“取消公攤”會導致房價上漲嗎？業內：公攤面積收益分配更關鍵

自5月1日起，廣東肇慶實行“商品房實行按套內面積計價宣傳銷售”，這也是繼重慶市后第二個真正實行以套內面積計價的城市。

盡管“取消公攤面積”已經是老生常談的話題，但是，肇慶新政依然引發了更多的關注，尤其是“取消公攤會否導致房價上漲”這一問題又成為人們追問的焦點。

那么，以套內面積計價對消費者來說意味著什么？計價方式轉變有何意義？

肇慶提出“合理適度提高得房率”

4月30日，廣東省肇慶市住房和城鄉建設局等7部門聯合印發了《肇慶市促進房地產業高質量發展若干措施》，其中，在住房政策方面，除了鼓勵住房“舊換新”“舊轉保”、優化個人購房信貸政策等政策外，還提出優化增加高品質住房供應。

其中，在優化供應方面，《措施》稱，推動房地產開發企業依法規范、優化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率；從2024年5月1日起，實行按住房套內面積計價宣傳銷售；積極有序推行商品房現房銷售。

目前，我國商品房普遍采取按建筑面積計價的銷售模式，而在合同中，需要同時約定套內面積和公攤面積，則屬于強制性要求。

事實上，原建設部于2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》規定了商品房銷售三種模式，分別為按套（單元）計價、按套內建筑面積計價或按建筑面積計價。采取前兩種計價方式的，應當在合同中注明建筑面積和分攤的共有建筑面積，采取第三種計價方式的，除應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積外，還應當約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差，以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。

在實際生活中，我國內地除了重慶和剛剛實行套內計價宣傳銷售的肇慶外，開發商在銷售過程中往往采取或強調的是建筑面積。由于計算方式不透明、少數開發商“暗箱操作”、產權和收益權不統一，消費者收房時“貨不對板”，這就讓公攤面積成為備受爭議的對象。

必要的“公攤”

但是，“取消公攤”并非指真正的取消公攤面積，其含義只是計價方式的轉變而已。對于消費者來說，公攤面積是必要的，在購房時，電梯井、樓梯間、垃圾道和值班警衛室及墻體等都屬于共有面積（即“公攤面積”）。我國《民法典》第271條規定了建筑物區分所有權：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權；對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

然而，對于消費者來說，公攤面積需要適度合理，居住才會更舒適，性價比也會更高。公攤面積往往和得房率（即套內建筑面積與每戶建筑面積之比）成反比，公攤面積越大，得房率越低。

此外，此次肇慶新政還提到合理適度提高得房率，指向的也是目前市面上開發商銷售公攤面積較大的問題。上海師范大學商學院教授、房地產與城市發展研究中心主任崔光燦認為：“部分城市提出加大得房率，是對過去少數企業房型設計不合理、公攤面積不透明帶來公攤比例過大、損害購房人權益的回應。”

“計價方式變化而已”

肇慶市“按套內面積計價”的做法，再次引發了網上對于“取消公攤面積”會否引發房價上漲問題的討論。

對此，首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示：“現在住房的交易都是按整套房的房價簽署合同的。如果改變計量方式前后整套房的房價不發生變化，則以套內面積計價的住房單價會上漲。”

中指研究院研究副總監徐躍進也表示：“以建筑面積或是以套內面積來進行交易對購房成本并沒有太大影響。本質上，這只是計算方法的差異，兩種算法下的房屋總價應該是相近的，只是單價會有所不同。而且，現在購房者都相對理性，購房時對得房率指標的關注也較高，得房率低的房子競爭力相對較差，所以，開發商基本不會故意做大公攤面積、降低得房率。”

“按套內面積計價由于面積的基礎不同，單位面積的名義價格肯定會上升，但并不一定帶來實際房價的上升，對于規范的企業來說，只是計價方式的變化，不會影響開發企業的總收入，對于購房人來說，也不會有購房總價的變化。”崔光燦也表示。

業內：建議公攤面積收益分配透明化

而對于后期用房成本，趙秀池表示：“取消公攤對購房者沒有什么實質影響，‘羊毛出在羊身上’，開發商不會因此少收購房款，后期的物業管理費、暖氣費、稅費等也不會少收。反而還要相應制定各種以套內面積計量的計價標準。”

徐躍進補充表示：“目前，物業費、采暖費大多是按建筑面積來計算，如果換作以套內面積進行計算，收費單價也可能會相應提高，最終用房成本也不一定會降低。”

另一個值得關注的背景是，此次肇慶市實行“商品房實行按套內面積計價宣傳銷售”也是在推進現房改革的大框架下提出的，對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：“隨著住房交易進入存量住房為主的時代，尤其是在現房銷售趨勢下，開發商對于套內面積可以進行更為準確的估算和計價，對公攤面積也有更為準確的測算，這也是為了保護消費者的權益。”

徐躍進指出：“相比于是否取消公攤面積，大家更應該關注公攤面積的透明化和收益分配問題。業主應該清楚地知道都有哪些公攤面積，并且，在公攤面積上所產生的收益，應該在開發商、業主和物業之間進行合理的分配。”

比如，對于電梯轎廂、小區燈箱等占用公攤面積所產生的收益，合碩機構首席分析師郭毅認為：“此部分收益應當予以公示，并且在物業費收取中予以相應的減免。”

新京報記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 陳荻雁