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排號在第1130名房企規模增長訴求強烈，但需直面平衡規模與負債、抵抗風險等問題

（上接B09版）

創新者

華夏幸福 降銷售增營收

銷售額 645.31億元 同比減少19.84%

營業收入 387.3億元 同比增長10.74%

歸母凈利潤 84.8億元 同比增長約22.44%

資產負債率 88.12%

評分：★★★★

盡管銷售額不敵去年同期，但營業收入、毛利潤、凈利潤等指標均有增長，說明華夏幸福在業務多元化及產業新城建設方面均有進展。在戰略升級的同時，資產負債率依舊呈增長態勢。如何進一步加強規模發展與財務穩健的平衡，是華夏幸福需要考量的問題。

在向兩千億陣營邁進的途中，華夏幸福先后經歷了“水逆”、換帥、戰略升級、引入平安等一系列事件。8月19日，華夏幸福提交了2019年中期業績答卷。

根據財報，華夏幸福于今年上半年實現營業收入約387.3億元，同比增長約10.74%；營業利潤約為120.89億元，同比增長約27.29%；凈利潤約為85.78億元，同比增長約23.59%；歸屬于上市公司股東凈利潤約84.8億元，同比增長約22.44%；基本每股收益2.78元，同比增長約23.56%。

在增收增利的同時，華夏幸福的銷售額卻出現了同比下滑。報告期內，華夏幸福實現銷售總額約645.31億元，同比減少約19.84%；其中，園區配套住宅業務簽約銷售額479.17億元，產業新城業務園區結算收入額約143.83億元，其他業務(物業、酒店)銷售額22.31億元。

總體來看，雖然銷售總額不敵去年同期，但產業新城業務園區結算收入及其他業務銷售額占比均獲提升。由此可見，多元化戰略在一定程度上對沖了市場變化帶來的風險，保證了營收及利潤的增長。

除了“多元化”之外，“異地復制”也是華夏幸福上半年的關鍵詞，早前在環北京以外區域布局的項目逐漸開始進入市場。今年上半年，華夏幸福在環北京以外區域的銷售額約為375.64億元，同比增長約16.82%，占公司銷售總額比例由去年同期的39.94%提升至58.21%。對于長期根植環京區域的華夏幸福來說，“走出去”勢必將會為其帶來新的收入增長點。

在規模擴張的同時，企業的負債水平和資金流動性往往也會引起關注。截至今年6月30日，華夏幸福資產負債率約為88.12%，較去年底提升1.47%；流動比率約為1.52，速動比率約為0.51。

相較于傳統的地產開發，產業新城業務模式開發周期較長，對企業的現金流及負債結構都會有影響。記者注意到，華夏幸福的短期借款這一項指標，就由2018年12月31日的41.82億元大幅上升至今年年中的233.96億元，短期償債壓力加大。 新京報記者 趙昱

平衡者

遠洋 增規模增利潤

銷售額 600.8億元 同比增長約33%

營業收入 約164.74億元 同比增長約7%

凈利潤 25.33億元 同比減少6.86%

凈負債率 86%

評分：★★★★

與持續走高的銷售額相比，今年上半年遠洋集團在土地市場的動作并不多，僅獲得6宗土地和1個成熟項目。與此同時，其毛利率下滑，財務杠桿短期有所上升。

在2018年首次跨進千億陣營基礎上，今年上半年，遠洋集團銷售額突破600億元，比去年同期上漲約33%，完成年度目標超四成。不過，與持續走高的銷售額相比，今年上半年遠洋集團在土地市場的動作并不多，僅獲得6宗土地和1個成熟項目。與此同時，其毛利率下滑，財務杠桿短期有所上升。

遠洋集團在今年定下了1400億元的銷售目標。據此，上半年，完成銷售目標約42.91%。

新京報記者了解到，遠洋集團計劃下半年推出多個項目，預期可售資源達1600億元，同比增長23%。按新舊資源劃分，新增資源占比達76%，存貨資源占比達24%，并以快周轉的適銷產品為主，住宅類占比達86%。

值得注意的是，今年上半年，遠洋集團均未進入克而瑞發布的新增貨值、新增土地價值及新增土地建面百強榜單。財報顯示，在土地獲取方面，今年上半年，遠洋集團新獲得6宗土地和1個成熟項目，總樓面面積及應占權益面積分別約為102.6萬平方米和58.1萬平方米。其中，新購入土地的平均購買成本約為5500元/平方米。

今年上半年，遠洋集團的土地儲備為3925萬平方米，較去年末下降約3%。而土地儲備應占權益部分則由去年底的2176.1萬平方米下降至今年上半年的2076.4萬平方米。

公告顯示，截至今年上半年，遠洋集團在五大城市群及核心二線城市共布局47個城市，總土地儲備逾5330萬平方米，其中二級開發土地儲備逾3925萬平方米，深圳舊改401萬平方米，一級開發1004萬平方米。

上半年，遠洋集團毛利約33.59億元，同比下降7%。毛利率為20.4%，較去年同期下降3.1%。

在償債能力及資金流動性方面，截至今年上半年，遠洋集團資產總額增加2%至2555.93億元，負債總額約為1905.26億元?，F金資源（包括現金及現金等價物，以及受限制銀行存款）共計319.23億元，凈借貸比率約為86%，較去年底的73%，上升13個百分點，財務杠桿短期有所上升。遠洋集團表示，下半年將加強回款，嚴格控制有息負債規模，提升財務穩健度。

新京報記者 張曉蘭

優化者

雅居樂 增厚利潤有術

銷售額 582億元 同比增長25.03%

營業收入 271.14億元 同比增長12%

凈利潤 58.94億元 同比增長37.7%

資產負債率 74%

評分：★★★

眾所周知，雅居樂深受海南市場的影響，但是這兩年他們也在積極調整戰略，銷售額、營收、盈利都取得增長，毛利率雖然下降，但是仍然在30%，處于行業前列水平，負債率也處于安全線；但是毛利下降以及凈利潤增長的背后有更深層次的原因。

8月21日，雅居樂發布的2019年上半年財報顯示，實現營業收入271.14億元，較去年同期增加12%。不過，其毛利同比下降31.6%至82.2億元，凈利潤卻同比增長37.7%至58.94億元。

對于毛利以及毛利率下降的原因，從財報直觀的數據來看，雅居樂上半年的營業收入僅同比增長12%，但銷售成本卻增長了55%。

在同一天召開的業績發布會上，雅居樂副總裁潘智勇表示，毛利下降的原因很明顯，一是高毛利的收入少了，具體來說是海南的項目，毛利率達58%，占營業收入的40%。去年同期收入為90億元，今年上半年入賬只有10億元。二是同期的土地成本增加，非海南板塊去年同期的成本是7500元/平方米，今年上半年的成本為8960元/平方米，同比增加19%。不過，潘智勇指出，過去一年來已經消化了海南市場對于雅居樂的不利影響，30%的毛利率是一個不錯的數字。

毛利下降，凈利增加，這背后的原因又是什么？新京報記者分析財報發現，主要有三大因素間接或直接增厚了雅居樂的凈利潤。

一是提效控成本，在“三項費用”中，雅居樂今年上半年的銷售及營銷成本同比微降，財務費用則以收益的形式呈現，凈額約為9.26億元。財報顯示，上半年，雅居樂的利息開支約為33.35億元，同比大增59%。

二是其他收益凈額的大幅增長，今年上半年高達47.22億元，較2018年同期的3.14億元上升14倍。新京報記者查詢財報發現，增幅上漲的主要原因是，包括出售一間附屬公司，實現收益29.89億元；按公允值計入損益的金融資產公允值收益8.83億元，去年同期虧損約3605萬；出售時同比增加155%。

因為上述兩個因素的影響，被銷售成本拖后腿的毛利降幅，被追了回來，雅居樂除所得稅前利潤為102億元，同比增長5.5%。此外，報告期內所得稅開支大幅下降，從2018年上半年的53.89億元降至2019年上半年的43.07億元。最終，雅居樂除稅后的凈利潤為58.94億元，同比增幅為37.7%。

新京報記者 段文平

追趕者

首創置業 二次沖擊800億

銷售額 582億元 同比增長25.03%

營業收入 104.76億元 同比增長47%

歸母凈利潤 11.87億元 同比增長61%

凈負債率 154.3%

評分：★★★

銷售規模尚未突破千億元，今年二次沖擊800億元有望成功。營收和利潤增長迅速，但是，凈負債率仍然高攀，加之土地儲備集中于北京地區，全國化進程有待加速。

2019年上半年，首創置業的營業收入約為104.76億元，較去年同期增加約47%；歸屬于母公司股東的凈利潤約為11.87億元，較去年同期增長約61%；營業稅后毛利率為38%，同比提升4%。

2019年上半年，首創置業各項目實現簽約面積162.7萬平方米，同比增長19.4%；簽約金額405.4億元，同比增長12.4%。按照全年800億元的銷售目標，首創置業剛好完成全年銷售目標的一半。

事實上，早在2018年，首創置業就提出800億元的銷售目標，但是，去年首創置業未達到該目標，今年，首創置業重提800億元目標，這是其第二次沖刺。

作為老牌房企，首創置業至今還沒過千億銷售額的門檻，反而被許多中小型房企超越。目前，在克而瑞房企銷售額排名榜單上，排名第40名。

對于千億目標的達成，首創置業執行董事及總裁鐘北辰在香港的業績發布會上表示：“首創置業今年的目標是800億元，隨著投資的增強，包括市場團隊的操盤能力不斷提升，達到千億指標指日可待。但是你讓我預測哪一年，還真的不太特別清楚。”

今年上半年，財報數據顯示，首創置業總負債約1532.36億元，同比增長約59.3%；資產負債率約78%，較去年末期提升1個百分點。同時，首創置業有息負債1023.72億元，凈負債率為154.3%，較2018年末有所下降，但仍處行業較高水平。

值得注意的是，在高負債的背景下，從去年年中至今，首創置業頻頻出售旗下資產回籠現金。首創置業頻頻出售資產的做法輕易地讓外界聯想到賣資產回籠現金。對于賣資產是否是因為資金緊張的質疑，鐘北辰表示：“ 我們本身就是一家房地產公司，除了住宅銷售之外，有些其他物業的銷售也是正常的。”

展望2019年下半年，總裁鐘北辰提出：“下半年首創置業的銷售要達到400億元以上，全年銷售目標800億元以上，下半年可售貨源811億元，實現49%的去化率，公司有信心完成簽約目標?！?/p>

新京報記者 徐倩

激進者

中國奧園 激進擴張沖千億

合同銷售額 536.3億元 同比增長33%

營業收入 236.7億元 同比增長73%

凈利潤 28億元 同比增長90%

資產負債率 84.79%

評分：★★★★

今年上半年，中國奧園營業額、歸母凈利潤和銷售額均出現高于同類企業的增速，不過，在激進擴張后，帶來了高負債的問題。在業內人士看來，中國奧園在后續發展時，應注重自身的借貸規模和現金流狀況，防止資金鏈過于緊張。

中國奧園在今年上半年保持較高的銷售增速。今年上半年，中國奧園完成合同銷售總額達536.3億元，同比增長33%。在今年中期業績發布會上，中國奧園董事會主席兼執行董事郭梓文介紹，“今年下半年，中國奧園可售貨量達到1300多億元，新推出的項目有40多個，加上二次、三次的開盤，總體來看，新貨占比較高，對完成全年銷售任務比較有信心?！?/p>

在中期業績發布會上，中國奧園副總裁兼企業融資及投資者關系總監陳嘉揚公布最新的土地布局策略：今年，中國奧園將深耕重點區域與一二線城市及強三線城市。同時，實現“30×40”戰略，即培養30個城市公司，每家公司完成年銷售額40億元或以上，即最少1200億元的銷售額。

土地儲備上，今年上半年，中國奧園共新增34個項目，新增可開發建筑面積約726萬平方米，新增可售貨值逾800億元。

實際上，中國奧園近年來積極推進城市更新項目，實現舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，由此帶來額外的土儲補充。

從土儲的城市分布上可看出，盡管中國奧園近年來加大全國化布局力度，不過，其業務布局仍較偏重粵港澳大灣區。在業內人士看來，過多集中在粵港澳大灣區，短期可以獲得土地增值等機會，但中長期容易失去對全國各市場新的投資機會?；浉郯拇鬄硡^發展過程中，預計各類炒地和炒房現象會增加，這時候各類新的調控會增加，這也是中國奧園需注意的地方。

盈利指標方面，財報顯示，今年上半年，中國奧園營業額為236.7億元，同比增長73%。

隨著規模的快速增長，中國奧園負債指標有所上升。財報顯示，截至今年上半年，中國奧園負債總額約為1972億元，較2018年底的1581.24億元，增加了390.76億元。資產負債率方面，近年來亦有所上升，截至今年6月底，資產負債率升至84.79%。

此外，2018年底，中國奧園凈負債率為58.9%，較2017年56.49%略有上升。而到了今年上半年，中國奧園的凈負債率上升至64.2%。

新京報記者 張曉蘭

潛行者

美的置業 擴張土儲奠基礎

銷售額 472億元 同比增長17%

營業收入 141.95億元 同比增長33%

凈利潤 18.89億元 同比增長28%

資產負債率 87.1%

評分：★★★

美的置業5251萬平方米的土地儲備，超過銷售規模位于其前列的多家房企，這些土地多分布在二線城市和強三線城市，為其未來增長奠定基礎。

相比過去三年超過95%的復合增長率、2018年56%的同比增速，今年上半年，美的置業的銷售規模顯然增長慢了些。8月19日晚，美的置業發布2019年上半年業績報告，實現合約銷售金額約為472億元，較2018年同期增長約17%；合約銷售面積約為452.6萬平方米，較2018年同期增長約14%。

銷售雖然降速，但在拿地上，美的置業保持著去年以來的高增長。上半年新增46宗地塊，新增土地儲備總建筑面積達966萬平方米。這個數據在克而瑞統計的2019年上半年中國房企新增貨值Top100榜中，能躋身新增土地建面的Top10。

966萬平方米土地花了多少錢？在業績發布會上，美的置業董事會主席、執行董事兼總裁郝恒樂透露，上半年土地投資花了200多億元，相對公司規模而言還是合理的。截至2019年6月30日，美的置業共有210個物業開發項目，通過合營企業及聯營公司參與39個項目，覆蓋全國15個省份、2個直轄市，共54個城市，擁有土地儲備總建筑面積約5251萬平方米，平均地價約為每平方米2677元，土地成本具有價格優勢。

而美的置業5251萬平方米的土地儲備，也超過銷售規模位于其前列的多家房企，這些土地多分布在二線城市和強三線城市，為其未來增長奠定基礎。

與此同時，美的置業優化土儲結構，加大一、二線城市布局，新開拓市場包括上海、天津、杭州、武漢、惠州等城市，加大在重慶、佛山、蘇州等區域中心城市的布局力度。

談及下半年的拿地邏輯，郝恒樂表示：“下半年無論是存量的現金流，還是可用的融資資源，對美的置業來說都相對比較充分，將會選擇在合適的時機拿地。”

此外，在較為關注的負債方面，截至2019年6月30日，美的置業的資產負債率為87.1%，相比于2018年底的86.7%有所上升，不過大部分是合約負債增加所致；凈債務與權益比率為95.6%，雖然相比2018年底的97.4%下降了1.8個百分點，但還有待繼續下降。

B10B11版新京報制圖/許驍