“取消公攤”會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲嗎？業(yè)內(nèi)：公攤面積收益分配更關(guān)鍵

自5月1日起，廣東肇慶實(shí)行“商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售”，這也是繼重慶市后第二個(gè)真正實(shí)行以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的城市。

盡管“取消公攤面積”已經(jīng)是老生常談的話題，但是，肇慶新政依然引發(fā)了更多的關(guān)注，尤其是“取消公攤會(huì)否導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲”這一問(wèn)題又成為人們追問(wèn)的焦點(diǎn)。

那么，以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)意味著什么？計(jì)價(jià)方式轉(zhuǎn)變有何意義？

肇慶提出“合理適度提高得房率”

4月30日，廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等7部門聯(lián)合印發(fā)了《肇慶市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》，其中，在住房政策方面，除了鼓勵(lì)住房“舊換新”“舊轉(zhuǎn)?！?、優(yōu)化個(gè)人購(gòu)房信貸政策等政策外，還提出優(yōu)化增加高品質(zhì)住房供應(yīng)。

其中，在優(yōu)化供應(yīng)方面，《措施》稱，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法規(guī)范、優(yōu)化和公開(kāi)住房公攤面積計(jì)算方式，合理適度提高得房率；從2024年5月1日起，實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售；積極有序推行商品房現(xiàn)房銷售。

目前，我國(guó)商品房普遍采取按建筑面積計(jì)價(jià)的銷售模式，而在合同中，需要同時(shí)約定套內(nèi)面積和公攤面積，則屬于強(qiáng)制性要求。

事實(shí)上，原建設(shè)部于2001年出臺(tái)的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定了商品房銷售三種模式，分別為按套（單元）計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)或按建筑面積計(jì)價(jià)。采取前兩種計(jì)價(jià)方式的，應(yīng)當(dāng)在合同中注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，采取第三種計(jì)價(jià)方式的，除應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e外，還應(yīng)當(dāng)約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差，以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

在實(shí)際生活中，我國(guó)內(nèi)地除了重慶和剛剛實(shí)行套內(nèi)計(jì)價(jià)宣傳銷售的肇慶外，開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中往往采取或強(qiáng)調(diào)的是建筑面積。由于計(jì)算方式不透明、少數(shù)開(kāi)發(fā)商“暗箱操作”、產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)不統(tǒng)一，消費(fèi)者收房時(shí)“貨不對(duì)板”，這就讓公攤面積成為備受爭(zhēng)議的對(duì)象。

必要的“公攤”

但是，“取消公攤”并非指真正的取消公攤面積，其含義只是計(jì)價(jià)方式的轉(zhuǎn)變而已。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，公攤面積是必要的，在購(gòu)房時(shí)，電梯井、樓梯間、垃圾道和值班警衛(wèi)室及墻體等都屬于共有面積（即“公攤面積”）。我國(guó)《民法典》第271條規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)；對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

然而，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，公攤面積需要適度合理，居住才會(huì)更舒適，性價(jià)比也會(huì)更高。公攤面積往往和得房率（即套內(nèi)建筑面積與每戶建筑面積之比）成反比，公攤面積越大，得房率越低。

此外，此次肇慶新政還提到合理適度提高得房率，指向的也是目前市面上開(kāi)發(fā)商銷售公攤面積較大的問(wèn)題。上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦認(rèn)為：“部分城市提出加大得房率，是對(duì)過(guò)去少數(shù)企業(yè)房型設(shè)計(jì)不合理、公攤面積不透明帶來(lái)公攤比例過(guò)大、損害購(gòu)房人權(quán)益的回應(yīng)。”

“計(jì)價(jià)方式變化而已”

肇慶市“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”的做法，再次引發(fā)了網(wǎng)上對(duì)于“取消公攤面積”會(huì)否引發(fā)房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題的討論。

對(duì)此，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池表示：“現(xiàn)在住房的交易都是按整套房的房?jī)r(jià)簽署合同的。如果改變計(jì)量方式前后整套房的房?jī)r(jià)不發(fā)生變化，則以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的住房單價(jià)會(huì)上漲。”

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)也表示：“以建筑面積或是以套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易對(duì)購(gòu)房成本并沒(méi)有太大影響。本質(zhì)上，這只是計(jì)算方法的差異，兩種算法下的房屋總價(jià)應(yīng)該是相近的，只是單價(jià)會(huì)有所不同。而且，現(xiàn)在購(gòu)房者都相對(duì)理性，購(gòu)房時(shí)對(duì)得房率指標(biāo)的關(guān)注也較高，得房率低的房子競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較差，所以，開(kāi)發(fā)商基本不會(huì)故意做大公攤面積、降低得房率?！?/p>

“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)由于面積的基礎(chǔ)不同，單位面積的名義價(jià)格肯定會(huì)上升，但并不一定帶來(lái)實(shí)際房?jī)r(jià)的上升，對(duì)于規(guī)范的企業(yè)來(lái)說(shuō)，只是計(jì)價(jià)方式的變化，不會(huì)影響開(kāi)發(fā)企業(yè)的總收入，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，也不會(huì)有購(gòu)房總價(jià)的變化。”崔光燦也表示。

業(yè)內(nèi)：建議公攤面積收益分配透明化

而對(duì)于后期用房成本，趙秀池表示：“取消公攤對(duì)購(gòu)房者沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)影響，‘羊毛出在羊身上’，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因此少收購(gòu)房款，后期的物業(yè)管理費(fèi)、暖氣費(fèi)、稅費(fèi)等也不會(huì)少收。反而還要相應(yīng)制定各種以套內(nèi)面積計(jì)量的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

徐躍進(jìn)補(bǔ)充表示：“目前，物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)大多是按建筑面積來(lái)計(jì)算，如果換作以套內(nèi)面積進(jìn)行計(jì)算，收費(fèi)單價(jià)也可能會(huì)相應(yīng)提高，最終用房成本也不一定會(huì)降低?！?/p>

另一個(gè)值得關(guān)注的背景是，此次肇慶市實(shí)行“商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售”也是在推進(jìn)現(xiàn)房改革的大框架下提出的，對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“隨著住房交易進(jìn)入存量住房為主的時(shí)代，尤其是在現(xiàn)房銷售趨勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于套內(nèi)面積可以進(jìn)行更為準(zhǔn)確的估算和計(jì)價(jià)，對(duì)公攤面積也有更為準(zhǔn)確的測(cè)算，這也是為了保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益?！?/p>

徐躍進(jìn)指出：“相比于是否取消公攤面積，大家更應(yīng)該關(guān)注公攤面積的透明化和收益分配問(wèn)題。業(yè)主應(yīng)該清楚地知道都有哪些公攤面積，并且，在公攤面積上所產(chǎn)生的收益，應(yīng)該在開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)之間進(jìn)行合理的分配?！?/p>

比如，對(duì)于電梯轎廂、小區(qū)燈箱等占用公攤面積所產(chǎn)生的收益，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為：“此部分收益應(yīng)當(dāng)予以公示，并且在物業(yè)費(fèi)收取中予以相應(yīng)的減免。”

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對(duì) 陳荻雁