太原千禧燃?xì)庠罹S修(太原巧太太燃?xì)庠钍酆缶S修)

前沿拓展：

2021年，由廣東省三舊改造協(xié)會和南方日報(bào)聯(lián)合主辦的“新動(dòng)力新突破一一尋找廣東舊改標(biāo)桿”遴選結(jié)果出爐，富力集團(tuán)入選廣東省五大“舊改標(biāo)桿企業(yè)”之一。同時(shí)，由富力推動(dòng)的楊箕村和筆村等舊改項(xiàng)目入選全省優(yōu)秀案例。

2021年是“十四五”開局之年，“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要提出，加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，這意味著城市更新上升為國家戰(zhàn)略。在廣東，城市更新聚焦“三舊改造”，在舊工（商）業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村方面的城市更新實(shí)踐起步早，成為提升我省土地資源保障能力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展的有力抓手。

據(jù)廣東省自然資源廳統(tǒng)計(jì)，自2008年到2020年11月底，“三舊”改造已取得一系列成效一一全省累計(jì)投人改造資金1.87萬億元，實(shí)施改造面積91.24萬畝，節(jié)約土地22.39萬畝。以富力為代表的社會投資，投資占比高達(dá)86.9%，成為推動(dòng)“三舊”改造的主力軍。事實(shí)上，早在1994年，富力集團(tuán)在廣州便埋下城市更新的種子。28年來，這顆種子不斷發(fā)芽成長，并逐步伸展到全國，使富力成長為全行業(yè)公認(rèn)的“舊改專家”，尤其是在粵港澳大灣區(qū)打造的多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，已成為助力高質(zhì)量發(fā)展的里程碑。

富力集團(tuán)城市更新版圖。

崛起

抓機(jī)遇，共升級

長期以來，廣州都是珠三角經(jīng)濟(jì)總量增速最快的城市之一。改革開放初期，機(jī)器轟隆、塵土飛揚(yáng)的工廠在城市隨處可見，為廣州騰飛之路奠定了一定基礎(chǔ)。但在制造業(yè)起、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)不斷升級的過程中、大量計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的老舊廠房被廢棄，廣州荔灣區(qū)嘉邦化工廠就是其中之一。

但在當(dāng)時(shí)，嘉邦化工廠這塊地皮，因?yàn)榫o挨著煤廠和鐵路，地面上還有一寸多厚的煤灰，同行認(rèn)為這個(gè)地塊無論地段還是品質(zhì)都很槽糕，根本不適合于住宅開發(fā)。對于這個(gè)沒人要的地塊，富力果斷出手了，這也拉開富力舊改的帷幕。最終，富力將嘉邦化工廠改造成為富力新居小區(qū)，井以3000元/㎡的價(jià)格推向市場，房子很快就被一搶而空，還出現(xiàn)了人們通宵排隊(duì)搶房的盛況。

1996年，富力地產(chǎn)開始建設(shè)位于老西關(guān)的富力廣場項(xiàng)目，這里原是廣州銅材廠和同濟(jì)化工廠所在地。項(xiàng)目推出后，在8個(gè)月內(nèi)推出市場井實(shí)現(xiàn)資金回流，還斬獲不少榮譽(yù)，如“廣州市最受歡迎樓盤”“廣州市十大明星樓盤”。在當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目無論社區(qū)環(huán)境還是戶型都是當(dāng)時(shí)老城區(qū)極漂亮的，彰顯富力過硬的開發(fā)經(jīng)營能力。

廣州富力半島花園也是富力比較有代表性的舊廠改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目在90年代中期還是廣州建材廠，經(jīng)過富力的巧手改造，成為現(xiàn)代化的全江景文化社區(qū)。小區(qū)兩面臨江，景觀超然，高層住宅的居民從家中遠(yuǎn)跳，就能一覽樓下充滿著亞熱帶風(fēng)情的江邊花園。周末驅(qū)車上橋，不到十分鐘就能到達(dá)荔灣區(qū)的東風(fēng)西路，找一家早茶店，便能愜意開啟一天的生活。

從1997年到2000年短短幾年時(shí)間，富力沿襲“拆舊廠，建新房”的策路，在廣州完成了將近10個(gè)舊改項(xiàng)目，比如富力千禧花園原是硫酸廠、興建陽光美居和富力現(xiàn)代城，則分別拆掉了廣州風(fēng)機(jī)廠和廣州鍋爐廠。

到2001年末，富力地產(chǎn)已在廣州市完成了包括富力新居，富力廣場、富力半島花園、富力環(huán)市西苑、富力千禧花園、富力順意花園等大型舊廠改造項(xiàng)目，總面積超過250萬平方米。一系列“舊城換新貌”的恢弘手筆，一個(gè)個(gè)宜居社區(qū)在城市中心的起，為廣州的城市建設(shè)和市民居住條件的改善作出了重大責(zé)獻(xiàn)。富力也成為名副其實(shí)的“舊改專家”，業(yè)界甚至戲言：“每一根煙囪的倒下，都有富力一份功勞”。

在廣州站穩(wěn)腳跟之后，富力把目光投向全國2001年7月，北京獲得2008年奧運(yùn)會主辦權(quán)的消息傳來，富力察覺到北京將迎來重大發(fā)展契機(jī)，并掀起新一輪城市改造熱潮。2002年3月，富力以32億元攬下北京東三環(huán)廣渠門附近占地面積41萬㎡的土地后，推出總建筑面積達(dá)150萬㎡的旗艦項(xiàng)目一一北京富力城。項(xiàng)目涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、教育等配套成為東三環(huán)地標(biāo)性建筑。北京富力城的打造同時(shí)也拉開了公司全國布局的大幕，隨后富力南征北戰(zhàn)，業(yè)務(wù)觸角伸入上海、天津、西安、成都、重慶、沈陽、海南等多個(gè)地方。

擴(kuò)張

改舊貌，煥新顏

1994年成立的富力生逢其時(shí)，抓住第一波機(jī)遇在廣州先后實(shí)施完成了十幾間舊廠的改造，就在2003年，北京富力城正熱銷的時(shí)候，富力接到廣州市政府拋出的橄欖枝一一開發(fā)珠江新城。

如今廣州實(shí)至名歸的CBD一一珠江新城，可以稱之為廣州的一張名片，而在本世紀(jì)初，處于開發(fā)初期的珠江新城還處于土地?zé)o人要、受質(zhì)疑的狀態(tài)。2003年，富力慧眼識珠，以7.7億元奪廣州珠江新城4個(gè)核心地塊。隨后，在珠江新城的版圖上，富力就一口氣鋪開了超17棟寫字樓和酒店，撐起了CBD的骨架。坊間一直流傳著這樣的一句話：“一座珠江新城，半壁富力造”。

在珠江新城的南部、南鄰珠江的地方，還有一個(gè)富力舊改的傳奇一一獵德村改造項(xiàng)目。“耕道而得道，獵德而得德”，這是獵德村名字的由來。資料顯示，一灣珠水環(huán)繞的獵德始于宋代，已有近900年歷史。

改造前的城中村，“握手樓”隨處可見。由于樓間距太近，低層住戶常年見不到陽光，村中窄巷陰暗潮濕，已經(jīng)嚴(yán)重影響居民的生存環(huán)境、治安安全。2007年，富力聯(lián)合合景泰富、新鴻基地產(chǎn)投人到獵德村的改造中，這也是廣州市首個(gè)啟動(dòng)城中村改造的村落。

改造后的獵德村實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合，一方面江景寫字樓天盈廣場、時(shí)尚購物中心天匯廣場、六星級酒店康萊德等多元商業(yè)形態(tài)林立，成為廣州城市進(jìn)步發(fā)展的“地標(biāo)名片”之一。另一方面，存放龍舟的風(fēng)水塘一一慈塘、傳統(tǒng)歷史文化街一一獵人坊以及大型宗祠等被留下或復(fù)建，讓市民在摩天大樓間游走時(shí)感受由傳統(tǒng)文化與都市文化互相融合勾勒出的新廣州獨(dú)特風(fēng)量。

同樣風(fēng)光回遷的，還有2011年啟動(dòng)改造的楊箕村。改造后的楊箕村蝶變成富力東山新天地，居民在家中就能看到珠江風(fēng)景線和樓下的綠色園林。富力還通過對不同商業(yè)形態(tài)的打造，引領(lǐng)楊箕村商業(yè)升級，以城市發(fā)展的紅利反哺原居民，使他們獲得最大的收益，最終實(shí)現(xiàn)了和諧共贏的良性循環(huán)。

改造后的楊箕亦如獵德，留下了村民的多愁。承載著村民最深刻記憶的祠堂、牌坊，見過楊箕最熱用的清晨和最安謐的夜晚，在改造過程中，這些老建筑不僅被保留下來，還煥然一新，成為村民茶余飯后休閑散步，消暑納涼的好去處。城市更新的過程不僅是改造物理空間，還包括重新定位經(jīng)濟(jì)文化和升級空間內(nèi)容。富力參與的舊改項(xiàng)目，在傳承保留歷史文化的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了地區(qū)區(qū)域價(jià)值飛躍。

領(lǐng)跑

在灣區(qū)，創(chuàng)未來

多年深耕舊改領(lǐng)域，富力積累了在業(yè)內(nèi)有竟?fàn)幜Φ膬?yōu)勢，也建立起自己的一套模式。2019年，富力把城市更新作為集團(tuán)業(yè)務(wù)增長新引擎，組織架構(gòu)也隨之進(jìn)行了調(diào)整，順勢成立了城市更新集團(tuán)。

富力城市更新遵循共生、共建、共贏、共榮的理念。共生是希望通過城市更新引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級，活化城市經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化城鄉(xiāng)功能布局，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)和諧共生；共建代表因地制宜，創(chuàng)新運(yùn)用，激活空間價(jià)值，共建高效節(jié)能的城市發(fā)展新模式；共贏致力于以人為本，創(chuàng)造良好居住環(huán)境與就業(yè)發(fā)展機(jī)遇，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)政府、村集體、村民、企業(yè)四方共贏；共榮則傳遞富力傳承歷史文脈，實(shí)現(xiàn)文化與城市的有效融合，為城市化進(jìn)程注入全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力的愿景。

除此之外，富力堅(jiān)持以人為本的更新理念，從村集體和村民的根本利益出發(fā)，致力推行“復(fù)建安置三優(yōu)先”原則：優(yōu)先保障村民回遷，注重臨遷工作，保障安置房按時(shí)按質(zhì)量完成建設(shè)；優(yōu)先保障村集體利益，保障村集體樂觀分紅，持續(xù)增長；優(yōu)先保障共建配套，優(yōu)先建設(shè)學(xué)校、衛(wèi)生站、社區(qū)公園、文化活動(dòng)中心等公共配套設(shè)施。

未來，富力的城市更新將走向何方？一方面，“十四五”期間，我國常住人口城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的60%左右提高到65%，這會繼續(xù)帶來大量新增住房需求，城市更新、老舊小區(qū)改造等細(xì)分領(lǐng)域是未來行業(yè)新機(jī)會。另一方面，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的印發(fā)，確定了大灣區(qū)的世界級城市群戰(zhàn)路定位。在土地開發(fā)資源緊張的背景下，舊改將成為粵港澳大灣區(qū)大部分城市未來土地供應(yīng)的主要方式。這無疑都為富力城市更新帶來新一輪的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

廣州起家的富力，在粵港澳大灣區(qū)布局深遠(yuǎn)。根據(jù)其財(cái)報(bào)，2021年上半年，富力集團(tuán)擁有80多個(gè)項(xiàng)目處于城市更新的不同階段。其中92%位于一線及二線城市，54%位于粵港澳大灣區(qū)。

同時(shí)，根據(jù)富力2021年的中期業(yè)績報(bào)告，其城市更新業(yè)務(wù)已步人收獲期。截至報(bào)告期末，集團(tuán)已簽約合作城市更新項(xiàng)目近60個(gè)，上半年廣州、西安、太遠(yuǎn)、鄭州、石家莊等城市均有城市更新項(xiàng)目入市，合計(jì)貢獻(xiàn)銷售額146億元，占總銷售收入的22%。上半年，集團(tuán)協(xié)議銷售面積約為485.2萬㎡、平均售價(jià)約為每平方米人民幣13400元。

如今，富力城市更新故事還在各個(gè)地區(qū)上演。位于廣州白云新城北部發(fā)展帶的陳田村，2019年，改造全面啟動(dòng)，富力來取因地制宜的策略，全面提升片區(qū)居住環(huán)境和生活配套，通過引人新興產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級：位于西安二環(huán)的土門四村，2019年，富力啟動(dòng)改造，該項(xiàng)目為建設(shè)體量達(dá)300萬㎡的城市綜合體，助力西安打造城西“中央活力區(qū)”；位于太原的大、小東流村，改造后將成為面積達(dá)300萬㎡集商業(yè)、娛樂、辦公、屬住于一體的“公園式城市新區(qū)”成為尖草坪區(qū)的全新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

28年城市更新歷程中，富力蓄力打磨作品，持續(xù)構(gòu)建激活城市動(dòng)能的強(qiáng)大引引擎，實(shí)現(xiàn)區(qū)域空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，逐步成為國內(nèi)舊改領(lǐng)域的龍頭企業(yè)之一。這個(gè)過程中，富力“緊貼城市脈搏、構(gòu)筑美好生活”的品牌烙印愈發(fā)清晰，一個(gè)致力于成為國際領(lǐng)先的美好生活運(yùn)營商在一步步向自身的發(fā)展目標(biāo)邁進(jìn)。

經(jīng)典案例

獵德村：廣州舊村改造第一個(gè)吃螃蟹者

獵德村是廣州市啟動(dòng)改造的首個(gè)城中村、其改造采取由村自主開發(fā)的模式。改造前的獵德村是廣州“城中村”的典型縮彩，原有總建筑面積68.6萬平方米，都為高密度的農(nóng)民自建住宅，面積小，質(zhì)量差，違建問題突出、消防隱患嚴(yán)重、治安環(huán)境復(fù)雜、衛(wèi)生條件惡劣。此外，還保留著部分古民居、古祠堂等歷史建筑，但因年久失修，存在巨大的安全隱患。

2007年，在政府的主導(dǎo)下，隨著富力地產(chǎn)以及合景泰富、新鴻基地產(chǎn)，一同加入到獵德村的改造工作。2007年10月，獵德村開始拆遷。2010年10月，新獵德村復(fù)建房小區(qū)獵德花園正式完工，村民如愿住進(jìn)了37幢樓高30余層的復(fù)建房小區(qū)，實(shí)現(xiàn)了“住高樓、睇靚景”美夢。與此同時(shí)，項(xiàng)目圍繞獵德村，打造了江景寫字樓天盈廣場、時(shí)尚購物中心天匯廣場、六星級酒店康萊德等多元商業(yè)形態(tài)，如今已成為廣州城市進(jìn)步發(fā)展的“地標(biāo)名片”之一。

改造后的獵德村。

值得一提的是，在獵德，規(guī)劃中承擔(dān)傳承歷史文化重任的地塊區(qū)域，將傳統(tǒng)歷史文化與現(xiàn)代都市景觀，進(jìn)行了很好的有機(jī)結(jié)合。按原狀集中復(fù)建的5座大型宗祠，已成為貓德標(biāo)志性印記：存放龍舟的風(fēng)水唐一一慈菇糖，被保留下來，龍舟理在湖底，寓意未來每年端午節(jié)，代表獵德文化的龍舟大賽將在獵德延續(xù)下去；獵德涌，被保留下來，兩則建起了傳統(tǒng)歷史文化街一一獵人坊，重現(xiàn)獵德過去，嶺南水鄉(xiāng)一河兩岸的傳統(tǒng)景觀風(fēng)貌。

楊箕村：7年舊改，蝶變新生

楊箕村地處市中心區(qū)，比鄰廣州大道，對望珠江新城。舊楊箕密密麻麻的“握手樓”高低不一、顏色各異，隨意搭建加建，房子間距小，難得見到陽光。村里沒有綠化植被，最多就有村民家里的一些盆栽土栽植物。

2009年楊箕村被列入廣州城中村改造名冊，采用以政府為主導(dǎo)，以村為主體，引入房地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)的模式。2011年，富力地產(chǎn)作為唯一一家地產(chǎn)商，參與楊箕村舊改項(xiàng)目。2016年改造完成后的楊箕村蝶變成一座27萬平方米的現(xiàn)代化大型城市綜合體，集居住、辦公，購物于一體。通過人居環(huán)境的改造完成后的楊箕村蝶變成一座27萬平方米的現(xiàn)代化大型城市綜合體，集居住、辦公，購物于一體。通過人居環(huán)境的改善，提升了村民的生活品質(zhì)。楊箕城中村改造區(qū)域?yàn)闂罨迮f村范圍，除了把村民原有低矮的握手樓群變身高樓大廈，改善村民生活環(huán)境外，還添加了高層辦公、商業(yè)街等新元素，一躍成為現(xiàn)代化城市社區(qū)。

改造后的楊箕村。

楊箕村是廣州首個(gè)民企獨(dú)立完成的舊村改造項(xiàng)目，也是廣州首批“城中村”改造試點(diǎn)之一。改造前村民住宅出租按20元/平方米計(jì)算，改造后按40元/平方米計(jì)算，村民自身出租收益至少增長100%；改造后集體物業(yè)租金按50元/平方米計(jì)算，物業(yè)收人靜態(tài)增長一倍左右。本次改造，令楊箕村在人居環(huán)境、管理秩序，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化心理等方面與城市全面融合，成為“和諧社區(qū)”的重要組成都分。

陳田村：全面改造成就200萬㎡ 城央大城

白云陳田村位于白云大道北旁，北依黃石北路，南至黃石東路，西連江夏村與空港大道，東臨白云山，鄰近地鐵2號線江夏站，位于白云新城輻射范圍內(nèi)。

改造前的陳田村建筑密度大、居住環(huán)境較差，公共服務(wù)設(shè)施缺乏，并存在治安、消防等安全隱患。村民通過城中村改造改善居住生活環(huán)境的要求迫切。同時(shí)，這里還是知名的“配天堂”，是國內(nèi)幾乎規(guī)模最大的汽配零件集散中心。隨著陳田村改造步伐加快，汽配城將面臨搬遷命運(yùn)。

2019年3月，陳田村城中村改造公開選擇合作企業(yè)，在廣州公共資源交易中心舉行現(xiàn)場競投會，最終籌劃多時(shí)、舊改經(jīng)驗(yàn)豐富的富力地產(chǎn)，拿下了陳田村改造，改造總投資估算約105億元。同年6月，陳田村啟動(dòng)拆遷，短短兩個(gè)多月時(shí)間，項(xiàng)目整體拆卸面積達(dá)到45萬平方米，集體物業(yè)拆遷進(jìn)度突破八成，改造速度可謂突飛猛進(jìn)。2021年3月，陳田村“城中村”改造方案村民表決超九成，首期安置房方案獲批，高質(zhì)量配套學(xué)校即將封頂?shù)认灿嵅粩啵瑯?biāo)志著陳田村“城中村”改造項(xiàng)目再度提速。

作為重要的交通樞紐，白云區(qū)優(yōu)勢得天獨(dú)厚。根據(jù)白云區(qū)“十四五”規(guī)劃，未來白云區(qū)將打造成為國家中心城市和國際大都市的現(xiàn)代化中心城區(qū)，建設(shè)成為廣州最好、最強(qiáng)、最有活力的區(qū)之一。城市更新是白云區(qū)打造宜居宜業(yè)新中心的重要途徑之一，在云山腳下，陳田村改造項(xiàng)目，據(jù)守白云區(qū)門面白云新城核心，毫無疑問將成為白云區(qū)城市更新歷史上濃墨重彩的一筆。

富云山項(xiàng)目效果圖。

由陳田村蝶變而來的富力·富云山，是富力城市更新集成之作。富力?富云山為白云創(chuàng)造一座城市生態(tài)住區(qū)，占位廣州白云新城中軸之上，落子云山西麓，距離白云山一路之隔。推窗即可見山，名副其實(shí)的公園城市。

進(jìn)一步是城市中軸上可貴的繁華資源，退一步是珍貴自然資源。致力于用現(xiàn)代設(shè)計(jì)語言重新演繹白云新山水，營造一方“云山意境”，人文與生活在此相遇。配建約50萬㎡商業(yè)，承截著城市會客廳職能，匯聚商場、酒店、公寓多元形態(tài)，生態(tài)與繁華井重。如今，這座200萬㎡的巨無霸綜合體大城即將重磅登場，持續(xù)構(gòu)建活城市動(dòng)能的強(qiáng)大引擎，實(shí)現(xiàn)區(qū)域空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。

專題

新城大灣區(qū)之“城”就未來：聚焦富力·富云山

【撰文】周中雨

【作者】 周中雨

【來源】 南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)南方+客戶端

拓展知識：