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戶型從90到149㎡，起步面積不算小，130㎡是主力戶型，但戶型都是大進(jìn)深小開間的設(shè)計。

項(xiàng)目亮點(diǎn)：

真正的地鐵盤：樓下200300米就是4號線西沙站，而且距離4號線和7號線的換乘站文化路站也在1公里以內(nèi)。

商業(yè)由著名建筑大師姚仁喜擔(dān)綱設(shè)計，古樸大方，且是項(xiàng)目自持。

西側(cè)是東風(fēng)渠，有一定的景觀資源，同時與文化路隔離開，居住環(huán)境相對安靜。

劣勢也很明顯：

北側(cè)有觀音寺，距離較近。

距離安置房太近，其實(shí)就是一個小區(qū)， 且安置房體量與商品房體量相當(dāng)。

我的看法是，寺廟的影響多是心理上的，但安置房與商品房距離太近確實(shí)會受到影響。

不過美景項(xiàng)目本身倒也正視這些，所以價格很實(shí)在，2018年開盤均價16500，至今仍是16500，哪怕現(xiàn)在對面的瀚海思念城已經(jīng)買到了1800019000了，他也不為所動。

我認(rèn)為這是一個定位清晰、很有自知之明的剛改項(xiàng)目。

04

瀚海思念城

瀚海思念城是5個樓盤中最炫酷的一個。

項(xiàng)目位于國基路與渠東路的東南角，美景美境南側(cè)對面，總占地200畝，分為住宅和商業(yè)兩個部分。商業(yè)涵蓋了集中商業(yè)、開放式街區(qū)、商辦公寓等。

住宅面積跨度大，戶型較多，46的一房到190㎡的四房不等。

自從瀚海晴宇一炮而紅之后，瀚海就找到了制勝的法寶，瀚海思念城，瀚海爾灣，包括南港的瀚海航城，無一不是外觀炫酷。瀚海思念城也是一樣，獨(dú)特的樓體外觀成為亮點(diǎn)。

項(xiàng)目另外一個亮點(diǎn)是，思念城的地塊是之前思念的老廠，所以不涉及安置房，也沒有公租房。

區(qū)位跟美景美境一樣，不再細(xì)說，但劣勢在于：

由于追求樓梯外觀，特別是陽臺的效果，思念城的陽臺大概率是不能封的，在污染嚴(yán)重的北方這種設(shè)計很雞肋，晾個衣服都會受到影響。

臨河有兩棟小戶型，后期租客會比較多，人流雜亂，影響居住體驗(yàn)。(如下圖)

瀚海思念城常常拿來與萬科民安江山府和美景美境做對比，特別是一路之隔，比美境高出2000元的差價，令不少人質(zhì)疑。

價格方面雖然有價差，但我知道瀚海思念城貸款利率是上浮15%，算是鄭州市新盤中最低的了。

在我看來，瀚海思念城改善并不純粹，也可以說這是一個向高端掙扎的剛改項(xiàng)目。

05

碧桂園天麓

這是5個樓盤位置最靠東的。項(xiàng)目占地282畝，共8個地塊，規(guī)劃有住宅、商業(yè)和公寓。

首期位于花園路東，只有50畝，5棟高層，1棟公寓，1棟幼兒園。

公寓3347㎡，高層戶型有76㎡的兩房，91㎡、98㎡、102㎡的三房和132㎡的四房，推售1號樓和2號樓，分別為4梯7戶和3梯8戶。

這個項(xiàng)目是精裝，新風(fēng)設(shè)備，地暖、鋼木裝甲門、指紋密碼鎖、整套廚衛(wèi)等都有。優(yōu)勢同樣是地段，首期距離2號線和4號線的換乘站沙門站500米，距離4號線龍?jiān)匆唤终军c(diǎn)1公里。

但仔細(xì)看樓盤規(guī)劃圖，首期東北角在規(guī)劃圖上顯示的是停車場、便民店、垃圾收集點(diǎn)、居民存車處，后期影響不知如何。

碧桂園天麓與北龍湖一路之隔，個人感覺并沒有太實(shí)質(zhì)作用，一期對面就是21世紀(jì)社區(qū)，占地765畝，擁有龐大的租房群體，居住體驗(yàn)一般。

碧桂園天麓是碧桂園“天系豪宅”，但我們知道許多一線品牌來鄭州后很多地方都自動降標(biāo)了。所以具體如何還要看后期交房。

碧桂園天麓從戶型配比和梯戶比上來看，與項(xiàng)目宣傳高端的“天字系”有一定出入，沒有太大的亮點(diǎn)，也沒有太大的劣勢，我認(rèn)為這是一個中規(guī)中矩的剛改項(xiàng)目。

06

總結(jié)

為便于做項(xiàng)目對比，我將幾個項(xiàng)目基礎(chǔ)信息整理成如下表格：

可以看到，這幾個項(xiàng)目有精裝，有毛坯，容積率都不低，每個項(xiàng)目都有亮點(diǎn)有不足。

目前國基路上這些樓盤，美盛教育港灣6月1號已經(jīng)開始入會，8、9月才會開盤。此外，其他樓盤具體售價和銷售情況如下：

美景美境：2018年7月首開，目前有少量房源在售，均價16500。

瀚海思念城：2019年4月開盤，目前剩余房源不多，均價1850018800。

碧桂園天麓：2019年5月25首期開盤，整體均價1950021000元/㎡。

萬科民安江山府：5月29日晚上開盤，整體均價1800023000。

可以看到，國基路沿線樓盤，價格從16500起，一路走高。

目前瀚海思念城已經(jīng)將國基路沿線樓盤毛坯拔高至18000，而萬科民安江山府則將精裝拔高至23000。

這5個項(xiàng)目中，毫無疑問，美景美境的性價比的是最高的，瀚海和萬科溢價不少，碧桂園天麓精裝基本正常。

隨著美景項(xiàng)目的即將售罄，以及江山府后期樓盤，碧桂園天麓和美盛教育港灣后期地塊的大體量入市，國基路沿線還有大量樓盤待售，不過價格已經(jīng)悄悄漲起來了。

未來，國基路沿線樓盤價格依然有一定潛力。

國基路沿線的優(yōu)勢在于地理位置絕佳，距離高速路口、快速路、地鐵都不遠(yuǎn)。但這是他的優(yōu)勢，同時也是劣勢。

劣勢之一是：命運(yùn)多舛，推進(jìn)慢。

萬科民安江山府：歷經(jīng)綠地璀璨天城，后花落萬科。

美盛教育港灣：2017年初就對外宣傳，直到2019年將近年中才又開始。

美景美境：2016年5月售樓部就已經(jīng)正式對外開放，直到2018年7月才開盤。

瀚海思念城：2015年就開始內(nèi)購，2019年才開始正常銷售，業(yè)內(nèi)有“內(nèi)購小王子”之稱。

碧桂園天麓：2017年內(nèi)定，2018年拿地，2019年開售，相比前幾位，算快的。

劣勢之二是：容積率太高，影響居住體驗(yàn)，具體容積率見上面表格。極度便利與極度舒適很難兩全。

所以，國基路這幾個樓盤，無論是否標(biāo)榜自己是高端，外圍環(huán)境及天生城改基因生成的容積率，注定這里做不了真正的高端樓盤。而且由于各個項(xiàng)目設(shè)計時候在客群上的兼顧，使得項(xiàng)目更加不純粹。頂多是剛改項(xiàng)目。

這兩條區(qū)域劣勢是需要購房者提前做的心理建設(shè)。沒有十全十美的樓盤，也沒有十全十美的區(qū)域，如果有，那只有一種可能就是“貴”。

長遠(yuǎn)來看，國基路沿線還是會有很大改觀的，陳寨菜市場已經(jīng)搬遷，國基路要改造，未來可期。

5朵金花沒來之前，國基路沿線很熱鬧，是屬于幾十萬鄭漂青年的熱鬧，她見證了屌絲們的迷茫，奮斗，寂寞，無助以及成長，也承載著無數(shù)青年人的夢想和希望。

所以這里的樓盤，天然地，自帶流量。

5朵金花來了之后，由于每個樓盤都有商業(yè)，美盛、美景、瀚海都有大體量商業(yè)，另外還有密集的學(xué)校，未來這里很大程度上會面臨交通擁堵、環(huán)境嘈雜等情況。同樣還會很熱鬧。

從熱鬧到熱鬧，看起來似乎什么也沒有變，但其實(shí)什么都變了。

國基路片區(qū)已經(jīng)從密集破舊的城中村里換血新生，擁有更新的城市界面，更多千錘百煉的新鄭州人，她也將見證著這些新鄭州人的奮斗、安家立業(yè)和生根發(fā)芽。

無論如何，國基路片區(qū)所在的三環(huán)四環(huán)之間已經(jīng)發(fā)展成為最有潛力的主城區(qū)了。

拓展知識：