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前沿拓展：

這一時(shí)期被稱為上海產(chǎn)業(yè)類城市更新的黃金時(shí)期，新的轉(zhuǎn)變方式降低了土地轉(zhuǎn)型過程的成本。這種非正式轉(zhuǎn)型也得到政府支持，企業(yè)自主轉(zhuǎn)型的動(dòng)力大幅增強(qiáng)。

《瞭望東方周刊》記者駱曉昀編輯顧佳赟

上海老碼頭創(chuàng)意園區(qū)

上海虹口安慶東路103號(hào)，有一家經(jīng)營(yíng)了祖孫三代的老虎灶（專賣熱開水的微型店），灶膛里的火焰燃燒了80多年。這是上海市中心最后的老虎灶，直到幾年前才閉門謝客。

這家老虎灶客源眾多，除了弄堂里的老鄰居，隔壁七浦路的攤販也是常客。2018年6月，就在原七浦路市場(chǎng)對(duì)面，上海市區(qū)內(nèi)最高檔的酒店之一——寶格麗酒店正式開業(yè)。從酒店的窗戶望出去，曾經(jīng)繁忙的老虎灶已經(jīng)蹤跡不見。

整合領(lǐng)導(dǎo)小組

上海灘最后的“老虎灶”位于虹口區(qū)17街坊舊區(qū)改造項(xiàng)目里，也是上海地產(chǎn)集團(tuán)2019年首批4幅舊改地塊之一。

該項(xiàng)目位于虹口區(qū)西南部，西側(cè)毗鄰靜安區(qū)，地塊東至江西北路，南至海寧路，西至河南北路，北至武進(jìn)路，是2017年上海市公布的全市第二批風(fēng)貌保護(hù)街坊。

“截至目前， 17街坊涉及動(dòng)遷居民2611證，已完成搬遷2607證，未搬遷4證，騰空率99.85%，未搬遷4證居民已全部收到補(bǔ)償決定。” 原上海市舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組的余曉處長(zhǎng)告訴《瞭望東方周刊》。

據(jù)“上海2035規(guī)劃”，上海中心城區(qū)面積為289平方公里，包括黃浦、徐匯、長(zhǎng)寧等七個(gè)區(qū)。這些區(qū)域都屬于上海繁華之地，但仍然還有232萬平方米的舊式里弄等待更新。虹口區(qū)17街坊舊區(qū)改造項(xiàng)目就是其中之一。

2019年11月11日，上海市政府辦公廳發(fā)布通知：經(jīng)市政府研究，決定將上海市舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組、上海市大型居住社區(qū)土地儲(chǔ)備工作領(lǐng)導(dǎo)小組、上海市“城中村”改造領(lǐng)導(dǎo)小組、上海市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組合并，成立上海市城市更新和舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)導(dǎo)小組”）。

因此，余曉的工作崗位有了新變動(dòng)，作為長(zhǎng)期工作在上海舊區(qū)改造一線的基層干部，他現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室專班負(fù)責(zé)人。

一位工作人員告訴本刊記者，領(lǐng)導(dǎo)小組目前由上海市規(guī)土局和上海市建委“雙元”管理。

“現(xiàn)階段領(lǐng)導(dǎo)小組正在逐步理順工作體制機(jī)制，形成工作合力，強(qiáng)化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。”余曉說。據(jù)上述《通知》內(nèi)容，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室、城市更新工作小組、舊區(qū)改造工作小組，辦公室設(shè)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委。《通知》說明，領(lǐng)導(dǎo)小組組成人員如有變動(dòng)，由其接任干部自然替補(bǔ)。

老碼頭廣場(chǎng)示意圖

工業(yè)用地三次“升級(jí)”

2017年7月底，位于淮海西路570號(hào)的上海紅坊創(chuàng)意園宣布暫時(shí)謝幕，進(jìn)入新一輪改造。

20世紀(jì)50年代，上海第十鋼鐵廠在紅坊創(chuàng)意園區(qū)所在地址建立。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變革，20世紀(jì)90年代，重工業(yè)在上海市中心逐漸沉寂。

2004年上海市政府立項(xiàng)“上海城市雕塑藝術(shù)中心”為重要文化功能項(xiàng)目，“紅坊”物業(yè)公司由此誕生。如今，這片地塊迎來再更新。

“‘紅坊’地塊產(chǎn)權(quán)原屬于上海寶鋼，‘上海城市雕塑中心’租用了其中部分地塊，寶鋼出售了產(chǎn)權(quán)后，該地塊正式進(jìn)入商業(yè)開發(fā)，”接近“紅坊”項(xiàng)目的人士告訴《瞭望東方周刊》。

紅坊創(chuàng)意園區(qū)的更新路徑，見證了上海市產(chǎn)業(yè)類用地更新政策的演變歷程：其分為三個(gè)階段，以用地屬性作為劃分標(biāo)志，被稱為M、M4、C65三個(gè)時(shí)代。

1995年上海開始建設(shè)都市型工業(yè)園區(qū)；最初階段，市中心城區(qū)工業(yè)用地的使用方向以紡織業(yè)、計(jì)算機(jī)產(chǎn)業(yè)等為主。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)，對(duì)老廠房的創(chuàng)意改造開始涌現(xiàn)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。這期間出現(xiàn)了一批有代表性的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括田子坊、8號(hào)橋、M20、紅坊等，它們都是利用老廠房改造的文化創(chuàng)意園區(qū)。

2005年，上海市出臺(tái)《十一五創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，提出采用“三個(gè)不變”的開發(fā)辦法，即創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變、房屋建筑結(jié)構(gòu)不變、土地性質(zhì)不變，同時(shí)帶來“五個(gè)變化”，即老工廠的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)、管理模式、企業(yè)形態(tài)和企業(yè)文化等都發(fā)生變化，這就是M時(shí)代。

2008年上海市發(fā)文《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約利用工業(yè)用地、加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干意見》，其中出現(xiàn)了兩種新型土地轉(zhuǎn)變的方式，兩者的共同特點(diǎn)在于：在符合相關(guān)規(guī)定的前提下，可提高工業(yè)用地的容積率，并不再增收、補(bǔ)繳土地價(jià)款。

這即是城市更新的M4時(shí)代。這一時(shí)期被稱為上海產(chǎn)業(yè)類城市更新的黃金時(shí)期，新的轉(zhuǎn)變方式降低了土地轉(zhuǎn)型過程的成本。這種非正式轉(zhuǎn)型也得到政府支持，企業(yè)自主轉(zhuǎn)型的動(dòng)力大為增強(qiáng)。

2013年前后，上海陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于增設(shè)研發(fā)總部類用地相關(guān)工作的試點(diǎn)意見》《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平若干意見的通知》《上海市城市更新實(shí)施辦法》等文件。從用地性質(zhì)上判別，上海產(chǎn)業(yè)類用地更新從M4轉(zhuǎn)型為C65，即研發(fā)總部類用地。

此后，上海對(duì)產(chǎn)業(yè)類用地加強(qiáng)了政府的管控，避免土地轉(zhuǎn)型過程中政府收益的損失。同時(shí)，伴隨著土地集約節(jié)約利用的推進(jìn)，提出雙增雙減，即增加公共綠地和公共空間，減少建筑總量和降低容積率。同時(shí)，通過城市更新，提高城市公共設(shè)施的配置水平。

從澳大利亞留學(xué)歸國(guó)的劉麗娜，2014年在紅坊經(jīng)營(yíng)一家畫廊：“紅坊的定位是文化藝術(shù)社區(qū)，鼎盛時(shí)期吸引了80多家有影響力的文化、泛文化機(jī)構(gòu)、創(chuàng)意機(jī)構(gòu)入駐。其中含30%的文化藝術(shù)展覽展示項(xiàng)目，65%的文化創(chuàng)意商務(wù)企業(yè)，5%的文化休閑商業(yè)。”她告訴《瞭望東方周刊》。

在劉麗娜看來，在紅坊暫時(shí)謝幕之前，餐飲和休閑商業(yè)的比重已經(jīng)越來越高，與最早的園區(qū)定位產(chǎn)生偏差，在眾多文化創(chuàng)意園區(qū)中逐步失去“特色優(yōu)勢(shì)”，再更新有利于重新審視項(xiàng)目定位，進(jìn)一步發(fā)揮園區(qū)在文化藝術(shù)方面的特長(zhǎng)。

爺孫倆在上海一處石庫門風(fēng)情展示墻邊觀看“老弄堂里的棋局” （任瓏/攝）

石庫門：保護(hù)式更新

從“領(lǐng)導(dǎo)小組”的命名方式，能看出上海目前的城市更新工作有兩個(gè)重點(diǎn)，一是針對(duì)產(chǎn)業(yè)用地的公共區(qū)域更新，二是以改善居民生活質(zhì)量為主旨的居民住宅區(qū)域更新。

2019年6月，李巖領(lǐng)著外婆回到了闊別一年的家。他們的家在黃浦區(qū)的承興里，與普通的舊改項(xiàng)目不同，承興里是上海市房屋修繕留改試點(diǎn)項(xiàng)目。這意味著，改造后居民要回遷，因此黃浦區(qū)早在項(xiàng)目實(shí)施前就確定了“居民100%同意才能實(shí)施改造”的原則。

承興里建于1934年，石條砌成的門框、半圓形的門拱，西式風(fēng)格的雕花門楣，聯(lián)排別墅式的布局，這里是典型的上海石庫門里弄建筑群落。南京路、黃河路、青島路，包圍起這條弄堂，這是最中心的老上海。

如此典型的本地石庫門集群在上海已少有完整保存的案例。這里不僅是城市的現(xiàn)在，還擁有城市的記憶和溫度，是歷史留給這座城市的底蘊(yùn)。

很難想象，在南京路繁華的十里洋場(chǎng)背后，還有這么一群上海人，終日擠在百年舊房子里，踩著被白蟻啃食過的“酥軟”地板，終年曬不到陽光，每日提著馬桶去公共廁所傾倒。

石庫門建筑結(jié)構(gòu)圖

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)的舊區(qū)改造小組工作人員周建梁告訴《瞭望東方周刊》：“承興里房屋形式多為磚木和混合結(jié)構(gòu)的新舊式里弄建筑，房屋有少量共用衛(wèi)生設(shè)備，大部分無衛(wèi)生設(shè)備，多戶共用灶間，房齡老、結(jié)構(gòu)差且超負(fù)荷使用。小區(qū)內(nèi)私搭亂建情況嚴(yán)重，原街坊道路通行困難，存在安全消防隱患和小區(qū)環(huán)境差等諸多問題。”

承興里“修繕試點(diǎn)”一期項(xiàng)目位于8號(hào)街坊的北部，實(shí)施范圍內(nèi)共有2幢新里，1幢舊里，共涉及約261戶（居民253戶，單位8戶），建筑面積約為6798平方米。

“除了天井一旁增加的現(xiàn)代化獨(dú)立廚衛(wèi)，我外婆最滿意的是樓梯改造。以前老人家上下樓戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，改造后有了扶手，我們小輩也放心多了。”李巖告訴《瞭望東方周刊》。

李巖的外婆家屬于第一批回遷的103戶之一，“很多還沒輪到搬回來的老鄰居看到新房子都很羨慕，他們心里急得很。”李巖說。

“承興里項(xiàng)目的更新改造過程中，得到了市住建委、市房管局的大力指導(dǎo)和支持。基于里弄房屋的現(xiàn)狀、特點(diǎn)和保護(hù)工作的要求，形成了有自身特色修繕方式，”余曉說。

在保留里弄房屋建筑的肌理和風(fēng)貌的同時(shí)，通過整治修繕，調(diào)整布局和內(nèi)部整體改造，實(shí)現(xiàn)房屋居住質(zhì)量提升；同時(shí)，綜合考慮改造后的小區(qū)配套設(shè)施，適度增加公共空間和提升生態(tài)環(huán)境品質(zhì)。

誰能夠回遷，通過公平的“抽戶”決定。這樣才能釋放房屋尤其是舊里房屋的空間和面積，降低居住密度和使用強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)每戶居民廚衛(wèi)設(shè)施獨(dú)用。在綜合改造過程中，還通過租賃關(guān)系的調(diào)整，重新?lián)Q發(fā)租賃憑證，保證改造過程中的公平和公正。

城市更新就是城市再生

城市更新貫穿于城市發(fā)展的不同階段。2017中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì)論文集中收錄一篇名為《上海城市更新的發(fā)展歷程研究》的論文，其中歸納到：上海城市更新經(jīng)歷了從城市重建、城市復(fù)蘇、城市再開發(fā)到城市再生與城市復(fù)興的不同階段。

余曉告訴《瞭望東方周刊》：“改革開放以來，為盡快還清歷史舊賬，迅速改善人民群眾的居住條件，本市按照‘拆改留并舉、以拆除為重點(diǎn)’的原則，快速推進(jìn)舊區(qū)改造，速度為先。”

應(yīng)該說，20世紀(jì)90年代以來，在歷屆市委、市政府的高度重視下，上海舊區(qū)改造取得顯著成效,極大改善了市民群眾的居住條件和生活質(zhì)量，極大提升了城市面貌和形象，有力地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，對(duì)于調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

但是，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展以及住房保障制度的日益完善，當(dāng)前舊區(qū)改造和城市建設(shè)面臨的階段、形勢(shì)和任務(wù)發(fā)生了很大變化。

當(dāng)前，面向建設(shè)卓越的全球城市的目標(biāo)，上海市委、市政府明確要求必須結(jié)合上海實(shí)際，重新思考定位城市建設(shè)和城市更新工作。舊區(qū)改造的指導(dǎo)思想要轉(zhuǎn)移到“留改拆并舉，以保留保護(hù)為主”的方針上來，保持工作定力，以傳承城市的歷史、文化、內(nèi)涵為先，同時(shí)盡最大努力建立機(jī)制、創(chuàng)新辦法，改善舊區(qū)內(nèi)群眾居住條件，并總結(jié)規(guī)范相關(guān)區(qū)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，制定全市指導(dǎo)意見。

“目前，我們?cè)诠ぷ髦蟹e極探索試點(diǎn)，以期通過試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，形成面上可推廣、可復(fù)制的政策措施。”余曉說。

城市更新是城市發(fā)展到一定階段的一種自我調(diào)節(jié)機(jī)制，其通過結(jié)構(gòu)和功能的不斷調(diào)整來防止和消除城市衰退，從而增強(qiáng)城市整體機(jī)能。

在城市發(fā)展過程中，舊區(qū)更新和新區(qū)擴(kuò)張始終相互交織，形成動(dòng)態(tài)平衡。推動(dòng)這種平衡的達(dá)成，既有經(jīng)濟(jì)因素，也有社會(huì)和文化因素。

上海，這座多年的世界商業(yè)之都，在不斷更新中保持勃勃生機(jī)，也留存住了時(shí)間縱軸上每個(gè)標(biāo)記點(diǎn)的溫度。

（文中余曉為化名）

欄目主編：秦紅 文字編輯：李林蔚 題圖來源：蔣迪雯 攝影 圖片編輯：笪曦

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