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新市府莫子山區域目前已成為沈陽大多數高品質改善型客戶的聚集地，這里應為自然資源優勢匯集了多個高品質改善項目。日前，筆者深度探盤高品質改善項目積水住宅裕沁聽月軒，對項目進行全面解讀，以下是項目的基本信息。

踩盤項目：積水住宅裕沁聽月軒（在售）

項目地點：渾南全運五路與桃仙街交匯東南處

積水住宅裕沁聽月軒之區域篇

渾南新市府板塊，是當前全沈最受關注的區域，這里因為政府南遷、自貿區等多重政策利好，近兩年發展迅速。也正因為區域發展的大勢頭，不僅聚集了多個品牌房企進駐，而且區域內商品住宅量價齊升，成為沈陽樓市房價上漲最快，最具發展潛力的區域。

積水住宅裕沁聽月軒就是在渾南新市府板塊內項目，項目位于桃仙街沿線，緊鄰市府辦公大樓。從新市府整體板塊分布來看，積水住宅裕沁聽月軒項目北側處于新市府核心，南側臨近莫子山區域，獨享雙重區域利好。

積水住宅裕沁聽月軒之區域地價篇

隨著新市府日新月異的發展，這里成為各房企爭相進駐的熱門區域，也正因如此，新市府板塊土地價格上漲迅速。

據統計，2017年至今，新市府板塊土地拍賣市場公告9宗地塊，起拍價格由2090元/建筑平方米最高漲至4400元/建筑平方米；成交價格由2940元/建筑平方米最高漲至5800元/建筑平方米。

由此來看，各房企不惜重金搶拍新市府板塊居住用地，足以說明房企對于新市府板塊發展潛力和空間的人認可。

積水住宅裕沁聽月軒之位置篇

積水住宅裕沁聽月軒項目北側緊鄰全運五路，與北師大附屬中學一街之隔；南側緊鄰莫子山路，距離莫子山公園北門不到1000米；西側緊鄰桃仙街，與新市府首個土地溢價率過百的地塊相鄰；項目東側臨近莫子山國際會議中心。

積水住宅裕沁聽月軒之居住篇

新市府板塊已有近十年的發展，區域內的居住軌跡也隨著需求的變化而變化。早期，沈陽房地產市場主打剛需市場，新市府板塊西部白塔區域主打剛需產品，此后沈陽房地產市場需求逐漸由剛需轉向改善，另外由于新市府板塊城市中心的定位，區域內開始亮相改善型產品；如今，隨著沈陽限購政策的發布，購房者對于改善產品要求越來越高，新市府板塊成為高品質精裝改善型產品聚集之地，同時也成為當下改善購房者首選置業青睞之地。

從當前新市府板塊高品質精裝改善產品分布來看，大多集中在新市府東部莫子山區域，積水住宅裕沁聽月軒就是較為突出的改善產品之一。另外由于近兩年新市府板塊發展迅速，板塊內生活配套在不斷完善，板塊內交通、商業、醫療、教育等方面均有保障，區域居住人氣也逐漸高升。

出行方面，項目去往桃仙機場僅需 9 公里即可到達，到達沈陽新南站車程僅 5 公里，高速渾南新城互通（ETC 三環免費），到奧體萬達僅 8 分鐘，也可以車行沈本大街、沈 中大街向北，進入渾南奧體板塊，通過渾河大橋、五愛隧道、三好橋、工農橋、富民橋、長青橋等多個城市主干道，自由切換新老城區。另外項目緊鄰全運五路樞紐中心，100、130、305、V111等多條公交線路，另外項目還配置積水住宅業主循壞巴士，可直達地鐵口和奧體商圈。

商業配套方面，項目臨近喜來登酒店、以及在建設中的新市府商圈，未來區域內將有萬達廣場、大型商超等多重商業配套，可充分滿足生活日常所需。

積水住宅裕沁聽月軒之產品篇

積水住宅裕沁聽月軒項目規劃有聯排別墅和多層小高層住宅類產品，且全部為環保精裝，別墅單價在3.5萬/m2左右，小高層單價在1.7萬/m2左右，是新市府典型的高品質精裝改善型產品。

其中一共建有別墅 16 棟，多層小高層住宅 18 棟，別墅面積區間為255 平—301 平 ，目前301平已經售罄，255平為4室3廳3衛1廚戶型；小高層面積區為127 平—252 平，其中2室2廳2衛1廚的戶型為135m2和142m2，3室2廳2衛1廚的戶型為138m2、142m2、155m2、193m2；3室2廳2衛1廚+書房的戶型為252m2。

值得一提的是，小高層層數為614層，采用錯落有序的方式排布，最大限度保證了屋內采光度和整個社區獨特有私密性。

下面來看看，項目在售樓棟分布，小高層住宅均分布在項目南北兩側，其中目前在售的是北側靠近全運五路的部分，A、C、D、G四棟小高在售。

A號樓位于項目園區西北角，北鄰全運五路，西鄰桃仙街，南鄰F號樓（7層），該棟樓視野較好，但是臨街，有夜間車燈影響和噪音影響的隱患，臨街，A號樓共13層，分布三個單元，一梯兩戶，共計75戶。

C號樓與A號樓相對，位于園區東北角，共12層。北鄰全運五路，南鄰園區內部樓體。

D、E、G是北側小高層區域第二排樓體，南側均為園區別墅產品，北側為A、B、C三棟13層小高產品，其中D號樓為共9層、E號樓為7層、G號樓為10層，同樣因為樓體錯落分布，最大程度減小擋光問題，采光可以保障。

別墅產品位于園區正中間，其中T1—T8號樓為園去內景觀水系北側別墅產品，T9—T15號樓位于為園區水系南側，目前別墅產品301平戶型已經售罄，僅剩余255平戶型。

此外，積水住宅裕沁聽月軒在售產品戶型均為南北通透，附和北方居住習慣。

積水住宅裕沁聽月軒的三大優勢

優勢一之日本品質

積水住宅裕沁聽月軒的開發商是日本積水住宅，全稱是：日本積水住宅株式會社。公司成立于 1960 年，距今已經有 58 年的歷史，是國際一線品牌開發企業。

積水住宅58年來，所有的開發業務都是圍繞客戶的需求展開，為業主創造一個安全、安心、健康、舒適的住宅環境，是積水住宅的宗旨，同時也是積水住宅裕沁聽月軒最大的亮點。

積水住宅裕沁聽月軒采取獨特的住宅工業化路線，工業化生產不光代表著先進的技術，更能減少因為人工作業產生的誤差，并且充分考慮房屋10年甚至20年后是否能夠滿足業主的住房需求，開發了一些針對老年人的關懷設計，還有針對兒童的保護設計。細致、認真、用心是積水住宅所傳達的日本品質。

優勢二之超低密園區

據了解，積水住宅裕沁聽月軒項目容積率僅為 1.1，是房地產市場中少有的超低密度住宅，這也說明該項目居住舒適度極高。另外，項目綠化率高達 53.7%，樓棟之間采用614層錯落式樓梯布局，最大程度保證屋內視野以及采光。

項目物業服務為口碑度極高的龍湖物業，整個園區設計一卡通系統，園區采用日式園林風格景觀設計，中央水系遵循源于自然的理念，打造近似原生態的環境氛圍。

優勢三之精裝現房

當前新市府板塊很多高品質改善型產品都處于建設中的狀態，購房者購房后需要等23年后才能入住。而積水住宅裕沁聽月軒是板塊內為數不多的現房產品，即買即住，及時享受城市新中心生活。

積水住宅裕沁聽月軒在精裝修選材上十分用心，全屋采用環保材料，打造健康環保的住宅概念。

窗材是S70S級別的YKK品牌塑鋼窗體，6道腔體，3道密封結構的窗材，70毫米厚度的窗體以及玻璃、窗體一體化的生產都大大提高了其水密性、隔音性和保暖性。

地板采用大建地板，產品的最大特點之一就是環保，滿足JAS F4星標準，比飲用水的甲醛含量還要低。

凈水器特別選擇凈水設備中口碑最好的美國怡口水處理產品，美國怡口至今已經有90年歷史，獲得過許多全球權威認證，完全達到了衛生與安全的標準。

屋內安裝具備開關功能的換気口，另外添加了一道過濾網設計，當排油煙機和衛生間的換氣扇打開后，房間里的氣壓會變低，通過空氣對流的原理，從換気口送進新的空氣，并能過濾PM2.5。

櫥柜方面，裕沁聽月軒設計了可麗娜科學櫥柜，選用 F4 星級高規格櫥柜板材，另外配置嵌入式洗碗機的一體化設計。櫥柜五金件選用奧地利百隆品牌，是國際一線品牌中的佼佼者。 廚房臺面采用亞克力人造大理石臺面，密度大，耐熱，耐臟，傷痕易修復。通過人體工程學試驗獲得的最合理的櫥柜操作臺高度，90cm切菜無需彎腰。

積水住宅裕沁聽月軒精裝標準以及選材是最能體現出項目用心為業主帶來舒適生活的方面，據了解，該項目精裝標準費用大概40008000元/建設平方米，以上為積水住宅裕沁聽月軒項目的大致情況，目前項目除別墅301平米產品售罄外，其它產品均在售。

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2017沈陽房地產服務貢獻人物

2017遼寧省房協經紀專業委員會專家

沈陽房地產協會監事

365淘房沈陽站 & 棟察樓市 主編 李棟

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