等收費項目的計算標準，推進物業費、暖氣費、交易契稅等項目的費用按照套內面積進行計價，避免重復交費，促進物業項目收費公平合理。

取消購房公攤面積還需再進一步論證，但限定最低得房率或最高公攤率，規定公攤面積計算標準和方法，則可以公開公正透明，只有如此，才能切實保護購房者利益。