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前沿拓展：

文 | 《地產小王子》主筆 憶蓮

01

浦沿新房熱度竟比不上長河、市北？

限售和流搖，同時在一個板塊上演，堪稱杭州樓市奇特名場面。

在浦沿，濱耀學府兩次開盤，第一次限售，第二次8月中開盤，724人報名，中簽率33%。而江榮府9月中上旬首開，532套房只有210人報名，流搖。

要知道，論地段還是江榮府稍勝一籌。

浦沿的熱度與同等級板塊相比，也著實讓人意外。

同為濱江區，隔壁長河板塊的天匯入市，登記人數3937人，中簽率僅26.6%。

天匯的登記結果其實并不意外，但浦沿與之一對比，就顯得太慘了一些。

誠然，天匯有現房銷售的優勢，但城市面貌也一般般。更何況，浦沿限價還要比長河低13500元/㎡啊。

不說長河，蕭山市北的熱度也要比浦沿高出一大截。

蕭山市北精裝限價37500元/㎡，僅比浦沿低500元/㎡。這樣的價差，在買房中幾乎可以忽略不計。

9月濱濤映月首開，620套房6091組家庭報名，中簽率10.2%，差點限售；花嶼觀瀾里表現稍遜色，但176套房也有988組家庭報名，中簽率17.8%。

要知道，浦沿和蕭山市北對比，同樣有2條地鐵線，無商業綜合體。其他方面，浦沿有主城區教育資源優勢，市北有奧體外溢。

濱江區政府的地位無人質疑，但在濱江區政府東西面的兩個板塊，新房熱度差異竟然這么大，就有點匪夷所思了。

02

浦沿二手房表現不差，最高倒掛1萬多/㎡

新房熱度，往往與二手房價分不開。浦沿一二手房倒掛需要從兩個維度來對比。

和第一梯隊二手房相比，倒掛有1萬多/㎡左右。

萬科璞悅灣是浦沿二手房價天花板，位于西浦路地鐵口，萬科物業，掛牌價普遍在5.56萬/㎡。

我看了一套小區性價比比較高的房源。建面約89.2㎡，掛價505萬，可還價到490萬，單價約54933元/㎡。

手邊買房數據顯示，璞悅灣成交均價50399元/㎡，單價最高約6.2萬/㎡，在5月底成交。

錢塘玫瑰灣就在璞悅灣斜對面，價格比璞悅灣稍微便宜點。我看了一套88.75㎡，售價420萬，單價47324元/㎡。

手邊買房數據顯示，錢塘玫瑰灣成交均價為49791元/㎡，單價最高約5.6萬/㎡，在6月中旬成交。

雖然這兩個盤和新房地段不能完全等同，但還是有想像空間的。

第二梯隊二手房成交價基本比新房限價還低。比如金盛曼城、星匯榮邸等小區，受小區品質、地理位置等影響，掛牌價普遍都在4萬/㎡以內了。

長河的二手房，中海云宸有6.5萬/㎡的掛牌價傳出，但未有明確的成交消息。

2015年交付的鉑金名筑，掛牌價普遍在45萬/㎡之間，南岸晶都花園的掛牌價在34萬之間。

手邊買房數據顯示，鉑金名筑成交均價為43653元/㎡，最高一套約4.7萬/㎡；南岸晶都花園最高一套約3.7萬/㎡。

可以發現，拋開第一梯隊二手房，單說第二梯隊二手房，長河和浦沿價格相差不大。

再看市北，建設一路地鐵旁的大國璟，目前掛牌價普遍在55.5萬/㎡之間。手邊買房數據顯示，9月中旬簽約一套，成交價4.2萬/㎡，7月也簽約過一套，單價約5.2萬/㎡。

距離地鐵稍微遠點的望海潮、中旅名門府等盤，二手房價普遍在4.24.3萬/㎡左右。

雖然二手房一房一價特性很強，具體還是要根據樓盤、房源、地段分析，但從這些數據中還是可窺見一二。

浦沿二手房市場表現并不差。一連串數據對比下來，真要論倒掛，我倒覺得浦沿會勝于長河、市北。

03

有大片空地，未來想象空間很大

在我看來，浦沿虧就虧在現在的城市界面以及配套。

就目前來看，浦沿觀感遜色于區政府一帶。從區政府到浦沿，頗有一種從大城市到城中村的感覺。

不過，這也恰恰是浦沿的機會。隨著農民房的拆遷，大片空地留出，未來才更多了一份想象空間。

其中，智慧新天地的期待值就很高，規劃有5.60平方公里，正在建設中，未來將營建高新產品發布與展示中心，集中展示這一區塊的智慧產品與信息網絡發展，重磅打造智慧醫療產業。

目前，已有銀江股份、丁香園和啟明醫療等多家企業入駐。這些企業的中高管，很多會成為浦沿的有效購買力。

傳聞，這里還會建一個大型商業綜合體。

另外，浦沿還在三江匯的輻射范圍之內。

根據之前公示的濱江區分區總體城市設計方案，浦沿作為濱江“一核兩心”中的兩心，由北往南串聯建設“數字總部港”、“醫健創研坊”、“智慧活力心”、“科技信息灣”。

未來，浦沿的價值必然還會提升。尤其是往北看，浦沿超越長河的可能性很大。

長河雖然有很多高大上的產業，但這是利也是弊。未來，長河的城市面貌很難再有變化，新增配套也有局限。

當然，浦沿的發展肯定是需要時間的，起碼35年以上，才會有一個雛形。

04

限價3.8萬/㎡，5盤在售及待售

現在，就是買浦沿的窗口期。相對來說，現在浦沿38000元/㎡的價格很安全。

浦沿涉宅地斷供已有5年，不過從2018年開始，浦沿再次有了涉宅地出讓。至今，浦沿共出讓了5宗涉宅地。

除了棲棠譽灣之外，其余四個項目精裝限價都為38000元/㎡。

其中，江榮府和濱耀學府在售，棲棠譽灣、花樣年浦樂項目、金翰浦樂項目都還沒開盤。

接下來的浦沿，可能還會有不少土地供應。原定于第二批集中供應的31宗宅地里，濱江區唯一一宗新宅地就在浦沿，作為“競品質”試點地塊。

不過，這宗地塊已經流拍，何時會掛牌還是未知數。但可以確定的是，這種地塊肯定會入市。

供應多，購房者的機會就大。

05

濱耀學府：濱江建造，剩最后一批房源

濱耀學府建筑面積約15萬方，容積率2.2，規劃有12幢高層，可售約833套房源。12幢高層東西向排布，4號樓為公租房。

項目由濱江、興耀、元壟、弘陽三家開發商聯合開發，濱江負責建筑設計、建造以及物業，預計將在23年底交付。

園區配置較為出色，有藍寶石景觀水池、近2000㎡的陽光草坪會客區、約500㎡的“小飛象”兒童活動區、慢跑道、九大主題花園等。

濱江區的新盤，大多以改善為主。而濱耀學府起步戶型為97㎡，給了很多剛需留在濱江區的機會。

建面約97㎡，三房兩廳兩衛，三開間朝南，主臥套房設計，北向小書房面積約7㎡；建面約107㎡，四房兩廳兩衛，同面積的四房產品在市面上已是非常少見；118㎡也是四房兩廳兩衛，可以說是107㎡的plus版。

裝修標準4000元/㎡，有歐瑞格的地暖、海爾的中央空調，廚房有西門子燃氣灶、油煙機、消毒柜，衛浴品牌為TOTO等。

地段優勢不大，商業綜合體、地鐵都在2公里開外。旁邊就是山，居住氛圍也不成熟，各方面都還在建設中。

不過，項目旁邊有一宗商業用地，北面是規劃的鄰里中心，未來基本生活需求也能滿足。

項目最大的優勢是學校，西側是一所在建的小學，北面規劃有十五班幼兒園，長河高中、東冠小學、杭二中白馬湖學校、浦沿中學都在直線2公里范圍內。

項目前期市場表現非常不錯，已開盤兩次，一次中簽率9.4%，限售，另一次中簽率約33%。

預計10月加推最后4幢房源，精裝限價38000元/㎡。

06

江榮府：地鐵約250米，精裝配置齊全

江榮府總建筑面積約286129㎡，容積率2.2，共1528套房源，可售1090套。

整盤分為東西兩個地塊，中間由一條小路隔開。東西面地塊都規劃有6幢商業，共有16幢高層。自持住宅位于東北角，公租房位于西側。

在浦沿目前幾個項目中，江榮府距離地鐵站最近，直線距離離地鐵4號線浦沿站約250米。另外，項目旁邊是浦沿路，距離彩虹快速路約1.6公里。

小區主打改善，主力戶型有2個，119㎡和129㎡，都是四房兩廳兩衛。

其中，119㎡為中間套，三開間朝南，南向開間有約10.5米，朝北有一個房間稍稍偏小。129㎡為邊套，兩房朝南，南向開間有6.6米。

裝修標準4000元/㎡，配置比較齊全。

中央空調、地暖、新風三件套配齊，廚房有方太洗碗機、消毒柜、油煙機、燃氣灶，衛生間才用的是科勒馬桶、盥洗盆等。

項目9月中上旬開盤，532套房源共210組家庭報名，流搖。在放假前一天，項目依然還有少量房源在售。

接下來，預計10月底加推244套房源，精裝限價38000元/㎡。

07

棲棠譽灣：地鐵約500米，有洋房產品

世茂·棲棠譽灣2018年7月16日拿地，預計2022年12月交付，目前還未開盤。

整盤規劃有6幢7層洋房和3幢高層，可售614戶。洋房位于小區南面，高層均在北面。

遠遠看去，棲棠譽灣3幢高層主體已經建的差不多了，洋房外立面部分已經裝好，石材干掛。

高層建面97139㎡，洋房建面均為139㎡。產品多樣，剛需和改善都能選擇。

項目周邊還比較冷清，路上車流量不多。

在浦沿一眾項目中，棲棠譽灣交通配套還不錯，距離楊家墩站直線400米左右，不遠處是彩虹快速路入口。

拓展知識：