北辰區(qū)老板燃?xì)庠罹S修(天津北辰燃?xì)庠罹S修)

前沿拓展：

撰文=燕十三

PART1高端市場(chǎng)，城北遺憾

最近一直被追問，關(guān)于西安房?jī)r(jià)走勢(shì)，這個(gè)不好判斷，因?yàn)椋弦惠喭暾男星橐呀?jīng)結(jié)束了，我們現(xiàn)在位于新周期的起點(diǎn)。

進(jìn)入2019年，還在緩慢積蓄行情勢(shì)能的階段，也就是我們常說的“緩坡期”，然后會(huì)有一個(gè)房?jī)r(jià)上漲相對(duì)明顯的“陡坡期”。但是，再明顯，也不會(huì)是2016年那種超級(jí)暴漲的陽(yáng)線。

樓市將會(huì)逐漸扁平化，將高峰和低洼價(jià)格拉近，越核心價(jià)值越高。關(guān)于西安高價(jià)盤，我們大致算一下，在一年之內(nèi)（包括潛在），至少有40個(gè)項(xiàng)目房?jī)r(jià)達(dá)到2萬(wàn)，也就是說，主城區(qū)十分之一項(xiàng)目，將達(dá)到2萬(wàn)/平！

但我們意外發(fā)現(xiàn)了一點(diǎn)，能夠達(dá)到2萬(wàn)/平的樓盤，城北只占不到五分之一。為什么西高新、南曲江、北經(jīng)開西安三大新區(qū)，城北高價(jià)盤如此稀少？

＞備注：經(jīng)開區(qū)實(shí)拍（經(jīng)開管委會(huì)官網(wǎng)用圖）

關(guān)鍵原因，就是“何家村模式”，自拆自建自管，讓城北城改房遍地，高端氛圍缺失。城北普遍高容積率、高密度、高層，想要誕生2萬(wàn)/平的高端盤，缺少一個(gè)前提條件——優(yōu)質(zhì)土地。

高新，向西南擴(kuò)張，直至鄠邑區(qū)；曲江，向東南開發(fā)，或進(jìn)入臨潼，搞跨區(qū)域開發(fā)；而經(jīng)開只能向草灘進(jìn)發(fā)，但草灘土地早都已經(jīng)圈定。可以說經(jīng)開發(fā)展比起高新、曲江，土地資源更加貧瘠。

缺少土地資源的城北市場(chǎng)，想要在高端市場(chǎng)領(lǐng)跑，就只能挖掘存量資源，說白了，就是搞拆遷，拆遷的重點(diǎn)就在徐家灣！

在徐家灣綜合改造片區(qū)，根據(jù)目前的地鐵規(guī)劃，區(qū)域有2/4/8/10/19五條地鐵線，目前地鐵2、4號(hào)線已經(jīng)開通，地鐵8號(hào)線已經(jīng)施工，地鐵10/19號(hào)線等待啟動(dòng)。

＞備注：徐家灣交通配套意向圖

隨著軌道交通逐漸落位，徐家灣核心區(qū)土地價(jià)值逐漸被市場(chǎng)接受。地鐵貫穿區(qū)域，改善片區(qū)交通環(huán)境，緊緊鏈接市政府商圈，快速抵達(dá)全城。

所以，從地段來看，徐家灣是絕對(duì)的城北中心；從土地來看，徐家灣又是優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)；從地產(chǎn)開發(fā)來看，目前處于改造初期和價(jià)值洼地，升值潛力最大！

PART2萬(wàn)畝土地，大有可為

關(guān)于徐家灣板塊的價(jià)值，通俗一點(diǎn)來講，這是距離西安市政府最近的大型拆遷區(qū)，將近18000畝，相當(dāng)于六個(gè)魚化寨！

根據(jù)官方劃定的徐家灣片區(qū)有多大？公開的資料顯示，改造區(qū)東起北辰大道，南至鳳城五路，西起經(jīng)開區(qū)邊界育新路貞觀路，北至北三環(huán)，建設(shè)用地規(guī)模12.48平方公里。

單從面積來說，徐家灣綜合改造片區(qū)，改造體量要比西安明城墻內(nèi)面積還要大1平方公里，但拆遷難度卻小了很多。據(jù)悉，徐家灣綜合改造片區(qū)，規(guī)劃建設(shè)年限2015年至2030年，也就是到2030年全面建成，改造長(zhǎng)達(dá)15年時(shí)間。

關(guān)于徐家灣綜合改造區(qū)，我們的一致觀點(diǎn)是：城北中心，以拆為主，可塑性很強(qiáng)！

區(qū)域規(guī)劃中的創(chuàng)智新城，依托智慧服務(wù)中心、科技創(chuàng)新基地、生態(tài)宜居之城三大功能板塊。然而，一萬(wàn)八千畝的土地，還沒有被定型，即便是有“創(chuàng)智新城”的概念規(guī)劃，也無法框定徐家灣的未來前景！

＞備注：徐家灣片區(qū)功能劃分示意圖

稍微熟悉城北市場(chǎng)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，城北未央路以西，因?yàn)殚_發(fā)較早，如朱宏路、文景路、明光路、未央路基本定型，飽和式開發(fā)，主要做商業(yè)運(yùn)營(yíng)，缺少居住、教育、醫(yī)療、公園用地，發(fā)揮空間有限。

而徐家灣綜合改造片區(qū)，恰恰呼應(yīng)了這一點(diǎn)，官方新文件要求，一要供地容積率2.8以下，二要建筑限高在80米內(nèi)，三要普遍精裝修交付，這就注定了徐家灣高端低密社區(qū)的集中供應(yīng)。

這就是徐家灣的“可塑性”，如果按照新增用地，這一片區(qū)極有可能成為洋房密集區(qū)，為城北塑造低密度供給區(qū)！

現(xiàn)在的徐家灣，就如過去的大明宮，但不同之處，在于徐家灣享受政策更好，起點(diǎn)更高。如今大明宮已經(jīng)進(jìn)駐了萬(wàn)科、中海、旭輝、碧桂園等眾多一線房企，未來徐家灣亦是如此。

＞備注：千宮之宮大明宮實(shí)拍圖

目前，在徐家灣改造片區(qū)，科為集團(tuán)率先展開布局，進(jìn)行重金投資，推出城北高端人居之作——科為瑞府，作為最早進(jìn)駐徐家灣的項(xiàng)目，處于區(qū)域市場(chǎng)紅利階段，具備超值的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)和廣闊的升值空間。

PART3北城之芯，科為瑞府

關(guān)于徐家灣將成為未來城北低密度供給區(qū)，從目前區(qū)域的開發(fā)項(xiàng)目來看，已經(jīng)證明了這一判斷，目前徐家灣在售樓盤之中，總共三個(gè)項(xiàng)目，其中兩個(gè)都是低密洋房社區(qū)。

其中，科為集團(tuán)打造的城北新作——科為·瑞府，作為科為集團(tuán)北上未央，于城北中心打造的低密度洋房社區(qū)，從面世之初，科為·瑞府被行業(yè)內(nèi)外一致關(guān)注。

據(jù)悉，此次科為將打造“科為府系”產(chǎn)品，是繼卡布奇諾國(guó)際社區(qū)、卡布奇諾·觀瀾、卡布奇諾公館、科為·城墅之后，又一座重磅作品。

＞備注：科為·瑞府項(xiàng)目規(guī)劃效果圖

科為·瑞府，項(xiàng)目占地約51畝，容積率僅有2.99，是徐家灣片區(qū)容積率最低的項(xiàng)目。規(guī)劃建面15萬(wàn)㎡，由9棟住宅+3棟商業(yè)+1所幼兒園構(gòu)成，住宅全部1T2，全裝修交付。此外，規(guī)劃有56層純正洋房（市場(chǎng)上洋房一般在912層），一層打造南向獨(dú)立花園，讓洋房回歸親地。

目前，科為·瑞府項(xiàng)目信息已經(jīng)公布，典型如建筑面積約130平三室兩廳兩衛(wèi)，不僅實(shí)現(xiàn)南北通透，三開間朝南，還要做南向雙面陽(yáng)臺(tái)，寬景陽(yáng)臺(tái)大致在7米！主臥套房設(shè)計(jì)，臥室、衣帽間、衛(wèi)浴全套，八步之內(nèi)，便享生活之美。

＞備注：科為·瑞府130㎡戶型圖

＞備注：科為·瑞府95㎡戶型圖

在產(chǎn)品打造方面，科為匠心設(shè)計(jì)優(yōu)裝體系，精工細(xì)節(jié)，超越市場(chǎng)想象。標(biāo)配耶魯（Yale）智能電子鎖，集指紋、密碼、機(jī)械鎖功能于一體、圣象地板，立邦涂料，馬可波羅瓷磚，歐派玄關(guān)柜、櫥柜、鏡柜、浴柜，方太煙機(jī)灶具，摩恩衛(wèi)浴、科勒衛(wèi)浴等，130平的戶型還配備方太水槽洗碗機(jī)。

此外，還有3M凈水器，提升家庭用水純度，并采用國(guó)際一線品牌的芬蘭恩科全置換新風(fēng)系統(tǒng)，降低PM2.5顆粒濃度，煥新空氣齡（空氣沉淀在室內(nèi)空間的時(shí)間）。

科為的裝修配置，是一個(gè)極大亮點(diǎn)，可以說，在相同價(jià)格區(qū)間之內(nèi)，科為·瑞府屬于擎領(lǐng)級(jí)項(xiàng)目。公共部分精裝修，大量運(yùn)用石材、仿石材，營(yíng)造空間儀式感，奢侈出入體驗(yàn)。

＞備注：科為·瑞府樣板間實(shí)景拍攝①

＞備注：科為·瑞府樣板間實(shí)景拍攝②

＞備注：科為·瑞府樣板間實(shí)景拍攝③

＞備注：科為·瑞府樣板間實(shí)景拍攝④

4月16日，科為·瑞府已經(jīng)開始登記，價(jià)格區(qū)間為1062013950元/㎡。據(jù)前線回饋，登記情況相當(dāng)火爆，產(chǎn)品1T2，南北通透，建筑面積約95、115、130㎡三房，有興趣可以關(guān)注一下。

當(dāng)然，按照土地供應(yīng)新規(guī)，未來徐家灣綜合改造片區(qū)低密產(chǎn)品或?qū)⒅鸩皆龆啵纬沙潜备叨税鍓K，科為屬于首批啟動(dòng)之作。

從項(xiàng)目產(chǎn)品塑造和目前公布價(jià)格來看，科為·瑞府屬于城北性價(jià)比較高的項(xiàng)目，未來升值潛力可以預(yù)見！

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