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前沿拓展：

1989年的成都，錦江波光粼粼。

一個年輕人，被車間里鋼花四濺的場景所震撼。看著高溫淬煉的藍色火焰，他不安分的心被點燃，不久后辭職創辦了蘭光汽配廠。

這個故事被記錄在一本叫做《藍光創業史》的書里，這位創業者名叫楊鏗，蘭光汽配廠后來變成了藍光集團。

就在2021年，藍光在中國房地產百強企業中，排在第21位。

從一家汽配廠，做到全國前30強、達成千億銷售額的房企，藍光的故事確實堪稱勵志。

但誰也沒有料到，時至今日，這個故事，已經快講不下去了。

1

停工，離職，大甩賣

這家從巴蜀之地走出的千億房企，頭上正籠罩著前所未有的陰云。

糟心的事情，至少有三件。

根據昆明樓市一線的消息，地方領導留言板上，昆明藍光多個項目被業主投訴已停工。

昆明東市區方旺片區的藍光德商天域，2019年2月拿的地，到目前為止已經停工3次，2年房子還未封頂，加上施工現場農民工工資未發，罷工，售樓部關門。

呈貢藍光花田國際，已停工3、4個月，地方媒體多次前往查看均無人施工。

藍光在太平新城開發的云報芙蓉園，因為逾期交房問題，受到大面積投訴。

這樣的事情不止發生在昆明。寧波余姚，藍光雍舜府曾賣出2000余套房子，原定年底交房一期，明年六月交房二期，但最近有業主到現場后發現，項目施工進度停滯了：

售樓處搬空了，連銷售的電話都打不通。

類似的停工事件，在寧波奉化的藍光月映華章、寧波海曙區的月映瀾堂、重慶的藍光芙蓉公館、藍光未來城、藍光鷺湖長島、藍光雍錦灣等項目上，都出現了。

焦灼的不只是藍光的業主，還有員工。

2021年3月末，根據證券之星的報道，藍光發展將迎來大裁員，部門裁員比例30%50%。

這個說法很快就被藍光官方否認了。有沒有裁員，外界無法得知，但藍光的明星高管們，確實走了一批。

今年6月4日，藍光發展創始人楊鏗宣布辭去公司董事長職務，接任的是年僅26歲的楊武。

史上最年輕“地產二代”接棒的同時，藍光的內部經歷了一輪大洗牌。總裁遲峰、首席財務官歐俊明、監事會主席王小英、副總裁兼董事會秘書羅瑞華、財務副總裁兼首席運營官余遲等核心高管，都接連離職了。

更令外界感到擔憂的，是藍光頻繁的“甩賣”行動。

今年5月，市場上傳出消息：

萬科將以60億元收購藍光的華南、華東資產包項目，此外，還將以20億元收購藍光發展20%股權。

盡管萬科回應暫時沒有入股藍光發展的計劃，但5月27日，藍光和駿已經將所持有的無錫和駿約53.17%股權轉讓給萬科子公司常州旭程。

這也不是藍光第一次“賣子”。今年2月，藍光就將下屬的藍光嘉寶服務64.6203%的股份轉讓給了碧桂園服務。有意思的是，藍光嘉寶有碧桂園服務大概三分之一的在管面積，卻只拿到了碧桂園服務二十五分之一的市值。

更早的是去年7月，藍光賣掉殼公司迪康藥業的控制權，收到了9億元。

與此同時，藍光還表示正考慮在上市公司層面引入一個或多個財務戰略投資者。

賣完醫藥賣物業，如今連最核心的房地產也要賣了。曾經的“川系一哥”，到底發生了什么？

2

資金鏈走鋼絲

很多跡象都在表明，藍光已經非常缺錢。

今年一季度，藍光的回款開始加速，197億的權益銷售，同比2020年增加了100多個億。

更重要的是，在拿地這個命脈上，藍光表示預計2021年土地投資總額不超過350億元，這個數字，比2019年少了一半。

直接的信號是，在楊武正式上位前，藍光發展就遭遇了“債股雙殺”的局面。

今年以來，藍光在資本市場的表現十分慘淡。截至9月9日，藍光發展報價每股2.29元，總市值僅69.50億。

在債券市場，藍光的表現更是慘不忍睹。根據奇偶派的統計，截至2021年7月6號，藍光共有15只存量債券，包括一年內到期債券5只，規模高達114.34億元。

但包括16藍光01，19藍光02，20藍光02在內的多支債券，因價格遠低于發行價，在7月份就被停牌處理。

與此同時，大公國際，中誠信等多家評級機構紛紛下調藍光發展信用等級。7月13日，國際評級機構標普將四川藍光發展的長期發行人信用評級由“CCC”降至“D”，并將該公司高級無抵押票據的長期發行評級由“CC”降至“D”。

這已經是標普評級的最低一級。

這背后，藍光的融資困境已經顯露無疑。2020年，藍光發展的籌資現金凈額還有155.3億元，但截至2021年一季度末，籌資現金凈額已經為55.9億元。

更關鍵的是，融資受限的同時，巨大的債務卻在向藍光逼近。

藍光在近期發布的公告顯示，截止2021年9月3日，公司累計到期未能償還的債務本息金額合計186.64億元。

翻看藍光發展2021年半年度報告，截至2021年6月30日，公司總資產2205.93億元，扣除預收帳款后的資產負債率為84.01％，凈負債率達到227.78％。

在行業普遍去杠桿的當下，這個負債率令人心驚。

在房地產行業，如果能持續借到錢，這倒也不致命。但從房企融資新規“三道紅線”看，截至上半年，藍光扣除預收帳款后的資產負債率為84.01%，凈負債率為227.78%，兩條指標均已踩線。

至于現金短債比，南方日報計算數據為0.23。連踩三道紅線，意味著有息負債規模不得增加。

評級下調、融資受限，藍光的“賣子求生”也就不難理解了。更進一步來說，如果戰投引進不利，等待藍光的，將是更大的債務危機。

3

狂奔后遺癥

藍光走到如今的境地，很久以前就埋下了伏筆。

上世紀90年代，藍光從汽配廠變道房地產，長年蟄伏西南。在2015年，藍光發展銷售額才183.7億元，但到了2019年，藍光的銷售金額就飆升到了1079.8億元，一下子成了千億房企。

短短4年，藍光何以飛速飆長？答案是加杠桿。

在藍光飛速增長的這4年間，公司的有息負債從2015年末的171.6億元，增長到2019年末的609億元，翻了接近4倍！

有意思的是，盡管在狂奔，但在財報中，藍光的凈負債率卻從2015年末的102.6%，下降至2019年末的79.2%。

這是藍光的一個秘密，答案就藏在永續債和少數股東權益里。年報數據顯示，2015年—2019年，藍光發展永續債從0增長至39.7億元；少數股東權益從24.6億元，增長至199.1億元。

永續債，又叫無期債券，也就是說沒有明確的還款期限。它是一種負債，但在會計處理上，被列為凈資產（權益工具）。

因此，永續債在持續為發行人輸血的同時又可以降低凈負債率，增加了股東權益的同時又有效避免了攤薄股東的股本，深得許多上市公司的喜歡。

也正因此，永續債被人稱之為“資本迷藥”，甚至有些人戲稱其為“毒藥”。一旦上癮，就很難戒掉。

而少數股東權益，則是“明股實債的溫床“。舉個例子，投資者通過項目合作的方式入股，但以回購、分紅、對賭等形式獲得固定收益，與融資方也會提前約定資本金，屆時實現剛性退出。

在樓市火熱的時候，這種飲鴆止渴的方式可以幫助房企快速擴張，只要周轉速度夠快，這個游戲就能持續下去。

遺憾的是，狂奔的藍光迎面撞上了房住不炒的時代。

2019年，藍光的拿地金額從上一年的288億猛增到654億，哪怕是調控趨嚴的2020年，藍光還拿了52塊地。其中有37塊地溢價率超過30%，有21塊地溢價率超過50%，5塊地超過100%。

更猛的是，這些土地有7成都集中在三四線城市。

高溢價、重倉三四線，都讓藍光趕上了。哪怕是路口的老大爺都知道，這年頭，這樣的房子有多難賣。

隱患早已埋下，而導火索來自平安。

據一勺言消息，去年10月，藍光與平安做了一個華南項目的融資合作，融資金額在十幾億左右，協議規定半年后可提前歸還，協議期限是2年。

但不知什么原因，這筆資金，藍光遲到了10天左右才還上，這直接導致平安也對外違約了。

因此，平安將藍光納入了自己的合作黑名單。

蝴蝶效應就此產生，一筆十幾億的違約資金，掀起了一場金融海嘯，把藍光拖進了資金鏈緊繃的泥淖。

偶然的背后，往往藏著必然。

4

尾聲

《藍光創業史》剛出版的時候，有媒體給出的評論是：

“它講述的不只是一個民營企業成長的精彩故事，也是一個時代的精彩故事。”

這話沒錯，但時代已經變了。

過去十年，地產界的黑馬很多。有銷售額三年翻1倍的，有三年翻3倍的，甚至還有三年翻5倍的。

而締造黑馬的，不外乎兩大武器：高周轉和高杠桿。

這兩年，去杠桿的大潮呼嘯而來，來不及踩下剎車的房企，都走上了爆雷的道路。中房網數據顯示，從2019年至今，全國累計申請破產的房企超過1000家。

不止中小房企，泰禾、福晟、泛海等頭部房企，也接連出現了債務違約情況。資金鏈危機、破產、裁員……此起彼伏。藍光，不過是其中之一。

藍光的命運，就藏在時代的韻腳里。畢竟，上世紀以來，世界上發生過130多次金融危機，其中100多次與房地產有關。有一句話，銀保監會主席郭樹清已經說了好多遍——

房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

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