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前沿拓展：

5月底，上海發布了一個重要文件——《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》，跟樓市關系重大。

其中一條措施：年內完成中心城區成片舊區改造，全面提速零星舊區改造；年內新啟動8個以上城中村改造項目。

上海今年的拆遷，要提速了。

今年是上海舊改的關鍵之年，預計年底將全面完成中心城區成片二級舊里以下房屋改造。

那這是不是意味著上海的舊城改造接近尾聲了？非也！

從今年開始，上海又將全面啟動新一輪舊改計劃，改造對象將全面擴展到2000年以前的老舊小區。

其中對280萬平米不成套職工住宅和小梁薄板房屋（存在安全隱患）采取拆除重建為主的改造方式，包括原址重建。

也就是說，2000年以前的、沒有獨立廚衛的、存在安全隱患的老公房 ，會成為以后拆遷的重點對象。

比如新靜安彭浦新村的彭一小區，煤衛合用、60年多年房齡的五層老公房，在去年原拆原還。

居民們在外租房過渡幾年后，會搬回到在原址上建的新房里，819層的小高層，加了電梯，每戶都有獨立廚衛。

多出來的增量房源，會用來做保障性租賃住房，或者做一些配套經營性設施。

當然，能原拆原還的必然是少數。

因為在上海的老城區改造，除了提升市容、改善民生之外，還有一個很重要的目標——降低市中心的人口密度。

外環線以內的人口減少，本身就是上海城市發展過程中的KPI，也是上海這些年一直踐行的發展策略。

大批“原拆原還”顯然達不到這個目的。

第七次人口普查上海各區人口增長圖

上圖可以明顯看出，十年間上海中心城區的人口密度是在降低的。

回到文章開頭的措施：“年內完成中心城區成片舊區改造，全面提速零星舊區改造；年內新啟動8個以上城中村改造項目”。

上海今年下半年，一定會全速拆遷，以前很多拆遷計劃里排在后面的地方，今年會統統拉出來，一起搞定。

有人說，最近兩年開發商的日子不好過，哪里有錢來搞拆遷？

這個問題上面老早想到了，會用專項債來為舊改項目融資，相當于告訴開發商，拆遷你們放心搞，錢的事情我們來搞定。

今年下半年，可能就是很多拆遷戶要改變命運的一年了。

如果你家里要拆遷，要記住一點：

鄰居之間，千萬要做好少數人的思想工作，不要讓少數人瞎搞，讓大家失掉這次拆遷的機會。

雖然那些老房子遲早要拆掉，就像寸土寸金的黃浦區，遲早要拆光；但如果你這次機會沒把握住，下次拆遷不知道要到什么時候了。

對我們普通人來說，人生短短幾十年，抓緊時間提升居住質量，生活得好一點，才是最重要的。

而從疫情防控的角度來講，上海也有足夠的意愿和動力去搞拆遷。

大家有沒有細心觀察下，這次疫情中，上海最嚴重的都是哪些地方？

老破舊片區和城中村。

要么是煤衛公用的老公房；要么是每天都要倒馬桶的老弄堂，整條弄堂都會接觸那一兩個化糞池；要么就是要上公廁的城中村。

比如黃浦的老南市區，楊浦的控江路，比如浦東北蔡的城中村。

這些地方廚衛合用，人口和房屋十分密集，一旦出現疫情就很容易爆發。

這次陽性感染者最多的浦東，疫情高發的城中村有72個，是這次上海疫情爆發的重災區。

而在外環線以內，上海還有大量的城中村。

很難想象，在中國GDP最高、經濟最發達的城市，還有不少人生活在沒有獨立廚衛、每天需要倒馬桶的居住環境里。

疫情防控常態化后，這些地方的改造和拆遷勢在必行。

這對樓市有什么影響？

我們知道，拆遷一方面會制造出大量的買房需求，另一方面也會增加不少的樓市供給。

上海的中心城區，真的沒什么空地了。這些二級舊里、城中村，拆掉以后，會為上海樓市提供大量的增量。

在上海雄厚的財力支撐之下，市區的舊改不會停止。

而在拆遷之后，大量手持現金的拆遷戶入場，會給周邊樓市造成不小的沖擊。

上海最近幾年的拆遷重地——北外灘和東外灘附近，因為大量拆遷戶下場買房，房價漲了不少，有些房子的價格甚至漲到了不太理性的地步。

要知道，拿到拆遷款的家庭，在這些年上海房價大漲的洗禮下，不太可能把錢存起來，他們會跑步入場。

因此，他們也不太會在意上海樓市的周期，管它現在漲還是跌，反正長期是會漲的。

這其中一批人，喜歡在原住地的周邊買老公房，老破小，因為預算有限（大概300600w）。

尤其是老一輩的拆遷戶選擇更是如此。因為他們的生活圈子在這里，親朋好友大都在附近。

要知道，對于原先住棚戶區的動遷戶來說，老公房、老破小已經相當于改善了。

另外，考慮到動遷的群體年齡普遍偏大，為了醫療方便，他們也會選擇市區的老房子。

所以一旦遇到拆遷，區域內或者周邊區域小戶型房源比較緊俏。

另一批人，因為預算不足或追求房屋品質，會買在離原住地不遠的郊區。

大部分拆遷戶還是喜歡買在離自己以前的生活圈近一點的地方。

比如楊浦的拆遷戶，喜歡買在外高橋、高行、金橋；黃浦的拆遷戶，喜歡買在南碼頭、世博。

另外，可能出乎大家的意料，很多動遷戶買房的時候，也會考慮學校的因素。

畢竟他們也是普普通通的父母，也會希望自己的孩子能有好的學歷。

而且動遷戶的年齡偏大，對很多老年人來說，是不可能去貸款買房的。他們會用動遷補償款和家庭的其余資產，全款購房。

所以他們要是看中了哪套房子，一般的剛需還真搶不過他們。

畢竟，對于賣家來講，全款買房的下家，省了多少事，快了多少周期。

當然，拆遷暴富的年代早已經過去了，對于當下的很多拆遷戶來說，能換到一套位置沒那么偏的，全家夠住的房子就是值得慶幸的事情了，其他更多的不要想了。

一個粉絲，北外灘動遷，6w2左右的評估價，加上動遷各種的補償款，35平的房子，最后動遷款在600w左右。

看上去很多，一平將近20w元，但是考慮到其他因素，比如老房名下很多戶口的。

錢一分，一個家庭最后拿到手的也就只有動遷款的二分之一、三分之一甚至更少。

而且如今的市區動遷房源越來越少，黃浦、靜安更是沒有市區房源，虹口最大的社區房源彩虹灣也所剩無幾。

大多數動遷戶的選擇就只有搬到郊區，變成鄉毋寧。

上海市區的土著，越來越少了，取而代之的是全國各地的精英和富人。

有錢人在市中心住大房子，可能才是樓市顛撲不破的真理。

但換個角度看，這也是上海城市吸引力的表現。

正是這些來自全國的增量，讓上海變得越老越好。

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