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前沿拓展：

濟南哪個片區競爭最激烈？除了雪山、唐冶、新東站，CBD北部這片區新盤扎堆的區域，恐怕也是目前濟南競爭壓力較大的區域之一。

CBD北側區域是被很多人忽略的地方，其實這里發展潛力非常大。

未來CBD會匯入無數的優秀企業和人才，而CBD內土地資源有限，將來勢必有大量產能會溢出。CBD的東西兩側、南北兩側區域都將因此受益，像原來的泛CBD區域已被劃入核心區，CBD的北側區域也會因此迎來巨變。

與此同時，這里也將是濟南明年價格戰最為慘烈的區域之一，預計未來會出現10家樓盤同時在售的激烈競爭局面，且部分項目實際樓面價高達1.31.7萬/㎡。

NO. 1｜壹

CBD北側，濟南下一站開發熱土

CBD以北區域是一種泛稱，具體包括科技城片區的東南部分和賢文片區的西北部分。區域內小區眾多，像萬科城、保利華庭、花園小鎮、凱旋公館、翡翠大觀、海爾天璽等樓盤坐落其中。與此同時，曾經的巨型城中村丁家莊已拆遷完畢，為濟南的城市發展又騰出一大片寶貴的土地。

CBD以北區域示意圖

丁家莊已基本拆遷完畢

科技城片區12街區（原丁家莊所在地）的沿工業南路區域，規劃有大量的商務用地，未來或許要建體量較大的寫字樓群。2017年，這片土地也曾有過一版規劃，那一版本中的商務用地相比現在少得多。這就是為迎接未來CBD的產能溢出而準備的，未來這里將承接大量高新產業和優秀人群。

CBD以北區域的交通優勢非常明顯。

通過花園路和工業南路向西出發可直達大明湖、泉城廣場等老城區核心區域，順著奧體西路、化纖廠路向南可直達CBD、奧體等東部新城的核心區域。而且地處地鐵3號線的腰部位置，乘坐地鐵向南向北出行都方便，附近設有丁家莊、花園東路和八澗堡站3處地鐵站。根據規劃，未來地鐵7號線也將從片區內經過。不論是目前還是未來的交通出行，都非常方便。

CBD以北區域交通示意圖

片區周邊其他配套也很豐富。

這里是CBD商圈、洪樓商圈、高新商圈交匯處，去哪都方便，片區周邊洪家樓大潤發、高新萬達、CBD萬象城等商業配套都很方便。

片區內很多樓盤地處歷下區，可享受歷下區優質的教育配套，像歷下區俊德實驗學校（萬科城的配套學校），弘毅小學（凱旋公館、翡翠大觀、花園小鎮等小區的配套學校）、科苑小學（茗筑華府、保利華庭等小區的配套學校）、崇德中學等學校都不錯。自然環境方面也是可圈可點，大辛河自南向北橫穿而過，根據規劃，大辛河未來要打造成城市景觀帶。

CBD以北西側區域（萬科城等）

CBD以北東側區域（賢文世家等）

CBD以北區域配套相對完善，而且發展可期，這些利好都體現在房價上。像片區的萬科城、保利華庭、翡翠大觀、凱旋公館等小區，二手房在售均價都在2萬以上，價格直追CBD片區內的3處毛坯樓盤（綠地FC、華潤昆侖域、中信泰富濟南尊）。

NO. 2｜貳

CBD以北的奧體中路未來競爭激烈

或許正是因為以上種種利好因素，各大房企對CBD以北區域非常看好，紛紛投入重金在此摘地，曾經搶地到頭破血流。

在奧體中路和花園東路交叉口，未來競爭會比較激烈：陽光城·檀悅、海信君和、瓏悅府、綠地華彤苑、金地項目（原黃臺煤氣爐廠地塊項目）同時在售的激烈競爭場面，這里是濟南樓盤密度最高的區域之一，而且大部分的樓面價不低。

很多購房者在此買房勢必要貨比五家，因為彼此之間挨著太近了。究竟用哪些賣點來吸引客戶，是這五處樓盤共同面對的難題。除此之外，周邊還有翡翠大觀現房樓盤、海爾天璽高端改善樓盤窺伺，東側不遠處還有萬科翡翠公園、綠城代建項目（綠城蘭園）、中垠御苑，未來CBD以北區域將是10處樓盤真正拼內功的階段，我們拭目以待。

穎秀路兩側樓盤密密麻麻

以上10處項目中，部分項目因為樓面價太高，不得不走高端路線。像奧體中路和花園東路交叉口的五座樓盤，樓面價普遍較高：陽光城·檀悅的紙面樓實際樓面價約1.7萬/㎡；海信君實際樓面價約1.3萬元/㎡左右；原黃臺煤氣爐廠地塊項目的實際樓面價約1.23萬元/㎡；瓏悅府樓面價約1.09萬元/㎡，同時綁定商業地塊；綠地華彤苑實際樓面地價約1.7萬元/㎡。

奧體中路和花園東路交叉口

翡翠大觀可謂是CBD以北區域的最大贏家，當年樓面價僅4000多，目前售價在2.3萬左右；海爾天璽的賬面樓面價并不高，B2地塊樓面價7164元/㎡，B12地塊樓面價7500元/㎡，但地塊綁定了配建公園綠地、安置房、中小學幼兒園及自持產品等，實際樓面價也不低；萬科翡翠公園實際樓面地價約1.7萬元/㎡；綠城代建項目（綠城蘭園）為歷下控股拿地，樓面價約為1.05萬元/㎡；中垠御苑實際樓面價約1.24萬元/㎡。

以上10處樓盤的操盤房企，對于CBD以北區域可謂是真愛，真愛不是花言巧語而是舍得砸錢。明年或許是這10處樓盤愛恨相殺的時刻，既要抱團取暖，又要各自打著自己的小算盤。距離明年已不足兩個月，各大房企準備好了嗎？

NO. 3｜叁

CBD以北區域10處樓盤優劣勢分析

這10處樓盤中，翡翠大觀、海爾天璽、萬科翡翠公園、中垠御苑、綠城代建項目（綠城蘭園）、綠地華彤苑都已入市。陽光城·檀悅、海信君和、瓏悅府、原黃臺煤氣爐廠地塊（金地）項目今年都進行了項目公示。下面簡單分析下各個項目的優劣勢，供大家作為置業參考。

入市最早的是翡翠大觀，目前現房在售，在售單價2.3萬左右。翡翠大觀當地年拿的也是高價地，但現在看看，其他家的樓面價早已經水漲船高。

這或許是很多高價地未來不得已而為之的一條路：因為樓面價高企，去化將非常慢，直至熬成現房，然后等到下一波行情，最終還會賺錢。就擔心很多房企熬不過這個冬天。翡翠大觀的優勢是現房、地鐵房，可享受歷下區優質的教育配套，樓下即是學校，整體還不錯。

海爾天璽目前在售的是B2地塊6樓和9樓，地上容積率3.35，這個容積率在整個濟南市而言都很高。容積率較高必然導致部分樓棟樓間距較窄，且有數量較多的居住公寓，像海爾天璽部分樓棟的315層、316層依然是居住公寓。

目前在售戶型為158㎡和186㎡的大戶型，在售單價約2.7萬精裝，不論單價和總價都可比肩CBD的精裝項目。海爾天璽已開盤約有半年時間，截至日前僅網簽了8套，銷售比較艱難。

海爾天璽（航拍于3月份）

海爾天璽的網簽數據（截至11月30號）

萬科翡翠公園容積率3.3也較高，也有一定數量的居住公寓，通過航拍圖可以清晰感受到。目前在售戶型建面在122㎡—178㎡之間，在售均價約2.5萬/㎡。項目優勢是萬科翡翠系裝修、萬科物業和自建的生活館，未來生活比較方便，呈現的品質還不錯。敏感點是項目一共12棟樓，其中4棟是回遷安置房。

萬科翡翠公園實景圖

中垠御苑容積率3.0也不低，該地塊入市比較緩慢，同期拿地的樓盤有的已經快要清盤，而該樓盤仍處于銷售初期，目前在售單價在1.5萬1.6萬之間。中銀御苑目前在售的只有2樓，戶型為100㎡、110㎡小三室，比較適合剛需人群。開盤已有幾個月時間，截至日前網簽了11套。值得注意的是，中垠御苑屬于高新區，售價較低跟此有很大關系。

中垠御苑實景圖

中垠御苑的網簽數據（截至11月30號）

綠城代建項目（綠城蘭園）容積率僅為1.5，這點是一大優勢。該項目是綠城代建。目前濟南市場的有點清單，綠城蘭園已經開盤，姿態較低，首付可以分期的消息。上周六首推12（10F，1T2，2個單元），141㎡房源共40套；當天去化36套，去化率90%；成交均價25300元/㎡，精裝。

實景圖

實景圖

綠地華彤苑是奧體中路和花園東路入市較早的樓盤，容積率3.3。該項目建設單位為泉景綠諾置業有限公司，也就是綠地泉控股旗下公司。該項目在售戶型建面在110㎡140㎡之間，在售均價約在2.3萬—2.45萬之間。項目優勢下西側規劃有一所小學，未來業主子女上學非常方便；敏感點要注意西側有一塊一類工業用地，另外項目有一定數量的回遷安置房和居住公寓。

陽光城·檀悅、海信君和、瓏悅府、原黃臺煤氣爐廠金地地塊項目目前尚未入市，今天先簡略分析，改天再詳情分析。

5處樓盤扎堆

奧體中路西側有一條很大的高壓線需要注意，另外距離黃臺電廠的直線距離約2公里。

北側能看到黃臺電廠的大煙筒

對于CBD以北區域，參考君非常看好，未來這里的發展潛力和房產增值潛力非常大，只是片區內各大樓盤的銷售和去化不容樂觀。手握高價地苦不苦，只有開發商自己知道。文章末尾，我們做一個小小的調查，目前CBD北區域已經入市或者即將入市的10處樓盤中，您認為哪座樓盤最值得購買？

拓展知識：