七里河區(qū)歐派燃?xì)庠罹S修哪實(shí)惠(北京歐派燃?xì)庠罹S修)

前沿拓展：

給大家?guī)斫毙聟^(qū)健康城板塊的富園玖譽(yù)府項(xiàng)目的考察日記，以下為正文：

開發(fā)商

富園這家房企，考察團(tuán)曾經(jīng)介紹過：相信對(duì)于南京不少買房人來說是陌生的，而據(jù)銷售所說，富園在江蘇宿遷泗洪縣無人不曉。

據(jù)說泗洪縣一半數(shù)的房子都由富園建設(shè)開發(fā)，在整個(gè)蘇北也是名聲很響。公司創(chuàng)立于1998年，目前也有24年的歷程。在來寧之前，富園所開發(fā)的項(xiàng)目更多集中在蘇北，在連云港、宿遷、淮安等地都有布局，涉及蘇北四市，省內(nèi)六城。

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而在去年的五月的土拍中，富園終于涉足“省城”南京，拿下城北邁皋橋（G42案名：棲望府））和江北國(guó)際健康城兩幅優(yōu)質(zhì)宅地（案名G08：玖譽(yù)府），耗資11.55億，兩幅地全部觸頂。

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的介紹，玖譽(yù)府目前正在著力于打造實(shí)體樣板間的工作中，后期完成后將會(huì)擇日公開，此前的展示中心位置在浦口區(qū)興隆路與鳳滁路交匯處(江北新區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園)?？疾靾F(tuán)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)周邊看到，似乎玖譽(yù)府項(xiàng)目工地處也有了接待處。

項(xiàng)目區(qū)位

富園玖譽(yù)府項(xiàng)目落子于江北新區(qū)廣西埂大街與浦八路交匯處，緊靠同板塊內(nèi)的萬科首開新悅光年，距離卓越與棲霞建設(shè)合作的棲樾府項(xiàng)目也不遠(yuǎn)，中間隔了一個(gè)江蘇省腫瘤醫(yī)院江北新區(qū)分院。

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但是我們?cè)谶@里客觀地講，玖譽(yù)府項(xiàng)目相較于旁邊的萬科首開新悅光年項(xiàng)目，是基本不會(huì)受到江北快速路的噪音影響的。

點(diǎn)評(píng)：

如果買房人一定要糾結(jié)于“江北核心區(qū)”位置的話，考察團(tuán)認(rèn)為玖譽(yù)府項(xiàng)目在這方面肯定不算強(qiáng)項(xiàng)，但要考慮項(xiàng)目是核心區(qū)低密度住宅，還是有特定目標(biāo)人群的。

首先，江蘇省腫瘤醫(yī)院新院區(qū)就落地于附近區(qū)域，要知道這是本部，不是分院！

除此之外，周邊的鼓樓醫(yī)院江北國(guó)際醫(yī)院早就開門看診了，再加上國(guó)際健康城未來還會(huì)吸納更多的醫(yī)療方面的工作人員，以及江北法治園區(qū)就在附近，操盤手對(duì)這一片區(qū)域的定位還是非常清晰的：改善型洋房為主，未來的醫(yī)院主任們、法官檢察官們，也許會(huì)是這片區(qū)域的入住人群。

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當(dāng)然相對(duì)江北核中核各種高大上的CBD規(guī)劃，未來這片區(qū)域的房產(chǎn)投資上限可能沒有那么夸張，但既然周邊有著高凈值人群，需求有保證，畢竟一個(gè)新城區(qū)域，洋房產(chǎn)品還是會(huì)吃香一些的，下面說說項(xiàng)目的配套。

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項(xiàng)目不遠(yuǎn)處的江北國(guó)際健康城

交通方面，開車出行的話，項(xiàng)目緊鄰江北大道快速路、也是臨近中央商務(wù)區(qū)最便捷的三條過江通道。項(xiàng)目緊靠揚(yáng)子江隧道，距離在建的建寧西路過江隧道直線距離約1.2公里（離通車不遠(yuǎn)）；同時(shí)通過項(xiàng)目西側(cè)的江北快速路，往北可通達(dá)江北新區(qū)、六合商圈；往南可通過應(yīng)天大街隧道（緯七路長(zhǎng)江隧道），連通長(zhǎng)江五橋通達(dá)河西CBD、南京南站等全城各處。

公共交通方面，項(xiàng)目距離地鐵4號(hào)線二期（建設(shè)中）定向河北站直線距離約300米，距離浦珠路站僅約500米的直線距離，該線路預(yù)計(jì)將于2025年通車，將成為去往主城方向的重要線路，同時(shí)距離項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，還有多條公交線路，距離公交站步行可達(dá)，這個(gè)對(duì)于未來住戶來說還是比較友好的。

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需要注意的是，定向河北站目前跟富園玖譽(yù)府之間是有水系阻隔的，不過看著很窄，未來應(yīng)該問題不會(huì)太大。

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商業(yè)配套方面，周邊不遠(yuǎn)處在建的有江北地下城、華潤(rùn)萬象商業(yè)綜合體、以及晴翠府旁邊的卓悅匯，還有全球最大的倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員制山姆會(huì)員店等等，業(yè)態(tài)十分豐富，而稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方還有已經(jīng)開業(yè)的江北虹悅城、今年開業(yè)的砂之船奧特萊斯、依舊在建的萬達(dá)廣場(chǎng)等，當(dāng)然現(xiàn)階段周邊的商業(yè)還比較沉寂，只能說未來的業(yè)主們還需要等待各種配套落地。

教育配套方面，項(xiàng)目附近已建成的公辦學(xué)校有：南京一中江北教育集團(tuán)第二小學(xué)、南京一中江北分校高中部、鼓樓幼兒園江北分園等。民辦國(guó)際學(xué)校有：南京金地皇家文法學(xué)院、托馬斯學(xué)校等，跟上面的商業(yè)一樣，未來的各種教育資源配套也算豐富，民辦學(xué)校的收費(fèi)不菲定位高端。

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上圖為江核新區(qū)一中教育集團(tuán)的第二小學(xué)，下圖為一中高中部江北校區(qū)

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南京托馬斯實(shí)驗(yàn)學(xué)校

醫(yī)療資源的話，玖譽(yù)府項(xiàng)目地處江北國(guó)際健康城，區(qū)域內(nèi)吸引了如鼓樓醫(yī)院江北國(guó)際醫(yī)院、江蘇省腫瘤醫(yī)院、國(guó)際精準(zhǔn)醫(yī)療中心等14所醫(yī)療機(jī)構(gòu)，以后未來小區(qū)的業(yè)主很有可能就是醫(yī)療相關(guān)的人才，這一塊的配套是最不用擔(dān)心的。

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江蘇省腫瘤醫(yī)院江北院區(qū)工地

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在景觀資源方面，項(xiàng)目不遠(yuǎn)即是七里河景觀帶河道，據(jù)規(guī)劃，該河道是江北重點(diǎn)打造的濱河線型城市活力空間，未來將打造成城市商業(yè)旅游特色路線；項(xiàng)目周圍還有約13km長(zhǎng)江濱江風(fēng)光帶，背靠萬畝老山國(guó)家森林風(fēng)景區(qū)，周邊環(huán)境也是很不錯(cuò)的。

項(xiàng)目戶型+樣板間

富園玖譽(yù)府項(xiàng)目定位為低密改善社區(qū)，戶型偏大，起步四房，125㎡、140㎡兩種，布局大致相同，而旁邊的新悅光年項(xiàng)目的面積只有一種：135㎡四房戶型。

其實(shí)可能會(huì)有人吐槽說125㎡戶型作為四房空間會(huì)太小，但是對(duì)于玖譽(yù)府這種產(chǎn)品來說可能問題不是特別大：項(xiàng)目容積率低至1.5，得房率大約在80%以上，所以125㎡做四房的空間也還可以。

另外關(guān)于得房率的問題，考察團(tuán)見到過不同說法，有說項(xiàng)目得房率高達(dá)85%，這個(gè)中間的出入，建議向銷售人員咨詢清楚。

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建面約125㎡ 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)

這個(gè)戶型比較方正，南北通透，四開間朝南，餐客廳一體，連接開間約6.3米南向雙陽臺(tái)，餐廳連接L型廚房，活動(dòng)空間較大；臥室設(shè)計(jì)分區(qū)明顯，其中入戶次臥自帶飄窗，用客廳與主臥相隔，可用作老人房，陽臺(tái)次臥可做兒童房，較為明亮，朝北次臥可做書房。

建面約140㎡ 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)

這個(gè)戶型倒是不用說太多，就是常規(guī)性地把125㎡的四房戶型放大了，在尺度上肯定是更為闊綽一些。

項(xiàng)目目前接待中心有一個(gè)125㎡四房戶型的樣板間，后期還會(huì)有實(shí)體樣板間。

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電梯的雙開門設(shè)計(jì)稱得上是獨(dú)立入戶

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入戶門為富新鋼木裝甲門，采用防火防盜防蛀的設(shè)計(jì)，質(zhì)感還可以，入戶門鎖為“指紋、密碼、刷卡、機(jī)械”四合一智能鎖，品牌為松下

入戶玄關(guān)柜帶鞋柜的精靈

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編輯切

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客廳內(nèi)，包含定制的電視背景墻，材料為巖板＋不銹鋼，陽臺(tái)上包含了顧家家居的電動(dòng)晾衣架以及索菲亞定制的陽臺(tái)柜，廚房電器采用的是博世品牌的油煙機(jī)、燃?xì)庠?、洗碗機(jī)，操作臺(tái)面為定制的石英臺(tái)臺(tái)面，還包含有歐派定制的櫥柜（含吊柜）以及弗蘭卡的五金，比如水槽和龍頭。

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衛(wèi)生間部分，均選用摩恩的五金件以及高儀的花灑、臺(tái)盆龍頭以及松下的浴霸，浴室柜是索菲亞定制，包含尼斯實(shí)木皮+人造板柜體板+大理石臺(tái)面+鏡面，淋浴房是科勒定制，使用材質(zhì)為不銹鋼+鋼化玻璃，主衛(wèi)采用的科勒的智能馬桶，客衛(wèi)使用的是杜拉維特的馬桶。鏡柜一通到底的設(shè)計(jì)。

另外，全屋墻布交付（除陽臺(tái)和衛(wèi)生間濕區(qū)），全屋的地板采用的是圣象品牌。

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周邊新房二手房對(duì)比

項(xiàng)目的周邊新房，目前就在旁邊的萬科首開新悅光年可以說是直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，次要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手則是不遠(yuǎn)處的晴翠府。

萬科首開新悅光年目前主力在售4、5、7、8號(hào)樓，目前項(xiàng)目1、4、7號(hào)樓還有部分樓層不錯(cuò)的房源，其他樓棟基本剩下低樓層，建筑面積約135㎡，銷許均價(jià)32844元/㎡，另外還有3300元每平方的裝修包。項(xiàng)目預(yù)計(jì)2023年5月底交付。

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二手房方面，單價(jià)賣的最高的是房齡近5年的世茂榮里項(xiàng)目，其中世茂榮里項(xiàng)目分為高層與洋房產(chǎn)品，洋房二手房房源大約單價(jià)4.1萬元每平方，高層的二手房房源大約3.4萬元每平方。

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另外周邊還有多個(gè)二手房小區(qū)房源，不過因?yàn)榉魁g較老、樓盤屬性等劣勢(shì)，掛牌均價(jià)并不高。

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項(xiàng)目銷售情況與簡(jiǎn)評(píng)

富園玖譽(yù)府項(xiàng)目總體體量不大，一共六棟住宅，目前已經(jīng)全部入市，總戶數(shù)為172，銷售均價(jià)為32732元/㎡ +3300元每平的裝修包，總體看來，項(xiàng)目銷售情況并不算非常理想。

項(xiàng)目不在核心區(qū)最好的地段，富園又作為新晉南京的開發(fā)商，在品牌與附近競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的對(duì)比上，還是要稍遜一些。另外項(xiàng)目未來僅僅只有172戶，總體居住氛圍可能也要稍微差一些。另外，項(xiàng)目從沙盤可見，未來小區(qū)因?yàn)椴淮?，所以景觀方面也很難有較大的作為。

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不過正如上文中所說，項(xiàng)目未來的交通配套還是不錯(cuò)的，同時(shí)還沒有快速路噪音的影響，有一定的特點(diǎn)。

主編簡(jiǎn)介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場(chǎng)。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。

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