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排號在第1130名房企規(guī)模增長訴求強(qiáng)烈，但需直面平衡規(guī)模與負(fù)債、抵抗風(fēng)險(xiǎn)等問題

（上接B09版）

創(chuàng)新者

華夏幸福 降銷售增營收

銷售額 645.31億元 同比減少19.84%

營業(yè)收入 387.3億元 同比增長10.74%

歸母凈利潤 84.8億元 同比增長約22.44%

資產(chǎn)負(fù)債率 88.12%

評分：★★★★

盡管銷售額不敵去年同期，但營業(yè)收入、毛利潤、凈利潤等指標(biāo)均有增長，說明華夏幸福在業(yè)務(wù)多元化及產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)方面均有進(jìn)展。在戰(zhàn)略升級的同時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率依舊呈增長態(tài)勢。如何進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)模發(fā)展與財(cái)務(wù)穩(wěn)健的平衡，是華夏幸福需要考量的問題。

在向兩千億陣營邁進(jìn)的途中，華夏幸福先后經(jīng)歷了“水逆”、換帥、戰(zhàn)略升級、引入平安等一系列事件。8月19日，華夏幸福提交了2019年中期業(yè)績答卷。

根據(jù)財(cái)報(bào)，華夏幸福于今年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約387.3億元，同比增長約10.74%；營業(yè)利潤約為120.89億元，同比增長約27.29%；凈利潤約為85.78億元，同比增長約23.59%；歸屬于上市公司股東凈利潤約84.8億元，同比增長約22.44%；基本每股收益2.78元，同比增長約23.56%。

在增收增利的同時(shí)，華夏幸福的銷售額卻出現(xiàn)了同比下滑。報(bào)告期內(nèi)，華夏幸福實(shí)現(xiàn)銷售總額約645.31億元，同比減少約19.84%；其中，園區(qū)配套住宅業(yè)務(wù)簽約銷售額479.17億元，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入額約143.83億元，其他業(yè)務(wù)(物業(yè)、酒店)銷售額22.31億元。

總體來看，雖然銷售總額不敵去年同期，但產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入及其他業(yè)務(wù)銷售額占比均獲提升。由此可見，多元化戰(zhàn)略在一定程度上對沖了市場變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，保證了營收及利潤的增長。

除了“多元化”之外，“異地復(fù)制”也是華夏幸福上半年的關(guān)鍵詞，早前在環(huán)北京以外區(qū)域布局的項(xiàng)目逐漸開始進(jìn)入市場。今年上半年，華夏幸福在環(huán)北京以外區(qū)域的銷售額約為375.64億元，同比增長約16.82%，占公司銷售總額比例由去年同期的39.94%提升至58.21%。對于長期根植環(huán)京區(qū)域的華夏幸福來說，“走出去”勢必將會為其帶來新的收入增長點(diǎn)。

在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，企業(yè)的負(fù)債水平和資金流動性往往也會引起關(guān)注。截至今年6月30日，華夏幸福資產(chǎn)負(fù)債率約為88.12%，較去年底提升1.47%；流動比率約為1.52，速動比率約為0.51。

相較于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)模式開發(fā)周期較長，對企業(yè)的現(xiàn)金流及負(fù)債結(jié)構(gòu)都會有影響。記者注意到，華夏幸福的短期借款這一項(xiàng)指標(biāo)，就由2018年12月31日的41.82億元大幅上升至今年年中的233.96億元，短期償債壓力加大。 新京報(bào)記者 趙昱

平衡者

遠(yuǎn)洋 增規(guī)模增利潤

銷售額 600.8億元 同比增長約33%

營業(yè)收入 約164.74億元 同比增長約7%

凈利潤 25.33億元 同比減少6.86%

凈負(fù)債率 86%

評分：★★★★

與持續(xù)走高的銷售額相比，今年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)在土地市場的動作并不多，僅獲得6宗土地和1個(gè)成熟項(xiàng)目。與此同時(shí)，其毛利率下滑，財(cái)務(wù)杠桿短期有所上升。

在2018年首次跨進(jìn)千億陣營基礎(chǔ)上，今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售額突破600億元，比去年同期上漲約33%，完成年度目標(biāo)超四成。不過，與持續(xù)走高的銷售額相比，今年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)在土地市場的動作并不多，僅獲得6宗土地和1個(gè)成熟項(xiàng)目。與此同時(shí)，其毛利率下滑，財(cái)務(wù)杠桿短期有所上升。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)在今年定下了1400億元的銷售目標(biāo)。據(jù)此，上半年，完成銷售目標(biāo)約42.91%。

新京報(bào)記者了解到，遠(yuǎn)洋集團(tuán)計(jì)劃下半年推出多個(gè)項(xiàng)目，預(yù)期可售資源達(dá)1600億元，同比增長23%。按新舊資源劃分，新增資源占比達(dá)76%，存貨資源占比達(dá)24%，并以快周轉(zhuǎn)的適銷產(chǎn)品為主，住宅類占比達(dá)86%。

值得注意的是，今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)均未進(jìn)入克而瑞發(fā)布的新增貨值、新增土地價(jià)值及新增土地建面百強(qiáng)榜單。財(cái)報(bào)顯示，在土地獲取方面，今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)新獲得6宗土地和1個(gè)成熟項(xiàng)目，總樓面面積及應(yīng)占權(quán)益面積分別約為102.6萬平方米和58.1萬平方米。其中，新購入土地的平均購買成本約為5500元/平方米。

今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的土地儲備為3925萬平方米，較去年末下降約3%。而土地儲備應(yīng)占權(quán)益部分則由去年底的2176.1萬平方米下降至今年上半年的2076.4萬平方米。

公告顯示，截至今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在五大城市群及核心二線城市共布局47個(gè)城市，總土地儲備逾5330萬平方米，其中二級開發(fā)土地儲備逾3925萬平方米，深圳舊改401萬平方米，一級開發(fā)1004萬平方米。

上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)毛利約33.59億元，同比下降7%。毛利率為20.4%，較去年同期下降3.1%。

在償債能力及資金流動性方面，截至今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)資產(chǎn)總額增加2%至2555.93億元，負(fù)債總額約為1905.26億元。現(xiàn)金資源（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，以及受限制銀行存款）共計(jì)319.23億元，凈借貸比率約為86%，較去年底的73%，上升13個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)務(wù)杠桿短期有所上升。遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，下半年將加強(qiáng)回款，嚴(yán)格控制有息負(fù)債規(guī)模，提升財(cái)務(wù)穩(wěn)健度。

新京報(bào)記者 張曉蘭

優(yōu)化者

雅居樂 增厚利潤有術(shù)

銷售額 582億元 同比增長25.03%

營業(yè)收入 271.14億元 同比增長12%

凈利潤 58.94億元 同比增長37.7%

資產(chǎn)負(fù)債率 74%

評分：★★★

眾所周知，雅居樂深受海南市場的影響，但是這兩年他們也在積極調(diào)整戰(zhàn)略，銷售額、營收、盈利都取得增長，毛利率雖然下降，但是仍然在30%，處于行業(yè)前列水平，負(fù)債率也處于安全線；但是毛利下降以及凈利潤增長的背后有更深層次的原因。

8月21日，雅居樂發(fā)布的2019年上半年財(cái)報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入271.14億元，較去年同期增加12%。不過，其毛利同比下降31.6%至82.2億元，凈利潤卻同比增長37.7%至58.94億元。

對于毛利以及毛利率下降的原因，從財(cái)報(bào)直觀的數(shù)據(jù)來看，雅居樂上半年的營業(yè)收入僅同比增長12%，但銷售成本卻增長了55%。

在同一天召開的業(yè)績發(fā)布會上，雅居樂副總裁潘智勇表示，毛利下降的原因很明顯，一是高毛利的收入少了，具體來說是海南的項(xiàng)目，毛利率達(dá)58%，占營業(yè)收入的40%。去年同期收入為90億元，今年上半年入賬只有10億元。二是同期的土地成本增加，非海南板塊去年同期的成本是7500元/平方米，今年上半年的成本為8960元/平方米，同比增加19%。不過，潘智勇指出，過去一年來已經(jīng)消化了海南市場對于雅居樂的不利影響，30%的毛利率是一個(gè)不錯(cuò)的數(shù)字。

毛利下降，凈利增加，這背后的原因又是什么？新京報(bào)記者分析財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，主要有三大因素間接或直接增厚了雅居樂的凈利潤。

一是提效控成本，在“三項(xiàng)費(fèi)用”中，雅居樂今年上半年的銷售及營銷成本同比微降，財(cái)務(wù)費(fèi)用則以收益的形式呈現(xiàn)，凈額約為9.26億元。財(cái)報(bào)顯示，上半年，雅居樂的利息開支約為33.35億元，同比大增59%。

二是其他收益凈額的大幅增長，今年上半年高達(dá)47.22億元，較2018年同期的3.14億元上升14倍。新京報(bào)記者查詢財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，增幅上漲的主要原因是，包括出售一間附屬公司，實(shí)現(xiàn)收益29.89億元；按公允值計(jì)入損益的金融資產(chǎn)公允值收益8.83億元，去年同期虧損約3605萬；出售時(shí)同比增加155%。

因?yàn)樯鲜鰞蓚€(gè)因素的影響，被銷售成本拖后腿的毛利降幅，被追了回來，雅居樂除所得稅前利潤為102億元，同比增長5.5%。此外，報(bào)告期內(nèi)所得稅開支大幅下降，從2018年上半年的53.89億元降至2019年上半年的43.07億元。最終，雅居樂除稅后的凈利潤為58.94億元，同比增幅為37.7%。

新京報(bào)記者 段文平

追趕者

首創(chuàng)置業(yè) 二次沖擊800億

銷售額 582億元 同比增長25.03%

營業(yè)收入 104.76億元 同比增長47%

歸母凈利潤 11.87億元 同比增長61%

凈負(fù)債率 154.3%

評分：★★★

銷售規(guī)模尚未突破千億元，今年二次沖擊800億元有望成功。營收和利潤增長迅速，但是，凈負(fù)債率仍然高攀，加之土地儲備集中于北京地區(qū)，全國化進(jìn)程有待加速。

2019年上半年，首創(chuàng)置業(yè)的營業(yè)收入約為104.76億元，較去年同期增加約47%；歸屬于母公司股東的凈利潤約為11.87億元，較去年同期增長約61%；營業(yè)稅后毛利率為38%，同比提升4%。

2019年上半年，首創(chuàng)置業(yè)各項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約面積162.7萬平方米，同比增長19.4%；簽約金額405.4億元，同比增長12.4%。按照全年800億元的銷售目標(biāo)，首創(chuàng)置業(yè)剛好完成全年銷售目標(biāo)的一半。

事實(shí)上，早在2018年，首創(chuàng)置業(yè)就提出800億元的銷售目標(biāo)，但是，去年首創(chuàng)置業(yè)未達(dá)到該目標(biāo)，今年，首創(chuàng)置業(yè)重提800億元目標(biāo)，這是其第二次沖刺。

作為老牌房企，首創(chuàng)置業(yè)至今還沒過千億銷售額的門檻，反而被許多中小型房企超越。目前，在克而瑞房企銷售額排名榜單上，排名第40名。

對于千億目標(biāo)的達(dá)成，首創(chuàng)置業(yè)執(zhí)行董事及總裁鐘北辰在香港的業(yè)績發(fā)布會上表示：“首創(chuàng)置業(yè)今年的目標(biāo)是800億元，隨著投資的增強(qiáng)，包括市場團(tuán)隊(duì)的操盤能力不斷提升，達(dá)到千億指標(biāo)指日可待。但是你讓我預(yù)測哪一年，還真的不太特別清楚。”

今年上半年，財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)總負(fù)債約1532.36億元，同比增長約59.3%；資產(chǎn)負(fù)債率約78%，較去年末期提升1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)有息負(fù)債1023.72億元，凈負(fù)債率為154.3%，較2018年末有所下降，但仍處行業(yè)較高水平。

值得注意的是，在高負(fù)債的背景下，從去年年中至今，首創(chuàng)置業(yè)頻頻出售旗下資產(chǎn)回籠現(xiàn)金。首創(chuàng)置業(yè)頻頻出售資產(chǎn)的做法輕易地讓外界聯(lián)想到賣資產(chǎn)回籠現(xiàn)金。對于賣資產(chǎn)是否是因?yàn)橘Y金緊張的質(zhì)疑，鐘北辰表示：“ 我們本身就是一家房地產(chǎn)公司，除了住宅銷售之外，有些其他物業(yè)的銷售也是正常的。”

展望2019年下半年，總裁鐘北辰提出：“下半年首創(chuàng)置業(yè)的銷售要達(dá)到400億元以上，全年銷售目標(biāo)800億元以上，下半年可售貨源811億元，實(shí)現(xiàn)49%的去化率，公司有信心完成簽約目標(biāo)。”

新京報(bào)記者 徐倩

激進(jìn)者

中國奧園 激進(jìn)擴(kuò)張沖千億

合同銷售額 536.3億元 同比增長33%

營業(yè)收入 236.7億元 同比增長73%

凈利潤 28億元 同比增長90%

資產(chǎn)負(fù)債率 84.79%

評分：★★★★

今年上半年，中國奧園營業(yè)額、歸母凈利潤和銷售額均出現(xiàn)高于同類企業(yè)的增速，不過，在激進(jìn)擴(kuò)張后，帶來了高負(fù)債的問題。在業(yè)內(nèi)人士看來，中國奧園在后續(xù)發(fā)展時(shí)，應(yīng)注重自身的借貸規(guī)模和現(xiàn)金流狀況，防止資金鏈過于緊張。

中國奧園在今年上半年保持較高的銷售增速。今年上半年，中國奧園完成合同銷售總額達(dá)536.3億元，同比增長33%。在今年中期業(yè)績發(fā)布會上，中國奧園董事會主席兼執(zhí)行董事郭梓文介紹，“今年下半年，中國奧園可售貨量達(dá)到1300多億元，新推出的項(xiàng)目有40多個(gè)，加上二次、三次的開盤，總體來看，新貨占比較高，對完成全年銷售任務(wù)比較有信心。”

在中期業(yè)績發(fā)布會上，中國奧園副總裁兼企業(yè)融資及投資者關(guān)系總監(jiān)陳嘉揚(yáng)公布最新的土地布局策略：今年，中國奧園將深耕重點(diǎn)區(qū)域與一二線城市及強(qiáng)三線城市。同時(shí)，實(shí)現(xiàn)“30×40”戰(zhàn)略，即培養(yǎng)30個(gè)城市公司，每家公司完成年銷售額40億元或以上，即最少1200億元的銷售額。

土地儲備上，今年上半年，中國奧園共新增34個(gè)項(xiàng)目，新增可開發(fā)建筑面積約726萬平方米，新增可售貨值逾800億元。

實(shí)際上，中國奧園近年來積極推進(jìn)城市更新項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，由此帶來額外的土儲補(bǔ)充。

從土儲的城市分布上可看出，盡管中國奧園近年來加大全國化布局力度，不過，其業(yè)務(wù)布局仍較偏重粵港澳大灣區(qū)。在業(yè)內(nèi)人士看來，過多集中在粵港澳大灣區(qū)，短期可以獲得土地增值等機(jī)會，但中長期容易失去對全國各市場新的投資機(jī)會。粵港澳大灣區(qū)發(fā)展過程中，預(yù)計(jì)各類炒地和炒房現(xiàn)象會增加，這時(shí)候各類新的調(diào)控會增加，這也是中國奧園需注意的地方。

盈利指標(biāo)方面，財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，中國奧園營業(yè)額為236.7億元，同比增長73%。

隨著規(guī)模的快速增長，中國奧園負(fù)債指標(biāo)有所上升。財(cái)報(bào)顯示，截至今年上半年，中國奧園負(fù)債總額約為1972億元，較2018年底的1581.24億元，增加了390.76億元。資產(chǎn)負(fù)債率方面，近年來亦有所上升，截至今年6月底，資產(chǎn)負(fù)債率升至84.79%。

此外，2018年底，中國奧園凈負(fù)債率為58.9%，較2017年56.49%略有上升。而到了今年上半年，中國奧園的凈負(fù)債率上升至64.2%。

新京報(bào)記者 張曉蘭

潛行者

美的置業(yè) 擴(kuò)張土儲奠基礎(chǔ)

銷售額 472億元 同比增長17%

營業(yè)收入 141.95億元 同比增長33%

凈利潤 18.89億元 同比增長28%

資產(chǎn)負(fù)債率 87.1%

評分：★★★

美的置業(yè)5251萬平方米的土地儲備，超過銷售規(guī)模位于其前列的多家房企，這些土地多分布在二線城市和強(qiáng)三線城市，為其未來增長奠定基礎(chǔ)。

相比過去三年超過95%的復(fù)合增長率、2018年56%的同比增速，今年上半年，美的置業(yè)的銷售規(guī)模顯然增長慢了些。8月19日晚，美的置業(yè)發(fā)布2019年上半年業(yè)績報(bào)告，實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約為472億元，較2018年同期增長約17%；合約銷售面積約為452.6萬平方米，較2018年同期增長約14%。

銷售雖然降速，但在拿地上，美的置業(yè)保持著去年以來的高增長。上半年新增46宗地塊，新增土地儲備總建筑面積達(dá)966萬平方米。這個(gè)數(shù)據(jù)在克而瑞統(tǒng)計(jì)的2019年上半年中國房企新增貨值Top100榜中，能躋身新增土地建面的Top10。

966萬平方米土地花了多少錢？在業(yè)績發(fā)布會上，美的置業(yè)董事會主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂透露，上半年土地投資花了200多億元，相對公司規(guī)模而言還是合理的。截至2019年6月30日，美的置業(yè)共有210個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，通過合營企業(yè)及聯(lián)營公司參與39個(gè)項(xiàng)目，覆蓋全國15個(gè)省份、2個(gè)直轄市，共54個(gè)城市，擁有土地儲備總建筑面積約5251萬平方米，平均地價(jià)約為每平方米2677元，土地成本具有價(jià)格優(yōu)勢。

而美的置業(yè)5251萬平方米的土地儲備，也超過銷售規(guī)模位于其前列的多家房企，這些土地多分布在二線城市和強(qiáng)三線城市，為其未來增長奠定基礎(chǔ)。

與此同時(shí)，美的置業(yè)優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)，加大一、二線城市布局，新開拓市場包括上海、天津、杭州、武漢、惠州等城市，加大在重慶、佛山、蘇州等區(qū)域中心城市的布局力度。

談及下半年的拿地邏輯，郝恒樂表示：“下半年無論是存量的現(xiàn)金流，還是可用的融資資源，對美的置業(yè)來說都相對比較充分，將會選擇在合適的時(shí)機(jī)拿地。”

此外，在較為關(guān)注的負(fù)債方面，截至2019年6月30日，美的置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為87.1%，相比于2018年底的86.7%有所上升，不過大部分是合約負(fù)債增加所致；凈債務(wù)與權(quán)益比率為95.6%，雖然相比2018年底的97.4%下降了1.8個(gè)百分點(diǎn)，但還有待繼續(xù)下降。

B10B11版新京報(bào)制圖/許驍