當前位置：主頁 > 空調 > 維修資訊 >

上海申花燃氣灶維修(申花液化氣灶具維修)

發布日期：2022-10-18 21:33:19 瀏覽：

前沿拓展：

從10萬/㎡的預期，到5萬/㎡+的“卑微”掛牌，是一種什么體驗？

每一個現房銷售的樓盤，都是上輩子被炒房客折翼的天使，中冶.錦繡華府也不例外，所處板塊雖不算熱門，但勝在交付早套現快、資金效率高，依然擋不住無數炒客、莊家蜂擁而入。

還記得上半年，錦繡華府還沒有交付，不少房東就在中介網站上掛出了最高10萬/㎡+的價格。要知道，幾個月前它的新房搖號不過4.8萬/㎡。

當時，就有不少網友吐槽，到底是誰給了房東這個勇氣，三塘也配10萬？

可錦繡華府的一部分炒客，覺得隔壁外立面土黃、戶型還差的萬家星城，成交價都屢屢突破6萬，自己這香檳色鋁板外立面的純改善小區，不比隔壁“剛需大盤”高兩萬三萬，簡直沒天理啊！

正是這樣的信念支撐著他們，加上抱團作戰，即便同是現房的西溪公館一交付就瘋狂踩踏，但錦繡華府房東巍然不動，寧愿一套不成交。

不得不說，炒家隊形保持得這么好，已經是奇跡。只是形勢比人強，終究抵不過杭州二手成交量“8連降”的超長待機。

大半年過后，錦繡華府的掛牌價直接打了對折。

前兩天，我實探了這個交付兩個多月的小區。

塵土飛揚、路面坑坑洼洼的東新路上，日夜奔騰著大貨車沉重的轟鳴聲。道路兩旁的所有建筑物，仿佛也都蒙上了一層土色。

直到看到香檳色鋁板外立面的錦繡華府，在陽光下熠熠生輝，心情終于豁然開朗。

容積率2.8的錦繡華府，由三幢139169㎡的洋房、六幢129169㎡的高層、1幢自持和商業、1幢公租房組成。

小區雖然主打改善，但園區內部環境還是比較復雜。

自持和商業獨立位于小區北側，不過公租房與其他商品房沒有任何阻隔。

更有意思的一點是，相對于整個小區鋁板+大玻璃的漂亮外立面，4自持公寓只有真石漆外立面，甚至表面十分“不合群”。

因為高低配，錦繡華府的園林并不算大，但有泳池和獨立會所，兒童游樂設施還是用了一些心思打造。

另外，除了2幢高層外，其余7幢住宅均沒有架空層。

憑心而論，錦繡華府的建造標準雖低于它的兄弟盤錦繡公館，但在限價時代，仍屬于不可多得的高成本投入住區。走進單元樓幢，5米+挑空的大堂頗有氣勢，兩梯兩戶的格局舒適度也極高。

戶型也算是十分能打，139㎡是四房兩衛、四開間朝南的經典戶型，169㎡也是類似的格局，但升級到了四房三衛。

精裝方面，空調新風地暖三件套齊全，地面大理石、墻面貼墻紙，基本面已經相當不錯。衛生間是杜拉維特的衛浴，主衛還配了智能馬桶。

只是廚房稍顯配置普通，只有一個TEKA品牌的灶具和油煙機。

此外，如果在洋房和高層中高區，還有一個上塘河無敵景觀的福利，許多房源也算是一線河景房了。

那么，綜合素質很不錯的錦繡華府，現在到底能賣一個什么價呢？

我記得三四個月前，就一再看到錦繡華府二手房7萬+、8萬+成交的截圖，但這么長時間過去了，在官方網站上還是一套網簽也查不到。

那時候我就覺得蹊蹺，因為行情已悄然向下，這一帶又不是熱點，沒理由逆勢飆出新高。

目前在我愛我家后臺上，錦繡華府最便宜的一套139㎡戶型，掛牌總價810萬，折合單價5萬8，樓層也是不錯的中上樓層。

即使看上去性價比不錯，但帶看數據顯示，這套房源近30天僅有5組帶看。

同一樓幢的另一套高區房源，掛牌價是850萬，但中介摸過房東的心理價格，大概也就是在820萬左右，折合單價也不過5萬9。

在這些相對誠心賣的房源“逼宮”下，一部分原本價格很“虛”的房源，也上演了大跳水。

比如，一套今年6月掛牌的低樓層139㎡，總價1075萬，折合單價7萬7。直到9月初，也只是今天漲一萬、明天又降一萬的任性騷操作。

直到9月19日，隨著杭州二手房市場的趨冷，房東終于憋不住了，直接降了125萬。

但即使如此，該房源的帶看依舊是廖廖無幾，更別提有成效購買的買家了。之后該房源又經歷了幾次連續降價，最終掛牌價定格在了820萬。

半年時間，足足降了255萬。

在房東們價格集體跳水時，錦繡華府的成交卻依舊像一個謎，只能靠傳聞。

據該小區的業主和中介透露，目前只成交了一套2樓層的非標戶型，價格大概是5萬7上下，但不知為何一直沒網簽。

與此同時，錦繡華府的掛牌量還在穩步增加。

從剛交付時的21套，到上個月的38套，現在掛牌量已經高達50套。而錦繡華府整個小區，也不過502套房源，掛牌比例目前已高達10%。

畢竟炒房客見到現房，都如蠅附膻，我身邊隨便都能找一把短炒錦繡華府的主。

別忘了，還有一部分業主因為尚未放款的問題，現在還沒有收房。可想而知，這部分業主一旦收房，掛牌量可能又會迎來一波高潮。

屆時，除非杭州二手房又迎來洶涌回暖的行情，否則出現局部踩踏，并非不可能。

之所以錦繡華府的一部分房東，會開始憋不住的降價，一方面是受到市場大環境影響。另一方面，越是短炒現房的人，杠桿用得越兇狠，各種拆借過橋，經不起時間的熬。

以剛剛那套掛牌810萬的139㎡為例，我們且算一下房東的套利空間。

根據當時的新房價格，這套房源總價為671萬。乍一看，房東10個月的時間血賺139萬，在杭州只算小兒科，但考慮是快進快出，貌似也很不錯了。

但仔細算一算，摩擦成本其實也不低。

首先是新房交付時的契稅，按照房東是二套住房且面積大于90㎡，契稅為2個點，也就是13.42萬，加上要上繳的1萬+維修基金，這部分成本總體在15萬左右。

其次是新房購入的資金成本，自有資金不必計較，但炒房客搞來的錢成本往往很高。

首付資金402萬，按照成本年化8%計算，成本為32.2萬。剩余按揭部分，按照當時二套房貸利率5.4%，按揭30年等額本息，這10個月的利息成本為14.4萬。

合計資金成本為46.6萬，加上15萬的契稅和維修基金，這套139㎡10個月的持有成本也有61.6萬。

那么房東賬面上的139萬毛利，只剩下77.4萬。而這個利潤，還是建立在真的能以810萬的價格，在短時間內能夠成交。

可是現在杭州一個月才兩三千套的二手成交量，賣房真的太難了。

時間再一拖長，短炒現房的意義就漸漸失去了。現在，擺在短炒客面前的兩難選擇是——要么繼續降低掛價，以價換量；要么繼續咬住價格，眼看著利潤被時間一點點侵蝕。

無論哪一種選擇，下決心都不容易。

在這里，心疼錦繡華府的自住業主幾秒鐘。

挺不錯的一個區域性改善高品質盤，被一幫逐利的炒房客帶了節奏，房價像坐了過山車一樣跌宕起伏。

我相信大多數自住業主，此刻內心應該很平靜。反正要長久住下去，幾個月前飄在空氣里的“紙面財富”可以先從心底抹去，不用再去想它。

待一兩年后整個小區洗完籌，這個宜居的高品質小區依然會體現出它的真實價值。

回落到5萬+的錦繡華府，對炒家而言雖然相當失望，但對二手接盤俠來說，也不失為一個入手的機會。

首先，還是隔壁的萬家星城，產品比錦繡華府老舊，不少139㎡只能做個三房，功能性會弱一些。

但此前萬家星城成交價都穩定在56萬了，5萬+的錦繡華府，肯定是更具性價比的。

其次，錦繡華府的生活便利度還是不錯的。

距武林廣場不過6公里，往北是銀泰城，往東是百萬方的綜合體新天地；門口就是開發商代建的安吉路幼兒園，就近的小學有觀成實驗和安吉路實驗，也都是設施不錯的新校區。

如果是地緣性改善，那沿著上塘河的那幾幢洋房，更是自住的絕絕子。外側的高層過濾了東新路和留石高架的噪音，只留下沿河的靜謐。

這也難怪，我身邊就有3位自住的朋友，當初堅定地選擇了搖錦繡華府。

“雖然不是什么網紅盤，但我覺得自住還是不錯的，也不難搖。”其中一位朋友告訴我。

再回到一開頭的問題：為什么錦繡華府的掛牌價，會經歷從10萬到5萬的“極致顛簸“？

那是因為，在行情好的時候，人們更容易看到那些樂觀的因素：距武林廣場近，小區顏值高、成色新、戶型好，還有傳說中的學區利好。

但本質上，決定一個房子價格的第一要素還是地段，房子品質的排序要相對靠后。

東新路、新天地這一帶，距離很近，但城市界面一直比較雜亂，缺少激動人心的大規劃，過去十年房價漲幅也平平。

會被錦繡華府品質打動的，更多是周邊地緣性改善，不容易吸引到其它板塊溢出的改善人群。

城市界面和接盤人群的局限，決定了錦繡華府房價的玻璃天花板，再加上學區概念近期大受打壓，二手房價想站上8萬10萬，去跟奧體、申花軋苗頭，未免也太過樂觀了。

其實，不僅僅是錦繡華府，今年不少新交付的樓盤卻有點“心比天高，命比紙薄”的味道。

房東們“心太兇”的掛牌價，嚇退了一個個的曾想要購入的接盤俠。

但隨著成交量的銳減，房東們的心態其實也都繃不住了。這時候，總有那么些人，會以大幅低于預期的價格掛牌，至少對他們來說，落袋為安才是第一要事。

畢竟，后面的行情誰也無法預料，明后年更有大把的集中交付襲來，還有房產稅這把“達摩克利斯之劍”懸在頭上。

但另一方面，要搖到市中心新盤依然難上加難。這時候，如果有價格合適的樓盤，諸如錦繡華府這一類，或許也是入手的好時機。

畢竟，算上新房的23年的持有成本，和有些次新房小區的價格其實不相上下。

拓展知識：