桃源居燃?xì)庠罹S修(仙桃燃?xì)庠罹S修)

前沿拓展：

地處寸土寸金的河西中部，高力璟華府卻一直飽受熱議。其戶型和樣板間均有一些不足之處，讓人有些遺憾。

今天，筆者對河西純新盤高力璟華府進(jìn)行了一番調(diào)研。

根據(jù)現(xiàn)場打探，項(xiàng)目一系列重點(diǎn)如下：

1、項(xiàng)目打造2棟29層住宅，共116套房源，戶型建面約155、170㎡，兩梯兩戶，155㎡的戶型略有不足。

2、項(xiàng)目預(yù)計(jì)11月中下旬首開，一次性推完所有房源。

3、項(xiàng)目位于河西中部，板塊熱度很高。

4、項(xiàng)目放風(fēng)價(jià)6萬/㎡，含4000元/㎡的升級裝修包。

5、項(xiàng)目外立面為石材一體板+真石漆。

6、旭輝物業(yè)，得房率約76%。

高力璟華府打造2棟29層住宅，容積率2.8，項(xiàng)目體量非常迷你，戶型建面為155、170㎡，兩梯兩戶。

項(xiàng)目13層外立面為石材一體板，3層以上是真石漆，從沙盤上看，窗墻比還可以。

社區(qū)實(shí)現(xiàn)人車分流，車位配比1:1.7，綠化率約35%，5000㎡，主要集中在兩棟樓的南側(cè)，中央是假山疊水的景觀，南側(cè)有一個(gè)兒童活動(dòng)區(qū)，以及中式的景觀廊庭，還有一條200米的熒光夜跑道。可能礙于小體量，項(xiàng)目的綠化和功能空間難有發(fā)揮空間。

兩棟樓北側(cè)是大片的消防用地，像小型廣場，基本沒什么設(shè)施。

項(xiàng)目前身為河西中部G02地塊，2020年4月3日，經(jīng)過19輪競價(jià)，高力以總價(jià)7.9億元競得，成交樓面地價(jià)42398元/㎡。

河西中部DW海玥花園在2016年被上海建工和南京奧和以64.8億元拿下，樓面價(jià)高達(dá)42561元/㎡，高力璟華府的地價(jià)僅比海玥花園低了163元/㎡。

項(xiàng)目得房率約76%，物業(yè)為旭輝物業(yè)。

目前，高力璟華府公開了155、170㎡戶型圖以及170㎡升級裝修樣板間。總體而言，戶型圖有些槽點(diǎn)，樣板間中規(guī)中矩。

建面155㎡，四房兩廳兩衛(wèi)

這個(gè)戶型有一點(diǎn)比較奇葩，進(jìn)門之后兩側(cè)都是房間，最里面才是客廳和餐廳，如果家里有人晚歸，就需要穿過家人所在的臥室，再抵達(dá)客廳。

三開間朝南，雙陽臺設(shè)計(jì)，主臥看出來很大，配備了衛(wèi)生間和衣帽間，還有一個(gè)類似梳妝臺的空間。北向的書房比較小，客廳面積一般，和餐廳一體比較緊湊。衛(wèi)生間全明。

建面170㎡，四房兩廳三衛(wèi)

整體上比155㎡的戶型更方正，空間感更強(qiáng)。四開間朝南，雙陽臺設(shè)計(jì)，主臥為套房設(shè)計(jì)，配備了衛(wèi)生間和衣帽間。南向次臥和北向次臥帶飄窗，南向還有一個(gè)老人房，配備了衛(wèi)生間。客廳的空間更寬敞，“L”形廚房，南北通透。

170㎡的升級裝修樣板間

兩梯兩戶設(shè)計(jì)，電梯相背，相當(dāng)于一梯一戶，所以在進(jìn)門口做了一個(gè)7㎡的玄關(guān)，為贈(zèng)送面積。

大門是鋼木復(fù)合材料，門鎖為耶魯四合一門鎖，查了一下京東的價(jià)格，基本在3000元左右。

全屋配備大金的中央空調(diào)，菲斯曼的地暖，朗思威的新風(fēng)系統(tǒng)。在基礎(chǔ)裝修里，配備的是美的的中央空調(diào)，松下的新風(fēng)，沒有地暖，相比還是差了一截。

客廳開間5.5米，層高3.1米，電視背景墻由三塊巖板整拼而成，加上不銹鋼包邊，連同燈帶一起交付。

地面采用進(jìn)口的天然石材，連紋密接。

在基礎(chǔ)裝修里，沒有電視背景墻，墻面是大白墻，地面則是強(qiáng)化地板，甲醛含量高，價(jià)格也便宜。

電動(dòng)窗簾不交付，但是軌道會做好。玻璃為正常鋁合金的雙層中空玻璃，項(xiàng)目周圍道路縱橫，周邊噪音難免，雙層玻璃隔音性有待商榷。其實(shí)臨街的樓盤，南京市面上做三玻兩腔的比較多。

餐客廳一體化，空間較大。

廚房大概7.5㎡，墻面地面都是巖板整拼，德國柏麗櫥柜，和海玥萬物同樣的配置，一套成本價(jià)在10萬左右。油煙機(jī)、灶具、洗碗機(jī)為博世品牌，龍頭、水槽為鉑浪高。

基礎(chǔ)裝修里的廚電是方太的，五金件是九牧的，“硬通貨”里的品質(zhì)和價(jià)格相差不少。

陽臺開間8.6米，進(jìn)深1.8米，非常寬闊，地面也是巖板，交付時(shí)陽臺全封閉。

全房間都是墻布交付，地板為實(shí)木多層。朝南次臥大概15㎡，帶飄窗，比較開闊。

主臥為套房設(shè)計(jì)，23㎡，開間3.9米，空間很大，背景墻交付，吊頂連同燈帶交付。

主臥還配備了衛(wèi)生間，面積不大，干濕分離，但是沒有浴缸，馬桶是杜拉維特高端線的最新款，和灣四是同樣的配置，一個(gè)馬桶5萬多，勞芬的臺盆，龍頭+花灑為高儀，其他五金件是摩恩。

頤和源璟的3000元/㎡的升級裝修包里，高儀花灑，當(dāng)代水龍頭，杜拉維特馬桶，性價(jià)比更高。

次衛(wèi)馬桶為杜拉維特的入門級，臺盆也是杜拉維特，其余和主衛(wèi)一樣。

基礎(chǔ)裝修的衛(wèi)生間里多為九牧品牌，與升級裝修相差不少。

南向老人房也配備了衛(wèi)生間，方便老人起夜，但是只有馬桶和臺盆，品牌和公衛(wèi)的一樣，地面也沒有做防滑設(shè)計(jì)。

北向書房帶飄窗。

整體來看，有點(diǎn)“逼”買房人買升級裝修包的架勢，基礎(chǔ)裝修都不太能看。設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，沒什么亮點(diǎn)，在細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)方面，與河西的其他豪宅相比也差了一些。

裝修標(biāo)準(zhǔn)

筆者實(shí)探了工地，目前樓棟還沒有出地面，工人正在施工。

高力璟華府位于寸土寸金的河西中部，周圍配套比較成熟。項(xiàng)目緊靠精金花園（一片安置房）和濱江鉑悅府，東側(cè)為桃源居。

項(xiàng)目距離2號線集慶門大街站直線約900多米，距離10號線綠博園站直線約1.2公里。

金鷹世界、萬達(dá)廣場、建鄴吾悅廣場等均坐落周圍。同時(shí)，江蘇大劇院、奧體中心等城市地標(biāo)也都在不遠(yuǎn)處。

項(xiàng)目緊靠南京市華山路小學(xué)和陶行知學(xué)校中學(xué)部，東側(cè)還規(guī)劃了一所幼兒園，學(xué)區(qū)在河西來說，一般。

在二手房市場上，周圍的保利天悅、北辰旭輝鉑悅金陵等次新房，均價(jià)基本維持在6.57.1萬/㎡之間。

目前項(xiàng)目周圍還有8塊待出讓的土地，這也是河西中部所剩下的最后待拍土地了，還有一塊在海玥花園附近，所以在增值上有一定的想象空間。

拓展知識：