河西區土城專業維修馬桶(石家莊修馬桶)

前沿拓展：

1、項目名稱：

國際項目

2、承辦單位概況

單位名稱：房地產開發有限公司

單位性質：有限責任公司(國內自然人獨資)

注冊資金：壹仟萬元

單位住所：

業務范圍：房地產開發、銷售

法定代表人：

企業負責人：xx，男，年月日出生于 。現年 歲，自年起從事房地產業，年創建房地產開發有限公司，任 。

建設單位簡介：房地產開發有限公司是經淮北市工商行政管理局批準成立的一家集房地產開發、銷售為一體的綜合性開發經營企業，公司下設管理部、技術部、財務部、工程部、銷售部等，現有職員27人，其中高級職稱3人，中級職稱7人，公司人員大都是經驗豐富的專業人員，年開發能力為 萬多平方米。

2012年10月，由睢溪縣委領導帶隊考察組一行對國際項目建設意向單位房地產開發有限公司進行了為期3天的考察。通過考察一致認為房地產開發有限公司具有實力，具備項目建設開發資質，并完全有能力把睢溪縣高尚國際項目建設成為理想中的人文和諧小區。

3、可行性研究報告編制依據

（1） 與委托方簽訂的咨詢協議；

（2） 國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；

國家發展改革委員會、建設部聯合頒發的《建設項目經濟評價方法與參數（1） （第三版）》；

（4） 《城市房地產開發經營管理條例》；

（5） 《房地產項目經濟評價方法》。

4、編制范圍

依據國家有關政策、法律、法規、規程、規范，對睢溪縣高尚國際項目建設的目的、必要性、項目區域概況、項目規劃方案及建設內容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。

5、項目提出的理由

① 項目建設符合國民經濟發展

當前，我國國民經濟運行正處于一個特殊發展時期，為了促進國民經濟的穩步健康發展，必然要求擴大內需，優化消費結構，把基礎建設作為推動國民經濟發展的支柱產業之一。根據國家統計局的分析和研究，房地產對國民經濟的拉動作用約1.5—2個百分點。淮北市房地產占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。

根據國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變，我國居民住宅的近期發展目標是戶均一套、人均一室，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。

正因為房地產投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經濟的持續健康穩定發展，將建筑業列為國家的支柱產業之一。因此，本項目的建設是國民經濟發展的需要。

② 項目對城市建設將起到促進作用

濉溪地處皖北，屬于承東啟西的中部地區，恰逢“中部崛起”戰略的實施。外部條件的優化和自身優勢的釋放，濉溪面臨著一次重要的發展機遇。2005年10月濉溪縣人民政府開始組織編制濉溪縣新一輪的城市總體規劃。規劃對濉溪縣域城鎮體系、城市性質、發展目標、發展方向、發展規模、經濟及產業發展、空間布局結構等要素準確定位，提出未來濉溪建設的發展目標和階段目標。

規劃從區域宏觀層面展開，分析濉溪的區域關系和區域優勢，提出經濟融入、產業傾斜和分階段發展的規劃理念，依托淮北，整合并高效利用濉溪現有資源，創造更好的發展空間和環境，構筑濉溪總體發展框架，提升濉溪在皖北經濟發展中的綜合競爭力。

重新確定城市發展目標及戰略。

調整完善縣域城鎮體系，推進城鎮化戰略，促進區域協調穩步發展。

明確縣城的城市性質和區域職能，適應社會經濟發展戰略，協調好濉溪城區與淮北市區的關系。

確定城市用地發展方向，優化城市功能布局，保護和利用景觀資源，突出城市特色。;組織處理縣域交通網絡與縣域城鎮發展的關系，完善城區內部交通網絡，協調城區道路系統與用地布局的關系

推動產業升級，發展重點工業；大力發展勞動密集型產業，實現產業發展與城鎮發展一體化；以商貿流通和旅游業為突破口，加快發展現代服務業。

縣域城鎮空間發展采用以濉溪城區為主中心，臨渙為次中心，以百善、南坪和五溝為重要節點，形成“三角形”中心城鎮布局框架，帶動縣域城鎮發展。

規劃城鎮體系結構為“雙心、三點、四軸、四區”。雙心：縣城——全縣政治經濟文化中心；臨渙——縣域副中心；三點：百善、南坪和五溝作為縣域經濟發展的三個重要支撐點，在政策上予以傾斜，重點培育；四軸：根據區域交通基礎設施的建設情況和現有城鎮之間的發展聯系情況，在縣域內規劃兩條城鎮發展主軸和兩條城鎮發展次軸，規劃相應提升位于發展軸線上的道路等級；四區：以縣城為中心的北部經濟區；以百善鎮為中心的中部經濟區；以臨渙鎮為中心的西部經濟區；以南坪鎮為中心的南部經濟區。

確定濉溪縣是以加工型產業和高技術產業為主的現代工業生產基地，淮北市區的重要組成，現代化的城區，濉溪縣的生產生活服務中心。

調整完善舊城，改造老城，實施向西跨河發展新區，為合理的城市空間結構打下基礎；綜合安排城市用地，發揮各類用地的集聚效應；挖掘城市特色和亮點，在城市總體布局上予以體現和強調；

規劃充分利用自然水體和林帶，并貫通水系，形成豐富的城市開放空間，為建設生態城市打下基礎。豐富城市功能的構成種類，合理安排大型公建、大型商業設施、文教體衛用地、休閑旅游區，提高城市的吸引力和影響力。

城區以滿足區域經濟發展要求為出發，利用新濉河、符夾鐵路、乾隆湖、經濟開發區，形成舊城、老城、城東休閑區、城西北新區、城西工業區協調發展的組團式格局。

近期建設規劃的重點主要圍繞三方面的目標展開：建設大型公建，完善基礎設施，提升城市整體服務功能；開發市場，經營城市，提升城市知名度；優化城市環境，塑造精品工程，提升城市形象。

睢溪縣高尚國際項目符合睢溪縣城市建設總體規劃，貫徹了睢溪縣城市建設的發展戰略，其對加快城鎮化進程，美化城市空間，創造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。

③ 解決勞動力就業的需要

由于我國目前正處于經濟結構的調整時期，部分行業職工下崗再就業也就在所難免，廣開就業渠道，解決人民的生活與就業問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經濟增長的原動力，因此國家固定資產投資的政策仍然是繼續保持投資總量的穩定增長，以創造更多的就業機會。

據有關權威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供40多萬個就業崗位。因此，住宅建設投資的增加對于增加社會就業機會有著不可忽視的作用，而本項目作為睢溪縣重點商住綜合體建設項目工程之一，將為增加睢溪縣當地社會就業崗位作出一定的貢獻。

6、擬建地點

本項目位于濉溪縣城中心區域，為居住和商業綜合用地。將溪河路和烈山路商業價值最高的城市界面留作商業界面，SOHO 及 LOFT 高層建筑沿商業界面布置，豐富城市輪廓線，增強項目的標志性。住宅布置在西南側相對安靜的區域。

睢溪縣位于安徽省北部，是淮北市唯一轄縣。縣城依市而建，下轄11個鄉鎮和一個省級經濟開發區，承東啟西，區位優越，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，是淮海經濟區和徐州經濟圈的重要組成部分。東部的區位，西部的成本，便利的交通、快捷的通訊，已經使睢溪成為安徽省實施東向發展戰略、對接膠東半島的橋頭堡。本項目位于睢溪縣城中心區域，北邊為溪河路，南邊為澮河路，東邊為烈山路，緊鄰睢溪縣汽車客運中心，睢溪縣政府在項目西北方向，睢溪二中在其正北方位，該校為全國各高等院校輸送本科生2000多人。

7、預期目標

睢溪縣高尚國際項目擬建住宅 79213 平米，包括四棟 24~33 層的高層住宅。擬建商業 113076 平米，包括一棟 18 層的 SOHO，15884 平米；一棟 13 層 LOFT，7086 平米；3~4 層商業 81415 平米；以及 2層住宅底層商業 8691 平米。

項目位于濉溪縣城中心區域，為居住和商業綜合用地。將溪河路和烈山路商業價值最高的城市界面留作商業界面，SOHO 及 LOFT 高層建筑沿商業界面布置，豐富城市輪廓線，增強項目的標志性。住宅布置在西南側相對安靜的區域。

8、主要建設規劃

①、建筑功能：本方案東北側沿街為商業區，西南側為住宅區。

沿溪河路商業以超市、百貨為主，頂層為影院與宴會廳。沿烈山路商業以一條商業內街為主軸，串聯各個商業單體。商業街西北角坐落一棟 18 層 SOHO ，商業街南側坐落一棟 13 層 LOFT，增強項目的標志性。

住宅區為 24~33 層高層住宅，底層商業兩層，沿住宅區四周布置。

②、建筑退界：建筑北側退溪河路紅線 20 米；東側商業主界面退烈山路紅線 19.5 米；西側建筑退用地紅線 26 米；西南側高層住宅退用地紅線 8 米，底層商業退用地紅線 5 米，滿足規劃要求。

③、地下車庫：本地塊停車位要求較高，采用兩層地下車庫和地面停車相結合的方式，滿足停車要求并兼作人防。地下車庫總建筑面積約 50697 平米，其中機動車庫 44138 平米，非機動車庫6559 平米。地下二層局部設置人防。商業用地下車庫與住宅用地下車庫通過管理方式分離。商業機動車停車按照每百平米 0.5 輛配置，住宅機動車停車按照每百平米 0.5 輛配置，LOFT 和 SOHO 機動車停車按照每百平米 0.8 輛配置。商業非機動車停車按照每百平米 3 輛配置，住宅非機動車按照每戶 2 輛配置。

④、建筑高度：本案建筑設計高度均小于 100 米。

⑤、交通： 商業區的機動車出入口設置于基地西側道路的南北兩端，住宅區的機動車主要出入口設置基地西側中間位置小區主入口處。

⑥、消防分析：本基地內建筑周邊有消防通道，寬度及轉彎半徑均滿足規范要求。

在商業區消防車可由城市道路進入商業街形成進行有效消防環道和撲救面。通道凈寬及凈高均滿足要求。住宅的消防登高面均設置在建筑一側，并離建筑的間距不小于 5 米。

⑦、疏散樓梯：疏散樓梯的設置及距離控制均滿足規范要求。

⑧、景觀設計：本項目以綠色建筑為設計目標，通過基地內大片綠化，屋頂花園等多種類型的建筑綠化，實現建筑外觀與內在的真正“綠色化”。地塊內景觀分為商業景觀及住宅小區景觀。商業景觀以沿街綠化、小品、噴泉為主；小區景觀以集中綠化，景觀步道結合涼亭小品以及康樂設施為主。商業頂部的屋面綠化，與地面綠地結合形成三維綠化的整體綠色環境氛圍。不僅解決了建筑屋頂的保溫節能要求，同時提升了屋頂的綠化效果和整體環境品質。

1.2主要技術經濟指標

1.3問題與建議

項目開發商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發建設、銷售等方面均遵照國家及淮北市的房地產項目開發程序及規定。

根據測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。

睢溪縣房地產市場正處于開發高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。

充分利用地塊區域優勢和景觀資源；與知名專業設計公司、中介顧問公司合作，強強聯合，打造小區品牌和企業品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。

第二章 項目投資環境與市場研究

2.1 投資環境分析

1、 2013年經濟形勢及房地產政策對房地產市場的影響

2013年2月20日，溫家寶主持國務院常務會議出臺新的“國五條”，再次升級了房地產調控措施，也成為十年內第九次房地產調控措施。2月28日，國五條細則出臺，國務院辦公廳發布了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》。主要調控措施為兩個方向：

第一、完善穩定房價工作責任制。省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實。通知要求，各地要按照保持房價基本穩定的原則，在一季度制定本地區年度新建商品住房價格控制目標，并向社會公布。對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責。

第二、堅決抑制投機投資性購房。所有新建商品房和二手房都列入限購范圍；對外地人買房限制更嚴格，審查更嚴厲。購房人不具備購房資格的，簽訂的購房合同必須解除；對偽造證明材料、騙取購房資格的，要嚴肅處理相關責任人；情節嚴重的，要追究法律責任。

在房貸方面，對房價上漲過快的城市，要進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。充分發揮稅收政策的調節作用，對出售自有住房的，按轉讓所得征收20%個稅。

住建部明確2013年樓市政策“要點”：

2013年要繼續堅定不移地搞好房地產市場調控，首先要繼續貫徹落實好既有調控政策。

商品住房限購政策要繼續實施。凡是放松調控致使房價過快上漲的城市，將繼續采取措施并會同監察部對其進行約談直至問責。

一方面要堅決抑制投機投資性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。

將配合有關部門繼續加快推進房產稅改革試點擴大工作。

2013年要密切監測市場形勢，會同有關部門及時發布有關信息，進一步完善房地產市場預警預報系統，做好政策儲備。

2013年各地要繼續編制和實施好住房發展和建設規劃，引導和穩定社會預期。

2013年繼續在市場準入、銷售、租賃、估價等環節強化監督，加強預售監管，加強房地產領域誠信體系建設。

2013年要配合有關部門加快研究以財稅金融等經濟法律手段為主的房地產市場調控長效機制，構建符合我國國情、系統配套、科學有效、穩定可預期的房地產市場調控政策體系。

2013年整體經濟形勢繼續回穩的趨勢及中央進一步加大對房地產調控的政策，將對房地產市場發展產生的影響：

信貸環境將進一步好轉

無論是中央經濟工作會議還是央行年度工作會議，對2013年的貨幣政策定調都是穩健：2013年要繼續實施穩健的貨幣政策，保持貨幣信貸總量和社會融資規模平穩適度增長。這意味著2013年整體信貸環境將較2012年進一步好轉，首套房利率優惠、貸款保障按時到位將會繼續。

房地產政策整體繼續從嚴執行，但不排除有加碼的可能

中央經濟工作會議提出，要繼續堅持房地產調控不動搖和繼續加強保障性住房建設和管理，釋放出清晰的信號，即未來房地產調控決心不會變，力度不會減；從住建部、國土部的年度工作會議中，也明確重申繼續堅持房地產調控政策不動搖，在繼續保持從嚴從緊調控基調，監督各地執行好現有政策措施的同時，針對不同類型城市，實現分類指導，加強針對性，突出差異性，強調時效性。當前房地產市場調控已經取得一定成效，房價已于12年下半年反彈，且反彈力度不斷增大，在此背景下，再次重申意味著2013年限購、限貸等政策將會繼續執行，鞏固調控成果；如果房價出現反復，超過中央容忍程度，則不排除進一步出臺限制性政策。

2013年商品房市場成交將延續活躍勢頭

國家在嚴厲打擊投機投資性需求的同時，對于首套房和自住型需求仍是予以鼓勵和支持的。2012年下半年以來的樓市持續活躍的態勢仍將延續，這從2013年1月份的樓市成交依然火爆便是印證。

2013年房價將整體繼續看漲

分城市來看，由于近兩年一、二線中心城市受樓市調控的影響較大，房價漲幅有所壓制，一旦市場回暖，將有可能出現強烈的補漲效應，近兩個月一線城市房價的加速上漲對此已有所體現。三、四線城市，由于市場本身正處于發展的大方向中，在整體樓市環境趨好的條件下，熱點城市漲幅有可能擴大，而大部分三、四線城市由于供大于求的情況仍然比較顯著，房價上漲空間不大。基于目前房價加速上漲態勢，預計2013年樓市調控政策有可能進一步升級，否則將難以控制一線城市和少數二線城市的房價漲幅。

2013年房地產開發投資有望回升至20%以上

首先，2012年房地產投資累計穩步增長，2011年1000萬套和2012年700萬套保障房新開工的結轉效應依然存在，將使2013年保障房投資繼續維持在高位；其次房地產行業整體環境的持續好轉將提升企業信心，商品房投資將延續企穩回升態勢，但由于新開工目前仍為負增長，短期投資增長的幅度有限。

2、項目開發地區的經濟社會情況及管理、政策因素

2012年，淮北市經濟與社會發展狀況

國民經濟較快發展。初步核算，全年實現地區生產總值620.5億元，按可比價格計算，比上年增長13.2%。其中，第一產業增加值51.4億元，增長5.7%；第二產業增加值410.3億元，增長14.9%；第三產業增加值158.8億元，增長11.3%。三次產業結構為8.3：66.1：25.6。按常住人口計算，人均GDP達到29278元（折合4638美元），比上年增加3053元。

市場物價溫和上漲。全年居民消費價格上漲2.2%，分別低于全省和全國平均水平0.1和0.4個百分點。構成居民消費的八大類商品價格全面上漲。其中食品類價格上漲3.9%，煙酒類和衣著類價格均上漲2.1%，交通和通信類價格上漲1.8%，家庭設備用品及維修服務類價格上漲1.2%，醫療保健和個人用品類價格上漲1.0%，娛樂教育文化用品及服務類價格上漲0.6%，居住類價格上漲1.2%。全年商品零售價格上漲2.0%。工業生產者出廠價格下降2.3%；工業生產者購進價格上漲1.4%，其中燃料動力類價格上漲4.2%。

就業規模不斷擴大。全年新增城鎮就業崗位76965個，10648 名下崗失業人員實現再就業。年末城鎮人口登記失業人數19666人，城鎮登記失業率控制在4.2%以內。我市被國務院授予“全國創業先進城市”。年末全市從業人員113.5萬人，比上年增加0.5萬人。其中，第一產業38.9萬人，比上年減少0.6萬人；第二產業39.2萬人，比上年增加0.5萬人；第三產業35.4萬人，比上年增加0.6萬人。非公有制經濟快速發展。全年非公有制經濟實現增加值255億元，按可比價格計算，增長18%；占全市生產總值的比重為41%，比上年提高1個百分點。全年新增個體工商戶15382戶，新增從業人員58659人；新增私營企業1777家，新增注冊資金46.6億元。年末全市實有個體工商戶54823戶，從業人員18.2萬人；實有私營企業7903家，注冊資本218.4億元。

工業支撐地位突出。全年全部工業完成增加值377.1億元，比上年增長15.2%。工業占全市GDP的比重達到60.8%，對全市經濟增長的貢獻達到70.2%，拉動全市GDP增長9.3個百分點。全年新增規模以上工業企業125家，總數達到632家；規模以上工業增加值比上年增長17.4%。全年規模以上工業企業實現主營業務收入1664.9億元，比上年增長24.4%；實現利稅147.8億元，增長5.9%，其中利潤75.2億元，增長11.6%。工業經濟效益綜合指數229.4%，比上年提高10.9個百分點；產品產銷率99.4%，比上年提高0.15個百分點。

建筑業快速發展。年末全市資質內總承包和專業承包建筑業企業55家，從業人員50580人；全年完成建筑業總產值83.4億元，增長32.5%；實現工程結算收入81.7億元，增長23.4%，竣工產值55.9億元，增長43.4%；建筑業勞動生產率21.6萬元/人。全年房屋建筑施工面積297.2萬平方米，竣工房屋面積114.5萬平方米。

投資規模繼續擴大。全年在建施工項目788個，其中新開工項目598個，計劃總投資1334.5億元。全年完成固定資產投資總額577.2億元，增長28.2%。其中城鎮投資549.9億元，增長27.6%，農村非農戶投資27.3億元，增長42.7%。分產業看，第一產業投資7.4億元，下降19.1%；第二產業投資350.7億元，增長23.5%；第三產業投資219.1億元，增長39.7%。全年工業完成投資350.5億元，增長28.6%。其中采礦業投資58.3億元，下降16.7%；制造業投資271.6億元，增長38%；電力行業投資20.6億元，增長175%。全年房地產開發投資109.3億元，增長64%；商品房屋銷售面積117.5萬平方米，比上年下降14%；商品房屋銷售額49.2億元，下降2.8%。

全年保障性安居工程住房施工套數35343套，其中本年新開工14205套，竣工7363套。

重點項目建設扎實推進。全年全市325個重點建設項目完成投資387.4億元。鄒莊煤礦竣工，安徽礦機、百特電機等重點項目建成投產，泗許高速淮北段建成通車；大唐虎山發電廠、大潤發二期、職教中心等在建項目加快推進；天裕高端鑄件循環經濟產業園、平山電廠等項目前期工作正加快推進，已具備開工條件。市新政務中心通過省級立項審批；符夾線擴能改造和客車聯絡線項目已進入可研編制階段。

消費市場平穩發展。全年實現社會消費品零售總額171.7億元，比上年增長16%。分城鄉看，城鎮消費品零售額140.3億元，增長16.2%；鄉村消費品零售額31.4億元，增長15.2%。分行業看，批發和零售業分別實現零售額12.9億元和133.6億元，分別增長14.7%和15.7%；住宿和餐飲業分別實現零售額1.2億元和24億元，分別增長12.9%和18.7%。商貿服務設施加快建設。紅星美凱龍、國購廣場等項目開工建設，樂天瑪特、淮海建材大市場、城市廣場二期、韓國商貿城等項目建成或即將建成投入運營；皖北煤電翔宇物流建成并投入運營。

園區建設取得新進展。淮北經濟開發區、濉溪經濟開發區、臨渙工業園等6個省級經濟開發區（工業園區）已建成面積57.5平方公里，聚集各類企業685家，其中規模以上工業企業356家。全年開發區實現工業總產值790億元，增長39.2%;工業增加值192.6億元，增長29.2%；實現稅收33.8億元,增長28.4%。

財政收支整體平穩。全年完成財政總收入101.1億元，比上年增收 10.7億元，增長11.9%。其中，地方一般預算收入完成51.9億元，比上年增收13.8億元，增長36.2%；上劃中央收入完成48.2億元，比上年減收2.9億元，下降5.7%；出口貨物退增值稅完成1.1億元，下降12.2%。分級次看，市級財政收入78.1億元，比上年增收7.8億元，增長11.1%；濉溪縣財政收入23億元，比上年增收2.9億元，增長14.7%。全年完成財政支出108.5億元，比上年增長24.3%。

金融信貸規模擴大。年末全市金融機構各項存款余額787.7億元，比年初增加92.3億元，比上年增長13.3%；其中居民儲蓄存款余額424.6億元，比年初增加74.6億元，增長20.1%；金融機構各項貸款余額508.6億元，比年初增加102.9億元，增長25.4%。金融存貸比達到64.6%，比上年提高6.2個百分點。

人口保持低速增長。全年人口出生率12.38‰，人口死亡率5.47‰,人口自然增長率6.91‰。年末全市戶籍人口218.3萬人，其中非農業人口94.9萬人，農業人口123.4萬人。年末常住人口212.3萬人；城鎮化率57.2%，比上年提高1.5個百分點。

城鄉居民生活水平提高。全年城鎮居民人均可支配收入20360元，比上年增收2484元，增長13.9%；人均生活消費支出15207元，增長18.8%，其中食品支出6039元，增長8.5%，衣著支出1665元，增長24.1%，教育文化娛樂服務支出2151元，增長69.5%。城鎮居民家庭恩格爾系數為39.7%。城鎮人均住房建筑面積26.8平方米，比上年增加1平方米。

2012年，睢溪縣經濟與社會發展狀況

經濟持續較快增長。全縣實現地區生產總值168.9億元，比上年增長17.5%，其中：第一產業增加值35.5億元，增長5.9%；第二產業增加值93.2億元，增長25.6%；第三產業增加值40.2億元，增長10.4%。人均地區生產總值15736元，比上年增長21.7%。從產業結構看，三次產業構成由上年的22.4:52.9:24.7調整至21.0:55.2:23.8，第二產業占比較上年提高2.3個百分點，其中工業對經濟增長的貢獻率達74.1%。財政總收入占GDP比重13.4%。

農村經濟平穩發展。全縣農林牧漁業總產值59.73億元，按可比價計算比上年增長6.2%，其中：農業總產值36.09億元，增長4.4%；林業總產值1.36億元，增長18.7%；牧業總產值18.73億元，增長6.3%；漁業總產值1.65億元，增長6.8%；農林牧漁服務業總產值1.90億元，增長15.6%。

工業生產快速增長，經濟效益穩定提高。全縣規模以上(年主營業務收入2000萬元及以上)工業企業199家。全年實現工業總產值294.7億元，比上年增長17.1%；規模以上工業企業增加值增長32.5%。全縣規模以上工業實現主營業務收入340.4億元，同比增長15.8%；利潤總額19.7億元，增長49.3%；利稅總額30.9億元，增長33.7%。

建筑業保持較快發展。全縣資質等級以上建筑企業10家，建筑企業完成增加值9.7億元，比上年增長11.1%。房屋建筑施工面積61.7萬平方米，增長6.9%；房屋竣工面積54.3萬平方米，增長20.9%。

投資保持較快增長。全年固定資產投資完成164億元，比上年增長32.3%；其中城鎮固定資產投資155.2億元，增長31.4%。全部固定資產投資中，一產完成投資1.4億元，下降29.1%；二產完成投資99.0億元，增長28.3%，其中工業投資99億元，增長29.6%；三產完成投資63.4億元，增長42.8%。房地產市場快速發展。全年房地產開發投資完成22.7億元，比上年增長36.5%。

大項目對投資規模支撐作用明顯。全年全縣億元以上建設項目69個，增長46.8%；完成投資94.3億元，增長61.7%，占全部建設項目投資的57.5%。當年新開工項目拉動作用較強。計劃總投資超億元的新建項目39個，比上年增加12個，新開工項目本年完成投資52.4億元，增長104.5%，拉動投資增長21.6個百分點。

消費市場較快發展。全年實現社會消費品零售總額46.8億元，比上年增長15.9%。從規模看，限額以上單位實現零售額12.4億元，增長40.3%；限額以下單位實現零售額34.4億元，增長8.8%。從商品零售類值看，基本生活類商品仍是消費持續增長的穩定動力。從發展速度看，居住及其相關商品增長較快。建筑及裝潢材料類商品零售額增長79.1%，家具類商品零售額增長99%。

財稅收支較快運行。全年實現財政總收入23.01億元，比上年增長14.7%。地方財政收入11.8億元，增長49.6%。各項稅收21.5億元，增長11.6%。全年財政支出35.7億元，增長22.0%。其中，教育支出7.3億元，增長0.3%；醫療衛生支出4.7億元，增長22.4%；農林水事務支出4.6億元，增長27.3%；科學技術支出0.4億元，增長12.8%。

人口發展保持穩定。年末全縣戶籍人口107.3萬人，比上年減少3.8萬人，其中：男性55.3萬人，減少1.6萬人；女性52.0萬人，減少2.2萬人。當年出生人口18798人，死亡人口7706人。

居民收入較快增加。全年城鎮在崗職工平均工資40344元，比上年增長19.6%。農村居民人均純收入7034元，比上年增加934元，增長15.3%。

社會保障能力提升。年末，全縣共有收養性社會福利單位23個，擁有床位2985張。全縣城鎮基本養老、醫療、失業參保人數為3.5、3.9和1.1萬人。參加農村新型合作醫療的人數96.1萬人。農村社會養老保險參保居民52.5萬人。

民生工程落到實處，人民生活持續改善。全年民生投入10.52億元, 其中縣級配套資金1.67億元，重點實施了33項民生工程。發放城鄉居民養老保險金1.5億元、農村低保對象補貼4980萬元、五保戶補貼1239萬元、家庭困難學生補助1200萬元。

2.2區域房地產市場分析

1、睢溪縣房地產市場區域分布及特點

① 老城區板塊

主城區為睢溪縣城區東部，是老的商業、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規模和建筑規劃水平的影響而不同，老城區比較有代表性的有領上春城、九點陽光等。

主要特征：市區中心位置，規模較小，占地面積不大，高容積率，居住環境一般，小區景觀，面積以中、大戶型為主。

② 新城區板快

新城區位于睢溪縣中心區域，是睢溪縣新的行政、商業、金融、文化教育中心，市委市政府等行政事業性單位均已入駐該片區，已形成一定的規模，政府機關搬遷工作已完成，區域的后發優勢已經開始體現，片區市場將具有較大的發展和潛力。睢溪縣市民對新城區的認可度是比較高的，片區規劃較好，路網建設已經完成，生活配套設施完善，生活便利程度較高。由于片區擁有良好的區位優勢和優美片區環境，現已成為睢溪縣市民購房置業的首選區域。

主要特征：普遍的樓盤規模比較大,檔次相對其他區域要高,戶型面積上相對而言設計比較合理,以三房為主力,一般120150平方米,120130平方米的三房旺銷,四房面積一般在160190平方米。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區快。

③ 開發區板塊

相對其它兩個區域而言，開發區處于縣城西部，雖然離縣城中心區比較近，但感覺比較偏僻，區域形象不佳，規劃不好，小區檔次普遍比較低，建設速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設施，生活的氛圍遠未形成。

主要特征：片區市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優勢搶占市場份額。

2、睢溪縣房地產市場概況

2008年以后，睢溪縣房地產市場步入快速發展階段，房地產投資迅猛增強；睢溪當前共有房地產項目30個左右，其中在售樓盤近20個，市場競爭較為激烈。

房地產市場需求處于平穩增長：隨著睢溪城市化進程的快速發展，睢溪近幾年內將會有大量的農村人中進城居住與就業，這些無疑會為房地產市場的銷售與租賃增加一劑強心針，投資與自住相結合，保證了未來幾年內睢溪的房地產市場處于一個快速健康發展的市場。

當地房價低，需求增加：由于睢溪緊靠淮北市，且住房價格遠遠低于淮北市，屬于房價的低值洼地，睢溪是勞務輸出大縣，外出務工人員更愿意在縣城置業。

房地產市場進入產品與服務競爭階段：隨著銘城花園、海通財富的入市，提高了睢溪縣人民對小區產品、物業、環境和配套規模的需求，購房者不僅僅在價格上作比較，對小區產品、物業、環境和配套都會作為主要比較對象。

市場不斷擴大帶來機會：到規劃至2020年，形成“雙心、三點、四軸、四區”。城區面積不斷擴大，隨著產業的升級和城鎮化的加速，未來的數年里，睢溪的房地產市場需求非常龐大，前景非常廣闊。

3、睢溪房地產市場特征分析：

綜上所述，我們可以對近幾年睢溪房地產市場的特征總結如下：

① 房地產開發投資持續增長，但增速與市場需求的增長呈良性發展關系。

② 增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。

③ 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩。

④ 產品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內部結構、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優勢。

4、2014年睢溪樓市分析

① 睢溪房地產市場走勢

隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實，睢溪2014年尤其是下半年房地產市場預計將呈現以下特點：

1）房地產開發投資增長回落趨穩。當前房地產開發投資需求由強轉弱，新注冊房地產開發企業比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調整住房供應結構的措施將進一步減緩已批準項目的投資節奏。房地產開發投資增速將低于全社會固定資產投資增速。

2）住房供應結構調整加快。按照國家調控政策的要求，套型建筑面積90120平方米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應也將大幅增加，大戶型住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產市場的主流產品。

3）土地供給將進一步緊縮。繼續執行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。房地產投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。

② 2014年睢溪樓市走勢

對睢溪房價的走勢，目前受到宏觀調控政策、CPI指數持續的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至2500點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發成本的大幅度提升，所以2014年后樓市房價依然有一定的上漲空間。

2.3銷售預測

1、項目需求分析

本項目所在睢溪縣是淮北市唯一轄縣,人口眾多,交通發達,但主城區尚沒有一個具有一定規模的高檔商住綜合體,在這里工作和經商的人很多,汽車站、學校、醫院、幼兒園、工廠、商品經營與批發等云集在這里，人流量非常大。人們物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房和消費的要求越來越高，而本項目地處睢溪縣城區中心地段，項目將利用其良好生態和區位優勢在睢溪縣城區打造出一個人文共生的生態示范綜合體，以創新的開發理念和居住生活方式打造睢溪縣城高品質、高標準、不可復制的城市融合體，使其成為睢溪人民追求新生活的時尚，成為追求高品質生活的一種必然。

2、項目銷售目標群定位

本項目規劃為睢溪縣城區的高檔城市融合體，銷售目標客戶群定位如下：

① 一類客戶：企事業單位職工

睢溪縣城經濟資源：依托“一白”“一黑”，經濟高速發展。“一白”：睢溪“口子酒”聞名全國，其釀酒歷史已有2600多年，白酒已成為睢溪縣的支柱產業；“一黑”：濉溪縣資源豐富，是全國煤炭儲量最豐富的縣份，已探明煤炭資源儲量達60億噸，皖北煤電集團公司14對礦井座落在濉溪境內，年產原煤2000多萬噸。縣屬煤礦年產原煤百萬噸以上。兩大行業的崛起推動了睢溪經濟的高速發展，居民收入增加，購買力增強。煤礦工人和從事酒類經營的人成為睢溪的富裕階層，也成為了睢溪乃至淮北的購房主力軍。

② 二類客戶：周邊的私營業主

項目毗臨睢溪汽車站，周邊的中小私營業主較多，主要分布在汽車站商貿城、商業步行街、建材市場、世紀商城、城南菜市場等幾大睢溪主力批發零售市場，具備大批有購買實力的經營商家及商鋪業主過萬人，目前都分散居住，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業解決自身經營和親人居住問題。

③ 三類客戶：周邊學校老師

睢溪縣學校眾多，從幼兒園到中學皆而有之，如與本項目隔路相望的睢溪縣第二中學更是全國有名的重點中學，每年都要向全國各類高校輸送本科生2000多人。眾多學校從業教師近萬人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購買能力。

④ 四類客戶：睢溪縣公務員

睢溪縣公務員系統，包括企事業單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于老城區缺少大型的優質物業，不能滿足他們改善居住環境的基本要求，而本項目的出現完全改變了這種尷尬的局面，本區公務員必將置業的目光從四周重新轉移到城區的中心。

⑤ 五類客戶：睢溪在外地成功人士

目前睢溪縣乃至整個淮北，大型規模的高檔城市綜合體都罕有，對于在外工作的睢溪縣人士回家鄉投資、購房，一定選擇景觀好、品質高的綜合社區，作為睢溪縣唯一的高檔城市綜合體，高尚國際無疑是該部分金字塔高端人群的投資、置業首選。

睢溪人具有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍愿意回當地投資、置業，一方面是為了回報家鄉，為家鄉經濟發展作貢獻；另一方面也是考慮改善父母和家人的生活，逢年過節回家能有一個好的居住環境。

⑥ 六類客戶：各下轄鄉鎮成功人士

“居住農村向城市轉移”，這是普遍多數縣市以下居民的心愿，其中部分經濟條件較好的必將置業眼光投入到市區，對高尚國際城市綜合體的銷售也將起到很大的促進作用。

⑦ 七類客戶：各地房地產投資人士

睢溪房價目前在全國來講都偏低，2012年全國商品房和住宅銷售均價分別為5791元/平方米和5430元/平方米， 睢溪現在的水平還不到5000元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來投資、購買。

1、 銷售計劃

鑒于目前高尚國際城市綜合體項目進度，銷售部根據目前市場情況，制定以下銷售計劃。

① 銷售量

總建面積266081.4㎡，可銷售額約383240.97萬元；

② 銷售進度

本項目預計2015年6月初開盤：

l 開盤后三個月內，即至2015年9月底，完成總銷售任務的6 %，銷售金額約23276.65萬元；

l 開盤后六個月內，即至2015年12月底，完成總銷售任務的13%，銷售金額約48025.64萬元；

l 開盤后12個月內，即至2016年6月底，完成總銷售任務的33%，銷售金額約127262.19萬元；

l 開盤后18個月內，即至2016年12月底，完成總銷售任務的67%，銷售金額約258196.29萬元；

l 開盤后24個月，即至2017年6月底，完成總銷售任務的95%，銷售金額約366008.46萬元；

l 開盤后27個月，即至2017年9月底，完成總銷售任務的100%，銷售金額約383240.97萬元。

2、 銷售收入預測

1）周邊城市房價比較：

許多業內人士認為，睢溪目前房價水平處于全省中等水平，經濟發展潛力大，在未來相當長的一段時間里，將有比較好的成長空間，2012年全市商品房住宅均價為4200元/平方米，睢溪的均價為3950元/平方米，低于全市平均水平。從周邊區域了解到部分城區前三季度商品房均價，相山區為4500元/平方米，烈山區房產均價為4300元/平方米，杜集區新建商品房平均銷售價格為3600元/平方米以上。從單純的數據來看，睢溪的房屋均價低于相山區、烈山區，略高于杜集區，處于中等水平。

近幾年來，睢溪縣經濟高速發展，GDP和人均GDP逐年上漲，平均年上漲幅度超過10%，所以睢溪的房地產近年來一直都要處于高速發展時期，房價上漲已是萬事懼備，并且已經在現在樓市上體現出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發企業融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環境和小區規劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產行業的發展。這些因素將讓睢溪房價面臨快速爆發的到來。

睢溪樓市價格現狀：根據對睢溪房地產市場的調查，睢溪電梯樓價大致如下：海通財富廣場均價4600元/平方米，13層為綜合性賣場，均價30000/平方米；順達嘉園3900元/平方米；銘城花園4100元/平方米，15層商業裙房均價15000/平方米；恒大名都5500元/平方米；翰林華府3500元/平方米，御溪美景35004000元/平方米。

2） 項目銷售價格定位：

根據本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層住宅實現銷售均價不低于5000元/㎡；政府回遷房均價4500元/平方米，商業用房銷售均價18600元/平方米，本項目預測銷售總收入為383240.97萬元，詳見附表《銷售計劃及銷售收入估算表》。

2.4營銷策略

本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略：

1、推廣渠道

① 報紙廣告

包括淮北日報、淮北晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進行3－4次推廣既可。

② 短信推廣

成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。

③ 影視廣告

當地幾個電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態廣告平臺，值得周期性的高密度投放。

④ 單張派發

貫穿項目營銷始終的宣傳利器，睢溪地方小，人口集中，單張派發能起到良效。

⑤ 營銷活動

l 活動一：售樓部盛大開放

l 活動二：“高尚國際城市綜合體竣工典禮”、“高尚國際城市綜合體開盤慶典”。

l 活動三：風水講座+產品推介會。

l 活動四：“炒房團睢溪購房活動”。

l 活動五：系列名人講座。

l 活動六：睢溪人說睢溪大型文化論壇

2、媒體宣傳組合

開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強前期登記客戶數量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開盤當月，公司配合竣工典禮，舉辦各種活動，擴大在睢溪的知名度，加以促進銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。

l 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。

l 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。

l 影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。

l 淮北報紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。

l 單張派發：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個角落。

l 短信推廣：一般一個月派發4－6次，開盤前每周發送2－3次。

l 公關活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。

第3章 建設規模與項目開發條件

3.1建設規模

本項目總占地面積60319.6平方米，總建筑面積為266081.4平方米，建設總容積率為3.2，建設密度為46%,建設內容為：住宅 79213 平米，包括四棟 24~33 層的高層住宅。商業 113076 平米，包括一棟 18 層的 SOHO，15884 平米；一棟 13 層 LOFT，7086 平米；3~4 層商業 81415 平米；以及 2層住宅底層商業 8691 平米。

3.2項目概況現狀

1、地點與地理位置

本項目位于睢溪縣城中心區域，北邊為溪河路，南邊為澮河路，東邊為烈山路，緊鄰睢溪縣汽車客運中心，睢溪縣政府在項目西北方向，睢溪二中在其正北方位，該校為全國各高等院校輸送本科生2000多人。本項目距睢溪縣汽車客運中心不到500米,距離連霍高速、合徐高速皆不到二十公里，東連京滬線、北接隴海線，西入大京九，自然環境優越，交通十分便利，是一個理想的商業、住家的風水寶地。

2、土地權屬類別和土地狀況

本項目開發建設的土地位于睢溪縣菜市場5號地塊，面積為60319.6平方米。已投入土地資金19940萬元，尚需交納3917.6萬元即可辦理土地使用權證。

本項目土地的開發建設，已經獲得睢溪縣發展與改革委員會批復。

3.3項目建設條件

1、地形、地貌、地質、地震情況

濉溪縣為安徽省淮北市市轄縣，承東啟西，區位優越，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，是淮海經濟區和徐州經濟圈重要組成部分。地處東經116°23′116°53′，北緯23°17′－34°01′，地勢由西北向東南傾斜，海拔在15～40米之間，坡降為萬分之十一。附近有相山（海拔342.8米）、老龍脊（海拔362.9米）及一些小山丘，其余為沖積平原，占總面積的85%。平川廣野是濉溪縣地貌的主要特征，以寒武和奧陶系地層形成的山丘，分兩列由東北向西南延伸，濉、溪、沱、澮諸河或圍繞或貫穿而過。

濉溪縣資源豐富，物產眾多，開發前景誘人，非金屬礦產以煤為主，是全國煤炭儲量最豐富的縣份，其次是水泥灰巖、優質大理石、翡翠石等。金屬礦產以鐵為主，銅、鋅、鉻次之。已探明煤炭資源儲量達60億噸，鐵、銅、金礦9700萬噸。皖北煤電集團公司14對礦井座落在濉溪境內，年產原煤2000多萬噸。縣屬煤礦年產原煤百萬噸以上。電力供應充足，電力裝機容量達200萬千瓦，是華東地區重要的電力供應基地。

根據《中國地震動參數區劃圖》（GB183062001），該區域地震動峰值加速度分區（g）＜0.05，地震動反應譜特征周期為0.35s，對照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區。

2、氣候條件

地處中緯度地區，屬暖溫帶半濕潤季風氣候區。主要氣候特征是季風明顯，四季分明，氣候溫和，雨水適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中。

春季（3至5月）溫暖，平均氣溫為14.7℃，平均降水量為160.7毫米，天氣多變，多吹東南風或東風，有利于春播和越冬作物生長。

夏季（6至9月）炎熱多雨，多吹東南風或東風，降水集中且強度大，日照充足。夏季平均氣溫為26.5℃，最高氣溫達41.1℃。降水量歷年平均475.3毫米，超過全年降水量的一半以上，為喜溫作物提供了良好的條件。

秋季（9至11月）涼爽，降溫快，日差大，多吹東北風。季平均氣溫為15.6℃，降水量為168.1毫米，有利于秋季作物成熟。

冬季（12月至次年2月）寒冷干燥，雨雪皆少，偏北風。季平均氣溫為1.7℃，月平均最低氣溫出現在1月為－3.7℃，最低氣溫達－21.3℃。季平均降水量為50.7毫米，占全年5.8%，有利于越冬作物安全過冬。

3、水文地質

地表水：降水形成坡面徑流，匯集進入溝渠、河道或人工村塘、塌陷洼地，形成地表水。境內偏旱年和干旱年由于降水量減少，河道徑流量大為減少，體現出境內河流均為雨源型河流，其資源枯豐完全依賴于降水補給的多寡。

地下水：睢溪縣地下水資源豐富，主要由第四系潛水和裂隙巖溶承壓水構成，屬于淮北三大水系“相山”、“青龍山至王場”和“符離集”中的相山水系。淺層水主要來源于降水沿裸露基巖山區和基巖淺埋區上復松散層，以及平原區陸面入滲蓄存和向下越層補給形成的。這部分水資源屬面上分布，難以集中開采，其水質主要受土壤和地表水質影響。它是全縣賴以生存的最重要水源。由寒武、奧陶系石灰巖出露組成的蕭相背斜和閘河向斜共同組成淮北深層承壓水含水構造體系。深層承壓水的補給來源主要是靠蕭相背斜裸露基巖接受降水入滲，以及第四系潛水的影響。這部分水的功能主要是全縣工業和城鎮生活用水，開采量大。

4、交通運輸條件

濉溪交通便捷，符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線，西入大京九。公路交通國道、省道四通八達，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅車南下省會合肥、東進海濱城市連云港只需2小時左右。距徐州觀音機場僅有50公里。內河航運入淮河、通長江，直達上海港。規劃籌建中的許昌－亳州－宿州－淮陰高速公路將橫穿本縣中部。規劃籌建中的亳州－永城－青龍山－宿州鐵路也將橫穿本縣北部。

5、人文環境條件

濉溪歷史悠久，人杰地靈。歷代不乏俊才名士，歷史名人有春秋時期政治家華元，秦相蹇叔，三國時期著名的文學家、思想家、音樂家嵇康，東晉著名的軍事家、音樂家桓伊以及東晉三戴（戴逵、戴勃、戴颙）、西晉嵇含、金代二武（武禎、武亢）等。三國時期竹林七賢之首的嵇康在此結廬，一曲《廣陵散》，成為千古絕唱。

近代有早期革命家朱務平、徐鳳笑、劉之蕪等。

1999年全國十大考古發現之一的柳孜隋唐大運河碼頭遺址折射出濉溪昔日的繁華。鄧小平、劉伯承等老一輩革命家在解放戰爭的隆隆炮聲中，于臨渙文昌宮運籌帷幄，指揮了淮海決戰。

隋唐大運河故道橫穿縣境中部的鐵佛鎮、百善鎮、四鋪鄉。臨渙土城是安徽省目前唯一保存完好、規模最大的先秦古遺址。臨渙文昌宮和小李莊為淮海戰役總前委駐址。雙堆建有淮海戰役烈士陵園和鄧小平同志親筆題詞的烈士紀念塔。柳孜隋唐大運河碼頭遺址、臨渙城址、淮海戰役總前委舊址等為淮北市僅有的三處全國重點文物保護單位。

6、施工條件

本項目所在地地勢平坦，交通便捷，拆遷工作已經基本完成。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設施配套完善，承擔施工任務的施工隊伍，只要滿足施工資質的企業就能完成施工任務。而本項目有意向承建施工、滿足資質要求的企業有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。

7、政策環境

本項目的建設符合睢溪城市建設總體規劃，貫徹了睢溪縣政府城市建設的發展戰略，其對加快城鎮化進程，美化城市空間，創造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前，該項目已列入淮北市委市政府領導督察項目。考慮到該項目投資大、建設周期長，帶來的經濟效益及社會效益明顯，市政府將本項目納入省、市重點項目，，享受市政府給予的有關優惠政策。

第4章 建筑方案

4.1 設計依據

1．《住宅建筑規范》GB503682005

2．《住宅設計規范》GB500961999

3．《高層民用建筑設計防火規范》GB5004595（2005年版）

4．《建筑設計防火規范》GB50016－2006

5．《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》GB5006797

6．《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T503532005

7．《民用建筑設計通則》（GB503522005）

8．《安徽省城市控制性詳細規劃編制技術規范》

4.2 項目設計主題和開發理念

項目建筑設計由全國知名的“華優建筑設計院”承接，該設計公司接觸項目初期，即被睢溪所蘊藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓高尚國際城市綜合體所創造的輝煌得以延續、綻放的光芒得以升華。在建筑設計上，充分有效的利用土地資源揚長避短，挖掘基地的潛力，打造新的城市形象標志，營造宜人的開放空間，完善各部分功能，滿足復雜的綜合使用要求，積極考慮市場因素，設計應有利于良好的市場運作，使企業進入可持續發展的良性軌道。

讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。

在項目整體規劃上，以西方建筑特色為藍本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標準社區，為業主營造高品位、高質量的居住氛圍。

高尚國際城市綜合體項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態、養生的城市生活。在住宅的設計理念上，項目引入了“新都市主義”、“街區型規劃”、“仿生規劃”等先進設計理論，力求將歐洲經典藝術的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結合，將和諧生活氛圍的營造融入社區文化建設的精神層面。

4.3 項目總體規劃方案

1、規劃設計原則

① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業視角規劃社區；

② 以銷售為主導的分期規劃設計，保證項目滾動有序運作；

③ 節點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合創造靈活多變的環境空間；

④ 人車雙路線設計，即相對人車分流系統，避免車流對社區的穿越破壞。

2、項目結構和布局

總體布局：濉溪高尚國際項目包含商業，高級酒店，住宅，道路，綠化，水系，停車場，活動場地等多種功能形態。根據該項目的多種實際功能，濉溪高尚國際項目在功能分區設計方面應用了“兩區一帶多軸”的設計理念。“兩區”項目分南北兩區，北區為四棟四層的組合商業中心，兩棟高品質的住宅，兩棟三十層住宅。南區為一棟四星級酒店和多棟沿街商鋪群。居住區通過板式住宅的排列，達到了住宅朝向和景觀的均好性。“一帶”在項目地塊內的地下室塑造一條貫穿南北兩區，集購物、休閑、娛樂為一體的活動水系，同時也是地塊內的主要開放空間。“多軸”南北兩區之間以及南區北區自成的多條的室外步行街，并形成了連續的穿插的開放有序的空間界面。

道路交通：動態交通設計本著車行車停緊湊安排，形成分級有序，功能明確的道路組織，也滿足了消防和救護的要求。項目的主要商業展示面沿烈山路和溪河路。在這兩條城市主干道上分別設置了多個開放的商業入口。在西側道路上設置了商業次入口，貨物入口、車行出入口等。在北側，南側，中東部各設置了一個下沉式廣場來滿足地下一層商業和超市人流的需要。主干道的環狀設計有效連接了各功能組團的車行交通，綠化環境與空間布局相結合，形成良好的道路對景效果。同時道路設計了與廣場空間，綠地空間，建筑空間相結合，共同塑造戶外空間景觀，實現整個建筑的功能與形式的完美結合。

停車設置了兩種停車方式，分別為地下停車和地面停車。停車設計思路: 商業按每百平方0.5輛、住宅按每百平方0.5輛、酒店客房按每百平方0.8輛，酒店配套按每平方米0.5輛。，地面設置車位近200個車位主要停靠在場地的四周。另沿著商業建筑的周圍均留有摩托車、自行車集中停放位。

豎向設計：基地內部地勢較平坦，合理的設計±0.00標高，雨水采用有組織排水。

3、住宅物業類型和商業布局

本項目物業類型以高層住宅為主，靠近風景優美的湘江邊布置聯排住宅水岸島居，同時辦公性質的高層公寓，物業類型較為多樣。

本項目商業類型齊全，既有臨街商業街，又有集中商業、社區會所。小區南北兩個地塊之間的市政路，結合小區主入口的設置，形成人流集中、商業氛圍濃厚的商業街，沿小區東側市政路規劃了底層沿街商業，增強了小區外圍的商業氛圍。

1、主要規范及標準

《建筑結構荷載規范》 [GB500092001]

《建筑地基基礎設計規范》 [GB500072002]

《混凝土結構設計規范》 [GB500102002]

《建筑抗震設計規范》 [GB500112001]

《建筑樁基技術規范》 [JGJ9494]

《地下工程防水技術規范》 [GB501082001]

《砌體結構設計規范》 GB500072002

《高層建筑混凝土結構技術規程》 JGJ32002

《高層建筑箱形與筏形基礎技術規范》 JGJ699

《建筑地基處理技術規范》 JGJ792002

《人民防空地下室設計規范》 GB5003894

《鋼筋混凝土連續梁和框架考慮內力重分布設計進規程》CECS51：93

2、建筑風格及立面特點

① 依照“以人為本”的建筑設計理念，體現休閑、簡約的建筑風格，將新古典美學的精細、質感、厚重和美感充分體現。

① 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復雜的線條曲線表現出優美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學

② 建筑立面體現典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術氣息。

3、建筑戶型特色

① 細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設計以滿足日益變化的生活模式。

② 充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛，提高生活品質。

③ 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結構緊湊。

④ 戶型設計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。如：陽光電梯廳、空中內庭院、大陽臺和飄窗等。

④ 采用最經濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。

4、視覺效果

立面設計追求富有趣味性的現代風格為主，配以簡潔的線條、體塊和色彩變化，保持了建筑語言上的連續、統一，使整個區塊渾然一體。采用現代風格的要素進行精簡提煉，建筑色彩也采用冷色調為主，局部運用暖色系的穿插與對比，給人一種明快、典雅、細膩又富有變化的感覺。結合當地區位特點以及經濟性的考慮，融時代感和地域感為一體。主樓立面設計采用直線條構圖元素，結合體塊穿插和豎向構圖為特色的設計手法，通過不同材料體塊相互交織與穿插，商業裙房以自由奔放的形式出現，整體造型富有現代氣息，空間連接得體，從整體布局到單體連接，一切都是那么的自然得體。體現出商業綜合體內在復雜與有序并存的特性，展示成熟商業建筑風格。

外墻選材進行精心設計，商業采用干掛石材、玻璃幕墻、高檔鋁板、金屬格柵等多種材料有序組合，酒店主要采用花崗巖和玻璃幕墻，強調建筑的豎向整體感，簡潔大氣。住宅立面在造型上通過陽臺、飄窗、空調格柵、屋頂構架等建筑元素形成動人的光影效果。建筑群有層次、有錯落，形成了生動的城市街景輪廓線。以體現典雅、高貴的特質，整體效果將與城市融為一體，美觀大方，獨樹一幟。建筑依靠形體的變化和色彩配置，創造出獨特的視覺感受，最終達到醒目而和諧的建筑效果。

充分考慮酒店進出車輛及臨時停車需求，精心設計特色鋪地，以暖色調為主，增加商業氣氛，體現金色主題。整個地塊的眾多廣場與商廈相得益彰。

4.5結構設計

2、工程概況

本項目位于濉溪縣城中心區域。北臨溪河路，南臨澮河路，東依烈山路，西側靠近淮海路，可建設用地面積 60319.6 平方米。總建筑面積266081.40 平方米，擬建住宅 79213 平米，包括四棟 24~33 層的高層住宅。擬建商業 113076 平米，包括一棟 18 層的 SOHO，15884 平米；一棟 13 層 LOFT，7086 平米；3~4 層商業 81415 平米；以及 2層住宅底層商業 8691 平米。

3、設計等級及控制指標

根據《建筑結構可靠度設計統一標準》GB50068—2001,本工程結構設計使用年限為70年。

本工程建筑結構設計安全等級為二級，結構重要性系數γ。＝1.0

本工程地基基礎設計等級為甲級。

根據《建筑抗震設防分類標準》GB50223—2008,本工程屬于標準設防類(即丙類)。

根據《建筑抗震設計規范》GB50011—2010(2010版)，本工程建筑場地地震基本烈度為7度，

設計基本地震加速度值為0.05g。

本工程地下室的防水等級：地下車庫為二級，設備房為一級。地下室外墻抗滲等級為0.8Mpa,

地下水池內壁混凝土抗滲等級為0.6Mpa。

本工程混凝土裂縫控制等級均為三級，最大裂縫寬度限值為：與水、土直接接觸的構件和露天環境構件允許裂縫寬度為0.2mm，室內環境構件允許裂縫寬度為0.3mm。

建筑物多遇地震作用下的最大層間位移與層高之比的限值(彈性層間位移角限值)取值Δμ/h為：

剪力墻高層建筑：△u/h≤ 1/1000；框架剪力墻高層建筑：△u/h≤ 1/800。

4、抗震設防

本工程塔樓為標準設防類(即丙類)抗震建筑，故按6度設防烈度確定地震作用，按6度設防烈度采取抗震措施。

5、建筑構件的耐火等級與耐火極限

本工程為一類建筑，耐火等級為一級，其建筑構件的耐火極限及燃燒性能均按《高層民用建筑設計防火規范》GB5004595（2005年版）執行。

6、 荷載取值

風荷載

50年一遇的基本風壓W0＝0.35kN/m2，

100年一遇的基本風壓W0＝0.40kN/m2，

地面粗糙度為B類，塔樓高度超過60米，構件承載力驗算采用風荷載重現期為100年；

雪荷載

50年一遇的基本雪壓W0＝0.35kN/m2，

100年一遇的基本雪壓W0＝0.40kN/m2

7、結構材料

本工程主體采用現澆鋼筋砼結構，材料選用如下：

鋼筋主要采用國產高強鋼筋，符合招標文件“選用高強材料”的要求，并結合市場供貨及價格情況，綜合采用如下：

HRB400螺紋鋼筋

=360N/mm2 此為主導鋼筋，適用于直徑范圍為16mm及以上規格；HRB335螺紋鋼筋

=335N/mm2 適用于直徑范圍為10mm～14mm；HPB235光圓鋼筋

=210N/mm2 適用于直徑范圍為6mm～8mm。

混凝土采用預拌混凝土，主體結構混凝土強度等級為C50～C25。塔樓底部框架柱、剪力墻混凝土強度等級為C50；梁、板結構采用C25~C35。

砌體采用如蒸壓加氣混凝土砌塊等輕質砌體，強度等級不低于Mu5.0

砂漿采用預拌砂漿，強度等級不低于Mb5.0。

8、結構體系及抗震等級

本工程住宅部分采用剪力墻結構形式或部分框支剪力墻形式，剪力墻抗震等級為四級，部分框支剪力墻底部加強區抗震等級為三級；酒店采用框架剪力墻結構，剪力墻抗震等級為三級，框架抗震等級為三級。

9、結構計算及分析

選用中國建筑科學研究院編制的SATWE(簡化墻元模型)，結構計算考慮偶然偏心影響、扭轉耦聯及施工模擬。

10、地下室設計

為滿足建筑需要，本工程地下室不設縫。為了防止溫度裂縫及砼的收縮裂縫產生，在地下室底板、樓面板設置膨脹后澆帶（間距不超過60 m）及加強膨脹后澆帶（間距不超過30 m）。

地下室側壁設置后澆帶，帶寬800㎜，間距不超過60m；此后澆帶為常規后澆帶，帶內砼應在60天后澆搗，在后澆帶之間設臨時后澆帶，間距不超過30m。

11、人防設計

設計依據：國家標準

《人民防空地下室設計規范》 GB500382005

《建筑結構可靠度設計統一標準》 GB 500682001

《建筑結構荷載規范》 GB500092001（2006年版）

《混凝土結構設計規范》 GB500102002

《地下工程防水技術規范》 GB501082008

《防空地下室結構設計》 FG01~05 (2007年合訂本)

《人民防空工程防護設備選用圖集》 RFJ012008

結構設計

1）本工程人防地下室按核6常6級設計，人防地下室的結構設計按建筑結構的整體要求確定，并按人防規范進行結構構件的校核與調整，分別取其中控制因素進行截面設計。

2）人防荷載

結構在核爆動荷載作用下，各部分等效靜荷載標準值按《人民防空地下室設計規范》選取。

3） 戰時荷載組合

a.頂板: 頂板核爆動荷載標準值,頂板靜荷載標準值（包括覆土.戰時不拆遷的固定設備.頂板自重及其他靜荷載）.

b.外墻: 頂板傳來的核爆動荷載標準值，靜荷載標準值，上部建筑物自重標準值，外墻自重標準值。核爆動荷載產生的水平動荷載標準值，土壓力，水壓力標準值。

c.內承重墻（柱）: 頂板傳來的核爆動荷載標準值，靜荷載標準值，上部建筑物自重標準值， 內承重墻（柱）自重標準值。

d.基礎: 墻柱傳來核爆動荷載標準值，上部建筑物自重標準值，頂板傳來靜荷載標準值地下室墻身自重標準值.

結構材料

1)混凝土強度等級:除特殊注明外均為 C30,基礎墊層C15.

2)鋼筋采用HRB335級鋼。

4.6 給排水設計

1、設計依據

1）《室外給水設計規范》 GB50013 (2006年版)

2）《室外排水設計規范》 GB50014 (2006年版)

3）《建筑給水排水設計規范》 GB500152003 (2009年版)

4) 《高層民用建筑設計防火規范》GB5004595(2005年版)

5）《建筑滅火器配置設計規范》GB501402005

6）《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》GB5006797

7)《自動噴水滅火系統設計規范》GB500842001(2005年版)

8)《人民防空地下室設計規范》 GB500382005

9)《人民防空工程防火設計規范》 GB5009898

10）建筑專業與其它專業提供有關圖紙與資料

2、工程概況:

本工程位于安徽淮北市睢溪縣，由高層住宅，多層商業、LOFT、SOHO、地下室車庫、人防地下室、配套公建等組成。

3、生活給水

1）、水源

本工程以市政自來水為水源，從小區北側市政路和南側市政路給水管網上各引進一條DN200進水管，設水表計量，并在小區建筑物周圍連接成環，供應本小區生活、消防用水。

2）、用水量

小區用水量估算如下：生活最高日用水量 1757.0 m3 /d

3）、給水系統

本工程采用分區供水方式。酒店與住宅區域分別設置生活水箱及加壓設備。住宅區地下室及高層住宅一至四層由市政給水管網直壓供水，高層住宅五層以上加壓供水，由變頻供水裝置供水，五層至十五層為中區，十六至二十六層為高區，分區內水壓超過0.35Mpa處采用支管減壓；物業管理等由市政給水管網直壓供水。住宅區在地下室設生活調節水箱兩只，容積為60m3。高層酒店分區同高層住宅，地下室設生活調節水箱兩只，容積為80m3。酒店熱水采用燃氣鍋爐、板式換熱器制備。

4）、計量

住宅、商店、物業管理等均分別設水表計量。高層住宅每戶水表均設在管道井內，每戶設水表計量。

4、排水

本小區室外采用雨污分流制，有組織排放。室內污、廢分流，室外污、雨分流，生活污水設置化糞池，處理后排放至廢水管網，污水最高日排放量按給水最大日90%計算。

雨水按當地暴雨強度，屋面雨水經雨水斗、地面雨水經雨水口匯集后集中排入市政雨水系統

雨水量：Q=ψ·qF,

屋面：P=10a, 室外場地：P=2a,

屋面設計降雨歷時：t=5min, 室外雨水管道設計降雨歷時：t=10min,

屋面徑流系數：ψ=0.9， 室外綜合徑流系數：ψ=0.65，

5、消防設計

1）、消防用水量

本工程最大消防用水量如下：

室外消火栓用水量為30L/s，火災延續時間為3小時；

室內消火栓用水量為40L/s，火災延續時間為3小時；

自動噴淋用水量為30L/s，火災延續時間為1小時。

2）、室外消火栓系統

室外消火栓系統采用低壓制。室外消防管道與生活用水共用，水源取自市政自來水干管，從市政給水管各引入兩根DN200給水管，并繞建筑物四周形成環狀供水管網。在紅線內環管上接出若干套室外地下式消火栓，消火栓布置間距不大于120m，消火栓距路邊小于等于2.0m，距建筑物外墻大于等于5.0m。

3）、室內消火栓系統

（1）.室內消火栓系統采用臨時高壓制；在地下一層設540m3消防水池一座（其中室內消火栓用水量432m3，自動噴淋用水量108m3）。泵房內設二臺消火栓泵，Q=40L/s,H=0.98Mpa）。小區最高屋頂設18m3的消防水箱一座，地下水泵房設置一套消防增壓穩壓給水設備（Q=5L/s,隔膜氣壓罐φ12001.0，調節容積大于等于450L）。

（2）.本建筑各層各部位均設消火栓保護。室內消火栓設在明顯和易于取用

處，其布置保證同層任何一點均有2股水柱同時到達。消防電梯前室設有消火栓，屋頂設試驗用消火栓。水槍充實水柱大于等于10m，流量大于等于5L/s。

（3）.每個消火栓箱內均配DN65消火栓1個，DN65、L25m的麻質襯膠水帶1條，DN65×19直流水槍1支，啟泵按鈕1個，手提磷酸銨鹽干粉滅火器2具（試驗消火栓除外）。

（4）.消火栓系統豎向不分區，消火栓栓口的出水壓力應小于等于0.5 Mpa。超過此壓力應采用可調式消火栓。商業建筑內消火栓箱內配置消防卷盤，保證有一股水流到達室內地面任何部位。消防電梯排水按10L/S進行設計。

（5）.系統控制

a.增壓穩壓泵由氣壓罐連接管道上的壓力控制器控制，使系統壓力維持在工作壓力，當壓力下降0.05Mpa時，穩壓泵啟動。

b.著火時，按下消火栓啟泵按鈕，啟動任一臺消火栓泵（備用泵自動投入），消火栓泵啟動后，水泵運轉信號反饋至消控中心，消火栓泵也可在消控中心和水泵房中手動控制啟停，消防結束后手動停泵。

（6）.水泵接合器：室內消火栓用水量40L/s，設3套水泵接合器，并在其附近設室外消火栓。

4）、自動噴淋系統

（1）.本工程除變配電用房、住宅、水箱間、樓梯間及不能用水撲救的場所外均設有自動噴頭保護。

（2）.本工程除地下汽車庫、商場火災危險等級：中危險Ⅱ級，其余各部位火災危險等級：中危險Ⅰ級。

（3）.噴頭選用：地下室采用68°C直立型玻璃球噴頭，辦公用房和走道采用68°C吊頂型噴頭。高溫熱源處設93°C噴頭。

（4）.在地下一層泵房內設二臺自動噴淋泵（一用一備，Q=30L/s,H=1.10Mpa, ）。平時自噴管網由屋頂水箱和增壓穩壓給水設備保證系統壓力；滅火時，由自動噴淋泵供水。

（5）.本工程設濕式報警閥若干套，各報警閥處的設計水壓均小于1.2Mpa，每套報警閥負擔的噴頭數不超過800個。水力警鈴設于報警閥處的墻上。報警閥前的管道布置成環狀。

（6）.在每層每個防火分區均設水流指示器和電觸點信號閥，每個報警閥所帶的最不利噴頭處，設末端試水裝置，其他每個水流指示器所帶的最不利噴頭處，均設DN25的試水閥。

（7）.水泵接合器：自動噴淋用水量30L/s，需設2套水泵接合器，并在其附近設室外消火栓。

（8）.自動噴淋系統的控制

a.增壓穩壓泵由氣壓罐連接管道上的壓力控制器控制，使系統壓力維持在工作壓力，當壓力下降0.05Mpa時，穩壓泵啟動。

消防時，噴頭噴水，水流指示器動作，反映到消控中心，同時相對應的報警閥動作敲響水力警鈴，壓力開關報警，直接連鎖自動啟動任一自噴泵，并反映到消控中心，消控中心也可自動或手動啟動自噴泵。

5）、固定滅火器配置

按《建筑滅火器配置設計規范》（GB50140—2005）配置滅火器。滅火器采用磷酸鹽干粉滅火器.

6、管材

1）、室內給水系統采用鋼塑復合管，室外給水系統采用球墨鑄鐵管；

2）、室內污廢水系統采用PVCU螺旋消音排水管。室外排水管小于等于DN500采用加筋ＰＶＣ－Ｕ埋地排水管，大于DN500采用鋼筋混凝土管；

3）、外墻雨水管采用耐紫外線PVCU雨水管。

4）、室內消火栓系統、噴淋系統采用加厚壁內外壁熱鍍鋅鋼管，DN＜100mm者采用螺紋連接， DN≥100mm者采用溝槽連接。

7、人防

(1)本工程地下一層局部設人防單元,人防設計為平戰結合。

(2)本人防為設計類別為人員掩蔽所。

(3)本人防工程戰時每人生活用水量為：4 L/d,以7天計；飲用水量為：3L/d,以15天計。

(4)人防戰時消防給水系統均利用平時的消防給水系統（包括消防水池和加壓泵以及管網和消火栓）；

(5)各人防區口部洗消間和濾毒室內各設污水池一座,戰時配置潛水泵將洗消污水排入室外專用污水坑內作消毒處理。

(6)人防區內設污水集水溝，負責收集人防區內地面積水和消防廢水，該部分污水靠潛水排污泵提升排至室外。

所有進出人防區的給排水管線均采用加厚的焊接鋼管，并在人防區一端設置鋼芯閘閥；人防區域內的地漏采用防爆地漏。

8、環保與衛生防疫

1）、節水

所有潔具采用節水型，其中：

A、坐便器沖洗水箱采用6升；

B、洗手盆采用單把紅外感應龍頭；

C、蹲便器,小便器采用自閉式沖洗閥。

2）、節能

（1）充分利用城市給水管網壓力：商鋪及住宅低區采用城市管網壓力直接供水。

（2）生活泵采用變頻調速泵，恒壓變量供水，節約電能。

4.7 電氣設計

1、 設計依據

①《人民防空地下室設計規范》BG500382005

②《高層民用建筑設計防火規范》GB5004595（2005年版）

③《民用建筑電氣設計規范》JGJ162008

④《汽車庫.修車庫.停車場設計防火規范》GB5006797

⑤《火災自動報警系統設計規范》GB5011698

⑥《10KV及以下變電所設計規范》GB5005394

⑦《建筑物防雷設計規范》GB500572010

⑧建筑、空調、給排水專業所提相關資料

2、 設計內容

①變配電系統

②電力、照明系統

③防雷、接地系統

④火災自動報警及聯動控制系統

⑤人防電氣

3、強電設計

①本工程共設四座變電所，其中1號變電所設在北部，為1~4商業及相應地下室用；2號變電所設在南部，為5~9商業、酒店及相應地下室用；3號變電所設在北部，為住宅用。在1、2、3號變電所分別設高低壓配電室。4號變電所設在北部，為超市所用。本工程設備安裝容量為23930KW，變壓器總裝機容量為18810KVA，平均負荷率82%。

②無功補償采用在低壓側電容器集中補償方式，補償后高壓側功率因數大于0.9。

③采用環網結線方式，二路10KV高壓電源分別從就近不同變電所的母線段引至本工程10KV公用開關房。10KV電源線路具體引入方位待進一步協商確定。

低壓系統平時為單母線分列運行，設聯絡開關。供住宅的公用變壓器和供商業的專用變壓器在系統上分開設置。

為確保重要負荷及消防負荷對供電可靠性的要求，在每座變電所設柴油發電機房，各安裝一臺自備柴油發電機組。當市電中斷時，能在15秒內使發電機啟動，向重要負荷供電。通過負荷計算，1號柴油發電機組的容量為760KW，2號柴油發電機組的容量為1000KW。

④本工程高壓側設計量。

住宅抄表到戶，公用部分設公用計量，商業部分設商業計量。

⑤火災自動報警和聯動控制系統

本工程為一級保護建筑，設置總線制智能型控制中心火災自動報警和聯動控制系統中心。本系統有火災自動探測、自動聲光報警、自動和手動聯動相關消防設備、自動和手動進行疏散廣播及獨立的消防通信對講系統等功能。

4、智能設計

①設計依據

1）《智能建筑設計標準》（GB/T503142000）

2）《民用建筑電氣設計規范》（JGJ162008）

3）《建筑與建筑群綜合布線系統工程設計規范》（GB/T503112000）

4）《安全防范系統通用圖形符號》（GA/T7494）

5）《民用閉路監視電視系統技術要求》（GB50119894）

6）《有線電視系統工程技術規范》（GB5020094）

7）本工程甲方及其他專業所提資料及要求等

②設計內容

1）通信網絡和綜合布線系統：

電話采用市話直線系統，預計需要電話線約5000對，其中住宅根據其建筑面積大小每戶一至兩線。酒店內部設電話總機，每個房間設一線。商場按40平方米/線預留。根據電信建設情況采用ADSL技術接入互聯網或采用綜合布線系統建設小區局域網，選擇寬帶接入方式連接互聯網。

2）有線電視系統：

從城市有線電視網絡接收節目源，住宅每戶兩至四個電視插座。酒店內部每個房間設一個電視插座。

3）停車場管理系統：

車輛出入及收費采用 IC卡管理。系統具有功能：1自動計費、收費顯示、出票機中文顯示、自動打印收據； 2出入門欄自動控制。

4）閉路電視監控系統

在本小區范圍內適當位置設置電視監控中心，在各主要出入口、地下停車場、電梯轎箱及需要設置的場所設置帶云臺或固定式的攝像頭，對各個需要監控的場所實施電視監控。

5）公共廣播系統

公共廣播系統與消防廣播系統共用，平時為背景廣播使用，火災時強制切換為消防廣播使用。

5、 人防設計：

①設計依據

《人民防空地下室設計規范》GB 500382005

《人民防空工程設計防火規范》 GB5009898 （2001年版）

建筑、空調、給排水專業所提有關資料

甲方提供的有關資料

②工程概況

本人防工程設于地下二層，平時為地下車庫，戰時劃分為4個防護單元，作為二等人員掩蔽所，人防等級六級。

③電源

本工程引接以下兩路電力電源以滿足二級以上負荷的供電需求。

1)第一電源為平戰結合常用電源，從本建筑物變電所的應急電源母線段單獨引來。

2)因本人防面積超過5000㎡，故應設區域戰時發電站。第二電源為戰時備用電源，由區域戰時發電站提供。

3)每個防護單元內設EPS向戰時一級負荷提供備用電源。選用 8KVA EPS，其連續供電時間≥3小時。

④供配電系統

1)在防護區內設總配電箱；每個防護單元設置單獨的配電箱并自成配電系統。

2)上述兩路電源在總配電箱分別放射式分配至各防護單元配電箱后進行切換，切換裝置為帶電氣機械聯鎖的三相四極開關。

3)各防護單元內的通信、防災報警、動力設獨立配電回路。

4.8 暖通設計

1、設計范圍

本專業設計內容包括本項目全年的中央空調系統設計、地下車庫、設備用房、衛生間及廚房等的機械通風系統設計及防排煙系統設計。

2、設計依據

中華人民共和國工程建設標準強制性文件(房屋建筑部分)(2009版)

采暖通風與空氣調節設計規范(GB500192003)

公共建筑節能設計標準(GB 501892005)

旅館建筑設計規范(JGJ6290)

高層民用建筑設計防火規范 (GB 5004595) (2005 版)

建筑設計防火設計(GB 500162006)

汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范 (GB 5006797)

全國民用建筑工程設計技術措施（暖通空調?動力）

本院建筑及其他相關專業提供的有關設計文件

3、 室內外主要設計計算參數

①室外計算參數（參考淮北市）

夏季： 空調計算干球溫度：35.6℃

空調計算濕球溫度：28.1℃。

空調日平均干球溫度：32℃，

大氣壓力：100.2Kpa；

室外平均風速：2.3m/s。

冬季： 空調計算干球溫度： 7℃

空調計算相對濕度：71%

大氣壓力：102.4KPa

室外平均風速：3.3m/s

②室內主要設計計算參數

4、 空調方案

①冷源：

本項目建筑面積約26.61萬m2，經初步負荷估算，夏季空調總冷負荷約為34000kW(9670USRT)。根據建筑布局特點，分建兩個制冷機房，一個負責北部商業，選用八臺1000 USRT的離心式制冷機，另外一個機房負責酒店及其下部商業，選用兩臺550 USRT的離心式制冷機和一臺300 USRT的螺桿式制冷機機房，制冷機房均設于地下室內。

值班室、消防中心、電梯機房等個別房間，設獨立分體式空調，以滿足其房間功能特殊性的要求。

各住宅采用分體空調系統，設計預留分體空調安裝位置，以便業主將來自行選購，安裝。

②熱源：

從建筑氣候分區的角度看，本項目地處夏熱冬冷地區，在冬季，擬設置鍋爐為其提供空調供暖。經初步負荷估算，冬季空調總熱負荷約為32300kW，亦設兩個鍋爐房，一個負責北部商業，另外一個機房負責酒店及其下部商業。

在本項目中還一部分需使用蒸汽作熱源，如洗衣房、廚房等，采用電蒸汽發生器作為上述區域提供汽源。

③空調水系統：

1） 冷凍水輸配系統將采用定溫變流量的二次泵系統。一次水泵為每臺冷水機組提供恒定的循環水流量；二次泵系統按商業板塊設計，每個商業板塊設一組二次泵，每組泵配設一臺備用水泵。二次泵系統配設有變頻驅動器，可以根據冷凍水循環水系統管網內因負荷變化而引起的壓力變化，調節水泵的轉速及流量，維持系統內壓力在一定的范圍內，以達致節能的目的。冷凍水供/回水溫度分別為7℃/12℃。

2）鍋爐產生的熱水經過設在鍋爐房內的板式熱交換器換熱后分別供應商業，酒店供暖和生活熱水加熱之用。空調供暖熱水供/回水溫度分別為60℃/50℃。

3）商場部分豎向采用異程式輸送系統，各層水平方向采用同程式與異程式相結合的輸送方式。

4）本項目全部采用兩管制空調水系統。

5、空氣調節系統

①商業部分

配合建筑的設計安排及房間使用的需要，大空間商場采用定風量全空氣系統，根據室內回風溫度控制空調處理機水流量，維持室內設計溫度的同時又實現了各系統的變流量運行。同時，在過渡季節采用全新風運行，既能滿足室內溫度的要求，又節約了中央制冷系統運行的費用。對于獨立分布的商鋪，采用風機盤管加預處理新風系統，以便于各商鋪獨立控制。新風通過分設于各層的新風處理機集中預處理后，經風管送至各個商鋪。

②宴會廳、電影院部分

包括宴會廳、電影院、報告廳、會議室、音樂廳、健身房、咖啡廳、按摩房及棋牌室等。

配合建筑的設計安排及房間使用的需要，電影院、宴會廳、多功能廳等大空間采用定風量全空氣系統，根據室內回風溫度控制空調處理機水流量，維持室內設計溫度的同時又實現了各系統的變流量運行。同時，在過渡季節采用全新風運行，既能滿足室內溫度的要求，又節約了中央制冷系統運行的費用。衛生間設有中央排風系統，中央排風機設在設備層和屋頂層。且在每一個衛生間內設有中途排氣扇，以保證其排風量，空調區域的余風則作為各衛生間排風系統的補風。

6、機械通風

所有設備房、電房、地下車庫、儲藏室、衛生間、垃圾房、廚房、后勤用房等均設有機械通風系統。酒店衛生間設有中央排風系統，空調區域的余風則作為各衛生間排風系統的補風。

廚房排風系統由排風機、補風機以及廚房排風凈化設備組成。廚房的廢氣需先經靜電除塵器凈化，除去煙塵和氣味后，再經廚房排風機排至室外。此外，為廚房運作的需要，廚房的送、排風機均配設雙速風機以達至節約能源的目的。在地下地車庫為每個防火分區設置機械送排風/排煙系統；通過不同的位置將排出的空氣排到對行人沒有影響的位置以上。

7、空調通風系統的控制方案

①暖通空調系統的設備均采用DDC控制器控制其的運行及操作，DDC控制器之間以網絡的形式相互連接，而網絡系統則由網絡控制器、DDC控制器及網絡工作站組成。網絡工作站負責儲存控制系統軟件，發出控制命令，存儲系統的歷史數據，及進行各種計算。而系統工作站則為系統與工作人員之間的操作界面。

②將為中央冷凍機房提供專用的BMS網絡系統及工作站，該系統將負責中央冷凍機房的各項操作及控制，使系統達致最佳的能源效率，并且系統可與本項目的中央BMS網絡系統互換信息。同時系統操作站亦需配置最基本的直接硬件式操作設置，以備BMS系統網絡故障時，仍可使中央冷凍機房正常運作。

③暖通空調系統的主要控制參數均由樓宇中央管理系統負責監控。

8、消防及機械防排煙

①地下汽車庫：設與平時通風相結合的排煙系統。排煙系補風由直通室外的車道進入。排煙量按6次/時計算。

②防煙樓梯間及其前室、消防電梯前室設正壓送風系統。防煙樓梯前室（合用前室）正壓送風口平時常閉，著火時著火層及其上下層（共三層）正壓送風口打開。防煙樓梯間設固定百葉風口。

③無直接自然通風且長度超過20m的內走道或雖有直接自然通風但長度超過60m的內走道進行機械排煙。

④面積超過100平方米且經常有人停留或可燃物較多的地上無窗房間或設固定窗的房間進行機械排煙。

⑤不具備自然排煙條件或凈空高度超過12m的中庭。

⑥不符合自然排煙條件的各房間總面積超過200平方米或一個房間面積超過50平方米地下經常有人停留或可燃物較多的地下室進行機械排煙。

⑦除汽車庫外，各房間走道排煙量按60m3/（m2h）核算。凡擔負兩個以上防煙分區的排煙系統，其排煙量按最大排煙分區排煙量的二倍核算。

⑧機械排煙時補充新風量不小于排煙量的50%，有自然補風條件的地方可采用自然補風形式。

⑨通風和空調系統送、回風管道的下列部位，均設置防火閥：

⑴穿越防火分區處；

⑵穿越沉降縫或變形縫的兩側；

⑶豎風道與各層水平支管的連接處；

風管穿越機房隔墻處7.8.10所有風管、空調水管采用不燃材料制作；保溫材料采用難燃B1級以上材料制作，但穿越防火分區兩端2m范圍內采用不燃材料制作。

⑩管道井與房間、走道等連通的孔洞，其空隙采用不燃材料填塞密實。建筑管道井每隔2～3層在樓板處用相當于樓板耐火極限的不燃材料做防火分割。

9、消聲及減振

①冷水機組、水泵支座設彈簧減震器，同時冷凍機房的管道盡量采用支架而不用吊架，機房四周及頂板均做吸聲處理。機房門為消聲門，隔聲量≥36dB(A)。

②空氣處理機組，新風處理機組，風機等設備的支座設橡膠減震墊，同時機房四周及頂板均作吸聲處理。機房門為消聲門，隔聲量≥36dB(A)。

10、人防設計

地下人防通風系統

地下人防設戰時清潔式通風、濾毒式通風、隔絕式通風及戰時送風系統與平時送排風系統轉接措施。

①清潔式通風：戰時室外空氣未被污染，室外空氣經豎井、防爆波活門進入擴散室，由油網過濾器過濾后，經電動離心式風機送入人員掩蔽所。排風系統設在人員主要出入口，室內污濁空氣由設在干廁上方及防護單元內的排風口進入排風管，再經軸流風機、擴散室、防爆波活門排出室外。

②毒式通風：戰時遭受核爆、生化武器或細菌戰襲擊，室外遭到污染，室外空氣經豎井、防爆波活門進入擴散室，由油網過濾器初過濾，經過濾吸收器濾毒，再由電動腳踏兩用離心風機送入人員掩蔽所。排風是經超壓排氣活門進入洗消間、防毒通道進入排風管、擴散室及防爆波活門排至室外。

③隔絕式通風：戰時遭襲擊后，室外空氣嚴重污染，污染物濃度已超過進入過濾吸收器的允許值或發現新的不明污染物，或過濾吸收器已失效等，用電動或電動腳踏兩用風機將人員掩蔽所內部空氣不斷循環的通風方式，此時掩蔽所與外界空氣完全隔絕。

第5章 環境影響評價

5.14 編制依據

1) 《污水綜合排放標準》GB89781996；

2) 《城市區域環境噪聲標準》GB309693；

3) 《地表水環境質量標準》GHZB11999；

4) 《大氣污染物綜合排放標準》GB1629796。

5.2 環境現狀

1、氣象

全年氣候的基本特點:上半年氣溫延續近10年來一直偏高的特點，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。上半年氣溫基本趨勢：冬暖且春溫高。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時對人類及各種生物的生活規律產生一定影響，對環境有極大影響，例如:候鳥提前北歸、作物過早發芽等。入春后降水較集中，給春收和春插帶來一定影響。下半年氣候基本趨勢：夏秋季節雨水充沛，比較涼爽，雨季結束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關性，是厄爾尼諾現象導致氣候異常變化的重要表現。

2、大氣質量現狀

根據檢測結果，建設區域內的SO2 、NOX 污染程度輕微，TSP亦未超標，大氣質量現狀基本符號國家環境質量二級標準，環境空氣質量較好。

5.3 項目建設對環境的影響

項目范圍內沒有任何污染源，項目建設和經營不會對周邊環境造成污染，符合環保要求。

5.4環境保護措施

1、設計依據

《環境空氣質量標準》；

《城市區域環境噪音標準》；

《大氣污染物綜合排放標準》；

《室外排水設計規范》。

2、設計原則

① 建設項目污染防治的處理設施應與主體工程同時設計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經處理后符合國家和長沙市有關排放標準。

② 堅持經濟效益和環境效益相統一的原則，把產生的各種污染減少到低限度。

3、治理措施

① 污水治理

本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區污水分若干出口排至市政污水管。室內排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調冷凝水分別排入小區雨水管道，并就近排入市政雨水管道。

② 噪聲治理

高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設備，在震動設備的基礎上設置減震器，必要時可對相關部位采取隔音處理。

各類水泵單獨設置在各自的水泵房，水泵均設隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。

③ 固體廢物治理

區域內的固體廢棄物主要是生活垃圾，在區域內建設垃圾收集點，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在區域內商業主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業管理公司派專人負責收集，送到城市垃圾站處理。

目 錄

第1章 總 論

1.1. 項目背景與概況

1.2. 主要技術經濟指標

1.3. 問題與建議

第2章 項目投資環境與市場研究

2.1. 投資環境分析

2.2. 區域房地產市場分析

2.3. 銷售預測

2.4. 營銷策略

第3章 建設規模與項目開發條件

3.1. 建設規模

3.2. 項目概況現狀

3.3. 項目建設條件

第4章 建筑方案

4.1. 設計依據

4.2. 項目設計主題和開發理念

4.3. 項目總體規劃方案

4.4. 建筑設計

4.5. 結構設計

4.6. 給排水設計

4.7. 電氣設計

4.8. 暖通設計

第5章 環境影響評價

5.1. 編制依據

5.2. 環境現狀

5.3. 項目建設對環境的影響

5.4. 環境保護措施

第6章 勞動安全、衛生與健康

6.1. 指導思想

6.2. 職業安全衛生健康對策與措施

第7章 組織機構與人力資源配置

7.1. 組織機構

7.2. 人力資源配置

第8章 項目實施進度

8.1. 項目開發期

8.2. 項目實施進度安排

8.3. 項目實施過程控制措施

第9章 項目招投標

9.1. 工程項目招標投標概述

9.2. 工程項目招標投標因素分析

9.3. 招標依據

9.4. 招標范圍

9.5. 招標方式

第10章 投資估算與資金籌措

10.1. 投資估算

10.2. 資金籌措

第11章 財務評價

11.1. 項目評估依據

11.2. 財務評價基礎數據的選擇

11.3. 財務評價

第12章 社會評價

12.1. 項目對社會的影響分析

12.2. 風險分析

12.3. 社會評價結論

第13章 研究結論與建議

13.1. 可行性研究結論

13.2. 建議

拓展知識：