成都斯麥格燃?xì)庠罹S修(北京斯麥格燃?xì)庠钍酆缶S修)

前沿拓展：

如果說，成都最值得關(guān)注的未來核心居住板塊，是天府新區(qū)中央商務(wù)區(qū)西區(qū)。我同意！

如果說，天府新區(qū)中央商務(wù)區(qū)西區(qū)中，最值得關(guān)注的樓盤是萬科天府錦繡。我更加同意！

（天府中央商務(wù)效果圖，該圖來源于網(wǎng)絡(luò)）

再來一句——

如果說，迄今為止，讓二蛋等待過最長時間的樣板間是天府錦繡，我完全同意。

甚至，這樣的等待過程，讓二蛋收獲了那么痛的領(lǐng)悟：

人到中年說成功，沒有豪宅一場空！

這個周末，二蛋端一份大餐，那些手握500萬不曉得買什么房的歐老板們，賣了一套老房子搖麓湖沒搖上的蛋白粉們，相信我，要決定買不買萬科天府錦繡，10分鐘，看完你就曉得了！！

“萬科西部區(qū)域燈塔級項目”

僅比周邊貴一萬。

早在2019年下半年，首開龍湖云著還在為開盤售價22000元/平米的第一批次房源找渠道經(jīng)紀(jì)人。培訓(xùn)說辭里其中一句就是，“街對面就是萬科天府錦繡，單價貴一萬“。

萬科天府錦繡也從來沒有遮掩過自己的野心。跨過春節(jié)和疫情，項目亮相姍姍來遲，一期錦院已經(jīng)封頂，建筑外立面都開始做了，依然沒有拿證銷售的意思。在這個搖號買房+限價政策的時代，萬科當(dāng)然不是為了現(xiàn)房更好賣，而是為了匹配西部區(qū)域燈塔級這個項目定位，想爭取到更高的預(yù)售價而一等再等。

（萬科天府錦繡實景圖，該圖來源于網(wǎng)絡(luò)）

既然是燈塔級項目，低容積率、純大戶型社區(qū)（178㎡起）、兩梯兩戶都是項目標(biāo)配。無論從服務(wù)接待，還是目前呈現(xiàn)的會所及示范區(qū)，都全力以赴告訴大家“快來我照亮你”的高端定位。

先預(yù)約，再驗資，儀式感十足的接待流程，樣板間專屬參觀（過程中只允許一組客戶停留），來就送小罐茶高端伴手禮……處處細(xì)節(jié)暗示著作為未來業(yè)主的你，和周邊有著相當(dāng)大的差別。

（萬科天府錦繡會所內(nèi)網(wǎng)紅旋轉(zhuǎn)樓梯實拍圖）

這個項目的樓面地價為9600元/㎡，由于要求配建人才公寓，扣除人才公寓1000套后，土地成本幾乎翻一倍，同時萬科還需要代建4300㎡幼兒園、25700㎡服務(wù)設(shè)施用房，這些隱形的成本最終疊加，天府錦繡成本條件其實已經(jīng)決定了——最終的售價必須燈塔。

從土地指標(biāo)來看，整個項目占地251畝，分為了5個地塊。目前推出錦院則是各項指標(biāo)最好的2號地塊，一出場就推出樓王級產(chǎn)品，似乎不太符合開發(fā)順序。但二蛋覺得，為了在限價時代的競爭中，起手就充分顯示天府錦繡的價值優(yōu)勢，更具競爭力。至于后期，自然會有時間換空間的機會。

（萬科天府錦繡地塊總平圖）

錦院所處的2號地塊，整體容積率為2.36，地面建筑密度為21%，綠化率29%。除去人才公寓后不到300戶，車位比2.26。

錦院組團共6棟高層建筑（含1棟人才住房），呈南北陣列式對稱布局。每一棟樓就是一種戶型，從南到北，依次布局為172㎡戶型、198㎡戶型、256㎡戶型。172㎡戶型擁有最好的湖景視野，256㎡戶型南向的視距最佳。

（萬科天府錦繡樓棟視線示意圖）

整體來說，無論地塊的位置、建筑布局、朝向、空間尺度。錦院在舒適度和品質(zhì)感都有一定保證。

所以，要買萬科天府錦繡，二蛋覺得首選就是錦院。

來來來~跟著二蛋實地體驗！

——設(shè)計出彩、品味極佳的會所

（會所實拍圖，該圖來源于網(wǎng)絡(luò)）

——精致的獨立商業(yè)街

（商業(yè)街實拍圖，該圖來源于網(wǎng)絡(luò)）

——人性化的風(fēng)雨連廊

（風(fēng)雨連廊實拍圖，該圖來源于網(wǎng)絡(luò)）

——雖然不大，品相不錯的專屬湖區(qū)

（湖區(qū)景觀實拍圖）

——輪廓整齊，線條明快的建筑外立面

（11棟實拍圖）

純大戶型，172㎡入門，一棟樓都是256㎡，萬科天府錦繡的戶型到底怎么樣呢？二蛋為你詳拆——

256㎡戶型：客廳的通透并不是犧牲臥室私密的理由

256㎡戶型采用的是近期十分流行的端廳設(shè)計（就是入戶先經(jīng)過臥室區(qū)再到客廳）。

入戶動線的起點就是四門相對的臥室玄關(guān)區(qū)。這是二蛋不太喜歡的一種戶型設(shè)計。為此天府錦繡將三個房間設(shè)置為帶獨立衛(wèi)生間的套房，同時設(shè)置了專門的臥室玄關(guān)，試圖解決私密性被動線干擾的弊端。

主臥的尺度不錯，開間7米，進深5.65米，去掉衣帽間和主衛(wèi)生間，主臥空間有18.96㎡，整體還算比較舒適。其余兩個臥室雖然也是套房設(shè)計，但對256㎡那么大的戶型而言，空間相對局促。

（樣板間實景圖，該圖由開發(fā)商提供）

入戶動線的末端為約73㎡的動區(qū)（包括客廳、餐廳、西餐廚房和中餐廚房，現(xiàn)在流行叫中央社交區(qū)）。由于動區(qū)位于戶型的端頭，整個客廳區(qū)域采光面達(dá)到270°，視野和采光條件都十分優(yōu)異。

（256㎡戶型動線示意圖）

但采光和視野好的同時，客廳餐區(qū)廚房進深太長，相互間關(guān)系不夠親密。天府錦繡256平米戶型整個客餐廳空間的進深達(dá)15米左右，島臺、廚房位居一頭，中間是餐廳區(qū)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的是客廳沙發(fā)區(qū)。島臺真的只是用來切菜洗菜的嗎？坐沙發(fā)上講話要過喊的嗎？

（天府錦繡256平米戶型主景觀面12.5米，次景觀面5.8米）

雖然很多聲音都在努力解釋端廳戶型更加先進合理，以及不同功能性的取舍。

但二蛋不敢茍同這樣的解釋，為了客廳的景觀效果，就一定要犧牲臥室的私密性？這個單項選擇題，二蛋真覺得不夠合理。

譬如：市場上另一種230㎡戶型的設(shè)計就既保證了動區(qū)的采光，又不犧牲靜區(qū)的私密性。

某樓盤230㎡戶型 （該圖來源于網(wǎng)絡(luò)）

198㎡戶型 ：尺度更加合理 綜合優(yōu)勢更為明顯

相對來說，二蛋認(rèn)為198㎡戶型更加實用合理。雖然也是端廳設(shè)置。但一方面，客廳、餐廳、島臺的關(guān)系更為緊密實用，交互性更強。

另一方面，客廳、入戶動線、臥室之間的關(guān)系，顯得層次感更豐富，沒有那么生硬直接。

（198㎡戶型圖）

動線最前端，依然是臥室。主臥面積達(dá)到37.12㎡，扣除衣帽間主臥衛(wèi)生間，臥室面積也達(dá)到17.22㎡，尺度也還算合理。

（198㎡主臥樣板間實景圖，該圖由開發(fā)商提供）

同時，198㎡戶型同樣也保持了270°采光面。不過，該兩棟樓由于居中的原因，視野會受到影響

（198㎡戶型動線示意圖）

不過，萬科歷來擅長的功能性空間設(shè)計在這兩個戶型上都沒有體現(xiàn)出來，比如說兩個戶型均沒有設(shè)置雜物室。一些局部空間的利用上也不夠充分。

總的來看，錦繡本期產(chǎn)品，在戶型上，讓二蛋覺得不夠滿意，有種想愛卻不敢愛的感覺。

天府錦繡256㎡戶型采用淺灰和棕色為軟裝主基調(diào)，整體給人以成熟、穩(wěn)重的感覺。198㎡戶型裝修采用的則是淺灰和馬卡龍色系，整體看起來更加年輕、時尚，據(jù)銷售說這套色調(diào)搭配客戶接受度較高。

就樣板間呈現(xiàn)的高級感和硬軟裝搭配水準(zhǔn)而言，萬科錦繡絕對能在成都精裝住宅樓盤中，排進前三。

但198㎡戶型的電視背景墻采用的人工石材，細(xì)看花紋、顏色和軟裝的調(diào)性有點不協(xié)調(diào)。（據(jù)銷售說，后期可能整改為和256㎡戶型一樣的巖板。）

（衛(wèi)生間精裝實拍圖，該圖由開發(fā)商提供）

硬裝方面，地面高檔進口石材，中央空調(diào)、地暖（含衛(wèi)生間）等都是豪宅標(biāo)配。

值得一提的是兩個樣板間主臥衛(wèi)生間潔具采用了勞芬三件套：馬桶、浴缸及面盆，而其他衛(wèi)生間采用的品牌是杜拉維特，衛(wèi)浴的標(biāo)準(zhǔn)符合燈塔。

（廚房區(qū)精裝實拍圖，該圖由開發(fā)商提供）

中西廚柜體全部采用德國柏麗，煙機灶具及冰箱為意大利SMEG斯麥格，門窗品牌選的旭格——隔熱保溫、隔音降噪性能十分優(yōu)異。

整體來看，天府錦繡的精裝水平從設(shè)計風(fēng)格到品牌選擇、基裝材質(zhì)，標(biāo)準(zhǔn)很高！

也許是為了支撐32000—35000元/㎡這樣的燈塔級售價，選用了勞芬這樣的奢侈品牌。但反過來，不知道是否是受預(yù)算制約，主臥室未能提供衣柜，廚房沒有提供嵌入式烤箱、洗碗機一些實用的配置。

? 我們認(rèn)為萬科天府錦繡這樣值得期待的產(chǎn)品，應(yīng)該是引導(dǎo)行業(yè)未來住宅產(chǎn)品方向的燈塔，應(yīng)該回歸萬科關(guān)于生活需求和生活場景的研究方向，從而讓產(chǎn)品充分滿足，甚至引領(lǐng)當(dāng)今城市人生活方式。

? 中肯的講。萬科天府錦繡當(dāng)前是市面上最值得購買的高端豪宅。天府中央商務(wù)區(qū)西區(qū)的區(qū)位價值毋庸置疑，產(chǎn)品層面整個市場環(huán)比，萬科天府錦繡絕對堪當(dāng)TOP級居住產(chǎn)品。

? 受限價政策的影響，會讓開發(fā)商對產(chǎn)品的研發(fā)、兌現(xiàn)變得困難。戶型根據(jù)不同人群的生活需求，各有喜好，但是，萬科天府錦繡從成本算賬的角度考量，“看”上去很高級，但精裝的配置、細(xì)節(jié)的打磨還是值得擁有更好的燈塔級效果。

? 小區(qū)組團里的人才公寓，仍然是不確定的因素之一。

? 從會所到展示區(qū)的大手筆，注定價格也是燈塔級，但雖然售價可能會偏高，如果喜歡的話，請相信二蛋，不要猶豫。該出手時，還得要出手！

拓展知識：