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前沿拓展：

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城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商——萬科昨天發(fā)布了年報(bào)，像一份優(yōu)等生交出來的高分成績單，數(shù)據(jù)一如既往的平穩(wěn)。熟讀孫子兵法的萬科拋出了一個(gè)2019年新名詞「基本盤」，模糊又虛無，不如，我們借此機(jī)會(huì)來重新認(rèn)識(shí)下萬科。

有所保留的業(yè)績

實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2976.79億元，同比增長22.55%；凈利潤337.73億元，同比增長20.39%。

實(shí)現(xiàn)銷售面積4037.7萬平方米，同比增長12.3%；銷售金額6069.5億元，同比增長14.5%。

實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積2191.4萬平方米，同比增長10.7%；實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入2846.2億元，同比增長22.1%。

結(jié)算毛利率 為 29.7 %，較2017年提高 3.9 個(gè)百分點(diǎn)。

全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為 21.7%，較2017年上升 0.5 個(gè) 百分點(diǎn)。

截至2018年底，萬科持有貨幣資金1884.2億元，凈負(fù)債率為30.9%。

這份全方面穩(wěn)定增長的業(yè)績其實(shí)有所保留，畢竟截止2017年底，萬科就已經(jīng)有4143.2億元已售未結(jié)算合同金額，而2018年?duì)I收不達(dá)3000億元。分析師認(rèn)為有所保留是為2019年、2020年業(yè)績繼續(xù)平穩(wěn)增長打基礎(chǔ)。

而已售未結(jié)算的數(shù)據(jù)就像滾雪球一樣，越滾越大，截至2018年底，萬科已售未結(jié)算合同金額合計(jì)約5307.1億元，同比增長28.1%。2019 年，萬科預(yù)計(jì)新開工面積 3609.0 萬平方米；預(yù)計(jì)項(xiàng)目竣工面積 3076.6 萬平方米。

“開工、竣工計(jì)劃一直堅(jiān)持以銷定產(chǎn)，在年報(bào)里公布的計(jì)劃，都是基于已經(jīng)有的項(xiàng)目定的計(jì)劃，實(shí)際開工會(huì)高于計(jì)劃開工，今年應(yīng)該也會(huì)如此。萬科相當(dāng)?shù)木ν度氲浇?jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)，在合并報(bào)表上不會(huì)體現(xiàn)這么快，這是萬科跟其他同行不一樣的地方。”萬執(zhí)行副總裁、首席財(cái)務(wù)官孫嘉在業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示。

收斂聚焦，鞏固基本盤

告股東書中，“基本盤”首次出現(xiàn)，稱將是萬科2019年最重要的詞匯。

“我們要先求得根基的穩(wěn)固，才能更好地開枝散葉；先在最基本的業(yè)務(wù)上深化對(duì)商業(yè)邏輯的理解、練好經(jīng)營管理的內(nèi)功，才能為轉(zhuǎn)型奠定更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)”，萬科董事會(huì)主席郁亮表示。

在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，郁亮用沙啞的嗓子解釋何為基本盤：“我們有個(gè)標(biāo)桿是微軟，微軟是以電腦起家的，電腦是微軟的基本盤，微軟的轉(zhuǎn)變也很明顯，電腦業(yè)務(wù)支持微軟的轉(zhuǎn)型的資金和利潤。我們要收斂聚焦，鞏固基本盤，為了更好地轉(zhuǎn)型發(fā)展。我們不是要收掉別的業(yè)務(wù)，把內(nèi)功練好后，支持別的業(yè)務(wù)。“

萬科的各個(gè)業(yè)務(wù)線條，都明確了各自的基本盤。

南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域四大區(qū)域明確以開發(fā)業(yè)務(wù)為基本盤。

物業(yè)以住區(qū)物業(yè)服務(wù)為基本盤，保證充足的資源投入。

租賃將租賃住宅業(yè)務(wù)提升為核心業(yè)務(wù)，繼續(xù)圍繞核心城市加大對(duì)租賃住宅的布局，提升已獲取項(xiàng)目的開業(yè)效率與經(jīng)營質(zhì)量。

商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營方面，萬科持續(xù)提升既有項(xiàng)目的運(yùn)營表現(xiàn)。

物流倉儲(chǔ)服務(wù)方面，萬緯物流還持續(xù)豐富服務(wù)內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)冷鏈規(guī)模及運(yùn)營能力的升級(jí)。

綜合而言，萬科做好基本盤要提升效率是關(guān)鍵，要學(xué)會(huì)掙錢。

從2018年報(bào)的營業(yè)收入貢獻(xiàn)來看，目前來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入占95.6%。

”新業(yè)務(wù)賺大錢是癡心妄想。未來賺小錢，在規(guī)模、速遞、利潤方面來衡量萬科都是不充分的，我們業(yè)務(wù)在財(cái)務(wù)報(bào)表上還是很小，基本盤鞏固之后，我們才能很強(qiáng)勁，在轉(zhuǎn)型的道路上更加堅(jiān)定。“郁亮在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示。

二線城市的存在感上升

這幾年來萬科前面的定語一直在發(fā)生變化，從「全球最大的住宅開發(fā)商」到「城市配套服務(wù)商」，再到現(xiàn)在的「城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商」，萬科的業(yè)務(wù)重點(diǎn)在發(fā)生變化。

從「城市」到「城鄉(xiāng)」，強(qiáng)二線城市比重在萬科的版圖中加大。萬科2018年?duì)I收前五名的項(xiàng)目，武漢、太原、鄭州這樣的強(qiáng)二線上榜。

而在2017年，萬科的營收前五名的項(xiàng)目里還是上海、深圳為主。

在發(fā)布會(huì)上，董事會(huì)秘書朱旭詳細(xì)介紹了目前萬科的土儲(chǔ)構(gòu)成，在2018年新獲得的土地中，按建筑面積計(jì)算，2.6%位于一線城市，70%位于二線城市，其他城市占27.8%；按照拿地金額來計(jì)算，10.5%位于一線城市，70.9%位于二線城市，18.6%位于其他城市。

（圖為發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的PPT展示）

2018年，萬科獲取新項(xiàng)目227個(gè)，總規(guī)劃建筑面積4681.4萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2490.2萬平方米。地金額為1351.4億元，拿地成本均價(jià)為5427元/平方米，比2017年、2016年有明顯的下降。

截至2018年末，萬科在建項(xiàng)目總建筑面積約9012.7萬平方米，權(quán)益建筑面積約5402.1萬平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總建筑面積約5936.2萬平方米，權(quán)益建筑面積約3579.6萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，權(quán)益建筑面積合計(jì)約347.7萬平方米。

連續(xù)26年分紅，累計(jì)分紅573億元

在頭部房企里，論規(guī)模，萬科比不上碧桂園，論毛利率，萬科比不上中國海外發(fā)展，論速度，萬科比不上融創(chuàng)，但高分紅是萬科的獨(dú)家特色。

2018年分紅方案披露后，萬科已經(jīng)連續(xù)分紅26年，且自從2015“萬寶之爭”發(fā)生之后，萬科的分紅派息方案一直在刷新歷史。

2015年，每10股分紅7.2元，共派現(xiàn)79.48億元，占公司凈利潤比例為43.91%。

2016年，每10股派送7.9元（含稅）現(xiàn)金股息，共計(jì)派發(fā)現(xiàn)金約87.2億元，占公司凈利潤的比例為41.48%。

2017年，每10股派送人民幣9元（含稅）現(xiàn)金股息，共計(jì)派現(xiàn)99.35億元，占公司凈利潤比例的35%。

2018年，每10股派送10.70元(含稅)現(xiàn)金股息，萬科董事會(huì)建議派發(fā)2018年度萬科現(xiàn)金股利約為118.1億元，占2018年公司凈利潤的35%。

在萬科2017年度股東大會(huì)上，祝九勝表示，公司這么多年來累計(jì)分紅已經(jīng)達(dá)到了455億，累計(jì)分紅已經(jīng)超過了這么多年以來公司的股權(quán)融資總額。加上2018年118億分紅，萬科累計(jì)分紅已經(jīng)達(dá)到573億元。其中，鉅盛華及其一致行動(dòng)人持有的16億股票將為其帶來逾16億元的分紅。

“今年希望我們做了更好，把每一天都當(dāng)成了賣樓的好日子，把庫存控制在一個(gè)比例，也是我們經(jīng)營的要求。我們更關(guān)注的是好產(chǎn)品和好服務(wù)，和市場(chǎng)同步”，執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官張旭在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示。

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