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澎湃新聞記者 計思敏

8月29日，美的置業(yè)控股有限公司（03990.HK）召開2022年中期業(yè)績發(fā)布會，美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂，執(zhí)行董事兼副總裁王全輝，執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林戈出席會議。

按照美的置業(yè)披露的中期業(yè)績，上半年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)收入316.63億元，同比下降4.2%；毛利為56.69億元，同比下降17.1%；核心凈利潤27.36億元，同比下降11.8%；公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤為16.56億元，同比下降26.5%。

“三道紅線”有序降檔，融資成本4.6%

根據(jù)美的置業(yè)半年報，截至2022年6月30日，美的置業(yè)凈負(fù)債率進(jìn)一步下降，凈負(fù)債率下降至44.9%；剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比提升至1.73；扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至70.3%。

按照監(jiān)管部門設(shè)置的“三道紅線”規(guī)則，美的置業(yè)仍踩中“一道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%。

美的置業(yè)首席財務(wù)官林戈在業(yè)績會上表示，我們堅持以現(xiàn)金流、現(xiàn)金余額以及融資授信、融資資源這一主題來為接下來的發(fā)展做鋪排，同時堅持以“三道紅線”做牽引機(jī)制。目前美的置業(yè)“三道紅線”在安排有序地降檔工作。

于2022年6月30日，美的置業(yè)現(xiàn)金及銀行存款304.76億元；總借款531.39億元。銀行授信額度1533億元，尚未動用的銀行授信額度為1056億元。

林戈提到，美的置業(yè)是少有的沒有美元債的房企。截至上半年，已經(jīng)還了4筆公募債，累計還清金額約47億元，今年還剩1.6億元計劃9月15日償還。美的置業(yè)一年之內(nèi)的有息負(fù)債是135億元，月均還款12億元，所以償債壓力是非常小的。

“堅持融資成本最優(yōu)，是近些年來，美的置業(yè)一直在做的一個工作。”林戈說道。

按照美的置業(yè)半年報，截至2022年6月30日，美的置業(yè)加權(quán)平均融資成本進(jìn)一步降低22個基點(diǎn)至4.6%。

值得一提的是，今年3月，美的置業(yè)成為2022年首家獲得中期票據(jù)(MTN)批文并成功發(fā)行的內(nèi)房股，并與多家銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，獲得地產(chǎn)并購貸及保障性租賃住房貸款，以及個人住房按揭貸款專項(xiàng)額度。5月，美的置業(yè)作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債示范房企，成功發(fā)行2022年（第 一 期）公司債券10億元，票面利率4.5%。

“不會出現(xiàn)大規(guī)模降價甩貨行為”

按照美的置業(yè)的業(yè)務(wù)布局，上半年，美的置業(yè)堅持區(qū)域深耕、城市升級戰(zhàn)略，持續(xù)優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)，優(yōu)化財務(wù)及管理成本，獲取高價值項(xiàng)目。截至目前，已完成多個項(xiàng)目的股權(quán)切割，獲取了高量級城市項(xiàng)目，并以較低成本退出低等級城市，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)城市聚焦，同時有利項(xiàng)目回款。

業(yè)績發(fā)布會上，據(jù)美的置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝介紹，今年上半年明確了29個城市作為戰(zhàn)略深耕城市，在實(shí)際執(zhí)行過程中會進(jìn)一步聚焦，聚焦到25個甚至更少的城市，作為階段性重點(diǎn)投資。在城市深耕布局方面，后續(xù)會對優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)片區(qū)進(jìn)一步深耕，來確保項(xiàng)目安全。

在收并購方面，王全輝提到，美的置業(yè)從去年9月份開始啟動合作項(xiàng)目的收并購動作。截至2022年6月30日，美的置業(yè)已經(jīng)完成了29個項(xiàng)目的股權(quán)交易，今年上半年完成了17個項(xiàng)目的股權(quán)交易，其中收購了8個項(xiàng)目，交易方有花樣年、金科、雅居樂、正榮等企業(yè)，收購的主要方向是美的置業(yè)的戰(zhàn)略深耕城市，比如天津、重慶、佛山、南京等。同時，美的置業(yè)也退出了一些計劃退出的城市，包括九江、柳州、大理等。

“收購還是比較劃算的，收購交易代價15億元。收購后，這些項(xiàng)目的去化速度、去化價格都比較良好，也快速回籠了現(xiàn)金，對整個美的置業(yè)的資金占用是非常少的。”王全輝說。

今年上半年，美的置業(yè)連同合營企業(yè)及聯(lián)營公司共實(shí)現(xiàn)合約銷售金額400.3億元，合約銷售總建筑面積327.2萬平方米。其中，在長三角和大灣區(qū)的合約銷售占比超60%。

截至2022年6月30日，美的置業(yè)共有337個物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，擁有土地儲備總建筑面積4294萬平方米。

對于今年下半年的展望，王全輝指出，今年5月、6月份，銷售在快速回升，但到了7月后，出現(xiàn)了停貸風(fēng)波以及極端天氣，對市場有一定的影響，因此造成7月、8月份市場又一次下探。“從目前來看，我們判斷這是市場持續(xù)筑底以及信心恢復(fù)的一個過程，預(yù)計今年第四季度市場會逐步恢復(fù)。美的置業(yè)堅定看好中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，行業(yè)還有非常大的空間。”

王全輝表示，短期內(nèi)以現(xiàn)金流安全作為最主要的經(jīng)營原則，來平衡好規(guī)模和利潤的發(fā)展。“我們會根據(jù)每個月的經(jīng)營情況動態(tài)調(diào)整經(jīng)營策略，但絕不會出現(xiàn)大規(guī)模、大幅度的降價甩貨行為，會根據(jù)自身現(xiàn)金安全及每月月度市場情況確保經(jīng)營目標(biāo)及企業(yè)安全。”

“明年不會比今年更差”

對于當(dāng)前市場的看法，業(yè)績會上，美的置業(yè)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂提到，當(dāng)前行業(yè)有很多企業(yè)出現(xiàn)違約，出現(xiàn)了很大的風(fēng)險，所以說目前的市場仍然是比較嚴(yán)峻的，因?yàn)槭袌鲣N售端實(shí)質(zhì)性的恢復(fù)，才算行業(yè)的恢復(fù)，但是我們也認(rèn)為當(dāng)前的行業(yè)已經(jīng)處于相對的底部，接下來的態(tài)勢會是一個逐步筑底完成的過程。

同時，國家對于整個經(jīng)濟(jì)大盤的穩(wěn)定措施，包括對房地產(chǎn)行業(yè)的一些穩(wěn)定措施不斷在出臺，而且我們相信隨著供需關(guān)系的改善，消費(fèi)的信心、消費(fèi)的能力、剛性的需求仍然會回歸到正常的狀況，因此針對當(dāng)前，公司還是保持足夠的信心，長期樂觀的這種心態(tài)去布局當(dāng)下以及未來的業(yè)務(wù)，在多元化方面去持續(xù)打造能力，而不是尋找第二賽道。房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)是我們必須堅守的，這是基本盤。多元化方面，主要圍繞幾個方向，第一物業(yè)服務(wù)，第二商業(yè)。

郝恒樂表示，長期看好房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)橹灰行枨蟠嬖谛袠I(yè)就有未來。但現(xiàn)在面臨的短期壓力是渡過周期的能力，相信目前的行情是一個筑底的過程，明年不會比今年更差。同時經(jīng)過這次的短周期壓力，未來的供需會更加健康，更加平衡，行業(yè)內(nèi)能夠活下來的參與者，大家也會更加理性。

責(zé)任編輯：劉秀浩 圖片編輯：陳飛燕

校對：劉威

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