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前沿拓展：

都市快報(bào)訊 沒想到鳳起潮鳴交付后的首次亮相，是以法拍房的形式。

一周前，我們在《搖號搖不到還可以試試競拍？鳳起潮鳴、宜和園、楊柳郡……這些“紅盤”剛交付就上架法拍了！》一文中曾提到過，截至6月22日14:00，房子的圍觀已經(jīng)超過了15000次，1140人設(shè)置了提醒。

不但關(guān)注度高，今天（6月29日），經(jīng)過24小時(shí)的競拍周期，以及長達(dá)1小時(shí)40分共340次的延時(shí)競拍，這套起拍價(jià)為1103萬的全新次新房，最終以1851萬元被競買號為F9598的林姓買家收入囊中。

溢價(jià)748萬，溢價(jià)率達(dá)67.8%，成交單價(jià)近12.6萬元/方——這在杭州千萬級住宅的法拍史上也算戰(zhàn)績斐然。

“鳳起潮鳴交付半年左右，目前對外的掛牌房源中，大面積住宅一套都沒有。這套房子成功拍出，或許提供了一個(gè)成交價(jià)格參考。”附近某中介門店負(fù)責(zé)人告訴我們。

但周邊不少中介提醒：在鳳起潮鳴這樣的高總價(jià)住宅樓盤中，147平方米的房源并不是最吃香的。“在這個(gè)樓盤的意向客群中，200平方米左右的終極改善戶型，是他們的最愛。”他們一致認(rèn)為，近12.6萬元/平方米的成交價(jià)，雖然溢價(jià)超過了50%，但無論是地段還是產(chǎn)品本身9800元/平方米的裝標(biāo)，加上用料和品質(zhì)，還是在合理范圍內(nèi)，比較值得的。

鳳起潮鳴的位置，在標(biāo)準(zhǔn)的老城區(qū)中心，氣場十足。

去年5月，盡管均價(jià)賣到了72000元73000元/方，但鳳起潮鳴最后一批房源搖號的平均中簽率依舊不高，為21.88%。

小區(qū)于去年年底交付，目前入住的業(yè)主們還不是很多。

內(nèi)部風(fēng)雨連廊、架空層、挑高大堂等高總價(jià)住宅的標(biāo)配一應(yīng)俱全。7號樓樓下，還有正在營業(yè)的咖啡吧。進(jìn)了園區(qū)，就仿佛走進(jìn)了慢生活，鬧中取靜，怡然自得。

這次拍賣的，是7號樓2單元502室，建筑面積147.24㎡，西邊套，三房兩廳三衛(wèi)兩陽臺，其中兩個(gè)房間是套房設(shè)計(jì)。

起拍價(jià)1103萬元，在評估價(jià)1575萬元的基礎(chǔ)上打了個(gè)7折。

查詢透明售房網(wǎng)，這套房子當(dāng)初的備案總價(jià)，是10662081元，也就是說，以起拍價(jià)來看，時(shí)隔1年，溢價(jià)37萬元，折合溢價(jià)率3.4%，和目前銀行的一些理財(cái)產(chǎn)品收益率差不多。當(dāng)然，起拍價(jià)在當(dāng)前市場價(jià)的基礎(chǔ)上打折，屬于常規(guī)操作，無需做過多解讀。

今天最終的成交價(jià)，核算成年化，超過了50%，倒是相當(dāng)誘人的。

為何上架拍賣？原房東由于民間借貸，欠款140萬未能如期還上，被債權(quán)方起訴，只能拍賣名下住宅還債。

業(yè)內(nèi)人士告訴我們，和房子總價(jià)相比，140萬的欠款并不算夸張。分析一下今天拍賣的這套房源、面積優(yōu)勢不算很大，樓層又低，窗外視野一般，放在二手房市場，未必比拍賣占優(yōu)勢。而選擇上架拍賣，倒是能起到廣而告之的作用。說不定成交結(jié)果會有驚喜。

大多數(shù)鳳起潮鳴周邊的房產(chǎn)中介都表示，從今天的最終成交來看，驚喜是有的，但也沒有到讓人“驚掉下巴”的地步。

從阿里拍賣頁面來看，這套拍賣房沒有入住的痕跡，連附送的家電包裝紙板箱都沒有拆開。

相關(guān)法服公司工作人員告訴我們，房子的配置很高級，比如入戶大門用的是意大利Dierre的進(jìn)口裝甲門，據(jù)說一扇就要十多萬。

還有嘉格納廚房四件套（燃?xì)庠睢⑾赐霗C(jī)、烤箱、嵌入式冰箱），博世油煙機(jī)，弗蘭卡大單槽，伊奈satis的智能馬桶，東芝的中央空調(diào)、米勒的洗衣機(jī)、干衣機(jī)……

去現(xiàn)場看樣的部分看房者忍不住感慨：9800元一平方米的裝標(biāo)，比目前在售的大多數(shù)豪宅實(shí)誠、高級太多了。

“千萬級的法拍房，自從2020年下半年開始，大多都是高于市場價(jià)成交的。在此之前，高總價(jià)住宅法拍房源撿漏的概率是非常大的。”從事法拍咨詢服務(wù)多年的業(yè)內(nèi)人士毛章麗告訴我們，一般來說杭州主城區(qū)、高端小區(qū)、三年內(nèi)次新房、大平層或者合院的等稀缺戶型，溢價(jià)都比較高。

這套鳳起潮鳴目前為預(yù)告登記狀態(tài)，尚未辦理權(quán)證，需要二次過戶，買受人要及早聯(lián)系開發(fā)商準(zhǔn)備過戶所需材料，否則將影響后續(xù)的過戶交稅和退稅。

這套房子的二次過戶，如果按全額方式繳稅，稅費(fèi)大約在210萬元左右（根據(jù)不動產(chǎn)中心的備案價(jià)格可能稅費(fèi)金額稍有浮動），這筆稅費(fèi)由買受人墊付后可以在法院規(guī)定的時(shí)間段辦理退還。

“根據(jù)公告，法院要求買受人務(wù)必在已知房產(chǎn)解封后及時(shí)（7個(gè)工作日內(nèi)）向拍賣法院申請退還已墊付稅費(fèi)等。”毛章麗提醒，如果逾期申請，造成他人經(jīng)濟(jì)損失的，買受人需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

買受人還要承擔(dān)契稅、面積補(bǔ)差價(jià)及水電煤物業(yè)欠費(fèi)，若被執(zhí)行人從未辦理過交房，買方還需承擔(dān)維修基金。

倘若這套房子和當(dāng)初融創(chuàng)·宜和園一拍一樣悔拍的話，保證金220萬將打水漂。法院公示：買受人逾期未支付拍賣價(jià)款，法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時(shí)，原買受人不得參加競買。拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還。

接下來，杭州法拍房市場還有哪些高性價(jià)比房子值得關(guān)注？

毛章麗認(rèn)為，目前待開拍的主城區(qū)次新豪宅很少，從高總價(jià)住宅房源的性價(jià)比角度來看，有兩套可以重點(diǎn)關(guān)注下：（刑）杭州江干區(qū)御道江河匯流公寓二區(qū)3幢2單元1701室房產(chǎn)，187.95 平方米，1元起拍；杭州市上城區(qū)水岸楓庭1幢1單元1902室，136.18平方米 ，1020萬。

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