杭州庫(kù)琪尼油煙機(jī)維修(杭州庫(kù)琪尼油煙機(jī)維修服務(wù))

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前沿拓展：

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限價(jià)，是豪宅品質(zhì)的“毒藥”，也是所有豪宅開發(fā)商心里相同的“痛”。

這是寫給武漢豪宅開發(fā)商的一篇文字。

一年前，我大膽預(yù)測(cè)過武漢豪宅要賣8萬(wàn)元。

當(dāng)時(shí)，差點(diǎn)被唾沫星子淹死。

如今，除華僑城原岸的別墅報(bào)價(jià)9.9萬(wàn)元外，沒有一個(gè)豪宅價(jià)格過8萬(wàn)元。

單價(jià)破4萬(wàn)元的豪宅，寥寥無(wú)幾。

在武漢，不是開發(fā)商不愿意做豪宅，也不是市場(chǎng)上沒有識(shí)貨的買家，而是賣不出豪宅的價(jià)錢。

剛剛起步的武漢豪宅市場(chǎng)，被限價(jià)拍熄了。

很多原本打算賣4萬(wàn)元的豪宅，最后售價(jià)不到3萬(wàn)元。

對(duì)于豪宅買家來說，不知道是幸，還是不幸。

幸的是，價(jià)格確實(shí)便宜。不幸的是，豪宅產(chǎn)品力沒有發(fā)揮出來。

還是很多富豪拿著錢，買不到真豪宅。

01

在武漢主城區(qū)，很多有自然資源、人文資源的地段，原本都能成為豪宅。

最終，淪為普通改善住宅，比剛需樓盤的配置稍微高一點(diǎn)。

一些主城區(qū)曾經(jīng)的“地王”，按照豪宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，最終政府只給一個(gè)中心城區(qū)剛需樓盤的售價(jià)。

當(dāng)然，調(diào)控者也有難處。

如果不控制“地王”豪宅的價(jià)格，區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)跟著豪宅價(jià)格瘋漲。

但“一刀切”的限價(jià)，不考慮地價(jià)、裝修價(jià)格、豪宅配置等綜合成本，把豪宅與剛需盤，放在一個(gè)考評(píng)體系中。

吃虧的一定是豪宅。

最近，北京二環(huán)某豪宅業(yè)主維權(quán)。維權(quán)的內(nèi)容大致是，裝修差，沒有裝出豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。墻體外立面、入戶大堂、樓道、園林水系與銷售承諾不符。

當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)每平米12萬(wàn)元，它的售價(jià)9.5萬(wàn)元。

而對(duì)開發(fā)商而言，限價(jià)對(duì)地價(jià)高的樓盤來說，只能在產(chǎn)品配置上壓縮成本支出。

從某種程度上講，開發(fā)商也很冤枉。

地價(jià)那么高，售價(jià)那么低，利潤(rùn)那么少，怎么做豪宅？

02

限價(jià)后，在杭州，很多豪宅樓盤多扛了一年。

國(guó)慶節(jié)后，拿了預(yù)售許可證，他們選擇保本賣房。

在當(dāng)前環(huán)境下，保本賣房，從某種意義上講，就是虧本。

因?yàn)橐褯]有機(jī)會(huì)再拿下一塊地。

杭州一豪宅的樓面價(jià)4萬(wàn)元，政府批的毛坯均價(jià)4.35萬(wàn)元，另加每平米6000元精裝修。

3500元，這個(gè)建安成本、財(cái)務(wù)成本，怎么算？

在杭州，出現(xiàn)了房?jī)r(jià)比地價(jià)高2000元左右。在其他一些城市，也出現(xiàn)房?jī)r(jià)比地價(jià)還便宜。

這種現(xiàn)象，也出現(xiàn)在武漢市場(chǎng)。

在武漢，豪宅從精裝降級(jí)到毛坯，不是新鮮事。當(dāng)消費(fèi)升級(jí)時(shí)，豪宅卻在降級(jí)。

面粉與面包，一樣的價(jià)錢。誰(shuí)還費(fèi)力去做面包？

這是市場(chǎng)被干預(yù)后的另一種扭曲。

03

在武漢，開發(fā)商想賣4萬(wàn)，批2萬(wàn)；想賣3萬(wàn)，批1.5萬(wàn)元。甚至更低。

這是限價(jià)的“對(duì)折”定價(jià)理論，更多參考周邊二手房與剛需盤價(jià)格。

舉個(gè)例子吧，在金銀湖，東方馬城對(duì)面的“臥龍東方郡”。

這個(gè)開發(fā)商最早開發(fā)過“麗景灣、劍橋春天、墨水湖邊”等項(xiàng)目。

在園博園板塊，東方馬城對(duì)面，一塊長(zhǎng)方形臨街地塊，也是臥龍?jiān)诮疸y湖的最后一塊地。

臥龍東方郡效果圖

開發(fā)商按照豪宅標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，采用了綠城在杭州常用的玻璃幕墻。

當(dāng)時(shí)，這家幕墻公司到武漢看豪宅，發(fā)現(xiàn)還沒有一家做純玻璃幕墻。

臥龍東方郡玻璃幕墻效果圖

從外立面上，武漢的豪宅就落后杭州三五年。從成本上講，玻璃幕墻的成本，至少是石材幕墻的三倍。

當(dāng)時(shí)，武漢豪宅的入戶大堂，按照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，也很罕見。星級(jí)酒店般的入戶大堂成本，是普通入戶大堂的三倍。

臥龍東方郡入戶大堂效果圖

臥龍東方郡一層公共區(qū)域效果圖

臥龍東方郡標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳效果圖

到目前為止，在武漢豪宅里規(guī)劃空中花園、星空泳池，這些都是很超前的理念。

臥龍東方郡空中花園效果圖

臥龍東方郡星空泳池效果圖

到目前，還沒有看到哪家豪宅，在樓里建空中泳池。

而這些豪宅配置，都在“臥龍東方郡”里一一呈現(xiàn)。

再加上室內(nèi)精裝修、進(jìn)口廚衛(wèi)設(shè)備等配置，按照當(dāng)時(shí)的豪宅價(jià)格，定位于金銀湖第一豪宅，最初預(yù)估售價(jià)2.5萬(wàn)元。

周邊東方馬城、高爾夫球場(chǎng)、園博園、濕地公園等配套，加上它所處的門戶地位，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下，2.5萬(wàn)元的豪宅并不是沒有依據(jù)的。

作為浙江房企的代表，臥龍想把一線城市的豪宅與豪宅生活方式帶到武漢。

于是，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修的用材用料、物業(yè)服務(wù)等方面，都用了一線城市的標(biāo)準(zhǔn)。

04

從規(guī)劃到產(chǎn)品落地，至少1年的時(shí)間周期。

而臥龍恰好趕上了武漢嚴(yán)厲的“限價(jià)”調(diào)控。

“臥龍東方郡”，所處的金銀湖板塊，毛坯的備案價(jià)格1.35萬(wàn)元左右。

從2.5萬(wàn)元的預(yù)期，到1.35萬(wàn)元的備案價(jià)，臥龍還能做豪宅嗎？

雖然備案價(jià)不能動(dòng)，臥龍還是按照豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持品質(zhì)。

保留了豪宅基本的玻璃幕墻外立面，空中花園與星空泳池的配置。

約450平米的星級(jí)酒店式入戶大堂、小區(qū)的公共部分等還是按照高標(biāo)準(zhǔn)建造。

一梯一戶、無(wú)底商設(shè)計(jì)、人車完全分流、萬(wàn)科物業(yè)。

這些豪宅的核心標(biāo)準(zhǔn)，臥龍沒有任何改動(dòng)。

廚衛(wèi)是業(yè)主使用最多的地方。臥龍把錢花到業(yè)主的生活之上。

在東方郡的廚衛(wèi)交付標(biāo)準(zhǔn)上，煙機(jī)、灶具、烤箱都是CUCINE（庫(kù)琪尼）的，意大利櫥柜品牌“阿冉”（ARAN），弗蘭卡（FRANK）的手工水槽與抽拉龍頭，樂家(ROCA)的衛(wèi)浴。

臥龍東方郡廚房實(shí)景圖

上圖中，意大利櫥柜“阿冉”，原裝進(jìn)口，從板材到零件，全部是意大利發(fā)貨。這也是豪宅里的櫥柜高配。

臥龍東方郡衛(wèi)生間實(shí)景圖

其他品牌部分在國(guó)廣有專賣店。一套廚衛(wèi)的成本價(jià)40萬(wàn)元左右。

05

在豪宅限價(jià)的共同痛點(diǎn)之下，臥龍?jiān)诋a(chǎn)品品質(zhì)上，堅(jiān)持豪宅站位。

沒有因?yàn)橄迌r(jià)，而降低樓盤的品質(zhì)。

這是浙江開發(fā)商的一個(gè)共同特點(diǎn)。

在武漢，從臥龍、金都到綠城，都是武漢豪宅的品質(zhì)堅(jiān)守者。他們的共性是，堅(jiān)守工匠精神，產(chǎn)品精致。

臥龍東方郡樣板間實(shí)景圖

當(dāng)武漢豪宅開發(fā)商都在訴苦，“活不下去”。

有人選擇不拿預(yù)售許可證，像深圳某豪宅一樣熬成現(xiàn)房銷售。

有人大面積壓縮成本，業(yè)主買的是豪宅，開發(fā)商給的是剛需盤。

而像臥龍這樣，保持豪宅的核心部位不變，微調(diào)產(chǎn)品細(xì)節(jié)。這樣的開發(fā)商還是少數(shù)。

最后，“改變不了世界的時(shí)候，只能改變自己。”這句話送給那些心情郁悶的武漢豪宅開發(fā)商。

［總結(jié)］

從一線城市的北京、深圳，到二線城市武漢，豪宅開發(fā)商的苦，是一樣的。

本想把最好的東西，放在豪宅里，給人一種豪宅生活。豪宅的豪，一定是做加法。

但是最終的售價(jià)，像天花板一樣，擋在那里。豪宅都被逼做減法。

少數(shù)良心的開發(fā)商的做法，保持核心部分不變，減少新風(fēng)系統(tǒng)等配置。

相當(dāng)于你買的是奧迪頂配版，限價(jià)后，頂配版只能賣“大眾”的價(jià)格，但開發(fā)商還是給一個(gè)奧迪標(biāo)配版。

而多數(shù)豪宅開發(fā)商是，你花的是奧迪頂配版的錢，他給的是一個(gè)“大眾”普通版。

兩年后，那些被限價(jià)過的豪宅交房時(shí)，很多拿到到不是奧迪，而是大眾。

無(wú)論經(jīng)濟(jì)如何波動(dòng)，豪宅的消費(fèi)處于一種升級(jí)通道中。住慣了260平米豪宅的人，不可能再讓他去住60平米的房子。

如果隨意減配，降低豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，最終受害的還是買房人，也會(huì)傷害開發(fā)商的豪宅品牌。

同時(shí)，豪宅買家也要擺正心態(tài)。

地價(jià)2萬(wàn)的房子，賣2.3萬(wàn)的時(shí)候，你賺了第一道錢。還要奢望，它能給你一個(gè)4萬(wàn)豪宅的配置。

好事不能都被你占全了。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）

投資風(fēng)險(xiǎn)提示：本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。

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