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前沿拓展：

今天，蘇州工業園區國土環保局掛牌一宗住宅用地，地塊位于鐘南街東、港田路南，出讓面積78440.69㎡，容積率1.31.5，建筑面積117661.04，起始價258860萬元，起拍樓面價22000元/㎡，地塊將于4月29日出讓。

地塊信息

地塊航拍圖

作為蘇州的價值價格雙高地，園區一直供地稀少，市場需求不斷，本次掛牌的奧體中心港田路南地塊又有著怎樣的特點呢？

一、 地理位置優越

奧體中心港田路南地塊位于蘇州工業園區湖東板塊核心區位，緊靠蘇州奧體中心，是蘇州高端改善項目聚集區域。

本地塊距奧體中心僅500米，距兒童醫院僅900米，距離湖東CBD約4.1公里，距離永旺夢樂城2.8公里，地理位置得天獨厚，既享有城市核心配套資源，又承載了園區高端居住所需的環境配套，是較為少有的稀缺地段。

目標地塊區位圖

目標地塊配套圖

二、起拍樓面價適中

奧體中心港田路南地塊起拍樓面價為22000元/㎡，容積率為1.31.5，與周邊成交地塊相比，緊鄰地塊北側蘇高新、仁恒地塊成交樓面價為26018元/㎡，容積率為1.6，中海上東區地塊容積率為1.7，成交樓面價為23231元/㎡，而今年成交的青劍湖板塊首創地塊成交樓面價也達到了23202元/㎡，容積率為1.5。與這些地塊對比，奧體中心港田路南地塊的起拍樓面價較為合適，而周邊地價也普遍達到了26000元/㎡左右，因此也具有一定的溢價空間。

地塊周邊土地成交情況

三、地塊需配建不限價人才房，不低于項目住宅總計容面積的50%

在園區掛牌的地塊多數需配建人才公寓或養老服務用房等，奧體中心港田路南地塊也不例外，本地塊需配建人才優先購買房源（90120平方米），其計容面積不低于項目住宅總計容面積的50%。

但值得指出的是，本次人才優先購買房源并不限價，而小面積戶型在高端改善型的園區又屬于“稀缺”品類，應該能夠得到市場較好反饋。

附特別說明：

（1）該地塊上項目應當規劃建設有套型面積為90120平方米的人才優先購買房源（以下簡稱：人才優購房），其計容面積不低于項目住宅總計容面積的50%。

（2）該地塊上項目為全裝修住宅，住宅裝修成本不低于2000元/平方米，裝修基本配置內容除了應當符合江蘇省住房和城鄉建設廳《成品住房裝修技術標準》之附錄C《成品住房裝修基本配置內容》外，空調、熱水器和脫排油煙機應當安裝到位；開發商在銷售價格備案時，應當提供房屋裝修配置和裝修成本等相關證明材料報園區價格主管部門備案。

（3）該地塊上項目開發商應當將人才優購房在取得商品房預（銷）售許可證之日起60日內，按照市場價格出售給滿足相關購房條件，在蘇州工業園區就業并連續繳納社保或個稅12個月及以上，且個人及家庭（含未成年子女）在蘇州大市無自有住房和購房記錄的本科及以上人才；或園區人才辦認定的其他高層次緊缺人才。開發商自取得商品房預（銷）售許可證之日起60日后，方可自行公開銷售剩余人才優購房。

（4）因軌道交通6號線建設施工需要，建設期間須臨時占用該地塊東側紅線內約10米用地，競得人須無條件配合軌道公司做好相關工作并在制定設計和建設方案時充分考慮該因素。

四、 區域價格高，競價空間大

區域內僅中海上東區在售，銷售均價為40000元/㎡（限價影響，區域二手房價格高于新房價格，開盤即清）。用區域平均房價作為保本房價倒推奧體中心港田路南地塊價格,采用住宅裝修成本2000元/㎡來計算，地價為26694元/㎡，高于蘇高新、恒泰、仁恒合作地塊的成交地價，但與27501元/㎡的結頂價格和30251元/㎡的現房價格，還有一定差距，存在較大的溢價空間。

園區作為蘇州高端改善項目聚集區域，土拍熱度一直傲居于其他版塊之上，即使在2018年下半年，蘇南市場整體下行期，園區土拍亦吸引了蘇高新、中海、萬科、金地、景瑞、新城、華潤、招商、綠城等10多家品牌房企參拍，大咖云集，陣容堪稱2018年以來蘇州最豪華陣容。自農歷新年以來，蘇州土拍熱度逐步走高，而近期7號公告更是吸引了近40家參拍房企。園區青劍湖首創地塊以23202元/㎡樓面成交價，50%溢價率開啟首秀，而本宗宅地作為園區核心宅地，又能達到怎樣的高度呢？好地網將持續關注。

區域房價倒推地價

附：地塊點評

地塊位于園區湖東板塊，周邊配套齊全，居住氛圍濃厚。

◆交通：地塊周邊路網成熟，靠近主干道，且地塊距在建中的地鐵5號線蘇勝路站約1.2km，通達全市，生活便利。

◆商業：地塊周邊圍繞多個商業配套，周邊有鳳凰新天地、方洲鄰里中心、歐尚超市等多個商業中心以及較多的小區底商配套，除此之外地塊東側奧體中心為集體育、購物、休閑為一體的大型休閑娛樂中心。

◆教育：地塊周邊重點學校環繞，包括園區外國語學校、園區星匯學校、園區方洲小學、園區第十中學、新加坡國際學校等，教育資源豐富。

拓展知識：