秦淮區油煙機維修(淮安油煙機維修)

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秦淮區油煙機維修

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賽虹橋上新！

與花語江南一路之隔的新盤上鐵淮風曉月，預計本月底首開，全裝修均價4.3萬/㎡，升級裝修包2500元/㎡，預計首付6成起。

2500元/㎡的升級裝修包，配備了大金中央空調、博世地暖、百朗新風，放到南京主城，性價比很高。但項目西側是鳳臺南路高架、東側緊鄰寧蕪鐵路，這兩大硬傷令買房人糾結不已。

含包均價約4.55萬/㎡的上鐵淮風曉月，到底值不值得買？詳細解析來了。

01

項目基本信息

上鐵淮風曉月位于賽虹橋板塊，具體的位置在鳳臺南路53號，周邊有花語江南、禹洲吉慶里、鳳凰和美等小區，步行5分鐘左右可達虹悅城。

項目所在地塊，是上鐵去年11月以37億底價所得。共打造9棟2633層的高層住宅，主力戶型為110㎡三房兩廳兩衛、137㎡四房兩廳兩衛，均為兩梯四戶。

這是上鐵在南京的第一個住宅項目，由于沒有自己的物業，在淮風曉月引進了保利物業，預計2024年6月交付。

注意了，這塊地為賽虹橋街道安德門市場（一期）地塊，是鐵路場站綜合開發項目，后面還有二期、三期待開發。去年上鐵拿地的時候，出讓條件里的限制還挺多的：

① 開發商需將寧蕪鐵路改造工程的鐵路站場、線路工程等統一聯建，簡而言之就是配合寧蕪鐵路的搬遷改造；

② 由于項目緊靠鳳臺南路高架，開發商須做好沿鳳臺南路一側房屋的隔音降噪措施；

③ 地塊內有文物，開發商須按照文物部門意見編制文物保護方案并完成修復、建設。這一點，淮風曉月的沙盤上有相關公示，未來將打造西營村文化遺址公園。

除此之外，開發商還需要配建1所公辦小學以及1棟商業，對綜合開發的實力要求較高。

02

首開節點

上鐵淮風曉月預計月底首開1、7、10號樓共391套房，中間戶110㎡，邊戶137㎡。

其中，1號樓臨高架，配備三玻兩腔的玻璃窗，另外開發商會在高架上做隔音屏，10號樓與寧蕪鐵路的直線距離約70米左右。

兩個主力戶型戶型圖，三開間朝南、南向雙陽臺、主臥套房，是南京市面常見的戶型設計，整體中規中矩。一個小問題，入戶門與廚房的設計布局，導致餐客廳的通透性不是很強。

據置業顧問介紹：上鐵淮風曉月大概率是集中項目，將與河西中的頤和源璟，新玄武的復地明日之城、玄武寶龍城，南部新城的金地大成雅境，九龍湖的金隅紫京云筑等一起開盤。

03

預計價格以及首付比例

上鐵淮風曉月是雙限項目，毛坯房限價4.1萬/㎡，目前已經確定價格組成為全裝修2000元/㎡，升級裝修2500元/㎡，含包整體均價約4.55萬/㎡。

這一價格體系，比南部新城低一些，跟新玄武在售樓盤差不多，后面雨花臺區的雨核、鐵心橋新盤放風4萬5左右，如果能批，跟上鐵淮風曉月的價格段是相似的。

關于首付比例，置業顧問透露預計6成起，我們以全裝修均價為參考，將入手上鐵淮風曉月的首付以及總價門檻做了估算：

04

升級裝修包

目前，上鐵淮風曉月的升級裝修包價格已明確，2500元/㎡，品牌明細也已公示，一線君個人認為性價比很高。

一方面，淮風曉月的升級包里，硬件是大金中央空調、博世或威能地暖，百朗或松下新風，另外有西門子的油煙機、燃氣灶、消毒柜。雖然地板、墻布、廚衛臺盆龍頭等品牌乏善可陳，但價格擺在這，買不了上當。

110㎡樣板間餐客廳

110㎡樣板間廚房

110㎡樣板間主臥

另一方面，南京主城的改善板塊里，升級裝修包的價格多在30005500元/㎡不等，2500元/㎡的鳳毛麟角。南部新城的裝修包“洼地”項目金陵華夏中心，即將加推的新房源，裝修包價格將從2500元/㎡提高到3200元/㎡左右。

附上鐵淮風曉月基礎裝修和升級裝修明細：

基礎裝修

硬件：海信或美的空調，邁迪龍新風，萬家樂或好太太熱水器；

餐客廳：地面德力菲或梵蒂美強化地板，墻面立邦乳膠漆；

廚房：地面、墻面是華碩或卓芝娜瓷磚，定制門檻石、推拉門、地柜，水槽、水龍頭為創美思或佳上佳品牌，油煙機和燃氣灶為萬家樂或好太太品牌；

衛生間：地面、墻面是華碩或卓芝娜瓷磚，定制淋浴龍頭花灑、地漏、淋浴屏、小五金、門檻石、擋水條、浴室柜，臺盆和龍頭是創美思或佳上佳品牌，馬桶是正大或馬可波羅品牌，暖風機是歐普或歐普惠品牌；

臥室：地面德力菲或梵蒂美強化地板，墻面立邦乳膠漆，定制門檻石和飄窗臺。

升級裝修

硬件：大金中央空調、博世或威能地暖，百朗或松下新風；

餐客廳：地面為冠軍或東鵬瓷磚，墻面為歐雅或慕緹墻布，另有鋼木復合門以及四合一智能鎖；

廚房：地面和墻面為冠軍或東鵬瓷磚，定制門檻石、鋁合金玻璃推拉門、吊柜、地柜、櫥柜臺面、拉籃，弗蘭卡或摩恩水槽，奧普或松下涼霸，科勒或TOTO抽拉式水龍頭，西門子或弗蘭卡油煙機、燃氣灶、消毒柜，沁園或3M凈水器；

衛生間：地面和墻面為冠軍或東鵬瓷磚，科勒或TOTO臺盆、龍頭、淋浴龍頭、花灑、馬桶（主衛智能馬桶），奧普或松下暖風機，定制門檻石、擋水條、地漏、淋浴屏等；

臥室：地面是書香門第或圣象實木復合地板，墻面是歐雅或慕緹墻布，定制門檻石和飄窗臺。

05

不利因素

前面說了，上鐵淮風曉月有兩大硬傷：西側是鳳臺南路高架、東側緊鄰寧蕪鐵路。

鳳臺南路高架是無法改變的，所以政府賣地時在出讓條件里注明了，開發商要做好降噪措施。同樣在高架旁的花語江南也是這個問題。

售樓處門口即鳳臺南路高架，遠處為花語江南

寧蕪鐵路困擾了南京人好多年，這一問題不是一朝一夕能解決的。不過上鐵拿地的條件之一是要配合寧蕪鐵路的搬遷相關工作，這樣看來，搬遷只是早晚的事情。

這里要插播一下，最近南京市交通運輸局發布了改建鐵路寧蕪鐵路擴能改造工程環境影響評價第二次公示，不過綜合各方面因素來看，寧蕪鐵路離正式搬遷還有很長的路要走。

06

值不值得買

了解完上鐵淮風曉月的詳細情況，接下來說說項目值不值得買。

拉開地圖不難發現，上鐵淮風曉月位于建鄴、秦淮、雨花三區的交界處，地理位置是很優越的，開發成熟，配套完善。

開車510分鐘可達河西商圈、新街口商圈；周邊有雨花臺實驗小學，另有2所公辦小學、1所公辦初中用地；交通的話，鳳臺南路、雨花南路、內環南線等干道通達，自駕較為便捷。一個缺點，距離地鐵1號線安德門、中華門站都約2公里左右，地鐵出行不是特別方便。

這樣的地段和配套下，注定了項目的很大一部分客群來自地緣改善。目前賽虹橋一帶鳳凰和美、錦虹美苑、綠島華庭等老小區眾多，改善需求是客觀存在的，另外在這一帶工作的人也有居住需求。一線君認為，出于地緣改善和工作居住的需求，是可以放心買上鐵淮風曉月的。

因為近河西，且房價比河西便宜不少的優勢，河西的部分外溢客群是愿意上車賽虹橋的。但出于近河西的角度選擇賽虹橋板塊，無疑仁恒城市星光更具優勢。項目近軟件谷，與河西新城科技園一河之隔，沒有高架等不利因素，改善戶型110、143㎡與上鐵差異不大，且為精裝交付，均價4.4萬/㎡，加上仁恒的品牌效應，全方位吊打上鐵淮風曉月。買房人不妨等等仁恒的最后兩棟，買不到再買體量較大的上鐵也不遲。

最后，如果上鐵和河西、南部新城、新玄武、九龍湖等熱盤集中開，怎么選？一線君的建議是自住根據自己的需求買。投資需謹慎，實在要投資，南部新城、新玄武為新城，板塊想象力更豐富；九龍湖金隅是現房，投資時間成本少很多。

拓展知識：