統(tǒng)計(jì)局2022年9月70城房?jī)r(jià)解讀，樓市繼續(xù)低迷，4季度市場(chǎng)有望企穩(wěn)

統(tǒng)計(jì)局2022年9月70城房?jī)r(jià)解讀，樓市繼續(xù)低迷，4季度市場(chǎng)有望企穩(wěn)

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：

一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比一降一平，二三線城市環(huán)比下降

9月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有54個(gè)和61個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和5個(gè)。

9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為下降0.1%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅一落一升，二三線城市同比降幅擴(kuò)大

9月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市分別有50個(gè)和63個(gè)，比上月分別增加1個(gè)和2個(gè)。

9月份樓市繼續(xù)在低位徘徊，市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)稍有好轉(zhuǎn)，但是價(jià)格依然在下調(diào)中。房?jī)r(jià)下調(diào)城市數(shù)量繼續(xù)增加。大部分利好政策都在9月末發(fā)布，所以9月市場(chǎng)的下行趨勢(shì)有望在10月份逐漸好轉(zhuǎn)。

70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有54個(gè)和61個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和5個(gè)。

9月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)特別值得注意的是一線城市出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)格連續(xù)2個(gè)月持平，新建住宅開始下調(diào)，整體看，在政策已經(jīng)全面寬松的情況下，市場(chǎng)還在尋底過(guò)程中，雖然越來(lái)越接近底部。但需要警惕購(gòu)房者信心不足等帶來(lái)的房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性。

從市場(chǎng)角度看，2022年9月份特別是930逐漸開始出現(xiàn)全面松綁信貸利率下限等政策，但市場(chǎng)需要看一線龍頭城市，整體看，市場(chǎng)還在低位徘徊，2022年4季度整體市場(chǎng)依然會(huì)相對(duì)低迷。

隨著930政策的落地，10月份整體市場(chǎng)相比9月有所環(huán)比升溫。

首先：市場(chǎng)依然在低谷

2022年樓市低迷，大量房企暴雷，影響了市場(chǎng)成交，2022年開年市場(chǎng)蕭條。同時(shí)49月各地疫情管控升級(jí)，導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房出現(xiàn)謹(jǐn)慎，所以市場(chǎng)成交量明顯下調(diào)。

9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為下降0.1%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平

主要原因有幾方面

1：整體市場(chǎng)擔(dān)憂繼續(xù)出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，購(gòu)房者越來(lái)越謹(jǐn)慎，一線城市寬松政策少，利率等優(yōu)惠少。

2： 79月份因?yàn)榻衲甓嗟貧鉁剌^高，本來(lái)就是慣例的淡季，所以9月市場(chǎng)繼續(xù)低迷

3：從價(jià)格走勢(shì)看，一線城市沒(méi)有明顯的寬松政策，二三線城市購(gòu)房者對(duì)寬松政策已經(jīng)有所免疫。

4：另外疫情雖然大范圍已經(jīng)控制，但在部分城市依然有一定的影響，也影響了市場(chǎng)的繼續(xù)上行。

第二：2022年政策全面刺激市場(chǎng)還未見(jiàn)底

2022年截止9月，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)835次（2021年同期只有482次）！同比上漲接近73%，9月單月超過(guò)135次，累計(jì)2022年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)刷新歷史記錄。

降息持續(xù)，最低首套房利率已經(jīng)拉低到3.7

保交樓政策持續(xù)出臺(tái)，交付難待解

住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺(tái)措施，完善政策工具箱，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。

9月各地政策內(nèi)容除了涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、提高公積金額度，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面外，部分城市持續(xù)完善政策工具箱，支持多孩家庭購(gòu)房、租賃破限購(gòu)，多地二手房“帶押過(guò)戶”“連環(huán)單”等政策也陸續(xù)發(fā)布。

松綁城市級(jí)別越來(lái)越高，從一季度的三四線城市松綁為主，逐漸到了49月份二線城市成為松綁城市主力，其中包括成都、杭州、廈門、南京等熱點(diǎn)樓市城市也加入穩(wěn)樓市救樓市行列。超過(guò)30個(gè)二線城市最近2個(gè)多月發(fā)布了超過(guò)100次穩(wěn)樓市政策，成為最近樓市調(diào)控主力。

發(fā)布政策不斷升級(jí)，多城市不僅僅只發(fā)布一次政策，不斷升級(jí)，政策內(nèi)容不斷加碼。

但目前看，市場(chǎng)的信心依然沒(méi)有完全恢復(fù)，期待包括爛尾樓續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度政策。

從政策預(yù)期看，市場(chǎng)特別是一線城市需要針對(duì)換房改善出現(xiàn)明顯的寬松政策，否則從上到下的市場(chǎng)短期依然很難明顯企穩(wěn)。

第三：樓市企穩(wěn)依然艱難，期待更多穩(wěn)樓市的政策

從土地市場(chǎng)走勢(shì)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依然在調(diào)整過(guò)程中

三條紅線等依然嚴(yán)重抑制了房企融資，特別是私企開發(fā)商基本全面暫停，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面速凍。房企融資難題，特別是私企還未真正解決。

市場(chǎng)需要更多針對(duì)改善需求的政策，特別是一線城市，目前看，大量的改善需求很難入市，導(dǎo)致市場(chǎng)并不景氣。

后市預(yù)測(cè)，市場(chǎng)期待更多一二線城市穩(wěn)樓市政策

相比往年樓市調(diào)整博弈期很長(zhǎng)，樓市下調(diào)緩慢，本輪市場(chǎng)因?yàn)楹芏啻笮头科蟊灰种屏巳谫Y渠道，疊加銷售端按揭放款放緩，樓市調(diào)整速度非常快，從價(jià)格的下調(diào)速度看，刷新了歷史記錄。

需要注意的是，當(dāng)下樓市面臨的問(wèn)題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問(wèn)題，更多是對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期問(wèn)題， 特別是針對(duì)爛尾樓業(yè)主，銀行在放款和預(yù)售資金監(jiān)管上存在一定問(wèn)題，應(yīng)該出臺(tái)有針對(duì)性的扶持政策，避免斷貸等極端情況影響市場(chǎng)難得的企穩(wěn)。

預(yù)計(jì)2022年四季度市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)，但四季度依然會(huì)低位徘徊。