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一、買房的前期準(zhǔn)備

決定買房之前，需要對當(dāng)?shù)刭彿空摺①Y金情況和貸款政策、后期交易流程和政策，最關(guān)鍵的是要明確買房的需求。

（一）了解樓市行情

1、知曉市場行情，做出明智決策

買房之前需要對當(dāng)?shù)貥鞘凶錾钊肓私猓壳案鞯卣虺鞘┎呒哟髽鞘姓{(diào)控力度，樓市調(diào)控不斷加碼，購房者更應(yīng)理性購房并做出明智的購房決策。

2、知曉房價行情，抓緊優(yōu)惠政策

在“房子是用來住的，不是用來炒的”的大方針下，國家多次重申房住不炒。未來房地產(chǎn)市場會越來越穩(wěn)定，很難出現(xiàn)房價因供需緊張，造成房價大漲的現(xiàn)象。樓市抑制投機(jī)購房需求，金融市場去杠桿化，調(diào)控環(huán)境因城施策，仍將是主旋律。逐漸加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)房地產(chǎn)市場房價漲勢將逐漸放緩。

疫情當(dāng)前，多數(shù)房企受疫情影響出現(xiàn)銷售下滑現(xiàn)象，資金回隴受阻，大小開發(fā)商面臨重新洗牌，廣大開發(fā)商用增加優(yōu)惠力度來吸引購房者，對于部分剛需購房者而言是一個較好的購房時期。

（二）了解限購政策，審核買房資格

買房之前，需要了解當(dāng)?shù)氐南拶徴撸匈I房資格才可以買房。購房過程中，購房資質(zhì)審核是買家購房的第一步也是最重要的一步。

多數(shù)城市為平抑房價，擠壓投機(jī)購房需求，執(zhí)行著嚴(yán)格的限購政策。因此，大家在看房、選房之前，需要做的第一件事就是了解當(dāng)?shù)氐南拶徴撸瑢徍俗陨淼馁I房資格。

以北京為例，自限購政策落地以來，經(jīng)過層層加碼，已愈來愈嚴(yán)格。普通商品房，京籍家庭限購2套，非京籍家庭限購1套，且需滿足連續(xù)五年在京繳納社保或個稅的條件。同時，新建商辦類項(xiàng)目不得售賣給個人，無房者購買商住產(chǎn)品需全款。

上海則是本市戶籍家庭限購2套住房，本市單身限購1套住房。非滬籍家庭滿足網(wǎng)簽前63個月內(nèi)連續(xù)正常繳納60個月社保或個稅，限購1套住房。而且，對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。買新房，除了需搖號，還要滿足積分的要求，如果積分未達(dá)到相應(yīng)要求，就無法進(jìn)行購房。如果是家庭無房戶可以有30分，5年內(nèi)沒有買賣記錄的20分;上海戶口10分。進(jìn)入搖號的購房者，與房源數(shù)的比例被限定在1.3：1，就是說客戶是房源的1.3倍。

廣州本市戶籍居民家庭執(zhí)行限購2套住房的政策，本市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房。非廣州市戶籍居民家庭，能提供購房之日前5年在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，在本市限購1套住房。

在深圳，本市戶籍居民家庭限購2套住房，對戶籍成年單身人士、非戶籍居民家庭限購1套住房。深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

蘇州限購范圍對象：是非本市戶籍居民家庭，在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內(nèi)申請購買第1套住房；外地戶口，連續(xù)交滿2年社保才能購房！本地戶口限購3套！

購房條件：應(yīng)提供自購房之日起前3年內(nèi)，連續(xù)繳納2年及以上個人所得稅或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明；

社保及個人所得稅繳納范圍：是指在蘇州大市范圍內(nèi)，包括蘇州市區(qū)（姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、蘇州高新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)）及昆山、太倉、常熟、張家港等四市范圍。

想了解更多城市的限購政策，可以登錄當(dāng)?shù)氐淖〗ㄎ倬W(wǎng)查詢，也可以向本地樓盤的置業(yè)顧問或者銷售顧問做詳細(xì)咨詢。

（三）了解限貸政策，合理貸款購房

1、什么是限貸政策

買房有貸款需求的，需要了解當(dāng)?shù)貓?zhí)行的限貸政策。對貸款購買商品住房的，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例和貸款利率的規(guī)定。限貸是房地產(chǎn)一種調(diào)控的手段，目的是為了讓房地產(chǎn)市場向著健康的方向發(fā)展，避免炒房等行為。

2、不同城市的貸款比例

限貸，是指對貸款購買商品住房嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例和貸款利率的規(guī)定。限貸政策通常由地方政府出臺，地域性較為明顯。對于購房者而言，應(yīng)提前了解清楚本地實(shí)施的限貸政策，避免在買房時產(chǎn)生不必要的糾紛。

首套商貸方面，北京實(shí)行認(rèn)房認(rèn)貸的政策，購買首套房為普通自住房的，首付款比例不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例不低于40%(。二套普通住宅，首付比例提升至60%，二套非普通住宅首付比例提升至80%。個人購買商辦類項(xiàng)目的，需全款購買。

自2016年11月29日起，上海開始認(rèn)房又認(rèn)貸，首套房的首付比不低于35%。在上海市無住房，但有商業(yè)或公積金貸款記錄的，購買普通自住房的首付比例不低于50%，非普通自住房的首付為70%。

在廣州，居民家庭名下在本市無住房且無住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行購房首付款比例最低30％的政策。居民家庭名下在本市無住房但有住房貸款記錄的，購買普通商品住房首付款比例不低于40％，購買非普通商品住房首付款比例不低于70％。

深圳買房，無房且無房貸記錄的，首付3成；在深圳無房，但有房貸記錄 (包含異地，1筆貸款未結(jié)清)的，首付比例為5成。對于在深圳已有2套及以上房產(chǎn)的本市戶籍家庭，在深圳有1套及以上房產(chǎn)的外地戶籍家庭/個人都停貸。

蘇州限貸政策

商業(yè)貸款

1、首套首貸首付最低30%。

2、無房有貸款記錄首付最低50%。

3、有1套住房無住房貸款或是已結(jié)清，首付最低50%。

4、有1套住房且購房貸款未結(jié)清，首付最低80%。

5、有兩套及以上住房，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。必須全款！

公積金貸款

1、第一次使用公積金貸款

家庭貸款最高額度70萬元，個人貸款最高額度45萬元；

純公積金貸款：首付款最低20%，必須符合要求是園區(qū)公積金+購買房屋面積90平以內(nèi)+總房價110萬以內(nèi)，才可使用純公積金貸款！

組合貸款：按借款人公積金個人賬戶余額的10倍計算可貸額度。

2、第二次使用公積金貸款

家庭貸款最高額度50萬元，個人貸款最高額度30萬元；

首付最低50%，按借款人個人賬戶余額的6倍計算可貸額度。

更多城市的限貸政策，可登錄當(dāng)?shù)氐淖〗ㄎ倬W(wǎng)查詢，也可以咨詢當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)顧問和中介。商品房貸款利率，因地而異，且不同銀行亦可能執(zhí)行不同的房貸利率，以具體城市執(zhí)行的為準(zhǔn)。

（四）了解限售政策，確認(rèn)買房資格

限售即為購房者在一定年限內(nèi)不得將房屋出售或轉(zhuǎn)讓。限售政策，旨在限制房產(chǎn)的自由交易，從而達(dá)到抑制炒房等行為，防止房價上漲過快。部分城市的限售期為23年，也有個別城市的限售期為5年。

自2017年3月25日廈門拉開限售的序幕，全國已有數(shù)十個城市加入了限售的隊列。

截止到目前，推出了限售政策的城市有：

北京、上海、廣州、廈門、成都、杭州、長沙、濟(jì)南、青島、武漢、寧波、深圳、福州、南京、天津、三亞、海口、溫州、大連、蘇州、蘭州、鄭州、太原、武漢、昆明、南昌、金華、合肥、南寧、西安、常州、承德、揚(yáng)州、東莞、海南、蕪湖、嘉興、無錫、北海、徐州、珠海、惠州、開封、張家口、沈陽等地。

蘇州限售政策

1、新房

取得不動產(chǎn)證起3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

2、二手房

取得不動產(chǎn)證起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

3、限售區(qū)域

蘇州市區(qū)（姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)）

4、實(shí)施時間

2019年7月25日起實(shí)施。

各地詳細(xì)的限售規(guī)則，可咨詢當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)顧問或中介。

二、教你挑選心儀的房源

買房無疑是人生中很重要的一件事，購房人到底是基于怎樣的考慮而買房，什么樣的配套才能滿足購房者自身的置業(yè)需求，需要購房人仔細(xì)斟酌，再三思索。對買房初期挑選房源而言，了解自身需求定位和預(yù)算實(shí)力，才能在看房選房過程中做到心中有數(shù)，并需要購房人保持慎重。對于挑選房源，購房人需要注意那幾點(diǎn)呢？

（一）關(guān)于區(qū)域、地段的考量

挑選房子首先要挑選房子的地段，地段沒有絕對好壞，購房者應(yīng)根據(jù)自身的工作和生活要求來判斷，區(qū)域和地段，對于買房后的生活質(zhì)量，以及房產(chǎn)的保值增值，都起著重要的作用。不同區(qū)位、地段的房子，有著不同的保值和增值潛力。當(dāng)然，買房子時選擇一個合適的位置，不只是使房子保持應(yīng)有的價值，更是能享受良好的居住體驗(yàn)和生活品質(zhì)。

不同的買房需求，對于區(qū)位和地段的要求也會不一樣。

剛需婚房，由于資金等原因，在區(qū)位的要求方面可能會退而求其次，選擇城郊但是交通方便的剛需盤；

子女教育房產(chǎn)，對于區(qū)域內(nèi)的教育資源將有較高的要求，核心城區(qū)的改善盤將更受意向人群的青睞；

置業(yè)養(yǎng)老，對于區(qū)位和地段的要求更低，但對于小區(qū)周邊的公園、濕地、森林氧吧等配套資源，有更高的期許。

交通的便捷程度是可以改善的，某些位置偏遠(yuǎn)的樓盤因?yàn)榫奂巳藲猓_通了公交線路、路修寬了、出租車多了，交通因素得到巨大的提升，地段的價值也就提升了。

在區(qū)域和地段的選擇方面，我們除了看現(xiàn)在已經(jīng)成形的配套，對于項(xiàng)目周邊的規(guī)劃配套，也可以深入了解。房子畢竟是居住屬性和價值屬性的集合體，看準(zhǔn)未來，房子價值可期。但需要注意的是，未來的配套規(guī)劃，對于開發(fā)商的營銷說辭，需要斟酌和警惕，防止被忽悠。

對于項(xiàng)目所描述的區(qū)位條件和地段優(yōu)勢，購房者需要多走多看，調(diào)查之后才能更了解。

（二）關(guān)于交通環(huán)境的考量

對剛需購房人群而言，尤其是上班族，比起價格，他們更加關(guān)注交通條件。通勤時間與交通便利程度是上班族做購房決策的重要影響因素。

交通條件，不論對剛需購房者還是改善型購房人群來說，都是不可不關(guān)注的重要方面。良好的交通配套，決定了日常通勤的時間成本，是居住體驗(yàn)的重要組成部分。

剛需人群，對于軌交、公交站點(diǎn)的配套情有獨(dú)鐘。購房者最好選擇在上班地點(diǎn)附近購房，以半徑為5km左右為宜，可以最大限度地節(jié)約時間成本和生活成本。如某些地段可能并不在市中心、交通也不好，但對在附近工作的人來說，這個地段就相當(dāng)有吸引力。購房者應(yīng)盡量選擇交通便捷的區(qū)域購房，交通的便利程度影響著樓盤的價值，尤其是靠近地鐵的。地鐵會使人們的生活半徑變大，居住的范圍可以向城郊擴(kuò)展，工作在城市，生活在城郊。

但最好選擇離地鐵線有一定距離的住宅， 因?yàn)榈罔F周邊在一定程度上都存在噪聲、振動、人流量大等問題，因此地鐵線和住宅兩者最好保持一定距離。對于周邊環(huán)境要求較高的購買者來說，緊挨看地鐵的項(xiàng)目并不是最好的選擇。如果要買，可以考慮步行時間10min可到達(dá)地鐵站點(diǎn)的項(xiàng)目，這樣既可享受地鐵的便利，又可有相對安靜的居住環(huán)境。

改善購房者，對于高架入口、高速距離、周邊道路車流擁擠度等，較為關(guān)注。

交通條件，除了當(dāng)前已有的配套，規(guī)劃中的、正在施工階段的交通，配套，也可以多關(guān)注。

為了防止被開發(fā)商“套路”，購房最終簽約之前，還需親自到項(xiàng)目周邊走一走、看一看，感受下小區(qū)周遭的交通現(xiàn)狀，以便做出更好的決策。

（三）關(guān)于教育條件的考量

1、為何要選在學(xué)區(qū)附近

當(dāng)你決定要為教育而買房時,你就必須要確認(rèn),你要買的房與準(zhǔn)備進(jìn)的學(xué)校的必然聯(lián)系。也就是說確認(rèn)住房所屬學(xué)區(qū)。學(xué)區(qū)并不是大家認(rèn)為的那樣,離的近就可以了,要認(rèn)真查找其學(xué)區(qū)所在地。有些樓盤就在學(xué)校旁邊,可學(xué)區(qū)并不對口。或者是有些開發(fā)商承諾的誤導(dǎo),最后影響了孩子教育。另外還有些市中心的小學(xué)相對集中.似乎劃到誰的招生氛圍都無所謂。有些中心城區(qū)教育局，采用電腦排位，招生范圍每年不同，增加了購房者購房選擇的難度。

對于家中有適齡教育的孩子家庭，在買房決策中，項(xiàng)目周邊的學(xué)區(qū)配套，尤其是優(yōu)質(zhì)的教育資源，對買房人來說更有吸引力。

2、教育條件的影響

為了子女能獲得更好的教育，古有孟母三遷，今有不要讓孩子輸在起跑線上的呼聲，家有處于學(xué)齡段孩子的購房者，對于項(xiàng)目周邊的學(xué)區(qū)資源，會尤為關(guān)注。學(xué)校選擇的多樣性、全學(xué)齡段資源的完備程度、學(xué)校師資力量強(qiáng)弱……都是家長們關(guān)注的重點(diǎn)。

（1）入學(xué)政策“百變”

買房時規(guī)定落戶入住兩年可以入讀學(xué)位房，等孩子該上學(xué)了，發(fā)現(xiàn)變成了5年，這就“抓瞎”了，學(xué)位房是政策性很強(qiáng)的房子，購買前，一定要摸清政策，提前算好購買時機(jī)，以免耽誤孩子。

（2）學(xué)位未必“一成不變”

購買學(xué)位房前是沖著A學(xué)校去的，到上學(xué)年齡時發(fā)現(xiàn)變成了B學(xué)校，這讓很多家長苦惱。受生源人數(shù)的影響，教育部門會對招生區(qū)域適當(dāng)調(diào)整，所以在購買學(xué)位房之前，一定要事先向相關(guān)部門了解清楚，尤其是對介于兩個學(xué)位交界線附近的房子應(yīng)特別注意，說不定哪天就變了。

（3）不要為學(xué)位房“打工”

很多家長為了給孩子他們認(rèn)為的優(yōu)質(zhì)教育，不惜背負(fù)沉重的財務(wù)負(fù)擔(dān)，不僅降低家庭的生活質(zhì)量，還給孩子灌輸心理負(fù)擔(dān)，這是完全沒有必要的。學(xué)位房的價格偏高，房子質(zhì)量差，這是完全沒有必要的。因?yàn)榻o孩子一個健康成長的環(huán)境更重要。

同時，對于學(xué)位房的選擇，還需要關(guān)注落戶資格方面的信息，確定買房了能順利落戶，讓孩子順利享受到入學(xué)資格。

（四）關(guān)于戶型的考量

買房，當(dāng)你看完了區(qū)域規(guī)劃、交通、周邊配套、小區(qū)規(guī)劃，如果你對以上都沒有異議，接下來一般就會進(jìn)入看具體產(chǎn)品選戶型的階段。好的戶型設(shè)計能符合購房者的需求，滿足購房者對于居住的舒適性、私密性，美觀性等的要求。購房者挑選戶型時，主要可以從以下幾個方面考慮其設(shè)計是否合理：

常規(guī)說東北戶比西北戶要好，可是住進(jìn)去之后，去鄰居家轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)才感覺怎么要比自己家舒適許多。戶型如何直接決定了居住的舒適度，也會影響將來房屋售賣時的難易程度。戶型圖能直觀反映房屋的戶型，學(xué)會通過戶型圖判斷房屋戶型，才能在挑選房屋時選到更能滿足自身需求的。

（1）戶型是否方正、面積分布是否合理

戶型方正，外墻輪廓大體上呈現(xiàn)出矩形。外形極度不規(guī)整、面積浪費(fèi)嚴(yán)重、采光極差（或暗室多）等，這些帶硬傷的戶型，盡量避免。

面積分布，由于購房款是按照建筑面積計算的，所以購房者最不希望花錢買來一些無效面積。一般人們理想的臥室面積應(yīng)當(dāng)在15㎡左右，客廳面積在2030㎡，廚房。衛(wèi)生間為5~ 8㎡，而陽臺也要有56㎡。這樣的面積分配能夠基本滿足人們的需求和生活習(xí)慣，功能分區(qū)合理，面積浪費(fèi)較少。

（2）戶型采光是否明亮，是否南北通

充足的陽光和良好的通風(fēng)不僅能夠解決各種日常生活問題，譬如晾曬衣物，維持空氣清新，而且陽光能夠殺死有害細(xì)菌，對家人身心健康都要好。

通風(fēng)看是否南北通透，朝南的客廳與朝北開窗的餐廳、廚房是否可以南北對流，是否有臥室房間南北對門，形成“穿堂風(fēng)”。

（3）家庭動線是否明確

家庭動線其實(shí)就是住宅動線，指人們在住宅中的基本活動路線。主要有三條：居住動線、家務(wù)動線、訪客動線，這三條應(yīng)避免交叉。

居住動線應(yīng)保證私密性，如臥室、衛(wèi)生間、書房。

家務(wù)動線應(yīng)盡量人性化、簡單化，儲存、清洗、料理這三道程序決定了下廚的流線，考慮充分就不會浪費(fèi)時間、體力，使用起來會很順暢。

訪客動線應(yīng)盡量與居住動線保持距離，如客廳，避免在客人拜訪的時候影響家人休息或者工作。

（4）動靜是否分區(qū)，干濕是否分離

“動區(qū)”是活動較為頻繁的區(qū)域，如客廳、廚房、餐廳；“靜區(qū)”主要供居住者休息，如臥室、書房。與動線遵循的原則相同，二者之間的路徑交叉越少越好。

干濕分離，有兩個方面：一是臥室、客廳為干區(qū)，和濕區(qū)的廚房、衛(wèi)生間要區(qū)隔開，廚房衛(wèi)生間等帶水易臟的地方應(yīng)該與客餐廳和臥室書房分開；二是以衛(wèi)生間來說，洗浴區(qū)和洗手區(qū)區(qū)隔開，衛(wèi)生間要保持濕度的干燥。

（五）關(guān)于選擇開發(fā)商的考量

買房要選擇房企嗎？了解開發(fā)商的“出身”很重要。買房是一件大事，很多買房新手出于價格等方面的考慮，經(jīng)常在小開發(fā)商和品牌房企項(xiàng)目間猶豫。一般來說，買房時選擇品牌/大牌房企項(xiàng)目更好一些。

首先，房子質(zhì)量有保證。

大房企不只是有拿地建房的條件，更重要的是他們大多有自己的土地開發(fā)，房屋建筑設(shè)計團(tuán)隊，基本都不會去外包給市面上的其他公司，避免了后續(xù)出現(xiàn)有關(guān)房子的各種手續(xù)，質(zhì)量，工期延誤等的問題，而這些大房企成立時間久，有更豐富的建筑經(jīng)驗(yàn)，房子出現(xiàn)的弊端更少，最后交房時，購房者需要面對的各種房子上的糾紛就會減少大半。

大開發(fā)商規(guī)模大，項(xiàng)目多，不依靠單個項(xiàng)目盈利，因此抗風(fēng)險能力強(qiáng)，資金也比較充足。實(shí)力要遠(yuǎn)比小開發(fā)商強(qiáng)大，基本不用擔(dān)心出現(xiàn)因資金鏈問題而導(dǎo)致爛尾的情況。

同時，為了獲得長足的發(fā)展，品牌房企往往會更注重自己的品質(zhì)。房子質(zhì)量會比一般的開發(fā)商好些。

再者，品牌房企的自持物業(yè)更優(yōu)秀些。物業(yè)服務(wù)的優(yōu)劣關(guān)系到后期居住舒適度，大多品牌開發(fā)商的物業(yè)通常都是自有物業(yè)，在管理過程中，會比較注重品質(zhì)，維修方面也會比較及時。

故而，在資金允許的情況下，購房時建議盡量選擇品牌/大牌房企項(xiàng)目。

（六）關(guān)于選物業(yè)的考量

好的物業(yè)，不僅是購房者切身利益的保障，也是居住品質(zhì)的保證。可以讓業(yè)主住著安心，無論是綠化、環(huán)境、衛(wèi)生，還是安保等方面都會面面俱到，讓業(yè)主回到小區(qū)就有回家的感覺。

那么買房前如何選物業(yè)？

1、購房前對小區(qū)情況進(jìn)行了解，注意小區(qū)與物業(yè)簽約情況，最好實(shí)地考察；

2、看小區(qū)公共區(qū)域和建筑外立面，看小區(qū)公共區(qū)域是否清潔，路面和綠化是否整潔，外立面是否清潔；

3、物業(yè)反映速度，物業(yè)報修電話應(yīng)該24小時有人接聽，對于急修問題物業(yè)應(yīng)該以最快速度解決，如果是一般報修也要保證在一天內(nèi)做出反饋；

4、注意小區(qū)的安全防衛(wèi)措施，防盜設(shè)備是否完善，安全保衛(wèi)措施是否到位；

5、注意小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施比如樓道和電梯等是否設(shè)備齊全，完好無損；

6、選擇口碑好的物業(yè)，從周邊業(yè)主口中判斷其對于社區(qū)物業(yè)服務(wù)的滿意程度來決定物業(yè)好壞。

7、看物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)物業(yè)管理都是要收取物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主要關(guān)注物業(yè)費(fèi)是否合理。其實(shí)物業(yè)費(fèi)高并不代表物業(yè)水平就高，好的物業(yè)是會給出合理的物業(yè)收費(fèi)的。

三、學(xué)會這些，看房不再被忽悠

買房，在做最終的決策前，除了網(wǎng)上在線了解和置業(yè)顧問的介紹，我們還需多去實(shí)地看房，以便更全面、更準(zhǔn)確地了解項(xiàng)目。

（一）實(shí)地看房的技巧

實(shí)地看房，作為買房過程中重要的一環(huán)，該看什么？問什么呢？僅僅只看了一眼房子的情況是什么樣的就夠了嗎？房產(chǎn)與其他商品不同，不僅有居住屬性也有價值屬性。作為大宗的、高值的商品，很多人買房都離不開“六個錢包”的支持，選房一定要多方考慮，慎之又慎，切忌“腦袋一熱”，將來后悔。實(shí)地看房是必不可少的一個步驟，但也是比較耗時費(fèi)力，掌握一定的實(shí)地看房技巧，可以做到省時省力。一般我們可以分為以下幾步：

第一步：挑選看房時間

在白天和晴天看房，購房者可以看房屋各房間的光線強(qiáng)度。晚上看房主要是看入夜后房屋附近的環(huán)境和噪聲情況。雨天看房則可以看出房屋門窗、墻壁、屋頂?shù)扔袩o進(jìn)水、滲漏現(xiàn)象，特別是連續(xù)幾天下雨后，再好的偽裝也會暴露無疑。

第二步：了解配套情況

來到項(xiàng)目，首先可以去探查周邊情況，小區(qū)到公共交通站點(diǎn)的距離，同行公共交通的數(shù)量以及周邊的交通狀況，什么時間會堵車。另外可以看看商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校等其他配套，規(guī)模如何，服務(wù)如何，環(huán)境如何。

第三步：在售樓部做深入了解

進(jìn)入售樓部熟悉沙盤、區(qū)位圖、戶型圖，甚至樣板間。戶型圖一般需要看戶型的朝向、進(jìn)深和開間，配合置業(yè)顧問的講解，了解動線分區(qū)，以及戶型圖上的圖標(biāo)和圖示。看區(qū)位圖時，可以根據(jù)之前看到的周邊配套來對比，感受實(shí)際情況。沙盤主要是看項(xiàng)目樓棟的密度、景觀、配套等。樣板間一般分為實(shí)體樣板間和臨時樣板間。但是有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為使模型精美，吸引購房者的眼光，會有意調(diào)整模型間距比例，增加綠化使網(wǎng)友感覺公共空間寬敞通透，購房者應(yīng)根據(jù)小區(qū)占地面積、總建筑面積、容積率等數(shù)據(jù)結(jié)合模型比例做一個預(yù)估。

一般來說，實(shí)體樣板間的面積、層高、陽臺大小等尺寸不會有太大出入，但要注意：1、采光是否充足；2、樓間距是否合理；3、管道是否影響家具的擺放；4、后期對格局的改動是否方便。同時也可以探查一下工程進(jìn)度。

臨時搭建的樣板間一般不在樓棟里，而是在售樓處或者工地的某一個角落，因此臨時樣板間的各部分尺寸、面積可能會與實(shí)際交付時有所偏差，參觀時自帶卷尺，丈量一下各房間的長寬和層高，做好心里預(yù)估。

第四步：核實(shí)開發(fā)商資質(zhì)

售樓部里的證件公示一般是我們?nèi)菀缀雎缘牡胤剑屑?xì)查看所選房源的證件是否齊全十分重要。五證包括：《商品房銷售（預(yù)售）許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》。

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投入的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

（二）在線看房的技巧

隨著科技的發(fā)展，最直接的方式在線了解項(xiàng)目，就是通過各線上平臺提供的樓盤單頁，以及VR實(shí)景看房的途經(jīng)來初步認(rèn)識項(xiàng)目。相對實(shí)地看房來說，也更輕松更容易，不會受到諸如天氣、時間、距離、疫情防控工作等特殊情況的影響，當(dāng)然也更安全便捷。購房者線上看房需要注意哪些問題呢？

1、要對樓盤相關(guān)信息全方位了解。

如在售信息、樓盤動態(tài)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售證、資格證、周邊配套、規(guī)劃等多個方面去了解樓盤，從多個角度去考量，避免購房決定出錯。

2、上網(wǎng)搜索樓盤相關(guān)評論。

既然不能實(shí)地去看房，但可以上網(wǎng)搜索相關(guān)樓盤的評論，或者是找前期購買該樓盤的朋友來了解。你或許會從別人口中了解到樓盤的其他真實(shí)情況，比如某樓盤附近有個垃圾廠、樓盤附近有個高壓電站、樓盤因?yàn)橘|(zhì)量問題導(dǎo)致購房者維權(quán)等。

3、貨比三家，多對比樓盤。

根據(jù)自己的喜好以及個人實(shí)際情況，多看幾個樓盤，再從中作合適自己的、高性價比的樓盤。

4、避免沖動購房。

現(xiàn)在買一套房動輒百萬甚至是千萬以上，對于多數(shù)家庭來說，掏空雙方老人和子女的口袋，也就是說要湊足六個錢包才能得到一套房，所以買房是一件很謹(jǐn)慎的事。線上看房如果沒有把握，建議可先與置業(yè)顧問溝通，待疫情過后實(shí)地看房。畢竟實(shí)地看房更加真實(shí)體驗(yàn)感優(yōu)于線上看房。

5、線上購房。

全程線上完成購房流程目前可行性并不大，但是未來是發(fā)展方向。線上購房應(yīng)保留好交易信息，與置業(yè)顧問溝通的聊天記錄，方便未來維權(quán)使用。如果擔(dān)心線上交易的安全性，建議還是與置業(yè)顧問協(xié)商，約好合理時間面對面溝通購房條款的細(xì)則。

四、定房的流程與要點(diǎn)

購房的前期準(zhǔn)備工作都完成后，就要定房了。在這個階段，購房者需要重點(diǎn)關(guān)注定金交付、如何退訂等問題。

（一）確認(rèn)購房意向，正式交付定金

簽署意向成交應(yīng)該注意什么，如何交定金，如何退訂等？避免買房入坑，這些是購房者都需要了解的地方。

1、簽署意向書應(yīng)該注意什么？

購房意向書只是作為一種雙方達(dá)成的預(yù)約協(xié)議，需要達(dá)到合同的基本條款。其中主要包含的內(nèi)容通常為雙方當(dāng)事人的基本信息，認(rèn)購房屋的面積，認(rèn)購房屋的價格，雙方達(dá)成協(xié)議的時間，以及違約責(zé)任認(rèn)證和相關(guān)處理方法等條款信息。對于購房者來說，在簽署購房意向書之前一定要對所預(yù)定的房屋信息以及開發(fā)商情況有所掌握。

2、交定金時應(yīng)該注意什么？

（1）查看開發(fā)商五證

五證齊全的房子才能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，這也是購房的首要條件之一，如果五證不全購房者可能會面臨極大的風(fēng)險，其購房行為也無法受到法律的保護(hù)。因此在挑選房源時，檢查五證是最為必要的前提條件，五證不全的房即便再便宜也不能買。

“五證”信息可以在官網(wǎng)上查詢。有些城市已經(jīng)開通了查詢了五證的網(wǎng)站，購房者可以登錄當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)站查詢開發(fā)商的五證。還可以去相關(guān)部門咨詢。如果開發(fā)企業(yè)預(yù)銷售商品房時不出示，購房者可以要求其出示。可以去銀行詢問一下關(guān)于“五證”的問題。不明就里的購房者有必要在掏錢之前向銀行咨詢一下。

五證包括國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證以及商品房預(yù)售許可證。這些證件當(dāng)中，最重要的土地使用證和商品房銷售(預(yù)售)許可證，它表明所售房屋是合法項(xiàng)目。如果沒有預(yù)售許可證，就說明房子是五證不全。

（2）查看個人征信

如果是貸款買房，購房者要提前查詢自己的征信情況，如果有問題則貸款很難獲批，此時如果繳納定金很可能會遭遇無法退回的情況，所以在確定購房之前要對自己的征信狀況有明確的了解。另外使用公積金貸款的，還要了解公積金賬戶余額，事先計算可審批的貸款額度，合理規(guī)劃資金的使用情況。

個人征信如何查？如搜索軟件中搜中國人民銀行征信中心，通過注冊、登錄，信息服務(wù)、申請信用報告、獲取信用信息等流程后，獲取個人征信情況。

（3）區(qū)分定金和訂金

這兩者雖然一字之差，它們之間法律含義卻截然不同。

定金具有法律效力，是法律上的一種擔(dān)保行為。在商品房買賣交易中，購房者履行合同后，可把定金當(dāng)作房款，或者收回定金。若購房者沒有履行合同約定，則無權(quán)要求返還定金，開發(fā)商不履行合同，則雙倍返還定金。

“訂金”并不是標(biāo)準(zhǔn)的法律概念，是一種不太規(guī)范的表述，因此它在法律效果上是不明確的。若購房者不履行合同義務(wù)，并不代表他不能要回訂金，若開發(fā)商不履行義務(wù)，也不需要雙倍返還訂金。“訂金”往往被視為“預(yù)付款”，并不產(chǎn)生“定金”的懲罰性效果。

在簽訂合同時，一定注意合同要求的是“定金”還是“訂金”，保護(hù)好自己作為消費(fèi)者的權(quán)益。

（二）交付定金后能否退還？

在相關(guān)法律中規(guī)定，如果是購房人違約，不履行約定的責(zé)任，是不能退還定金的，但在某些情況是可以退的。

第1種 購房者不符合購房條件

由于一些政策導(dǎo)致房子的交易不能正常進(jìn)行，以及遇到購房政策調(diào)整，一些本來符合購房條件的購房者可以買房，就變成不符合購房資格。遇到這樣的問題不用擔(dān)心，完全可以要求開發(fā)商退定金。買房是一件大事，因此在買房之前，一定要仔細(xì)考慮結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)能力，避免給自己造成太大的負(fù)擔(dān)。

第2種 開發(fā)商不具備購房資格

買房子也是要看開發(fā)商的，很多人想不到那么多，就只關(guān)注到了房子本身的好壞，卻忽視了開發(fā)商的重要性，法律規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房，也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。如果是商品房不符合銷售條件，購房者就算是已經(jīng)交了定金，不管雙方有沒有簽訂定金協(xié)議，約定定金退還的內(nèi)容，開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者。購房者在購房前，應(yīng)查看開發(fā)商“五證”是否齊全，可在一定程度上避免麻煩。

第3種 不可抗力原因不能買房

上面說的是開發(fā)商和購房者的原因，那么也有一些特殊情況，不可抗力的因素導(dǎo)致不能買房了。不能歸于購房人和開發(fā)商的原因，雙方的交易不成立，這種情況是無法預(yù)料的，所以開發(fā)商也應(yīng)該返還定金。

其他情況

一般，購房者在付定金后，因?yàn)閭€人原因提出不想要房子，而后開發(fā)商直接退還定金的，這種情況基本上不存在。如果直接跟開發(fā)商說資金不夠或者看中了別的房子之類的原因，這樣就給了對方不退你錢的證據(jù)。

有一種情況是，購房者跟售樓處說要退房子，如果售樓處沒有一口回絕，就還有退還的可能，比如剛好房源售空，還有其他人要購買，如果把退了的房子賣給別人，賣房的工作量還是完成了，也不影響你們的交易。這時候售樓處會給你提供一個可以操作的方案，這種情況往往會要求購房人承擔(dān)一定的成本。

五、了解貸款政策，輕松辦理房貸

抵押貸款是購房者（抵押人）向銀行（抵押權(quán)人）借錢的方式，購房者用所購房產(chǎn)作為抵押物，與銀行簽訂抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期向銀行歸還貸款的保證。購房者（抵押人）按合同約定向銀行還清本息后，便可收回抵押品“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。

購買商品房，需要符合購房資格，也需要相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力。部分購房者無法實(shí)現(xiàn)全款買房，通過貸款買房也是非常常見的方法，選擇貸款，可以緩解不輕的經(jīng)濟(jì)壓力。

（一）如何查詢個人征信

買房時，大部分人都會涉及到貸款，而銀行放貸前，一般都要審查用戶的個人征信，需要提供個人征信報告。如果個人征信存在污點(diǎn)，銀行很有可能會拒絕放貸。

1、查詢征信報告的注意事項(xiàng)

申請房貸時，銀行要求的征信報告主要有以下幾個方面：

（1）基本信息：包含個人的姓名、身份證、姓名，申請日期，出具日期、婚姻狀況等；

（2）信貸記錄：主要是個人向銀行金融機(jī)構(gòu)申請的借貸記錄包括信用卡、房貸、經(jīng)營性貸款、助學(xué)貸款等一系列的借貸記錄。包括結(jié)清，以及未結(jié)清等一系列信息；

（3）公共信息：個人申請過的通信、水電、燃?xì)狻⒗U稅情況等個人信息與情況，還有包括個人的法院信息，比如是否納入失信被執(zhí)行人名單；

（4）異議記錄：查詢?nèi)藢€人的征信有異議時向銀行機(jī)構(gòu)申請過的異議，可通過添加聲明的方式在該部分中予以反映，如果沒有申請過異議，因此也就沒有相關(guān)記錄了；

（5）查詢記錄：個人查詢的記錄與機(jī)構(gòu)查詢的相關(guān)信息。一般銀行審批信用卡時都會有這個記錄；

（6）說明：征信中心的格式條款，包含需要注意的相關(guān)信息，以及異議處理情況處理的意見和征信中心的立場。

2、哪些情況會導(dǎo)致征信報告出現(xiàn)“污點(diǎn)”？

（1）“連三累六”：指貸款人兩年內(nèi)連續(xù)三個月或者累計六次逾期還款。

（2）呆賬：指已過償付期限，經(jīng)催討尚不能收回，長期處于呆滯狀態(tài)，有可能成為壞賬的應(yīng)收款項(xiàng)；

（3）頻繁查詢征信報告：如果短期時間內(nèi)有多家貸款機(jī)構(gòu)查詢征信記錄，銀行判定你最近急需用錢，對你是否能按時還款產(chǎn)生了懷疑，進(jìn)而拒絕了信貸申請；

（4）水電氣費(fèi)欠繳：欠水費(fèi)、欠電費(fèi)、欠氣費(fèi)、欠物業(yè)費(fèi)等；

（5）“睡眠”卡未處理：某些特定的信用卡無論你開戶與否都會產(chǎn)生年費(fèi)，如果疏忽了這一點(diǎn)，就會出現(xiàn)逾期，產(chǎn)生不良記錄。

（6）保險費(fèi)用欠繳：保險逾期繳費(fèi)，若超過三個月仍未補(bǔ)上，除了造成保單效力中止，還可能會被保險公司提交記錄。此外，社保及公積金繳存記錄也是評定個人征信的重要數(shù)據(jù)。

（7）擔(dān)保連責(zé)：用戶為其他人擔(dān)保貸款，但是被擔(dān)保人無法償還，作為擔(dān)保人會有連帶責(zé)任，如沒有承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，在征信記錄上會成為一個污點(diǎn)。

（8）利率上調(diào)，月供未變：貸款利率上調(diào)后，所貸款項(xiàng)未償還部分利率也會隨之調(diào)整，仍按原金額支付“月供”，會產(chǎn)生欠息逾期。

（9）信息被冒用：若你的信息被不法分子利用做違法之事，那不良記錄就會記錄在你頭上。因此在查詢征信記錄有問題時，一定要找銀行核實(shí)情況，避免出現(xiàn)漏洞。

3、個人征信查詢方式

（1）現(xiàn)場查詢：憑有效身份證件（身份證、軍官證、士兵證、護(hù)照等）自行到中國人民銀行分支機(jī)構(gòu)征信窗口進(jìn)行查詢，需如實(shí)填寫個人信用報告本人查詢申請表，同時也可通過銀行的征信自助查詢機(jī)查詢。全國聯(lián)網(wǎng)，異地可查。

（2）網(wǎng)絡(luò)查詢：登錄中國人民銀行征信中心。進(jìn)行用戶注冊后，在線驗(yàn)證身份信息，提交注冊申請及查詢申請；通過身份驗(yàn)證，你會收到含有激活碼的短信，需要在7天內(nèi)登錄網(wǎng)站并激活用戶；申請?zhí)峤缓螅銜盏胶胁樵兇a的短信，使用查詢碼可以查詢征信報告，查詢碼在7天內(nèi)有效。

（二）如何辦理商業(yè)貸款

商業(yè)貸款，購房者購買住房時，以其所購買的住房為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。有關(guān)銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購房貸款向銀行提供擔(dān)保。

貸款買房，有商業(yè)貸款和公積金貸款兩種方式可供選擇，公積金貸款利率雖然較低，但需滿足的要求較多。商業(yè)貸款，相對而言普適性強(qiáng)一些，也是多數(shù)買房人選擇的貸款方式。

辦理商業(yè)貸款的流程如下：

（1）購房者與開發(fā)商簽訂購房合同，并交付購房的首付款。

（2）提交貸款申請，準(zhǔn)備有效身份證件、常住戶口證明或有效居住證明、婚姻狀況證明、收入證明或個人資產(chǎn)狀況證明、征信報告貸款用途使用計劃或聲明，以及銀行要求提供的其他資料。

（3）銀行審查。銀行審核通過購房者的貸款申請后，會與購房人簽訂借款合同、抵押合同、保證合同。

（4）銀行根據(jù)有關(guān)資料辦理抵押登記手續(xù)及房屋保險、合同公證手續(xù)，并發(fā)放貸款。

（5）放款后，購房者的月供要及時還，否則可能被追回貸款。購房者也可一次償還，提前還款當(dāng)期仍計收利息。不收取違約金。

（三）如何辦理公積金貸款

住房公積金，國家法律規(guī)定的重要的住房社會保障的組成部分，單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國家規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關(guān)規(guī)定申請個人住房公積金貸款。

購者按以下流程辦理公積金貸款：

（1）貸款申請

申請人可在網(wǎng)上辦事大廳填寫申報材料，也可直接攜帶材料到受托銀行貸款網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行辦理；

（2）公積金中心受理貸款

在收到貸款申請人的登記申請以及相關(guān)的資料后，公積金中心會受理該貸款申請，對申請人的公積金貸款資質(zhì)進(jìn)行審核；

（3）貸款審批

市住房公積金管理中心在確認(rèn)受理后，5個工作日內(nèi)做出給予貸款或不予貸款的決定。

（4）簽訂抵押貸款合同

公積金貸款申請獲得批準(zhǔn)的，公積金中心或者受托銀行就會通知借款人辦理簽約手續(xù)。

（5）辦理抵押登記手續(xù)

在簽訂合同后，貸款申請人及房屋的共有人需要與公積金中心一同前往不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行抵押登記。在不動產(chǎn)登記中心受理后，會在一定時限的工作日內(nèi)通知公積金中心領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)登記證明。

（6）放款審核

公積金中心收到不動產(chǎn)權(quán)登記證明后進(jìn)行放款審核。

（7）貸款發(fā)放

受托銀行按約定的放款條件，審核無誤后發(fā)放貸款，貸款資金按合同約定的賬戶劃轉(zhuǎn)。

六、選房與簽約的避坑策略

在看房、選房、簽定金協(xié)議并交定金、辦理貸款等流程完成后，接下來就是雙方簽訂購房合同環(huán)節(jié)。在辦理購房相關(guān)手續(xù)時，購房者一定要小心謹(jǐn)慎地對待每一個簽約環(huán)節(jié)，購房者一旦簽字，就需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。在簽約購房合同時中，購房者要提高警惕，謹(jǐn)慎對待，以免合同中存在損害自身權(quán)益的條款。

（一）搖號選房的流程

在部分城市，由于新樓盤的數(shù)量滿足不了有意向購房者的買房需求，新房市場出現(xiàn)了供需失衡的情況，為了提高購房者的買房幾率，不少城市開始實(shí)行買房搖號政策。

買房搖號大致流程如下：

1、獲取信息

如果有意向搖號買房，購房者首先要確認(rèn)自己有購房資格。開發(fā)商會提前公示購房登記規(guī)則、全部準(zhǔn)售房源(含戶型)、購房登記時間、搖號和排序結(jié)果公布時間、選房時間等相關(guān)事項(xiàng)。購房者可在銷售現(xiàn)場進(jìn)行了解，或登錄政府相關(guān)網(wǎng)站，獲取即將搖號的項(xiàng)目等開盤信息。

2、填寫資料

首次參加搖號的購房者，需要在官網(wǎng)上填寫好自己的資料，填寫成功以后會收到一條房管局發(fā)過來的信息。

3、選擇樓盤登記

購房者選出要購買的樓盤，按照提示填寫資料并提交等待審核。

4、準(zhǔn)備購房資料及核驗(yàn)

準(zhǔn)備資料包括社保繳納明細(xì)、銀行流水證明、征信報告等。如果&34;復(fù)核通過&34;則不需要提交實(shí)物資料，否則需要去售樓部提交資料。

5、搖號定房

如果搖中的話就最好去售樓部，在開盤當(dāng)天即選房、認(rèn)購，簽訂定金合同。

需要注意的是買房人需與登記人符合，選不到合適的房子，可以棄選。如果連續(xù)搖中兩次、且棄選兩次，將在一段時間內(nèi)禁止再次參與搖號。

（二）交首付前期注意事項(xiàng)

首付就是買房時按國家比例第一次支付的最低比例款項(xiàng)，余下的房款可從銀行貸款進(jìn)行支付。第一次買房的購房者需要明確繳納首付的時間，在繳納首付時也有一些注意事項(xiàng)需要提前了解。

1、什么時候交首付？

一般是先簽合同，后交首付。搖號選房的購房者，可與開發(fā)商約定簽訂購房合同的時間，一般在57天左右即可簽約，在簽訂購房合同后，就可以向開發(fā)商支付首付款。之后，貸款買房的購房者憑購房合同與開發(fā)商開具的首付款收據(jù)等材料向銀行申請貸款。

另外需要注意的是，首付款并不等同于定金，在交首付前，購房者還需要先交一筆購房定金，在這之后，才會涉及到交首付簽合同的內(nèi)容。

無論是購買新房還是二手房，購房者們一定要深思熟慮，確定這套房時自己心儀的房屋，然后再簽訂合同、交首付款，如果交了首付后再反悔，買房則需要承擔(dān)不菲的違約金。

2、首付的比例一般是多少?

各個地區(qū)的首付比例不相同，具體比例一般依據(jù)當(dāng)?shù)氐南拶J政策來執(zhí)行。根據(jù)國家貸款買房政策的規(guī)定，首套房首付比例不低于30％才可申請購房貸款。繳納的首付款可以比這個比例高，但不能比現(xiàn)行的比例更低。

3、交首付時需要注意的問題

（1）核實(shí)開發(fā)商五證是否齊全

要核實(shí)開發(fā)商的土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、銷售許可證這五證是否齊全。如果開發(fā)商五證不全，那雙方簽訂的購房合同即為無效合同，購房者將無法辦理產(chǎn)權(quán)證書。

（2）注意合同條款

買房交首付后就要簽購房合同了，在購房合同中，購房者需要注意雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。購房者在查看購房合同的時候，一旦遇到有疑問的地方一定要立馬提出來，及時提出自己的修改意見，在開發(fā)商的補(bǔ)充合同這一部分，注意不要傷害自己的利益或者放棄自己的相關(guān)的權(quán)利。在合同中要明確違約的責(zé)任，購房者不接受任何摳字眼的不合理?xiàng)l款，若合同中未約定逾期交房的違約金條款時，依法律規(guī)定由違約方支付守約方合同總價的1％至5％的違約金，特別要注意延期交房違約金的比例問題。

（3）確認(rèn)面積以及面積差異處理

商品房銷售管理方法中明確規(guī)定，如購買的商品房有面積差異，合同上有約定的按照約定執(zhí)行，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款，面積誤差比超出3%時，買受人有權(quán)退房，要么同開發(fā)商協(xié)商。所以只有在合同中對面積差異有了詳盡的說明后，才能避免出現(xiàn)此類問題。

（4）注意付款方式

在交付首付款時，雖然可以選擇多種付款方式，但是在這里還是建議通過轉(zhuǎn)賬的方式支付。通過轉(zhuǎn)賬支付，能留下轉(zhuǎn)賬憑證。交付首付款后，購房者切記，要拿到開發(fā)商開具的首付款收據(jù)并妥善保管

另外還需注意，針對房產(chǎn)交易過程中的資金，在購房合同中也要做好相關(guān)的約定，主要對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等做出約定。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中，有的開發(fā)商會先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，這對于購房者來說風(fēng)險太大。

（5）確定交房日期

一旦簽了約，何時交房就由開發(fā)商說了算，開發(fā)商延期交房的情況也是非常常見的。交房時間對于很多買房人來說都非常重要，購房者需要注意合同中是否區(qū)分竣工日期與交付使用日期，注明的交房時間是否明確，是否有開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任、注意延期交房是否有賠償?shù)葍?nèi)容。合同中的交房日期一定要明確到年月日；

（三）簽署購房合同的注意事項(xiàng)

購房合同是買房和維權(quán)的重要憑證，簽訂購房合同也是在購買新房時最重要的一個環(huán)節(jié)，有了合同購房者的權(quán)益才有了保障，當(dāng)然這其中也有許多的注意事項(xiàng)，需要購房者多做了解，避免自己的權(quán)益遭受損失。

簽署購房合同時，要注意合同中的各項(xiàng)條款，以及合同規(guī)定的違約條款，主要包括以下幾個方面：

1、簽約前查看開發(fā)商五證

簽約前要確保開發(fā)商五證齊全，避免自己買到的房子因?yàn)殚_發(fā)商手續(xù)不全，無法辦理產(chǎn)權(quán)證書的情況發(fā)生。

2、合同中要明確交房日期條款

延期交房的事常有發(fā)生，為避免責(zé)任，部分開發(fā)商會在交房上含糊其辭。首先需要區(qū)分竣工日期與交付使用日期。購房者在簽訂購房合同時，交房日期一定要精確地寫到年月日，同時要寫通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責(zé)任。

3、合同中要約定交房標(biāo)準(zhǔn)

包括質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等；

對于成品房的購房者來說這條尤為重要，在簽合同時，一定要寫明收房時的配置標(biāo)準(zhǔn)（例如廚衛(wèi)品牌、數(shù)量等），避免交房時配置與樣板間不符甚至相差甚遠(yuǎn)的情況發(fā)生。

其次，需要將規(guī)劃、其他配套都寫進(jìn)合同。如游泳池的面積，泳池、會所不得對外營業(yè)等；尤其要注意，在合同內(nèi)要求開發(fā)商不得私自改變花園等配套的原有用途。

4、合同中要明確違約責(zé)任和賠償約定

在簽合同時，需要重點(diǎn)關(guān)注合同中的違約責(zé)任和賠償約定。整個購房流程中，一旦有任意一方違約的情形出現(xiàn)，合同中的約定是法院判斷責(zé)任及賠償時首先參考的對象。例如什么情況下可以退房等。如果沒有約定清楚，購房者往往只能吃啞巴虧。

5、注意合同中的空白條款

有的購房合同中會有一些空白條款的存在，部分空白條款需要雙方共同協(xié)商確認(rèn)后才進(jìn)行填寫或做特殊注明，如不需要增加或特殊說明，在簽訂合同時，需要將這些空白條款劃掉，表示此處無內(nèi)容，避免對方后期補(bǔ)充其他不利于自己的內(nèi)容。

6、注意補(bǔ)充協(xié)議中是否存在不合理的規(guī)定

補(bǔ)充協(xié)議是對購房者購房合同的補(bǔ)充，一般會在補(bǔ)充協(xié)議中約定很多合同中沒法明說的約定。在簽合同時，一定要重點(diǎn)關(guān)注補(bǔ)充協(xié)議中的責(zé)任劃分是否合理。例如，開發(fā)商在《補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5%為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。

七、交房必備文件與驗(yàn)收房屋的重點(diǎn)

（一）開發(fā)商交房流程

開發(fā)商將商品房交付使用時，應(yīng)向購房人出示《商品房竣工驗(yàn)收備案登記證》，交付住宅的還須提供《住房質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《房屋實(shí)測面積報告》，購房者繳納余款后，便可領(lǐng)取鑰匙去驗(yàn)房了。

（二）驗(yàn)收房屋的關(guān)注重點(diǎn)

1、檢查測量房屋面積

在交房時，可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)部門實(shí)際測量結(jié)果有偏差的情況，所以需要在驗(yàn)房時對房屋面積再次進(jìn)行核實(shí)，如果有條件最好請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行二次核查。一般情況下，開放商提供的檢測面積表只有整個套內(nèi)面積和公攤面積總數(shù)，無明細(xì)的具體面積。為了糾紛發(fā)生，在交房驗(yàn)房時，需要對戶內(nèi)面積、公攤面積分別進(jìn)行核準(zhǔn)，以防部分開發(fā)商在公攤面積上鉆空子。若面積誤差在3％之內(nèi)可不予考慮，購房者也可與開發(fā)商協(xié)商，根據(jù)合同對房款多退少補(bǔ)；若面積誤差在3％以上，購房者則可要求開發(fā)商按照合同中的賠償約定對購房者進(jìn)行賠償。

2、檢查墻面地面

在修建房屋時，可能會出現(xiàn)墻面或地面的空鼓，這種狀況會影響房屋的使用壽命，購房者驗(yàn)房時要注意檢查墻身、頂棚樓板是否有隆起或凹陷的地方，用手指或木棍輕敲，觀察有無空聲。另外，在檢查地面的時候，沿著貼腳線敲一圈，輕敲各面，若聽到空響的聲音，就說明各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。驗(yàn)房時還應(yīng)注意墻面地面是否有裂縫，看墻面地面平整度，頂面與外墻等地方是否有水跡，如有，需盡快查明原因。

3、檢查門窗

仔細(xì)查看門窗安裝是否橫平豎直、高度一致，門框與窗框等材料是否有彎曲等損壞的現(xiàn)象，安裝完畢后是否有明顯碰傷、劃痕或斷裂。檢查門窗開啟是否靈活，關(guān)閉是否密封，安裝是否牢固。檢查門的時候。

4、檢查電路

觀察開關(guān)和插座的設(shè)置是否完整，電路是否流通，查看房屋中的開關(guān)和插座的位置是否能夠方便我們?nèi)粘５氖褂茫_保檢查每個電燈開關(guān)和電源都可以正常運(yùn)行。其次需斷開總電閘，觀察戶內(nèi)是否完全斷電，再分別檢查各個分閘是否能完全控制各個分路。

5、檢驗(yàn)管道

檢查管道包括上水管、燃?xì)夤堋煹馈⑴潘艿赖取２榭瓷纤艿朗欠穸寄苷３鏊乱徊娇砷_大水流，測試水壓與排水管道的排水速度，注意查看廚房洗碗池、衛(wèi)生間馬桶、浴缸、地漏等排水管道是否通暢。

特別注意，衛(wèi)浴、廚房的排水管道要有彎曲的水彎，后期裝修時，再安裝防臭地漏，能夠很好地預(yù)防下水管道反味。

在檢測燃?xì)夤艿罆r，先測試管道是否密封良好，閥門是否有效；為確保家中燃?xì)夤艿赖陌踩鑼缶b置靈敏度進(jìn)行測試。

八、毛坯房裝修流程與注意事項(xiàng)

新房驗(yàn)收通過后，就面臨裝修問題了，裝修成為了不少購房者心中“甜蜜的煩惱”，既期待毛坯房變成美新家的畫面，又擔(dān)心裝修過程中不斷踩坑。為避免在裝修過程中遇到問題，接下來介紹一下房屋假裝的注意事項(xiàng)。

（一）拆改的注意事項(xiàng)

拆改分為兩種概念，一種包括拆除原來的暖氣、櫥柜以及其他不合理格局和構(gòu)造。而另外一種則是指如果新房格局不合理，會把一些非承重墻拆除，再重新組合室內(nèi)格局。對于一個家庭來說，安全是重中之重，裝修過程中雖要房屋變得美觀，更要保障房屋的安全性。因此，破壞房屋的整體結(jié)構(gòu)，是裝修中的第一大禁忌，有些地方一定是不能拆改的。

1、嚴(yán)禁拆改承重墻

承重墻是房屋結(jié)構(gòu)中非常重要的，因此不能隨意改動承重墻，即使是打洞開窗也不行，擅自改動承重墻必會導(dǎo)致安全隱患的出現(xiàn)。在裝修時一定要明確哪些是承重墻，避免在承重墻上動工。

2、盡量避免改動空間結(jié)構(gòu)

如果要改動房屋的空間結(jié)構(gòu)達(dá)到改變空間功能的目的，需要取得物業(yè)的同意，并經(jīng)過嚴(yán)密的可行性審查后，方能進(jìn)行。

3、減少使用過重的裝修材料

盡量減少使用超重，尤其是做吊頂時，更應(yīng)選擇輕質(zhì)材料，做到結(jié)構(gòu)簡化，可減少安全隱患；鋪設(shè)花崗巖或大理石時，應(yīng)適當(dāng)控制鋪設(shè)面積；做內(nèi)部隔斷最好采用內(nèi)填隔音隔熱的木結(jié)構(gòu)，或采用輕鋼龍骨。

4、多采用不易燃裝修材料

裝修選材過程中，不但要美觀大方，也要確保有很好的防火阻燃能力。例如鋁塑板、鋁合金龍骨、石膏、天然石材、瓷磚等材料都是不易燃物，既保證了審美要求，也極大地提高了安全性。

（二）水電裝修的注意事項(xiàng)

水電裝修應(yīng)在室內(nèi)裝修之前進(jìn)行，也是整個裝修過程中的重要環(huán)節(jié)。如果在水電裝修環(huán)節(jié)出現(xiàn)了差錯，就會給后續(xù)的裝修工作甚至居住過程中帶來很大的麻煩。所以前期的水電裝修一定要引起足夠的注意。關(guān)于水電裝修，有如下原則與建議：

1、弱電宜采用屏蔽線纜，二次裝修線路布置需要重新開槽布線，大多強(qiáng)弱電只能從地面走管，而且強(qiáng)弱電管交叉、近距離并行等情況很常見。如弱電采用非屏蔽線纜，可能會造成信號干擾。

2、電路走線設(shè)計原則把握“兩端間最短距離走線”原則，不故意繞線，保持相對程度上的“活線”。

3、原則上如果開發(fā)商提供的強(qiáng)電電管是PVC管，二次水電改造時宜采用PVC管，不宜采用JDG管(套接緊定式鍍鋅鋼導(dǎo)管)，否則很難實(shí)現(xiàn)整體接地連接，從而留下后患。如果原開發(fā)商提供的強(qiáng)電電管本身就是JDG管，則兩種管材均可使用。

4、水電設(shè)計需要把握自己要求的水電路改造設(shè)計方案與實(shí)際水電系統(tǒng)是否匹配問題，如果新住宅樓用到即熱型電熱水器、中央空調(diào)和其他功率特別大的電器，需要考慮從配電箱新配一路線供使用。

5、廚房水電設(shè)計需要櫥柜設(shè)計圖紙配合加上安全性評估成案

6、水電設(shè)計時一定要掌握廚房衛(wèi)生間及其他功能間家具、電器設(shè)備尺寸及特點(diǎn)，才能對水電改造方案做出準(zhǔn)確定位。

（三）泥木階段的注意事項(xiàng)

泥木階段涉及到墻地磚的鋪貼、防水層的施工、門窗套的安裝等，事關(guān)方方面面的事情。泥木階段施工質(zhì)量的好壞關(guān)系著房屋裝修完畢之后能否正常使用，因此泥木也是家裝非常重要的環(huán)節(jié)。關(guān)于泥木階段的施工步驟都有明確的相關(guān)規(guī)定，以保證泥木施工過程的順利進(jìn)行。泥木工拆散開來就是泥工和木工兩個步驟，在新家裝修當(dāng)中，一般都是泥工在前，木工則是負(fù)責(zé)泥工的收尾工作，比如在地面地板鋪設(shè)等等。

1、泥工階段的工作內(nèi)容與要求

（1）對廚房、衛(wèi)生間等防水層進(jìn)行施工，做防水處理，為后續(xù)施工打下良好的基礎(chǔ)。好的防水效果應(yīng)做到地面、墻角和墻體接縫干燥、清潔。

（2）在做防水處理、鋪貼瓷磚前，施工人員應(yīng)先檢查地漏和下水管是否通暢，檢查完畢后如無問題要對下水管道進(jìn)行防護(hù)，用專業(yè)的下水蓋進(jìn)行密封，防止裝修過程中有雜物堵塞管道。

（3）鋪貼時，應(yīng)注意先鋪貼墻磚再鋪貼地磚。施工前要了解所購買的磚的幾何尺寸是否規(guī)范。在墻磚粘貼完工四、五個小時后，要清除磚面余漿，并及時勾縫。

（4）對于一些異形空間地磚的鋪設(shè)工作，很多時候會碰到切割問題。施工人員在根據(jù)現(xiàn)場空間計算瓷磚的切割線，做到既符合時間鋪貼，又能節(jié)省材料，為業(yè)主考慮。

（5）泥工在開槽施工后，需對施工位置做水泥封閉，因此泥工被稱為隱蔽工程。封閉過的部位是否平整，對今后的施工有非常大的影響。尤其是做線管水泥封閉時，要求整個面非常平整。

2、木工階段的工作內(nèi)容與要求

在整個裝修過程中，木工裝修涉及到各個空間的施工，例如門、門套、衣柜、櫥柜之類的裝修。

1、技術(shù)對于一個木工師傅來說非常重要，好的木工能理解任何設(shè)計師做的設(shè)計，根據(jù)圖紙做出設(shè)計需要的造型。木工需要保證整套房子的木質(zhì)品裝修都在水平基準(zhǔn)線上，豎直方向上也要控制誤差，保證木制品在各個方向上都沒有問題

2、木工在裝修中是比較費(fèi)材料的一種，很多地方都會用到木材，像吊頂、飾面和家具等，施工師傅需要在施工前對材料會進(jìn)行精確地測量和預(yù)算。另外，也要從材質(zhì)上做好嚴(yán)格的把關(guān)，選用優(yōu)質(zhì)的木材，確保在長久的時間內(nèi)不出現(xiàn)質(zhì)量問題與安全隱患。對于木制品本身加工完后，還應(yīng)該在外面再刷上一層白膠，才能夠有效的避免表面起拱或出現(xiàn)裂縫。

（四）油漆階段的注意事項(xiàng)

在家裝過程中，油漆階段必不可少，油漆階段又叫“面子工程”，油漆做的好壞直接影響美觀以及實(shí)用性。

1、新房粉刷墻面的工期

按正常的施工，如果墻面的底色比較淺，天花板以及墻面的涂料需要刷兩次，但如果底色較深，而準(zhǔn)備刷的涂料顏色又較淺的話，就應(yīng)該根據(jù)涂料顏色的遮蓋程度多刷幾遍。但是應(yīng)該注意的是，并不是涂料刷的遍數(shù)越多越好，如果涂料刷的遍數(shù)太多，會出現(xiàn)起皮、開裂的現(xiàn)象。

一般情況下，墻面需要進(jìn)行兩遍的批膩?zhàn)樱植靠赡苄枰椤４蟾判枰斓臅r間來完成。噴涂粉刷大概需要兩天左右。戶型大小、施工人員的效率、空氣潮濕度也是影響工期的重要因素，正常情況下，兩個施工人員在一周左右就可以完成。

2、油漆粉刷的步驟與要求

（1）準(zhǔn)備工作

在裝修前，施工人員應(yīng)做好涂漆環(huán)境的清理，對家具做保護(hù)措施，在門、窗框、家居與涂料的連接處等粘貼分色紙。用報紙等材料包裹起做好的木柜、隔板等家具，避免被油漆滴落在上面。

（2）調(diào)色

首先測算需要涂漆的區(qū)域，預(yù)估油漆的用量，避免浪費(fèi)或材料不夠的情況發(fā)生。然后再均勻調(diào)配需要的油漆，防止在涂刷時導(dǎo)致家具表面色澤不均勻，最后是上底漆，避免家具表面有紋路。

（3）滾涂施工

面漆的施工順序一定要按照先吊頂、線條，后墻面的順序進(jìn)行。一般來講，對墻面刷涂料時至少要重復(fù)兩遍以上。第一遍涂料可加水，方便墻壁吸收，涂刷第二遍面漆時可以不加水。借助粗滾筒將油漆均勻的涂在墻壁上，然后用細(xì)滾筒在粗滾筒刷過的地方，重刷一遍，可以讓面漆更均勻，并刷出所需的花紋。

（4）筆刷施工

用準(zhǔn)備好的筆刷在墻邊和墻角漏刷的地方進(jìn)行補(bǔ)漆。

（5）打磨墻面

墻面的油漆干燥之后，為了讓墻面光滑，需要對墻面進(jìn)行打磨。打磨時可以用手觸摸墻面，來感受墻面的光滑程度。盡量選用較細(xì)的砂紙打磨，打磨完后清掃墻面。

（五）裝修驗(yàn)收時的要點(diǎn)

裝修完成后，驗(yàn)收是至關(guān)重要的一步，如果不會對裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收，難保不會在日后的居家生活中出現(xiàn)各種問題。

1、電路驗(yàn)收

首先根據(jù)施工圖驗(yàn)收電路。檢查強(qiáng)電路時，檢查所有開關(guān)是否接通。弱電線路中，電話線、網(wǎng)線、音響線，也要通過相應(yīng)設(shè)備進(jìn)行檢測。強(qiáng)弱電線之間間距是否大于15mm，電線是否有接頭的，是否一根線拉到底。詳細(xì)地檢查電路，可有效防止日后居住時因電路故障而引發(fā)火災(zāi)。

2、門窗驗(yàn)收

檢查門窗的光澤度，從近處觀察門窗是否有劃痕，在遠(yuǎn)處觀察門窗表面是否顏色明顯不均勻的情況；用尺測量門窗是否變形。門框邊框的安裝好壞直接影響門窗的牢固性，需檢查邊框的牢固平整、密閉嚴(yán)實(shí)度。另外還需檢查，窗戶是否能關(guān)的緊閉、拖動的過程中是否有阻塞、窗槽下雨天是否容易滲水等。

3、地面防水驗(yàn)收

地面防水是重要的檢測過程，一般是對地面進(jìn)行閉水測試。在做好防水后、貼瓷磚前，用膠袋等封閉排水地漏，同時在門口砌一個小墩以隔水，放深度25px左右的水，并在24小時后觀察樓下是否有滲漏情況發(fā)生。

4、瓷磚鋪設(shè)驗(yàn)收

檢查面層所用板塊的品種、質(zhì)量是否符合設(shè)計要求。觀察地板磚的鋪貼有沒有松動跡象，是否牢固穩(wěn)定，是否有地磚空鼓情況。需做到磚面表面潔凈、圖案清晰、色澤一致、接縫平整、深淺一致、周邊順直，板塊無裂紋、掉角和缺棱等缺陷，地板磚的圖案花紋在施工過程中沒有損壞，如刮花、有劃痕等，才算驗(yàn)收合格。

5、衛(wèi)生潔具安裝驗(yàn)收

檢查閥門、龍頭安裝是否平正，使用是否靈活方便；給水管道與附件、器具之間應(yīng)確保連接嚴(yán)密，經(jīng)通水實(shí)驗(yàn)無滲漏現(xiàn)象。衛(wèi)生器具安裝位置正確,器具上沿要水平,安裝應(yīng)端正、牢固、外表光潔無損傷。

6、電箱驗(yàn)收

電箱、開關(guān)箱應(yīng)安裝端正、牢固，不得倒置、歪斜；電箱安裝應(yīng)垂直；電箱安裝高度、與其他電箱的間距應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。可用支持與角尺對電箱的規(guī)格進(jìn)行檢查。

在斷電的情況下，用手撥動各開關(guān)與漏電保護(hù)器，檢查起運(yùn)作是否靈活；打開電箱前蓋，檢查電箱的布線是否整齊，回路標(biāo)記是否清晰等。

（六）軟裝的作用與意義

軟裝起到了烘托室內(nèi)氛圍、創(chuàng)造意境、使空間層次分明等作用。軟裝修可以根據(jù)居室空間的尺寸形狀、主人的生活習(xí)慣、興趣愛好和各自的經(jīng)濟(jì)情況，從整體上綜合策劃裝飾裝修設(shè)計方案。軟裝的風(fēng)格可以反映出主人的個性品位，使空間風(fēng)格顯示出強(qiáng)烈的個人特色，明顯區(qū)別與大眾化的裝修風(fēng)格，避免千篇一律。

相對于硬裝修一次性、無法回溯的特性，軟裝修卻可以隨時替換，更新不通的元素。有所不同季節(jié)可以替換不通的色系、風(fēng)格的窗簾、沙發(fā)套、床罩、掛毯、掛畫、綠植等等元素。今日的家居裝修中軟裝的設(shè)計不容忽視，一副畫一個擺件莫不反映居者的品位及個性，如何在家居空間里恰當(dāng)利用軟裝來為你的生活空間增光添彩就成了最重要的環(huán)節(jié)。

九、入住前的準(zhǔn)備工作

新房驗(yàn)收通過后，就面臨裝修問題了，裝修成為了不少購房者心中“甜蜜的煩惱”，既期待毛坯房變成美新家的畫面，又擔(dān)心裝修過程中不斷踩坑。為避免在裝修過程中遇到問題，接下來介紹一下房屋假裝的注意事項(xiàng)。

（一）拆改的注意事項(xiàng)

拆改分為兩種概念，一種包括拆除原來的暖氣、櫥柜以及其他不合理格局和構(gòu)造。而另外一種則是指如果新房格局不合理，會把一些非承重墻拆除，再重新組合室內(nèi)格局。對于一個家庭來說，安全是重中之重，裝修過程中雖要房屋變得美觀，更要保障房屋的安全性。因此，破壞房屋的整體結(jié)構(gòu)，是裝修中的第一大禁忌，有些地方一定是不能拆改的。

1、嚴(yán)禁拆改承重墻

承重墻是房屋結(jié)構(gòu)中非常重要的，因此不能隨意改動承重墻，即使是打洞開窗也不行，擅自改動承重墻必會導(dǎo)致安全隱患的出現(xiàn)。在裝修時一定要明確哪些是承重墻，避免在承重墻上動工。

2、盡量避免改動空間結(jié)構(gòu)

如果要改動房屋的空間結(jié)構(gòu)達(dá)到改變空間功能的目的，需要取得物業(yè)的同意，并經(jīng)過嚴(yán)密的可行性審查后，方能進(jìn)行。

3、減少使用過重的裝修材料

盡量減少使用超重，尤其是做吊頂時，更應(yīng)選擇輕質(zhì)材料，做到結(jié)構(gòu)簡化，可減少安全隱患；鋪設(shè)花崗巖或大理石時，應(yīng)適當(dāng)控制鋪設(shè)面積；做內(nèi)部隔斷最好采用內(nèi)填隔音隔熱的木結(jié)構(gòu)，或采用輕鋼龍骨。

4、多采用不易燃裝修材料

裝修選材過程中，不但要美觀大方，也要確保有很好的防火阻燃能力。例如鋁塑板、鋁合金龍骨、石膏、天然石材、瓷磚等材料都是不易燃物，既保證了審美要求，也極大地提高了安全性。

（二）水電裝修的注意事項(xiàng)

水電裝修應(yīng)在室內(nèi)裝修之前進(jìn)行，也是整個裝修過程中的重要環(huán)節(jié)。如果在水電裝修環(huán)節(jié)出現(xiàn)了差錯，就會給后續(xù)的裝修工作甚至居住過程中帶來很大的麻煩。所以前期的水電裝修一定要引起足夠的注意。關(guān)于水電裝修，有如下原則與建議：

1、弱電宜采用屏蔽線纜，二次裝修線路布置需要重新開槽布線，大多強(qiáng)弱電只能從地面走管，而且強(qiáng)弱電管交叉、近距離并行等情況很常見。如弱電采用非屏蔽線纜，可能會造成信號干擾。

2、電路走線設(shè)計原則把握“兩端間最短距離走線”原則，不故意繞線，保持相對程度上的“活線”。

3、原則上如果開發(fā)商提供的強(qiáng)電電管是PVC管，二次水電改造時宜采用PVC管，不宜采用JDG管(套接緊定式鍍鋅鋼導(dǎo)管)，否則很難實(shí)現(xiàn)整體接地連接，從而留下后患。如果原開發(fā)商提供的強(qiáng)電電管本身就是JDG管，則兩種管材均可使用。

4、水電設(shè)計需要把握自己要求的水電路改造設(shè)計方案與實(shí)際水電系統(tǒng)是否匹配問題，如果新住宅樓用到即熱型電熱水器、中央空調(diào)和其他功率特別大的電器，需要考慮從配電箱新配一路線供使用。

5、廚房水電設(shè)計需要櫥柜設(shè)計圖紙配合加上安全性評估成案

6、水電設(shè)計時一定要掌握廚房衛(wèi)生間及其他功能間家具、電器設(shè)備尺寸及特點(diǎn)，才能對水電改造方案做出準(zhǔn)確定位。

（三）泥木階段的注意事項(xiàng)

泥木階段涉及到墻地磚的鋪貼、防水層的施工、門窗套的安裝等，事關(guān)方方面面的事情。泥木階段施工質(zhì)量的好壞關(guān)系著房屋裝修完畢之后能否正常使用，因此泥木也是家裝非常重要的環(huán)節(jié)。關(guān)于泥木階段的施工步驟都有明確的相關(guān)規(guī)定，以保證泥木施工過程的順利進(jìn)行。泥木工拆散開來就是泥工和木工兩個步驟，在新家裝修當(dāng)中，一般都是泥工在前，木工則是負(fù)責(zé)泥工的收尾工作，比如在地面地板鋪設(shè)等等。

1、泥工階段的工作內(nèi)容與要求

（1）對廚房、衛(wèi)生間等防水層進(jìn)行施工，做防水處理，為后續(xù)施工打下良好的基礎(chǔ)。好的防水效果應(yīng)做到地面、墻角和墻體接縫干燥、清潔。

（2）在做防水處理、鋪貼瓷磚前，施工人員應(yīng)先檢查地漏和下水管是否通暢，檢查完畢后如無問題要對下水管道進(jìn)行防護(hù)，用專業(yè)的下水蓋進(jìn)行密封，防止裝修過程中有雜物堵塞管道。

（3）鋪貼時，應(yīng)注意先鋪貼墻磚再鋪貼地磚。施工前要了解所購買的磚的幾何尺寸是否規(guī)范。在墻磚粘貼完工四、五個小時后，要清除磚面余漿，并及時勾縫。

（4）對于一些異形空間地磚的鋪設(shè)工作，很多時候會碰到切割問題。施工人員在根據(jù)現(xiàn)場空間計算瓷磚的切割線，做到既符合時間鋪貼，又能節(jié)省材料，為業(yè)主考慮。

（5）泥工在開槽施工后，需對施工位置做水泥封閉，因此泥工被稱為隱蔽工程。封閉過的部位是否平整，對今后的施工有非常大的影響。尤其是做線管水泥封閉時，要求整個面非常平整。

2、木工階段的工作內(nèi)容與要求

在整個裝修過程中，木工裝修涉及到各個空間的施工，例如門、門套、衣柜、櫥柜之類的裝修。

1、技術(shù)對于一個木工師傅來說非常重要，好的木工能理解任何設(shè)計師做的設(shè)計，根據(jù)圖紙做出設(shè)計需要的造型。木工需要保證整套房子的木質(zhì)品裝修都在水平基準(zhǔn)線上，豎直方向上也要控制誤差，保證木制品在各個方向上都沒有問題

2、木工在裝修中是比較費(fèi)材料的一種，很多地方都會用到木材，像吊頂、飾面和家具等，施工師傅需要在施工前對材料會進(jìn)行精確地測量和預(yù)算。另外，也要從材質(zhì)上做好嚴(yán)格的把關(guān)，選用優(yōu)質(zhì)的木材，確保在長久的時間內(nèi)不出現(xiàn)質(zhì)量問題與安全隱患。對于木制品本身加工完后，還應(yīng)該在外面再刷上一層白膠，才能夠有效的避免表面起拱或出現(xiàn)裂縫。

（四）油漆階段的注意事項(xiàng)

在家裝過程中，油漆階段必不可少，油漆階段又叫“面子工程”，油漆做的好壞直接影響美觀以及實(shí)用性。

1、新房粉刷墻面的工期

按正常的施工，如果墻面的底色比較淺，天花板以及墻面的涂料需要刷兩次，但如果底色較深，而準(zhǔn)備刷的涂料顏色又較淺的話，就應(yīng)該根據(jù)涂料顏色的遮蓋程度多刷幾遍。但是應(yīng)該注意的是，并不是涂料刷的遍數(shù)越多越好，如果涂料刷的遍數(shù)太多，會出現(xiàn)起皮、開裂的現(xiàn)象。

一般情況下，墻面需要進(jìn)行兩遍的批膩?zhàn)樱植靠赡苄枰椤４蟾判枰斓臅r間來完成。噴涂粉刷大概需要兩天左右。戶型大小、施工人員的效率、空氣潮濕度也是影響工期的重要因素，正常情況下，兩個施工人員在一周左右就可以完成。

2、油漆粉刷的步驟與要求

（1）準(zhǔn)備工作

在裝修前，施工人員應(yīng)做好涂漆環(huán)境的清理，對家具做保護(hù)措施，在門、窗框、家居與涂料的連接處等粘貼分色紙。用報紙等材料包裹起做好的木柜、隔板等家具，避免被油漆滴落在上面。

（2）調(diào)色

首先測算需要涂漆的區(qū)域，預(yù)估油漆的用量，避免浪費(fèi)或材料不夠的情況發(fā)生。然后再均勻調(diào)配需要的油漆，防止在涂刷時導(dǎo)致家具表面色澤不均勻，最后是上底漆，避免家具表面有紋路。

（3）滾涂施工

面漆的施工順序一定要按照先吊頂、線條，后墻面的順序進(jìn)行。一般來講，對墻面刷涂料時至少要重復(fù)兩遍以上。第一遍涂料可加水，方便墻壁吸收，涂刷第二遍面漆時可以不加水。借助粗滾筒將油漆均勻的涂在墻壁上，然后用細(xì)滾筒在粗滾筒刷過的地方，重刷一遍，可以讓面漆更均勻，并刷出所需的花紋。

（4）筆刷施工

用準(zhǔn)備好的筆刷在墻邊和墻角漏刷的地方進(jìn)行補(bǔ)漆。

（5）打磨墻面

墻面的油漆干燥之后，為了讓墻面光滑，需要對墻面進(jìn)行打磨。打磨時可以用手觸摸墻面，來感受墻面的光滑程度。盡量選用較細(xì)的砂紙打磨，打磨完后清掃墻面。

（五）裝修驗(yàn)收時的要點(diǎn)

裝修完成后，驗(yàn)收是至關(guān)重要的一步，如果不會對裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收，難保不會在日后的居家生活中出現(xiàn)各種問題。

1、電路驗(yàn)收

首先根據(jù)施工圖驗(yàn)收電路。檢查強(qiáng)電路時，檢查所有開關(guān)是否接通。弱電線路中，電話線、網(wǎng)線、音響線，也要通過相應(yīng)設(shè)備進(jìn)行檢測。強(qiáng)弱電線之間間距是否大于15mm，電線是否有接頭的，是否一根線拉到底。詳細(xì)地檢查電路，可有效防止日后居住時因電路故障而引發(fā)火災(zāi)。

2、門窗驗(yàn)收

檢查門窗的光澤度，從近處觀察門窗是否有劃痕，在遠(yuǎn)處觀察門窗表面是否顏色明顯不均勻的情況；用尺測量門窗是否變形。門框邊框的安裝好壞直接影響門窗的牢固性，需檢查邊框的牢固平整、密閉嚴(yán)實(shí)度。另外還需檢查，窗戶是否能關(guān)的緊閉、拖動的過程中是否有阻塞、窗槽下雨天是否容易滲水等。

3、地面防水驗(yàn)收

地面防水是重要的檢測過程，一般是對地面進(jìn)行閉水測試。在做好防水后、貼瓷磚前，用膠袋等封閉排水地漏，同時在門口砌一個小墩以隔水，放深度25px左右的水，并在24小時后觀察樓下是否有滲漏情況發(fā)生。

4、瓷磚鋪設(shè)驗(yàn)收

檢查面層所用板塊的品種、質(zhì)量是否符合設(shè)計要求。觀察地板磚的鋪貼有沒有松動跡象，是否牢固穩(wěn)定，是否有地磚空鼓情況。需做到磚面表面潔凈、圖案清晰、色澤一致、接縫平整、深淺一致、周邊順直，板塊無裂紋、掉角和缺棱等缺陷，地板磚的圖案花紋在施工過程中沒有損壞，如刮花、有劃痕等，才算驗(yàn)收合格。

5、衛(wèi)生潔具安裝驗(yàn)收

檢查閥門、龍頭安裝是否平正，使用是否靈活方便；給水管道與附件、器具之間應(yīng)確保連接嚴(yán)密，經(jīng)通水實(shí)驗(yàn)無滲漏現(xiàn)象。衛(wèi)生器具安裝位置正確,器具上沿要水平,安裝應(yīng)端正、牢固、外表光潔無損傷。

6、電箱驗(yàn)收

電箱、開關(guān)箱應(yīng)安裝端正、牢固，不得倒置、歪斜；電箱安裝應(yīng)垂直；電箱安裝高度、與其他電箱的間距應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。可用支持與角尺對電箱的規(guī)格進(jìn)行檢查。

在斷電的情況下，用手撥動各開關(guān)與漏電保護(hù)器，檢查起運(yùn)作是否靈活；打開電箱前蓋，檢查電箱的布線是否整齊，回路標(biāo)記是否清晰等。

（六）軟裝的作用與意義

軟裝起到了烘托室內(nèi)氛圍、創(chuàng)造意境、使空間層次分明等作用。軟裝修可以根據(jù)居室空間的尺寸形狀、主人的生活習(xí)慣、興趣愛好和各自的經(jīng)濟(jì)情況，從整體上綜合策劃裝飾裝修設(shè)計方案。軟裝的風(fēng)格可以反映出主人的個性品位，使空間風(fēng)格顯示出強(qiáng)烈的個人特色，明顯區(qū)別與大眾化的裝修風(fēng)格，避免千篇一律。

相對于硬裝修一次性、無法回溯的特性，軟裝修卻可以隨時替換，更新不通的元素。有所不同季節(jié)可以替換不通的色系、風(fēng)格的窗簾、沙發(fā)套、床罩、掛毯、掛畫、綠植等等元素。今日的家居裝修中軟裝的設(shè)計不容忽視，一副畫一個擺件莫不反映居者的品位及個性，如何在家居空間里恰當(dāng)利用軟裝來為你的生活空間增光添彩就成了最重要的環(huán)節(jié)。

十、貸款完結(jié)后需辦理解押

新房裝修完成后，購房者就可以開開心心的遷入新居了，在入住前，還有不少手續(xù)需要辦理。

（一）辦理房產(chǎn)證

1、辦理房產(chǎn)證需要的材料具體如下：

（1）蓋章的《房屋(地)所有權(quán)登記申請表》;

（2）房屋買賣合同;

（3）簽訂預(yù)售合同的買賣雙方關(guān)于房號、房屋實(shí)測面積和房價結(jié)算的確認(rèn)書;

（4）測繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份;

（5）專項(xiàng)維修資金專用收據(jù);

（6）契稅完稅或減免稅憑證;

（7）購房者身份證明(原件及復(fù)印件);

（8）房屋共有的提交共有協(xié)議;

（9）銀行的提前還貸證明。

溫馨提示：不同省市地區(qū)的具體要求也不相同，在辦理前需向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門咨詢了解，按當(dāng)?shù)匾鬁?zhǔn)備材料。管理部門給的領(lǐng)取證書的通知書一定要妥善保管，并按照通知書上告知的時間領(lǐng)取房產(chǎn)證。

2、房產(chǎn)證的辦理流程

目前，房產(chǎn)證辦理有兩種辦法：

（1）委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證；

（2）自己辦理房產(chǎn)證。

l開發(fā)商或代理公司代為申請的大致流程：

第一步：簽訂委托協(xié)議

第二步：繳納房產(chǎn)證代辦費(fèi)、公共維修基金、契稅、印花稅

第三步：按照約定時間領(lǐng)取房產(chǎn)證

l自己辦理的大致流程：

第一步：確定開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行&34;初始登記&34;；

第二步：到管理部門領(lǐng)取《房屋(地)所有權(quán)登記申請表》；

第三步：拿測繪圖(表)；

第四步：領(lǐng)取相關(guān)文件；

第五步：繳納公共維修基金、契稅；

第六步：提交申請材料；

第七步：按照規(guī)定時間領(lǐng)取房產(chǎn)證。

溫馨提示：不同省市地區(qū)的辦理流程與要求提交的文件不同，具體細(xì)節(jié)請大家以當(dāng)?shù)匕l(fā)證機(jī)關(guān)的要求為準(zhǔn)。

（二）繳納稅費(fèi)

購房新房需要交納的稅費(fèi)主要包括契稅、印花稅、維修基金。

1、繳納契稅

契稅是房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，向房屋產(chǎn)權(quán)的承受人征收的財產(chǎn)稅。除了買賣、贈送、交換外，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式還包括以下兩種：因特殊貢獻(xiàn)獲獎，獎品為土地或房屋權(quán)屬； 或預(yù)購期房、預(yù)付款項(xiàng)集資建房，只要擁有房屋所有權(quán)，就等同于房屋買賣。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。契稅的征收稅率是以房屋面積來劃分的。

（1）契稅計算方法

按照最新的相關(guān)規(guī)定，對個人購買僅一套住房的家庭(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅；買方不是首套二套房產(chǎn)契稅或二套以上房產(chǎn)契稅：總價的3%。

（2）繳納契稅的方法

契稅一般都是在交房之前交，與各個房費(fèi)統(tǒng)一由開發(fā)商收取，只有交齊了各種類的費(fèi)用（包括契稅），開發(fā)商才會辦理交房手續(xù)。交納相關(guān)費(fèi)用，開發(fā)商會出具正式的購房發(fā)票。也有部分城市需業(yè)主拿契稅單自行前往銀行交納。

2、繳納印花稅

房地產(chǎn)印花稅是指因房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動、轉(zhuǎn)移等而對書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證的單位和個人征收一種稅賦。

在訂立合同的時候就直接繳納，總房款的0.05%，一般跟首付一起繳，方便開發(fā)商統(tǒng)一辦理合同登記和房產(chǎn)證。

3、繳納維修基金

維修基金又稱公共維修資金，也叫住宅專項(xiàng)維修基金，包括房屋公用設(shè)施 專用基金和房屋本體維修基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目，不得挪作他用。專用基金實(shí)行&34;錢隨房走&34;的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。

維修基金計算方法

房屋維修基金通常在辦理貸款前繳納。商品房銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金交繳約定，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款23%的比例向售房單位(開發(fā)商)交納維修基金。開發(fā)商代收的維修基金屬與全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。；也有的城市按照面積計算維修基金，如長沙新房住宅為120元/平方。

開發(fā)商或者物業(yè)公司要在當(dāng)?shù)胤抗芫种付ㄣy行開戶后，購房者可以自行繳存。有些城市購房者在領(lǐng)鑰匙，辦理入住手續(xù)時，開發(fā)商就會代收房屋維修資金。

（三）如何在房產(chǎn)證上加減名字

如果想房產(chǎn)證改名字，針對婚前、婚后，貸款是否還清都有不同解釋，不同情況的辦理費(fèi)用也不相同，并且改動房產(chǎn)證名字也會涉及到產(chǎn)權(quán)、債權(quán)、稅費(fèi)等各種問題。在房產(chǎn)證上加名字怎么加，及加名字的費(fèi)用怎么算，要視房子的情況和加什么人的名字而定。因?yàn)椴煌悇e的房子，比如有貸和無貸的，或加不同人的名字，如直系血源關(guān)系和非直系血源關(guān)系的，加名字的程系和費(fèi)用也是不相同的。

1、房產(chǎn)證加減名字的注意事項(xiàng)

在房產(chǎn)證上加名字，也就是增加這個房子的共有權(quán)人，共有三種方式：析產(chǎn)登記、買賣或贈與。

（1）析產(chǎn)登記

析產(chǎn)登記主要適用于離婚析產(chǎn)。顧名思義，離婚析產(chǎn)是夫妻雙方因離婚后彼此就個人對房屋所占的份額進(jìn)行轉(zhuǎn)移的一種登記手續(xù)。按照有關(guān)規(guī)定，雙方免收交易稅費(fèi)。

法律普及：婚前購買的房屋屬于個人財產(chǎn)，婚后加名變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a(chǎn)，房屋權(quán)屬發(fā)生變更。由于房屋存在抵押貸款，借款人將由一人變成兩人。《物權(quán)法》191條規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。

（2）不同親屬間加減名字的區(qū)別

類似于份額轉(zhuǎn)讓，流程和正常的房屋買賣類似，需要繳納所占份額的契稅。

1）父母子女之間加減名字，同樣視為買賣交易，要收取契稅。如果房產(chǎn)證辦理時間不滿2年的，還需要繳納全額營業(yè)稅。

2）夫妻之間加名字或去名字，不收取契稅。

2、房產(chǎn)證加名幾種情況：

（1）夫妻加名，婚前婚后情況有所不同

婚前加名，按贈與、買賣方式依據(jù)雙方申請辦理。

①贈與，夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書，夫妻一方贈與另一方一半產(chǎn)權(quán)，之后雙方攜帶房產(chǎn)證、身份證、公證書到中心辦理加名手續(xù)。

②買賣，雙方需簽訂買賣合同，然后攜帶房產(chǎn)證、身份證、不動產(chǎn)完稅憑證到中心申請辦理。

（2）婚后加名

這種情況屬于變更登記，市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結(jié)婚證》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋登記申請書》等申請材料，共同到有管轄權(quán)的房屋登記部門進(jìn)行面簽后，即可辦理相關(guān)房屋權(quán)屬變更手續(xù)。免征契稅、個稅和營業(yè)稅，僅收取房屋登記費(fèi)和印花稅等。

【注意】如果是之前簽訂購房合同時沒有寫上兩人的名字，辦理兩證的時候不能加名，需要在辦理兩證后，還清貸款的情況下才能進(jìn)行。購房合同的名字和房產(chǎn)證的名字是一致的。

（3）父母子女加名，選擇贈與最合適

如果是父母、子女等這種關(guān)系間的房產(chǎn)要辦理變更手續(xù)，就可以考慮二手房買賣或者是贈與。

房產(chǎn)贈與的流程：

①贈與人與受贈人訂立房屋贈與的書面合同，即贈與書。按規(guī)定，房屋贈與一定要采用書面形式。

②房屋贈與的當(dāng)事人(受贈人)憑原房屋所有權(quán)證、贈與合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅。

③辦理公證。根據(jù)規(guī)定，房屋贈與必須辦理公證。

④辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋贈與當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請變更登記，應(yīng)提交申請書、身份證件、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈與書及公證書和契稅收據(jù)。

⑤贈與人將房屋交付受贈人。

⑥直系親屬間贈與是不限購的，不需要做購房資格審查。

贈予手續(xù)的辦理：

①贈予人與受贈人訂立房屋贈予的書面合同，即贈予書。

②受贈人憑原房屋所有權(quán)證、贈予合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅，辦理公證。受贈人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請變更登記，應(yīng)提交申請書、身份證件、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈予書及公證書和契稅收據(jù)。

（4）兄弟姐妹加名，多數(shù)考慮買賣

雖然非直系親屬間房產(chǎn)加名也可以考慮贈與過戶方式，但是由于稅費(fèi)比較高，同時限購未取消之前也要考慮購房資格，所以買賣方式比較合適。

買賣流程：雙方或三方（中介）協(xié)商清楚后簽訂購房合同，之后在網(wǎng)上進(jìn)行網(wǎng)簽備案，去房管局辦理購房資格審查，通過后，打印購房合同，辦理過戶手續(xù)。需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。

（5）按揭中房產(chǎn)加名字

【注意】上述前提都是房子貸款已經(jīng)還清，否則需要先去銀行還清貸款，注銷掉之后，再拿著房產(chǎn)證去行政服務(wù)中心辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

法律普及：婚前購買的房屋屬于個人財產(chǎn)，婚后加名變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a(chǎn)，房屋權(quán)屬發(fā)生變更。由于房屋存在抵押貸款，借款人將由一人變成兩人。《物權(quán)法》191條規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。

拓展知識：