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前沿拓展：

?預算200500萬，剛需都能在這找到自己的家。

文 | 《地產小王子》花花

◆二手房實探系列①：“吵翻天”的艮北二手房：實探5個小區，房東讓不讓還價？

◆二手房實探系列②：三墩北二手房：真值錢還是炒上去？4個次新盤一個比一個貴，卻都說“誠心賣”

◆二手房實探系列③：沁園強勢交付，申花二手房價再引風暴？別慌，還有6萬多的“實惠貨”

◆二手房實探系列④：實探 | 一直被踩低的文暉二手房：房東們氣瘋，都在等今年新盤開完漲價……

01

三墩二手房受剛需歡迎

總價180500都有選擇

杭州的剛需福地，必有三墩一席之地。

“西湖區”、“學區房”、“配套全”三點，就足夠讓大家高看一眼了。

板塊內，紫荊天街、金地廣場開業，地鐵2號線通車，地鐵4號線二期在建中，三墩小學、文理小學、西湖（紫萱）小學等學校環繞......商業綜合體、學校、地鐵，該有的都有。

在新房市場上，三墩相對沉默了一些。自2018年寶嘉譽府售罄之后，至今再無新房供應。

但在二手房市場上，三墩就是成交榜單上的常客了。

有學區加持的經濟適用房尤其受關注，比如都市陽光樂苑、都市陽光嘉苑、景溪北苑等等，很多有孩子的剛需家庭都會優先考慮。

次新房由于去年到今年漲了一波，另外營業稅2改5，也增加了購房者購買部分次新房的總成本，成交略受影響。

房源價格跨度很大，像景溪北苑、都市陽光樂苑等經濟適用房，單價在3萬/㎡出頭，一些小戶型總價還不到200萬。次新房價格貴一些，在4萬+5萬+不等。

反正，總價預算在180500萬的剛需，都能在三墩找到自己的家。當然，哪怕想要改善，三墩也有高層大戶型、洋房、排屋。

最近，我專門跑了一趟三墩，選擇了板塊內4個商品二手房小區以及1個經濟適用房看了一看。

由于這個板塊購房者以剛需為主，房源也多是小戶型。因此我們這次主要探訪的都是89㎡左右的三房產品。

02

中旅·紫金名門

成交量較多，整體品質高

中介小哥首先帶我來到了中旅·紫金名門。

整個小區共有5幢高層和4幢洋房，以及一些底商。洋房和高層采用南低北高的建筑排布，高層錯落，盡大可能保障采光和通風。

高層建筑外立面15層和頂上5層采用了紅褐色的石材，中間部分采用了米黃色真石漆+藍色玻璃。在三墩一帶，這樣的外立面還是比較凸顯設計感的。

項目2016年交付，目前外立面除了有細微地方顯臟之外，整體保養得還不錯。

小區物業費是在3.34.5元/㎡/月，港中旅物業的管理也還可以。

園區內部，設計了跑道、兒童游玩區，中心是一個景觀大草坪。業主的主要活動場地，就集中在中心位置。

道路很寬敞、干凈，不過路面有少量電瓶車停放。

小區全人車分流。內部也有一個車行入口，不過目前暫時已經沒有使用了。

入戶大堂做的很氣派，有些像酒店的入口大門。

走進大堂內，這個挑高真的絕了，目測有89米。到目前為止，在我見過的小區里，這個挑高高度絕對是數一數二的。另外，大堂也很寬敞，擺放了幾張座椅，頂上還有一站中型吊燈。

根據中介小哥的介紹，紫金名門的大戶型更稀缺。

高層梯戶比都是兩梯四戶的配置。略尷尬的是，我看的幾套房子的樓層，過道頂上都出現了墻體脫落。

小區全部是毛坯交付，所以每套房源的裝修都有差異。

第一套，27層的中間套，建筑面積約88㎡，報價455萬，不含車位。這是整個小區性價比比較高的一套。

戶型不算很規整，三房兩廳一衛，三開間朝南，廚房略微有點暗，朝北次臥比較小，只能放下一張小床，衛生間干濕分離設計。

客廳倒是很寬敞，無論是進深還是開間，都很舒適。陽臺在客廳，已經包好了，大約有6㎡左右。

房東自住的房子，裝修還可以，全屋中央空調，廚房有燃氣灶和油煙機兩件套，墻面是乳膠漆，不過客廳做了背景墻。另外，客廳是地磚，臥室是地板。

南面是一所學校，采光非常不錯。

小哥告訴我：“這套房東很誠心賣的，可以再便宜5萬。”

第二套也是中間套，建筑面積約86㎡，報價420萬。這套房源比較特殊，位于腰線層，此前簡裝出租。

房間三開間朝南，有兩個南向陽臺。此前簡裝出租，大概率都要拆除重新裝修的。

價格方面，也能談個5萬左右。

第三套房子是位于5樓的西邊套，雖是邊套，但朝南采光只能算一般。房源建筑面積同樣約88㎡左右，報價472萬。

相比中間套，邊套門前就一條過道，可以用來擺放鞋柜等。

戶型三房兩廳一衛，兩個次臥朝北，其中一個次臥面積比較小，只能放一張小床或者設計成榻榻米。客廳大小和第一套差不多，但沒有包陽臺。衛生間干濕分離。

對比發現，邊套的門框要比中間套稍大一點。這位房東做成了子母門，采用電子門鎖。

室內裝修比較簡潔干凈，以白色為主，整條墻面為乳膠漆，客廳背景墻也是白色的。全屋中央空調，除了廚房和衛生間采用地磚之外，其余地面都是地板。

中介小哥透露，這套房源的房東心態也比較高，預計還可以便宜一點，但只能在5萬以內。

不過，中介小哥也告訴我：“談價不要抱有太大希望。目前這里的次新房房東心態都比較高，有時候談著談著反而漲價了。”

以上房源全部沒有滿5年，還需另外支付營業稅。

目前，小區車位大概是28萬一個。

據手邊買房數據顯示，紫金名門6月已經成交了6套，單價最高一套為45636元/㎡，房源為88㎡，最低一套為32784元/㎡，房源為63㎡。

按照中介小哥的介紹，目前這個小區價格都要在4萬元/㎡以上了，甚至有些在5萬元/㎡。3萬+的網簽價，不排除有做低的可能性。

03

首開·國風美域

樓幢無遮擋，有三房兩衛戶型

隨后，我們來到了首開·國風美域。

這個樓盤是首開地產在杭州的第一個項目，2017年交付。

小區總共只有6幢，樓棟呈L字形排開，其中1幢與其余5幢隔著一條小路。

由于小區南面就是留石高架路，沒有建筑物遮擋，整盤采光都還不錯。但是也有劣勢，那就是噪音影響比較嚴重。

建筑外立面整體以米黃色為主，架空層用的是石材，上面用的都是真石漆。整體保養還不錯，基本沒有脫落的情況。

園區雖小，但也基本“五臟俱全”。走入園區十幾米，就是一處水系景觀，再往里走，還有籃球場、兒童游樂區等。景觀基本都在高架和樓幢的中間。

綠植茂密，再加上高架旁邊自帶的綠化帶，一眼望去，綠意怏然。

小區一樓全架空，擺放了一些桌椅，還有一些私人的電瓶車。不過，雖然有電瓶車，但擺放還比較整體。

綠城物業來管理，小區的整潔度和安全性還是有保障的。物業費每月2.584.8元/㎡。

入戶大堂需要刷卡進入，門框以金色為主，目測挑高約45米，有小型吊燈增加美觀度。

梯戶比為兩梯四戶。幾個盤看下來，國風美域的電梯最賺我的好感。日立品牌，電梯內以金色花紋和紅色木板為主，很豪華的感覺，使用感受很穩很快。

小區也是毛坯交付，所以每個房間裝修都有不同。

我看的第一套房，16樓邊套，建筑面積約89㎡，掛牌價480萬。

邊套有一個好處，就是門口過道可以自己利用起來，擺放一些東西。

戶型三房兩廳兩衛，兩房朝南，客廳朝西帶飄窗，全明設計。主臥帶陽臺，有獨立衛生間；北面次臥比較小，目測只有6㎡都不到，不過也能放下一張小床。

裝修方面，風格比較簡潔。柜子設計比較多，比如玄關柜、走道邊柜等。全屋中央空調，乳膠漆墻面，沒有做背景墻。客廳地面為灰色地磚，臥室為淺棕地板。廚房為燃氣灶、油煙機兩件套。

第二套是同一幢樓的頂樓邊套，戶型與上一套基本一致。

裝修風格有些差異，客廳采用的是黃色漸變地磚，臥室用的是深棕色地板，室內用的是立式和掛式空調。廚房有燃氣灶、油煙機、消毒柜三件套。

由于是頂樓，價格會比上一套更有優勢，報價438萬。

第三套，建筑面積約89㎡中間套，報價440萬。

房源三房兩廳一衛，三開間朝南，客廳帶陽臺。朝南兩個臥室都比較大，北面次臥比較小。

裝修相對一般，全屋墻面乳膠漆，除廚房和衛生間之外，地面都是地板，沒有裝中央空調。

從戶型來說，國風美域的邊套更占優勢，可以達到三房兩衛，中間套基本只有三房一衛。在這次看的小區中，很少有房源能做成三房兩衛的。

另外，小區車位也是約28萬一個。

小區自帶一些底商，但運營情況一般，很多已經關門了。

相對而言，這個小區成交算比較少的。據手邊買房數據顯示，自農歷年后，國風美域共成交了6套，成交價基本都在4萬/㎡以上，最高達48954元/㎡，是一套90㎡房源。

單從簽約價來看，國風美域從去年到今年，還是有一個明顯漲幅的。

04

寶嘉譽府

樓幢不高，景觀設計還不錯

第三站，寶嘉譽府。

寶嘉譽府的外立面顏色和國風美域有些相似，以米黃色為主，一二層為石材干掛，上面幾層是真石漆。

雖然是2018年交付的房子，但從外立面來看，已經有明顯的修補痕跡了。

從南門入口進入，門口處有較大一片地方處于“人車混流”狀態。再往里走，才是人車分流。

相比別的小區，寶嘉譽府的樓幢最低，只有19層，南北兩排布局，其中一排房子沿著留石高架路。

兩排房子中間，幾乎都被景觀配套填滿。園區景觀做了一些氛圍感的設計，有歐式風格的亭子、室外休憩室、大草坪等等，綠植茂盛。由于景觀充足，走道不算很寬敞。

據中介小哥介紹，物業為寶嘉物業，每月2.75元/㎡。從園區的整潔度來看，管理得還不錯。

一層架空，有一些簡單的活動設施和座椅，供業主娛樂休閑使用。

入戶大堂門廳不大，挑高大概有34米，走到電梯的話還需要穿過一小段走廊。大廳頂上不是常見的吊燈，而是做了有設計感的白色吊頂及一些小燈飾。

整個小區有兩梯四戶、三梯六戶兩種梯戶比。其中，三梯六戶的中間電梯，為雙開門設計。換句話說，基本以一梯兩戶為主。

第一套，我看的是低樓層的約89㎡中間套，明面掛牌390萬。但實際房東已經來了通知，起碼要420萬。

房源為純毛坯，從買來至今沒有動過。得房率算比較高的，有一些拓展面積，可以做成三房兩廳一衛。三開間朝南，其中一個臥室帶陽臺，衛生間做了干濕分離。

這套房子正好沿馬路一面，雖然開發商已經做了兩層玻璃，但效果一般。哪怕關了窗和門，依然還有比較嘈雜的聲音，預計到晚上，聲音會更明顯。

如果考慮自住的購房者，建議買來之后自己再換一下隔音玻璃會很好。

另外，我還看了一套精裝修房源，也是中間套約89㎡，報價450萬。

房源為三房兩廳一衛，三開間朝南，客廳帶陽臺，廚房干濕分離。

裝修還不錯，客廳、過道地面為地磚，還做了一些線條設計；臥室地面為地板；全屋乳膠漆墻面，不過背景墻已經做好了。

我看的兩套房源，都是三房一衛戶型。不過，按中介小哥所說，這個小區也有三房兩衛戶型，房源就比較少，拿出來賣的更少。

另外，小區車位約25萬一個。

據手邊找房數據顯示，寶嘉譽峰6月還沒有成交，5月成交了兩套：一套建筑面積約107㎡，總價395萬，單價37068元/㎡；一套建筑面積約90㎡，總價387萬，單價43202元/㎡。

05

都市水鄉水秀苑

經濟適用房，價格便宜

緊接著，我們來到了都市水鄉水秀苑。

這是一個經濟適用房小區，平均房價要比上面三個次新房小區低1萬多/㎡。但畢竟一分價格一分貨，小區品質和上面三個完全不能比。

建筑外立面為棕紅色，空調外機裸露且參差不齊，還有一些綠色的雨棚，確實不怎么美觀。

進去園區，人車不分流，地面也停著很多車輛。據中介小哥介紹，地上車位是出租的，先到先得，一個月100元，地下車位18萬一個。

園區內，綠植是茂密的，但景觀比較簡單，整潔程度也一般。

物業有中奧物業負責，每月0.8元/㎡費用。

入戶門很簡單，是老式的鐵門，不過為了保障安全性，也設計了密碼鎖。入戶廳小而窄，也沒有多余的設計感，頂上就是一盞普普通通的燈。電線、水管等裸露在外面。

梯戶比為一梯兩戶，過道的墻體是普通的乳膠漆墻面。

我看的第一套是頂樓邊套，建筑面積約92㎡，報價320萬。另外，這套房源有很大一點優勢，就是已經滿五年了，不需要支付額外的營業稅。

房源正好位于整個小區的最南面，前面是一條河，完全無遮擋，采光還不錯。隔壁是一所中學，可能會略微有點吵。

房源三房兩廳一衛，兩房朝南，主臥有一個陽臺。由于是房子此前用來出租，房東將房間做了一些改造。

裝修肯定是不行的，需要全部拆除重新裝修。

值得注意的是，房間內部我發現了好幾處漏水過的痕跡。好在，房東已經再露臺再次做了一層防水層。

中介小哥告訴我：“這套房子看的人挺多的，我有一個客戶也看中了這套房子，最近沒空，打算周末就來看看。”

第二套是建筑面積約91㎡邊套，報價330萬。

房源三房兩廳一衛，兩房朝南，全明設計。除了一個朝北臥室比較小之外，別的空間都還可以。

和上一套相比，裝修好很多，臥室為底板，客廳為地磚，還做了玄關柜，主臥帶陽臺，陽臺已經包好了。

總的來說，都市水鄉水秀苑用來居住沒有問題。一些資金不足的剛需購房者，可以考慮考慮。

據手邊買房數據顯示，該小區6月已經簽約了3套，單價都在3萬/㎡出頭，最高單價為33300元/㎡，是一套93㎡房源。

06

金地自在城

共9個園區，復式、平層都有

最后一站，我們選擇了金地自在城。

相比別的小區，金地自在城非常復雜，共有9個園區，7000多套房源，有復式、平層、洋房等多種產品類型。

外立面方面，復式幾乎是黃色和紅褐色為主，平層外立面上層為黃色瓷磚，一二三層為灰棕色石材。我看了好幾個園區，幾乎沒有發現有脫落的情況。

每個園區大小不同，景觀配套略有差別。物業為金地物業，物業費2元/月/㎡左右。

值得一提的是，金地自在城是我當天看的所有小區中，唯一一個精裝修交付的小區，不過精裝配置一般般。

我看了兩套房子，分別位于樂活灣和瑪瑙灣。

第一套，樂活灣的約88㎡房源，報價420萬。房源滿五唯一，只需支付契稅。

樂活灣只有3幢，設計為開放式園區，一樓為商鋪，有點像酒店式公寓。不過它確實是住宅產品。

入戶大堂需要密碼進入，整體還是比較寬敞的，頂上是有設計感的大燈，目測挑高4米左右。

梯戶比為兩梯十六戶，電梯為奧的斯品牌。

房源正常戶型全部為復式。我看的這套，三房兩廳一衛，外加半個衛生間，只安裝了馬桶。一樓為餐客廳和廚房和半個衛生間，二樓為三個臥室和衛生間。三個臥室尺度都很舒適。

目前房東還在自住，裝修還不錯，墻面是墻布，餐廳、廚房、衛生間用的是地磚，其余都用的地板。墻面是墻布。廚房有燃氣灶和油煙機兩件套。

聽中介小哥的意思，這套房源的房東非常誠心，底價可以還到410萬，可能還不止。

第二套，瑪瑙灣的約89㎡中間套，報價500萬。

和樂活灣不同，瑪瑙灣是正常的園區，梯戶比為兩梯四戶，房源全部是平層。

由于我到金地自在城看房的時候，時間已經是晚上了。保安不允許我們我們看房，無奈之下，我們只能從一側小門進入園區。

園區內沒有全人車分流，路面也停了一些車輛。“地上車位誰先來誰停，地下車位要么買，要么月租，買的話大概30萬一個。”

我看的這套房源為三室兩廳一衛，三開間朝南，朝南次臥帶陽臺，已經包好了。

入戶有一個“小花園”，廚房就設計在了“小花園”里，另外還擺放了柜子。在往里走，還有一扇門，才正式算進入屋內。

從空間尺度來說，這套平層比樂活灣的復式略顯小一些。

裝修方面，全屋墻紙，除了廚房和衛生間之外，地面都用了地板，廚房是三件套，客廳有中央空調，臥室都是掛式空調。

雖然這套房源鑰匙就在中介小哥手上，但房東卻不怎么誠心賣房。主要是因為房東自己也想買新房，但還沒買好。

按中介小哥所說，金地自在城平層中間套89㎡戶型基本差不多，有些戶型的陽臺在客廳。另外，東苑的陽臺會比西苑的小一點，瑪瑙灣就屬于東苑。

由于當天比較趕時間，中介小哥只能簡單地幫我找了兩套房子，事實上還有其他性價比高的房子。“正常來說，89㎡的房子，復式成交價在420萬，平層在480萬。”

據手邊買房數據顯示，樂活灣6月成交了2套：一套79㎡，總價315萬，單價39678元/㎡；另一套88㎡，總價330萬，單價37402元/㎡。

從網簽數據來看，樂活灣的價格差異很大。小戶型價格很高，5月成交的37㎡，單價高達57390元/㎡。

東苑6月成交了5套，單價基本都在5萬/㎡以上，最高一套達54888元/㎡，房源建筑面積約89㎡。

07

二手房選盤建議

三墩在這一輪市場中，二手房也有一些上漲。

比如這次跑的寶嘉譽府、國風美域、紫金名門等盤，89㎡平均上漲了2030萬左右。

漲價原因有三點：一是受二手房整體行情影響，價格自然上漲；二是新房市場過熱，房東惜售心態嚴重；三是學區加持。

目前，三墩次新房房東心態確實比較高，甚至還有可能出現臨時反悔的情況。

在談價時，談崩的也有。中介小哥就告訴我：“上周有一天，我一個同事從下午談到晚上，四套全崩了，其實也就12萬的事情。”

不過，相對于三墩北，三墩的房價還是要友好一些的。

沒有剛交付的次新房刺激，放在整個大杭州里，三墩有些次新房漲幅算是比較溫和的。當然，也有部分小區由于業主預期以及學區原因，漲幅較大，比如金地自在城、協安紫郡等。

以下，針對這次實地探訪的5個小區，我們給出了選盤建議：

不談價格，光看小區品質：紫金名門＞國風美域≈寶嘉譽府≈金地自在城＞都市水鄉水秀苑。

紫金名門的外立面最有設計感，園區景觀配置也比較用心，還是人車分流，入戶大堂也很氣派。綜合來看，紫金名門的園區品質最高。

另外三個商品房小區，各有優缺點。國風美域雖然外立面保養不錯，人車分流，但畢竟小區不大；金地自在城小區品質可以，但沒有人車分流，而且不同園區景觀配套也不同；寶嘉譽府園區景觀設計不錯，但外立面已經有明顯的修補痕跡。

戶型的話，從約89㎡來看，國風美域≈金地自在城≈寶嘉譽府＞紫金名門＞都市水鄉水秀苑。

國風美域、金地自在城、寶嘉譽府都有三房兩衛、三房一衛戶型，有些就看房東的設計了；紫金名門的89㎡，都為三房一衛。

如果考慮地鐵因素，國風美域＞都市水鄉水秀苑＞金地自在城＞紫金名門＞寶嘉譽府。

國風美域、都市水鄉水秀苑距離三墩站最近，直線在200400米之間；金地自在城很大，東苑距離金家渡站約500米；再其次就是紫金名門，距離地鐵站約650米；最后是寶嘉譽府，距離地鐵站約1公里。

如果考慮噪音影響，紫金名門＞都市水鄉＞金地自在城＞國風美域≈寶嘉譽府。

國風美域、寶嘉譽府都緊靠著留石高架；紫金名門距離高架直線約400米；都市水鄉水秀苑緊鄰古墩路，距離高架約600米；金地自在城靠近杭長高速，具體看什么園區。

從學區來看，金地自在城＞寶嘉譽府＝紫金名門＝國風美域≈都市水鄉水秀。

金地自在城學區為文理小學，寶嘉譽府、紫金名門、國風美域的學區都是三墩小學，都市水鄉水秀苑讀文一街小學秀水校區。

從投資角度來看，金地自在城＞紫金名門＞國風美域＞寶嘉譽府＞都市水鄉水秀。

金地自在城有學區加持，未來溢價能力預計更好；紫金名門靠產品取勝，地鐵也不遠；國風美域距離地鐵最近。

不過，我是不建議投資的，從去年到今年，金地自在城漲幅最大，其次是紫金名門。二手房漲到現在，已經處于高位了，短期很難再實現價格跨越。

拓展知識：