玄武區燃氣灶維修(武清燃氣灶維修點)

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本文作者：江南房叔 本刊原創

南京，不止有鐘山疊翠，玄武大美，更是一座充滿戲劇性的、跌宕起伏的房地產之城。

陽春三月，卻被一場突如其來的“倒春寒”刮了個措手不及。君不見，即使站在高大上的德基廣場門口，那些穿著短裙長靴的南京潘西也在冷風中被凍得瑟瑟發抖。

佛說：一念緣起，一念緣滅。若論妙不可言的緣分，不，應該說是宿命的較量。還得看城北熱度最高的頭部雙雄（燕子磯、新玄武）的殊死角逐，你來我往殺了幾個回合后，依然血光四濺。

當然，也有人理直氣壯的說：賣到4.5萬一平的新玄武的真正對手，應該是主城東南角那個大校場。但，話音剛落，立即遭到“南核粉”的無情反駁：大校場頂豪金基望樾府，放風價都到5.3萬了！就連老盤華著蘭庭，也揚言要沖擊5.5萬/㎡大關。驗資金額也會上調。

“正可謂，花無百日紅。回頭再看看，曾經作為城北溢價最兇狠板塊的新玄武，兩大待售純新盤的首付門檻，據說都準備降低至3成了！”

無論你承認與否，一個有點“殘酷”的事實擺在眼前：開年過后，首付8成的大校場（南部新城）仍在不斷上調預期，而原本首付5成的新玄武（紅山新城）卻在醞釀“變相”放低入手門檻。雖然都叫“XX新城”，但兩者明顯不是一個級別的對手，這還怎么比啊？

前有狼，后有虎。鐵北之光——新玄武，你的預期真的要“降”了嗎？

截至上周結束，“間歇性失聲”很久的新玄武終于打破沉寂，發生了三件大事：

1，復地產發G22大型綜合體宣布開工，擬引入復星江蘇總部落地。其中，配套的70年產權“雙湖景”+“雙學區”住宅產品面積段公布：105165㎡，預計最快6月入市。

2，玄武寶龍城D地塊首批小高層住宅啟動驗資（金額150萬），案場口徑預計最快3月底，首開一次性推出639套精裝房源。放風價4.5萬/㎡（無升級包），“首付比例大概率是3成。”

3，北京電子城G17綜合體住宅“紫金悅峯”公開售樓處。預計3月底或4月初首開376套房源，戶型約81㎡、104㎡、120㎡。精裝放風價約4.34.5萬/㎡。“案場小道消息，首付預計大概率低于5成，很有可能是3成。”

綜上，從3月底開始“進入狀態”，新玄武的新一輪入市周期呼之欲出。按照目前掌握的銷售情報，片區三家待售純新盤（復地，寶龍，北京電子城）中至少有兩家，準備搶先打頭陣首開。在預計推貨量上，寶龍城+電子城雙盤合計出貨超過1000套房子，堪稱新玄武史上見。

“尤其作為58萬方流量大盤，玄武寶龍城可謂是不鳴則已，一鳴驚人。首開貨量預計超過600套+，也許真的是拿地后憋得太久了？畢竟，項目最早放風去年底就要上市，卻因為種種原因，拖到今年上半年，甚至可能是二季度。”有業內人士指出。

值得注意的是，玄武寶龍城已經啟動驗資。金額150萬，但不限于定存，“理財或股票賬戶均認可”。住宅最小戶型是106㎡，若按4.5萬一平的放風均價，幾乎可以視為等同于3成首付的金額。

再看貼身競品之一的北京電子城“紫金悅峯”，起步戶型門檻明顯小的多：僅80㎡出頭，即使按照最高放風價4.5萬/㎡計算，總價起步門檻被控制在365萬左右。“在入手門檻上，明顯更具誘惑力。”

有意思的是，無論是競品面積段的錯位競爭，還是開發商之間的品牌力差異。兩家純新盤最近都不約而同地“意外”放低姿態，放風首付門檻“大概率下調至3成。”

有道是，玄武之光看紅山，如今首付五改三。那么，問題來了：究竟是什么原因？倒逼新玄武在2021剛過完年就不得不放低了姿態？或者說得直白點，環視屹立在南京主城房價金字塔尖的少數幾個頭部板塊，首付門檻不增反減的，新玄武似乎還真是第一個“吃螃蟹”的。

也有人說，聞風而動，見機行事，有時候適度放低姿態，未必是真的拉胯。或許，也是為了項目更好地去化。“不管白貓黑貓，能最大化收割客戶就是好貓。”

新玄武突然放風首付三成，從來不是莫名其妙。相反，在很早之前，就有跡可循。

“既生瑜，何生亮？”我們首先來看看，新玄武隔壁最強力的競品板塊：棲霞區主導的燕子磯新城。過去一年都干了哪些先聲奪人的大事，不，是咄咄逼人的出招。從重磅的規劃利好，到“不斷破限驚喜”的房價預期上，幾乎全方位壓制新玄武。

甚至，從“平均6人搶一套”的燕然居，到高層成功跳漲4K一平的寶能濱江府，再到萬科燕語光年“一個月推盤三次”演繹高周轉之王。從2021年伊始，在燕子磯新城“存在感”刷到爆棚的狂飆階段，南京全城談“磯”，聞“燕”色變。

細心人不難發現，伴隨著燕子磯從今年初“一浪高過一浪”地撕裂限價，密集出貨的高潮迭起，隔壁的“老大哥”新玄武開始沉默寡言，甚至是不發一言。

先看產城CBD規劃，在“掌握了上熱門技巧”的燕子磯濱江商務區與經五路商圈的雙重夾擊下，新玄武在聲勢上就有點甘拜下風。

“新玄武的中心到底在哪里？是丹霞路，還是大壯觀路？迄今大多數南京人還是傻傻分不清楚。或者說，沒有太多整體的認知。但，如果提到燕子磯經常刷屏的70億級網紅綜合體寶能金融中心，240億級投入的華潤華發萬象天地等頭部項目，在南京幾乎無人不知。”

有業內人士表示：從寶能濱江商務區一路南下直抵萬壽村版“十字門CBD”，燕子磯“T字型”中軸線兩側的純商辦開發量近140萬方，勝在先聲奪人。反觀新玄武規劃中的商辦綜合體規模高達210萬方。“但，感覺大鱷合力偏少。地標級的存在感就是刷不出來。”

再看各項配套利好逐步釋放，燕子磯深諳此道，也是拿捏得死死的。43所學校（以泰晤士、南外、南師附中為代表）、三條地鐵同時在建（1號線北延、6號線、7號線）以及大型三甲醫療（省人民醫院燕子磯院區）等多個指標上，都堪稱大城北地區的翹楚。

“舉個例子，燕子磯新城的地鐵站點，就規劃了7個之多。反觀新玄武，也就兩三個。”

最后看板塊房價刷屏的存在感。后來者居上的燕子磯，更是迅速掌握了如何“跳漲”、“補漲”、“首付門檻提高”等上熱門關鍵詞的各種技巧。比如，2月27日佳兆業燕然居加推收官房源，首付比例從5成提高到6成。“前期均價3.2萬的燕熙臺，也突然放風，下一次加推的首付門檻也將提高至5成。”

毫無疑問，多盤首付比例不約而同地提高，從側面證明了努力“脫剛”的燕子磯，在南京樓市中僅次于三大首付8成板塊（河西、江核、大校場）的“第二梯隊”頭牌熱度。但，也深深倒映出隔壁新玄武的小小落寞。

“畢竟，自從那個賣到4.6萬多的玄武映在去年底收官之后。整個新玄武板塊迎來了短暫三個月的房荒真空期。沒有新盤入市，也沒有更多利好兌現或釋放的聲音。也就難怪，從2021開年就一直被隔壁的小弟燕子磯按著頭打了。”

俗話說得好，一山容不得二虎，小弟也想做大哥。如果說得文縐縐點，又曰：此消彼長。事實上，在上一輪房價周期中成功溢價到4.6萬+的新玄武，房價其實已階段性“見頂”。后續一批新盤入市，短期內也再無突破限價的可能（舉個例子：電子城紫金悅峯的放風價已經悄悄“下調”至4.34.5萬/㎡）。

房價如行船，逆水行舟不進則退。所以，從另一個角度說，當以玄武寶龍城、電子城紫金悅峯為代表的后續部隊“放風降首付”，“無精裝升級包”、“最低均價口徑下調至4.3萬”等一系列動作打出后，昔日霸氣側漏的新玄武也就失去了“房價預期”這一針興奮劑。

對比燕子磯新城持續不間斷的、“每個月出N次貨”的高周轉入市節奏、后續源源不斷的推盤貨量，“3改5”、“5改6”的首付門檻提高等操作。“過氣網紅”新玄武除了已經見頂的房價，在土儲規模上也明顯無法與前者抗衡。

那么，回到本文的主題：今天的新玄武首付門檻，如果確定從5成“降”到3成，板塊預期是否也真的隨之全面降低？換言之，我們對玄武區這個“迄今唯一可供430萬㎡大規模產城開發”的城市更新區域，還能期許更多嗎？

首付“5改3”，究竟是順勢而為，還是在醞釀下一盤大棋。新玄武，肯定有它自己的想法。

我們不妨管中窺豹，拋磚引玉。從上周末剛剛公開的北京電子城紫金悅峯“蘇醒盤”來看2021年新玄武的后市謀局。

眾所周知，作為知名度最低的“京派”房企之一，在新玄武拿地近3年的北京電子城在多數南京人的印象中“存在感幾乎為0”。原因有二：1，北京電子城在全國主要布局“科技產業園”、“XX數碼港”，開發住宅的案例較少。2，在新玄武板塊內，由電子城主導開發的“南京國際數碼港”存在感偏低。加上項目體量偏小，也不是能與寶龍城、復地G22綜合體等抗衡的頭部地標。

“從2018年5月拿地后，拖到2021年才打算入市，在高周轉的南京樓市還是不多見的。另外從全國版圖上看，主攻科技產業園的北京電子城，住宅開發案例寥寥無幾，經驗沒有大牌房企豐富。且，紫金悅峯由于住宅建筑一字長蛇陣的南北縱向排布，是新玄武唯一沒有內部中央景觀區的住宅項目。”有資深業內人士分析指出。

或許，正是因為“地塊先天條件上的不足”。初次試水改善住宅意味濃厚的紫金悅峯項目，被電子城開發商寄予了更多的厚望。“據悉，項目放風精裝標準較高，包括日立中央空調、松下新風系統、菲斯曼地暖鍋爐三大件等，廚房油煙機、灶具、洗碗機全套西門子，還有漢斯格雅、杜拉維特衛浴，耶魯智能門鎖等配置。更重要的，是項目沒有升級包。”

用一價全含的“硬核”精裝，去盡力“彌補”開發商在品牌力上的不足（所謂“不夠大牌”），以及住宅地塊“過于狹長收窄”、“無內部中央景觀”的尷尬缺陷。可以說，這也是一種滿滿的誠意。“更何況，放風價門檻已下探至4.34.5萬，首付大概率還可能放低至3成？”

另外，特別需要注意的是，新玄武的二手房價，如今也是今非昔比。在電子城低調開工的2019年，區域二手房價普遍在3.64.5萬/㎡（恒大、中海）左右，可如今“拖”了2年，新玄武二手最高成交價，也已輕松突破5.7萬/㎡。

“眼看著一二手房倒掛的幅度再次拉開。不少業主、部分開發商心里暗自竊喜，感謝科利華+南師附小這對CP持續的價值輸出！也就意味著，下一批入市的新盤在適度放低首付門檻后，也應該不愁賣了！”

兵來將擋，水來土掩。在愈發崇拜“打新”、“套利”的南京房地產市場，就算再來幾個調門更高的競品熱土（燕子磯、大校場等），又奈我何？一座新玄武，也不是吃素的。

所以，從長遠看，“漲”的預期還是有的。至于還能“漲”多少，就不知道了。不管“漲”大還是“漲”小，在大壯觀路“繁華一英里”的盡頭，復地正準備磨刀霍霍，人工開挖那片“新玄武心中的大湖”。而一直懸而未決待嫁閨中的“鐵北7號大型綜合體地塊”，也傳來了“香港置地意向洽談進駐”的小道風聲。

所以，房叔的腦海里，又浮現出電子城3年前便宜到令人發指的“面粉價”：13730元/平。

不妨想象一下，未來若干年后的某個夜晚，站在新玄武燈紅酒綠的大壯觀路上，抬頭瞥見星河滾燙，誰又是人間理想？

拓展知識：