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前沿拓展：

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遠(yuǎn)洋五里春秋

8套特價(jià)房源，最低392萬元，折合單價(jià)為4.4萬元/平方米左右。

綠城西府海棠

推出10套推薦房源，全款可享受98折優(yōu)惠。

三個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目共2066套房入市，產(chǎn)品均為中小戶型精裝修，分別推出特價(jià)房、抵扣、折扣等優(yōu)惠

作為石景山“唯三”的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，位于五里坨板塊的卓越萬科翡翠山曉、綠城西府海棠、遠(yuǎn)洋五里春秋近日同時(shí)開盤入市，創(chuàng)下近年來石景山新建商品住宅供應(yīng)的高峰。值得關(guān)注的是，這三個(gè)項(xiàng)目均為精裝交付，這在以毛坯或簡(jiǎn)裝交付為主的北京限房?jī)r(jià)市場(chǎng)很是鮮見。作為限房?jī)r(jià)市場(chǎng)的一股“清流”，三個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目孰勝孰劣？對(duì)于限房?jī)r(jià)市場(chǎng)的影響又幾何？新京報(bào)記者實(shí)地一探究竟。

1 石景山土地市場(chǎng)開閘

近年來，石景山住宅土地供應(yīng)明顯增多，源自于五里坨板塊土地的開閘入市。

2017年11月7日，石景山區(qū)五里坨建設(shè)組團(tuán)用地迎來現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，而71.9億元的出讓起始價(jià)也創(chuàng)下了當(dāng)年的新高。最終，綠城PK掉多家聯(lián)合體，以86億元、自持居住用途建筑面積20%的總代價(jià)獨(dú)自吞下地塊。不過，此后該地塊投資主體由1變2，由2變4，先后引入遠(yuǎn)洋、新城、平安及實(shí)興騰飛等企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。目前，該地塊由綠城和遠(yuǎn)洋分別操盤，綠城操盤的項(xiàng)目命名為西府海棠，遠(yuǎn)洋操盤的項(xiàng)目為五里春秋。

同年同月，五里坨板塊內(nèi)另一宗限房?jī)r(jià)地塊，即五里坨建設(shè)組團(tuán)二1601053地塊等F3其他類多功能用地、R2二類居住用地、A334基礎(chǔ)教育用地，被萬科旭輝卓越聯(lián)合體以總價(jià)78億元摘得。

不僅于此，今年，五里坨板塊仍有地塊待出讓。日前，北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)官網(wǎng)掛出了近期計(jì)劃供應(yīng)的68宗住宅用地項(xiàng)目信息。其中石景山6宗，分別位于古城、五里坨、劉娘府、首鋼園區(qū)等板塊。

2 新盤供應(yīng)量創(chuàng)近年新高

在拿地近一年后，位于五里坨板塊的三個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目于10月1日取證入市，其中，卓越萬科翡翠山曉準(zhǔn)許銷售面積約為17.05萬平方米，獲準(zhǔn)入市住宅房源968套；綠城西府海棠準(zhǔn)許銷售面積約為6.24萬平方米，獲準(zhǔn)入市住宅房源456套，遠(yuǎn)洋五里春秋準(zhǔn)許銷售面積約為9.47萬平方米，獲準(zhǔn)入市住宅房源642套，共計(jì)2066套，創(chuàng)下了近年來石景山區(qū)域新建商品住宅供應(yīng)的高峰。

眾所周知，由于行政面積小、山地面積占比超過20%，近年來，石景山的土地供應(yīng)尤其是住宅用地供應(yīng)緊張。2014年以來，石景山區(qū)域共成交15宗地塊，其中住宅地塊僅6宗，包含2宗限房?jī)r(jià)地塊，2宗共有產(chǎn)權(quán)住房地塊，2宗純商品房地塊，總建筑規(guī)劃面積近130萬平方米，這里面除了住宅外，還包含各種商業(yè)、教育等配建。

在三個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目入市前，石景山新建商品住宅僅零星供應(yīng)，包括高端項(xiàng)目遠(yuǎn)洋天著春秋、中高端項(xiàng)目中海寰宇天下以及石景山首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目玉景陽光，難以滿足強(qiáng)大的購(gòu)房需求，這也間接促使中海寰宇天下創(chuàng)下今年北京單盤銷售的紀(jì)錄。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，從歷史來看，石景山是北京供應(yīng)最低的區(qū)域，在之前的七八年時(shí)間，石景山只供應(yīng)了六個(gè)商品住宅項(xiàng)目，房源供應(yīng)量只有4200套，僅相當(dāng)于朝陽區(qū)熱度高時(shí)候一個(gè)月的供應(yīng)量。這也使得石景山地緣性居住需求不斷累積，甚至外溢到北京其他區(qū)域，諸如門頭溝、海淀、大興、豐臺(tái)、房山等。如今，三個(gè)項(xiàng)目的亮相，彌補(bǔ)了市場(chǎng)的供應(yīng)空缺，而且是積累了七八年甚至長(zhǎng)達(dá)十年以上的市場(chǎng)空缺，對(duì)于市場(chǎng)的作用不言而喻。

3 精裝修中小戶型“肉搏”

用近一年時(shí)間打造，位于五里坨板塊的三個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目有何不同？

據(jù)了解，在產(chǎn)品上，受到“7090”政策限制，三個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目70%的產(chǎn)品為90平方米以下的中小戶型，限售均價(jià)均為52024元/平方米，最高限價(jià)不高于54625元/平方米。郭毅表示，石景山在售的幾個(gè)項(xiàng)目要么是高端改善要么是改善型產(chǎn)品，最缺乏面向剛需人群、首改人群的產(chǎn)品，這三個(gè)項(xiàng)目恰好彌補(bǔ)了空缺。

值得關(guān)注的是，由于限房?jī)r(jià)，房企利潤(rùn)有限，目前北京已入市的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目中，大多都是毛坯或簡(jiǎn)裝交付，而上述三個(gè)項(xiàng)目均為精裝交付，交付標(biāo)準(zhǔn)中包含櫥柜、抽油煙機(jī)、馬桶、花灑等內(nèi)容。遠(yuǎn)洋五里春秋的一位銷售人員表示，“三個(gè)項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)差不多，不過相比北京的其他限房?jī)r(jià)項(xiàng)目來說，已經(jīng)很高了。”他調(diào)侃道，“三個(gè)項(xiàng)目之間拼得太傷了。”

三個(gè)項(xiàng)目距離較近，周邊享有同樣的交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)配套，最大的不同在于產(chǎn)品的細(xì)節(jié)。據(jù)卓越萬科翡翠山曉銷售人員介紹，該項(xiàng)目90平方米以下有70平方米頂層產(chǎn)品和90平方米的三居室，目前70平方米的產(chǎn)品已經(jīng)售罄。綠城西府海棠銷售人員表示，90平方米以下主要為88平方米的三室一衛(wèi)和三室兩衛(wèi)。據(jù)介紹，相比之下，兩衛(wèi)的戶型去化要慢一點(diǎn)，衛(wèi)生間壓縮了次臥的面積，“如果僅一個(gè)次臥面積小一點(diǎn)還好，兩個(gè)都小，有人難以接受。”

不過，遠(yuǎn)洋五里春秋90平方米的產(chǎn)品均為三室兩衛(wèi)改善戶型。為何設(shè)置雙衛(wèi)浴？據(jù)上述銷售人員表示，隨著孩子的成長(zhǎng)，家庭對(duì)于衛(wèi)浴的需求將增多。值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目在收納上聘請(qǐng)日本設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，在玄關(guān)處做了一個(gè)0.8平方米左右的儲(chǔ)物空間，滿足家庭日益增多的收納需求。

4 有特價(jià)房低于限售均價(jià)

隨著大量限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供應(yīng)井噴，外加政策嚴(yán)控市場(chǎng)下行，整體去化一般。而縱觀上述三個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，截至目前，已經(jīng)開盤超過20天，由于網(wǎng)簽具有滯后性，其網(wǎng)簽比例并不高。不過據(jù)三個(gè)項(xiàng)目的銷售人員介紹，其成交量均在百套之上。

此前，由于限房?jī)r(jià)項(xiàng)目整體去化存在高壓，不少限房?jī)r(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)特價(jià)房、折扣優(yōu)惠等降價(jià)促銷手段。五里坨三個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目呢？

記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，這三個(gè)項(xiàng)目也有特價(jià)房、抵扣、折扣等優(yōu)惠措施。據(jù)卓越萬科翡翠山曉銷售人員表示，為了沖擊銷售業(yè)績(jī)，項(xiàng)目90平方米的三居室有7萬抵30萬的優(yōu)惠活動(dòng)。綠城西府海棠銷售人員表示，項(xiàng)目推出了經(jīng)理推薦房源，每次推出10套，全款可享受98折優(yōu)惠，按揭享受99折優(yōu)惠。不過，這些房源多是臨街、樓層并不是太好的房源。遠(yuǎn)洋五里春秋的銷售人員表示，為了沖擊這個(gè)月的業(yè)績(jī)，項(xiàng)目拿出了8套特價(jià)房源，最低392萬，折合單價(jià)為4.4萬元/平方米左右，比52024元/平方米的限售均價(jià)低了6000元左右。

在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，“這是開發(fā)商的價(jià)格策略，談不上降價(jià)，對(duì)于企業(yè)來說，如果前期做出價(jià)格讓步，會(huì)讓購(gòu)房者看到項(xiàng)目未來處于價(jià)格逐漸上漲的走勢(shì)，有利于初期銷售結(jié)果的達(dá)成。

本版攝影、采寫/新京報(bào)記者 段文平

拓展知識(shí)：

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