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成都城南一直是成都人眼里的財富之地，是各大開發商的“必爭之地”，同時也是購房者的“首選之地”。自2012年開始，各種商業綜合體項目陸續在高新區落地開花，快速的形成了新南天地商圈，目前共匯集20余家商業綜合體。業內人普遍認為高新區購物中心面積過剩，同質化嚴重，如果不進行錯位發展，進行變革，很可能被市場淘汰。

在探訪銀泰城之前，我們先了解一下九方購物中心，雖然其相對開業早，占據了城南商圈的“天時”，但由于商場定位不清晰，一直不溫不火，最終淪為“餐飲中心”本末倒置。據悉，九方購物中心由中航總部投資6,000萬變身讀書城，名字暫定為九方?讀城，但未來前景如何還不明朗。奧克斯廣場，可以說與九方是一堆難兄難弟，同質化的經營內容毫無特色，除孩子王以及其他兒童類的店鋪有少許人氣，其他樓層客流量缺乏，空置率也比較高。其他如復城國際廣場等也因各種招商、管理等原因發生過業主群體維權事件。

銀泰城在如此競爭激勵的市場環境中，于2015年10月17日開業。成都銀泰城位于天府新區核心，總建筑面積40萬方，是銀泰集團在成都布局的第一座大型城市綜合體，銀泰城擁有12萬方時尚購物中心、5萬方阿里巴巴西部總部基地、三棟甲級寫字樓及特色商業步行街等業態。

概況：位于城南CBD商務區，周邊主要為天府軟件園區，以及部分高端住宅樓盤，同類競品項目有大源歡樂頌、世豪廣場等。銀泰城的地理位置并不是特別理想，東南兩面均被天府軟件園包圍，北面為大量的寫字樓，僅有朗基天香、花樣年等幾個住宅樓盤，缺乏固定消費人群。

交通：距離地鐵一號線“天府三街站”1.6公里，距離地鐵五號線“民樂站”1.1公里，公交車較多，但等候時間長，且缺少與主城區互通的公交車。作為綜合體項目來說，公共交通是該項目的一個“硬傷”，很大程度上影響消費者的消費意愿。

消費人群：除周邊的固定居住人群以外，其他消費人群主要為周邊寫字樓的上班族，從目前的情況來看，城南商業綜合體密度太大，銀泰城項目的輻射能力有限。

銀泰城項目區位圖

其中，悅坊街項目前期定位為中央購物大道與24小時美食酒吧街，但由于悅坊街不屬于銀泰城自持商業，小業主運營招商能力不足，且項目缺少固定的消費人群，目前經營狀況與前期定位相差甚遠。用“悅坊街”商家的話來說，悅坊街就是天府軟件園的“食堂”。經過筆者走訪，悅坊街95%的商家經營內容都為餐飲，且多屬于快餐項目，基本無中高端餐飲，其余5%經營超市或其他內容。

悅坊街13層現狀

而購物中心經營狀況明顯好于“悅坊街”，一來是得益于開發商的招商能力，二來是由于優質的管理水平與較人性化的服務。總體來說，購物中心入住商家并無特別亮眼之處，購物中心內部且業態分布主體不鮮明，甚至說有一點混亂，但是商場內的一些細節也有加分之處。例如超大空間的休息場所（配備USB充電接口）、單獨的母嬰室等。不過筆者預計銀泰城購物中心如果想在大環境中良性的發展，后期將會有大的業態調整，商業品牌檔次也將有大幅度的提高。

商場人性化服務細節

項目優勢：

1、品牌優勢：阿里巴巴和銀泰強強聯合，擁有高質量的運營管理能力。

2、區位價值：屬于成都高新區大源板塊，投資價值高，但現階段商業氛圍還不夠成熟。

3、產品屬性：成都城南唯一大型低密度花園式多業態生活中心

項目劣勢：

1、項目競爭：區域內多家同類型商業綜合體，如世豪廣場、銀泰IN99、伊藤洋華堂等商場對消費者的分流，若想保留一定的人氣，需要特色和創新的產品和服務來吸引消費者。

2、設計缺陷：建筑物外觀采用玻璃加石材設計的，悅坊街部分商業橫向動線復雜，可達性不高，缺少公共休息空間。

3、體量過大：區域內固定消費人群相對較少，難以支撐如此大體量的商業體，故造成商業街95%以上都經營快餐，來滿足周邊上班族的需求，但商家普遍反映租金、物業費過高。

4、招商現狀：目前招商看來，商家基本與其他購物中心類似，無特色商業或主力店來帶動人流。

銀泰城購物中心業態分布：

B1入駐商家：永輝精致超市、鄉村基、順旺基

F1入駐商家：屈臣氏、時代印象（蘋果）、華為、優衣庫、面包新語、星巴克、周大福、ONLY、ZARA等

F2入駐商家：漢堡王、達芙妮、天美意、鹿島普通生活、TATA、以純等

F3入駐商家：紐約國際兒童俱樂部、麗嬰房、安奈兒、Adidas、耐克等

F4入駐商家：音樂派量販KTV、偉林桌球、海上明珠國際影城、餐飲等

F5入駐商家：清健身、智趣樂園、潮汕鮮牛肉火鍋、餐飲等

F6為屋頂平臺：夢田都市農場、馬術學院、天空運動場等

拓展知識：