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前沿拓展：

湖州佳源熱水器售后維修服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)

廠家的保修承諾是整機(jī)一年，免費(fèi)保修，內(nèi)膽5年免費(fèi)保修！
還沒(méi)有那一家承諾整機(jī)保修超過(guò)1年的，內(nèi)膽保修超過(guò)3年的！
佳源是20多年的廠家，制造了中國(guó)第一臺(tái)即熱式熱水器，擁有專(zhuān)利28項(xiàng)，行業(yè)內(nèi)最早，最專(zhuān)業(yè)的即熱式熱水器品牌。
2010年4月22日，國(guó)家日用電器質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心對(duì)佳源電熱水器產(chǎn)品進(jìn)行了安全性能方面的全面嚴(yán)格檢驗(yàn)。檢驗(yàn)通過(guò)模擬熱水器內(nèi)膽水中帶電、用戶(hù)地線帶電及測(cè)定安全預(yù)警電壓等方面對(duì)熱水器用電安全進(jìn)行了全面的檢驗(yàn)。
實(shí)際檢驗(yàn)結(jié)果表明：在同類(lèi)項(xiàng)目的檢測(cè)中，佳源產(chǎn)品的安全檢驗(yàn)數(shù)據(jù)是最優(yōu)異的，目前，中國(guó)市面上尚未有其他品牌在安全性能方面能達(dá)到佳源的高度。佳源電熱水器在安全技術(shù)領(lǐng)域與同類(lèi)產(chǎn)品相比更成熟、更可靠、更精確。

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克而瑞排行榜顯示，粵派房企占據(jù)TOP10的6席，分別為碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利、中海、華潤(rùn)。

2018年，中梁、德信等企業(yè)開(kāi)啟IPO之路，借助資本力量獲得更大發(fā)展。

創(chuàng)意圖片/新京報(bào)記者 李凱祥

從“華南五虎”到“碧萬(wàn)恒”，粵系仍是最具實(shí)力的派系；激進(jìn)閩系出現(xiàn)分化，個(gè)別企業(yè)向穩(wěn)健過(guò)渡；浙系第二梯隊(duì)中小房企快速成長(zhǎng)

粵系“高光”

“碧萬(wàn)恒”穩(wěn)居前三 千億陣營(yíng)擴(kuò)圍

一部粵系房企沉浮錄，半部中國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)云史。國(guó)內(nèi)土地拍賣(mài)第一槌、第一家房地產(chǎn)公司、第一個(gè)商品房小區(qū)都在廣東誕生，廣東也是我國(guó)最早一批房企誕生地，萬(wàn)科、碧桂園、合生創(chuàng)展、富力、中海、保利、華潤(rùn)、招商、金地、恒大等，在中國(guó)房地產(chǎn)史的各個(gè)階段扮演著重要角色，從“華南五虎”到“招保萬(wàn)金”，再到“碧萬(wàn)恒”，是中國(guó)地產(chǎn)江湖中最具實(shí)力的房企派系，沒(méi)有之一。時(shí)至2018年年報(bào)發(fā)布季，粵派房企表現(xiàn)如何？呈現(xiàn)出哪些新的特征？

頭部房企強(qiáng)者恒強(qiáng)

在克而瑞發(fā)布的《2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜》中，粵派房企占據(jù)TOP10的6席，分別為碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利、中海、華潤(rùn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年，房企銷(xiāo)售額集中度同比有較大幅度提升，其中，TOP10房企集中度達(dá)26.9%，上漲了2.7個(gè)百分點(diǎn)。TOP3房企集中度達(dá)12.6%，漲幅有所放緩，上漲0.7個(gè)百分點(diǎn)。

雖然TOP3房企集中度增速有所放緩，但“碧萬(wàn)恒”銷(xiāo)售額之和接近TOP4TOP10房企規(guī)模之和，可謂驚人。業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2018年，碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約5018.8億元,同比增長(zhǎng)31.25%。萬(wàn)科2018年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額630.1億元，同比增長(zhǎng)14.54%。恒大實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約5513.4億元，同比增長(zhǎng)10.1%。在銷(xiāo)售規(guī)模上，碧桂園優(yōu)勢(shì)明顯，雖然未披露全口徑銷(xiāo)售額，但是機(jī)構(gòu)測(cè)算出超過(guò)7000億元，位居第一，恒大權(quán)益銷(xiāo)售額位居第一，萬(wàn)科增速放緩明顯。

此外，除了座次排名不同外，“碧萬(wàn)恒”在其他指標(biāo)上也不同，諸如土地儲(chǔ)備，決定著未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。截至2018年底，恒大土地儲(chǔ)備達(dá)到3.03億平方米，碧桂園是2.4億平方米，萬(wàn)科在1.5億平方米左右。在盈利上，恒大穩(wěn)坐“利潤(rùn)王”，萬(wàn)科、碧桂園次之。

此外，頭部房企中，保利、中海、華潤(rùn)同為央企，多年來(lái)，其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)具有穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

千億新軍負(fù)重前行

2018年，房企銷(xiāo)售千億陣營(yíng)再擴(kuò)圍，成員多達(dá)30個(gè)，其中千億新軍中，粵派房企榜上有名，包括富力、雅居樂(lè)。

業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2018年，富力協(xié)議銷(xiāo)售額為1311億元，同比增長(zhǎng)60%，完成1300億元的年度目標(biāo)。這是富力首次邁入千億大關(guān)，可載入自己的“史冊(cè)”。此外，富力營(yíng)收也實(shí)現(xiàn)了30%的增幅。但令人唏噓的是，富力為人詬病的高負(fù)債問(wèn)題并未得到解決，2018年，富力負(fù)債同比增加631億元，截至當(dāng)年年底，總額達(dá)2963億元，凈負(fù)債率高達(dá)184%。另一個(gè)可能會(huì)讓富力焦慮的是凈利潤(rùn)大幅下滑，2018年，富力凈利潤(rùn)下降了60%，為87.28億元。這與接盤(pán)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)不無(wú)關(guān)系，富力曾表示，現(xiàn)在公司的凈利潤(rùn)下降與收購(gòu)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的酒店資產(chǎn)等有一定關(guān)系。眾所周知，酒店產(chǎn)業(yè)重在運(yùn)營(yíng)，前期投入大、資金沉淀多，對(duì)于富力來(lái)說(shuō)，這個(gè)“坑”短時(shí)間內(nèi)或難以填平。

如果說(shuō)富力的千億之行是沉重的，那么雅居樂(lè)千億首秀并不容易。2018年，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額1026.7億元，同比增長(zhǎng)14.5%。雖然首次邁入千億門(mén)檻，但遺憾的是，與1100億元的銷(xiāo)售目標(biāo)仍有70多億元的缺口。細(xì)究背后原因，雅居樂(lè)以往業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較為倚重的海南區(qū)域銷(xiāo)售下滑嚴(yán)重。曾經(jīng)，雅居樂(lè)位于海南的大盤(pán)清水灣項(xiàng)目連續(xù)多年創(chuàng)下銷(xiāo)售紀(jì)錄，被業(yè)內(nèi)封為“神盤(pán)”，直至2017年，清水灣的預(yù)售金額仍高達(dá)170億元，占雅居樂(lè)全年銷(xiāo)售額的19%。但是2018年4月海南實(shí)施全域限購(gòu)，堪稱(chēng)史上最嚴(yán)調(diào)控，將海南清水灣拉下銷(xiāo)售神壇。2018年，雅居樂(lè)海南、云南的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比下降至19.2%，僅相當(dāng)于2017年清水灣一個(gè)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)占比。雅居樂(lè)能否重振海南市場(chǎng)，取決于當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控政策，定位于自貿(mào)島的海南，會(huì)松綁嗎？顯然不太可能。不過(guò)，雅居樂(lè)在2018年新增46幅地，或許可以從另一層面填補(bǔ)海南市場(chǎng)的損失。

除了千億新兵外，粵派房企中還有一批千億瞭望者，諸如中國(guó)奧園，2018年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額912.8億元，接近千億，同比超過(guò)100%。此外，處于500億700億元銷(xiāo)售區(qū)間的有龍光地產(chǎn)、佳兆業(yè)、合景泰富、時(shí)代中國(guó)、越秀地產(chǎn)。

老牌房企掉隊(duì)多年

曾為“華南五虎”之首，曾經(jīng)是中國(guó)房企中第一個(gè)銷(xiāo)售額破百億者，在1998年左右，合生創(chuàng)展是房企老大更是王者，曾被王石稱(chēng)為“中國(guó)房地產(chǎn)界真正的航空母艦”。2001年，老板朱孟依家族的珠江系北上入京，披荊斬棘，拿下多個(gè)項(xiàng)目，此后的2004年，合生創(chuàng)展銷(xiāo)售額突破百億元，但是在2009年達(dá)到150.9億元的業(yè)績(jī)高峰后便開(kāi)始徘徊不前，銷(xiāo)售額保持在百億規(guī)模左右。2010年至2014年，合生創(chuàng)展銷(xiāo)售金額分別為110.4億元、99.4億元、116.43億元、112.7億元、53.52億元。2017年，合生創(chuàng)展再次進(jìn)入百億陣營(yíng)，2018年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約149.75億元，同比增長(zhǎng)62.28%。

即便增速在同行中位居中上等，但是由于基數(shù)小，合生創(chuàng)展仍未走出銷(xiāo)售額百億魔咒。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷十多年的發(fā)展，早已經(jīng)歷滄海桑田般的巨變，強(qiáng)者愈強(qiáng)，而曾經(jīng)的老大哥卻仍然掉隊(duì)中，不管是無(wú)為而之還是市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，隨著土儲(chǔ)的日漸減少和獲取難度的增加，留給合生創(chuàng)展的路不會(huì)太長(zhǎng)。

與合生創(chuàng)展同樣沒(méi)落的還有星河灣，2000年時(shí)橫空出世，其打造的豪宅項(xiàng)目被稱(chēng)為“地產(chǎn)界的勞斯萊斯”，成為同行學(xué)習(xí)的對(duì)象，但是此后星河灣折戟鄂爾多斯，再后來(lái)，聲音越來(lái)越少。 新京報(bào)記者 段文平

閩系分化

保規(guī)模向左 降負(fù)債向右

閩系房企一直是房企中個(gè)性鮮明的一支隊(duì)伍。秉承“愛(ài)拼才會(huì)贏”的閩系房企常常呈現(xiàn)出規(guī)模增速快、負(fù)債率高企的“激進(jìn)”形象。

回顧2018年，閩系房企之間出現(xiàn)了較大的分化趨勢(shì)，體現(xiàn)在發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)模增速、負(fù)債趨勢(shì)等各個(gè)方面。

向左，向右？

閩系房企一般指早期成立于福建，業(yè)務(wù)范圍拓展至全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，閩系分南派和北派，南派誕生于廈門(mén)或以廈門(mén)為主戰(zhàn)場(chǎng)崛起，北派則以福州為大本營(yíng)。南派代表有世茂、旭輝、建發(fā)、中駿、禹洲、寶龍等；北派有泰禾、陽(yáng)光城、正榮、融信、融僑、福晟、金輝等。

閩系的迅速崛起與其高杠桿、高價(jià)拿地的擴(kuò)張策略密不可分。20152018年，閩系房企將杠桿運(yùn)用到極致，在全國(guó)拿地王，擴(kuò)大銷(xiāo)售規(guī)模，成為全國(guó)房企中的“黑馬”。

進(jìn)入2018年，面臨市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷和財(cái)務(wù)杠桿的風(fēng)險(xiǎn)，原來(lái)高規(guī)模、高負(fù)債的龍頭閩系房企放慢腳步，轉(zhuǎn)向降負(fù)債、保盈利，以陽(yáng)光城、泰禾、融信、正榮為代表，不再單一地追求規(guī)模增速，而是逐漸向穩(wěn)健過(guò)渡，努力摘掉“激進(jìn)”的標(biāo)簽，但是由于前期“激進(jìn)”發(fā)展，降負(fù)債難度也相對(duì)較大；而另一方面建發(fā)、寶龍、融僑還保持“規(guī)模為王”，仍然在追求規(guī)模的狂奔中。

規(guī)模分化

目前，第一梯隊(duì)的房企包括世茂、陽(yáng)光城、旭輝、正榮、泰禾、融信在內(nèi)都已經(jīng)跨入千億級(jí)門(mén)檻。

沖進(jìn)千億的房企普遍擴(kuò)張步伐較快，呈現(xiàn)高杠桿率、合同銷(xiāo)售金額高增長(zhǎng)的特點(diǎn)。

從《2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜》的排名來(lái)看，世茂、陽(yáng)光城、旭輝、泰禾、正榮已經(jīng)進(jìn)入TOP20。排名最靠前的世茂位列第11位，2018年合約銷(xiāo)售額1761.5億元，同比上漲74.8%，保持閩系的龍頭位置。

從規(guī)模細(xì)分來(lái)看，第二梯隊(duì)包括融僑、金輝、福晟銷(xiāo)售規(guī)模在600億至800億元的區(qū)間，發(fā)展速度較快，成為千億的后備軍。其中，融僑、金輝、福晟也進(jìn)入了房企排名TOP50。第三梯隊(duì)包括建發(fā)、中駿、禹洲、寶龍，規(guī)模在400億元至600億元區(qū)間，排在50名之外。

從2018年規(guī)模增速來(lái)看，閩系房企同樣出現(xiàn)分化的特征。其中，融信的銷(xiāo)售額增速達(dá)到142%，世茂、陽(yáng)光城的增速也達(dá)到70%以上，而此前銷(xiāo)售額增速靠前的黑馬房企旭輝、禹洲、正榮銷(xiāo)售增速放緩。以禹洲為例，禹洲地產(chǎn)2018全年銷(xiāo)售金額560億元，同比增長(zhǎng)39%，未完成600億元的增長(zhǎng)目標(biāo)，而2017年規(guī)模增速為同比增長(zhǎng)74%。

負(fù)債仍存難題

閩系房企常常被貼上“激進(jìn)”的標(biāo)簽，不僅因?yàn)殚}系房企一貫秉承“規(guī)模為王”的理念，也因?yàn)樵谝?guī)模的發(fā)展中負(fù)債率居高不下，最為典型的是泰禾和陽(yáng)光城。泰禾在2018年年中的凈負(fù)債率高達(dá)300%以上，已經(jīng)居上市房企的行業(yè)之首。剛剛發(fā)布財(cái)報(bào)的陽(yáng)光城凈負(fù)債率為182.22%，同比減少70個(gè)百分點(diǎn)，雖然凈負(fù)債率已經(jīng)大幅降低，但是仍然處于同行業(yè)的較高水平。

此外，融信、寶龍的負(fù)債也較高。其中，融信2018年凈負(fù)債率為105%，寶龍的凈負(fù)債率攀升至101.6%。

從負(fù)債趨勢(shì)來(lái)看，閩系房企的負(fù)債也呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。不少閩系房企正在實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，重點(diǎn)是降低負(fù)債來(lái)控制企業(yè)發(fā)展杠桿。例如，此前負(fù)債率較高的陽(yáng)光城、融信凈負(fù)債率都大幅降低；而另一方面例如寶龍地產(chǎn)追求規(guī)模增速而凈負(fù)債率攀升至101.6%，比2017年同期增加了14.8個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，由于閩系房企的負(fù)債率仍然處于行業(yè)高位，所以也面臨著較大的償債壓力。從債券到期壓力看，閩系房企存量債到期普遍集中在2019年和2020年。其中，融信、金輝、泰禾在未來(lái)兩年的償債壓力會(huì)相對(duì)較大。 新京報(bào)記者 徐倩

浙系“新兵”

第二梯隊(duì)崛起 負(fù)債攀升

地產(chǎn)江湖，百家爭(zhēng)鳴。粵系房企，敢為人先；閩系房企，異軍突起。近幾年來(lái)，伴隨著三、四線城市改善時(shí)代的到來(lái)，第二梯隊(duì)浙系中小房企憑借在二線城市成熟的產(chǎn)品能力、營(yíng)銷(xiāo)能力，迅速切入三、四線市場(chǎng)，捕捉到一批改善客戶(hù)，同時(shí)也收獲了快速成長(zhǎng)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)稱(chēng)在區(qū)域深耕的同時(shí)，也要加大全國(guó)化的布局，防范市場(chǎng)降溫的風(fēng)險(xiǎn)。

祥生、中梁等異軍突起

2018年，一批浙系“新兵”迅速崛起。其實(shí)，這批企業(yè)并不“新”，其中不少企業(yè)已發(fā)展多年。但從近兩年開(kāi)始發(fā)力迅猛，并被外界關(guān)注。其中，有一些房企向港交所遞交了招股說(shuō)明書(shū)，開(kāi)啟IPO之路，比如，中梁、德信等企業(yè)，試圖借助資本力量獲得更大發(fā)展。

“浙系房企群體性崛起勢(shì)如破竹，可以從企業(yè)的崛起速度和崛起數(shù)量?jī)蓚€(gè)方面得到印證。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)丁祖昱指出，率先開(kāi)始全國(guó)化和品質(zhì)化的浙系房企，在第一波房地產(chǎn)發(fā)展浪潮中收獲了重大紅利，在第二波高周轉(zhuǎn)大行其道的過(guò)程中有所落后，而在這一輪三四線行情凸顯的新形勢(shì)和新周期中，重獲發(fā)展。

崛起速度的一大指標(biāo)便是復(fù)合增長(zhǎng)率。來(lái)自克而瑞的一份研究報(bào)告指出，從近三年的復(fù)合增長(zhǎng)率來(lái)看，包括中梁、佳源國(guó)際、德信中國(guó)、濱江集團(tuán)、華鴻嘉信、祥生地產(chǎn)在內(nèi)，這6家浙系房企的平均增幅達(dá)87%。

記者注意到，成立于2012年底的華鴻嘉信尤為引人關(guān)注。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，其在2013年的合約銷(xiāo)售額僅15億元，2016年，首次突破百億，而到了2018年，則實(shí)現(xiàn)了438億元的總銷(xiāo)售額。

此外，祥生地產(chǎn)的發(fā)展也較為明顯。克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年，祥生地產(chǎn)以1029.2億元位居百?gòu)?qiáng)房企第28位，在浙系房企中僅次于綠城、中梁控股。而在2015年2017年期間，其合約銷(xiāo)售分別為109億元、325億元、620億元。僅用4年時(shí)間，祥生的規(guī)模就突破了千億。

2016年，佳源國(guó)際的銷(xiāo)售額僅46.5億。到了2018年，其全年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約201.8億元。在此基礎(chǔ)上，佳源提出，2019年合約銷(xiāo)售目標(biāo)為280億元，并希望35年實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模。

而在崛起數(shù)量方面，從機(jī)構(gòu)發(fā)布的百?gòu)?qiáng)企業(yè)榜單可見(jiàn)端倪。克而瑞排行榜顯示，2015年，前五十的浙系房企僅綠城、濱江兩家，百?gòu)?qiáng)房企中的浙系房企也僅是少數(shù)。而到了2018年，前五十的浙系房企達(dá)五家，分別為綠城、中梁、祥生、佳源、濱江。其中，中梁、祥生已達(dá)千億，佳源國(guó)際、濱江約800億左右。

對(duì)此，同策研究院首席分析師張宏偉指出，若將浙系房企劃分為兩大梯隊(duì)，反而是第二梯隊(duì)的中小房企2018年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)更為出色。這些企業(yè)在拿地上較為激進(jìn)，資本市場(chǎng)上積極上市、融資，銷(xiāo)售層面也趕上市場(chǎng)周期，整個(gè)節(jié)奏把握上較為精準(zhǔn)。

深耕本地， 防范區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)

值得注意的是，從布局廣度來(lái)看，浙系房企有一大明顯特點(diǎn)：篤行區(qū)域深耕策略。在大本營(yíng)浙江的布局較多、進(jìn)入城市數(shù)量相對(duì)較少。以德信為例，截止到2018年6月30日，德信土地總儲(chǔ)備為636萬(wàn)平米，其中約588萬(wàn)平米分布在浙江省。

不過(guò)，在深耕浙江的背景下，不同企業(yè)在具體城市上有所側(cè)重，比如，濱江更聚焦杭州，華鴻嘉信則更加聚焦于溫州。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，借長(zhǎng)三角市場(chǎng)，諸如湖州、嘉興、紹興市場(chǎng)的崛起，不少浙系房企異軍突起，從后續(xù)規(guī)劃來(lái)看，這些市場(chǎng)還有機(jī)會(huì)。

丁祖昱指出，改善時(shí)代的到來(lái)，不僅一二線城市，三四五線城市的市場(chǎng)容量都非常大。在一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)，在一二線城市形成的成熟的產(chǎn)品和設(shè)計(jì)理念，帶到三四五線城市，與當(dāng)?shù)馗纳菩枨笃鹾希苿?dòng)企業(yè)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前環(huán)境下，深耕區(qū)域的房企未必就絕對(duì)安全，在“房住不炒”背景下，當(dāng)?shù)厝说男膽B(tài)也趨于理性，“目前對(duì)浙系企業(yè)來(lái)說(shuō)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，也要加大全國(guó)化布局，尤其要防范浙江、上海等區(qū)域市場(chǎng)降溫的風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

業(yè)績(jī)擴(kuò)張致負(fù)債攀升

值得注意的是，近三年浙系房企規(guī)模雖在快速增長(zhǎng)，但負(fù)債率也在不斷增加。2018年，濱江集團(tuán)的負(fù)債明顯攀升，截至2018年9月30日，公司負(fù)債總額670.01億元，負(fù)債率為79.5%，比2017年同期上升6.76%；同時(shí)，有息負(fù)債為250.19億元，凈負(fù)債率由上年年末的4%上升至118%。

德信也不例外。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度，德信的流動(dòng)負(fù)債總額分別為137.18億元、159.45億元、271.92億元、354.38億元。

“這兩年浙系房企異軍突起，但是負(fù)債等數(shù)據(jù)在惡化，所以需要警惕此類(lèi)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。 新京報(bào)記者 張曉蘭

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