龍崗林內(nèi)燃?xì)庠罹S修(龍崗林內(nèi)燃?xì)庠罹S修點(diǎn))

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前沿拓展：

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深圳樓市期中考試結(jié)束了。

成績呢，勉強(qiáng)算B＋。

住宅銷量，一手1.7萬套、二手4.4萬套，總共6.1萬套。

半年時間，6.1萬人在深圳上了車，“上座率”在近五年中，尚處于中等偏上的水平。更多的在猶豫中，失去了一次上車的機(jī)會。

數(shù)字中才有真相。

“火線哥”（DChuoxian）這次要告訴小伙伴的是：搶著上車的，究竟是哪類購房者？“新深八條”將影響哪些區(qū)域和產(chǎn)品？

新政：購房最好一步到位

與天同熱的是深圳樓市，“火線哥”最近接到的問題都與換房有關(guān)：

1.換房不是小事情，千萬不能走錯了，該選哪里？

2.上個月剛清掉小戶型，騰出名額買套大的，這段時間，感覺手里的錢都貶值了，坐標(biāo)沙井、西麗、龍華。

3.出掉學(xué)位房，準(zhǔn)備在單位附近換套大房，還不知道能否抽中。房價(jià)都這樣了，出了不入，心里發(fā)慌。

粉絲留言，就是市場的小宇宙。

眼下，最著急的其實(shí)是改需。

也對，剛需只要瞄準(zhǔn)好目標(biāo)，一個猛子扎下去，就行了。

改需，前后浪都不靠的小司機(jī)，手里持有七八百萬，打新淘金“屢試不中”；看得上的二手房，業(yè)主高昂的姿態(tài)和頻頻反價(jià)，感覺自己都要“低到塵埃里”。

最擔(dān)心的是手里的現(xiàn)金“發(fā)毛”：布局深圳，猶豫的代價(jià)太大了。

當(dāng)然，也有看清形勢搶跑入場的。

歷年一手住宅成交戶型分析

今年上半年深圳一手住宅90144㎡的面積段成交占比上升至56.7%，較去年同期增加了近12%，逼近2006年60.4％的水平了。

而小戶型占比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，6090㎡成交占比從去年同期的49.3%，下滑至今年上半年的37.7%。

當(dāng)下，近六成的新房買家是改需，要買大戶型。

二手市場雖然沒有一手那么明顯，但是趨勢已經(jīng)出來了。

90144㎡的住宅成交占比較去年上升1.4%至21.9%。

購買三房的比例最大，四房次之，一房和兩房的購買占比均出現(xiàn)了下滑。

如果說，上半年大家去買大戶型，是市場驅(qū)動和需求驅(qū)動。

那么，新政后，買大戶型就是成本和機(jī)會驅(qū)動了。

“新深八條”后，四大明顯的變化是：

改需換房成本至少提高一成

一大批本有購房資格的“得而復(fù)失”

中部東部或迎來板塊輪動機(jī)會

間接利好公寓

所以，“火線哥”（DChuoxian）建議，有能力的剛需，在當(dāng)下的市場環(huán)境下，買房一步到位，最好是四房，一來節(jié)省大筆購房成本；二來房票珍貴。

抓緊布局下一熱點(diǎn)區(qū)域

再說道一下新來的調(diào)控。

發(fā)現(xiàn)沒有，上半年最熱的西部區(qū)域，這次受到政策的影響會更大，需求會受到進(jìn)一步的抑制。

中部和東部，龍華、羅湖、龍崗和鹽田、大鵬，影響不大，甚至可能會有“需求倒流”現(xiàn)象。

沒有利空就是利好。

“新深八條”內(nèi)容均沒有涉及公寓，公寓不限購不限貸的優(yōu)勢就更加明顯了。

一些住宅的購買需求，尤其是二手市場，或?qū)⒘魅牍ⅰ＞幼◇w驗(yàn)感強(qiáng)的類住宅公寓，將成為新的購買趨勢。

這里重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)一下龍華。因?yàn)楫?dāng)其他區(qū)域還在講故事的時候，這里已經(jīng)開始兌現(xiàn)城市紅利。

主要體現(xiàn)在：

1.產(chǎn)業(yè)升級，打造具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)集群；

2.深圳北站——灣區(qū)超級樞紐中心全新啟幕；

3.龍華多項(xiàng)配套加速兌現(xiàn)。

今年3月，龍華區(qū)制定出臺了《龍華區(qū)2020年重大項(xiàng)目計(jì)劃》，152個重大項(xiàng)目總投資3436億元，年度計(jì)劃投資238億元，為近四年最高。

深圳北站升級啦！

深圳北站樞紐地區(qū)城市設(shè)計(jì)國際咨詢優(yōu)勝方案最終出爐，官方說法是：

未來北站地區(qū)將從交通樞紐進(jìn)化為新的城市樞紐中心；

在實(shí)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施升級、融匯高度復(fù)合的公共功能的同時，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)活力與自然活力共生；

打造薈聚多樣人群、多元共創(chuàng)的大灣區(qū)交薈門戶。

龍華的軟實(shí)力也在頻頻上：

被譽(yù)為龍華“市民中心”、未來龍華新地標(biāo)的龍華文體中心或?qū)⒂诮衲晖旯ぃ弧褒埲A兩館“第二圖書館、美術(shù)館新館均落地動工；觀瀾體育公園、簡上體育綜合體初顯現(xiàn)雛形。

所以說，今年是龍華城市價(jià)值兌現(xiàn)年，龍華將迎來新的價(jià)值爆發(fā)期。

這個時候，進(jìn)行方向選擇就很重要了。

龍華“一中軸兩核心”布局示意圖

就大方向看，龍華分為北站－紅山片區(qū)和龍華中心片區(qū)。

北站－紅山已經(jīng)全面豪宅化，不少樓盤價(jià)格已經(jīng)步入10萬＋；龍華中心區(qū)，也就是龍華現(xiàn)代商貿(mào)片區(qū)，既是深圳三大都市核心區(qū)之一，也是深港中軸之芯，正處于蝶變初期，房價(jià)還在6字頭。

規(guī)劃層面上，龍華區(qū)將推動深圳北站新城和龍華現(xiàn)代商貿(mào)片區(qū)打造成為深圳中央活力區(qū)。

這意味著，未來這里將和北站形成龍華“雙中心格局”。

目前，該片區(qū)已吸引龍湖、盛迪嘉、卓越、富基、金地、恒大、星河、金眾等諸多發(fā)商的入駐，預(yù)備的城市更新項(xiàng)目有20個左右。

龍華現(xiàn)代商貿(mào)片區(qū)舊改分布圖

除了千萬體量的舊改，這里還有一個大文章，就是這里的商業(yè)。

龍華商圈分布圖

龍華現(xiàn)代商貿(mào)片區(qū)規(guī)劃建面約450萬㎡的城市級高端商圈，總體量是南山、福田的四倍！

“新深八條”將會深度影響市場，但是自身具有發(fā)展動能和規(guī)劃利好的區(qū)域，很快就會成為下一個熱點(diǎn)。

龍華現(xiàn)代商貿(mào)片區(qū)具備這四點(diǎn)，任何一點(diǎn)都是未來發(fā)展的強(qiáng)勁動力：

龍華雙中心戰(zhàn)略格局

千萬平米舊改帶來的城市界面更新

450萬商業(yè)體量帶來的人流物流商流

6字頭的房價(jià)洼地效應(yīng)

現(xiàn)在要做的是，在片區(qū)蓄勢待發(fā)的時候，選準(zhǔn)C位，把一只原始股緊拽在手里。

”六字頭“還能在龍華存在多久

這個C位，理應(yīng)落在龍華春江天璽身上。

龍湖春江天璽地理位置示意圖

1.距離地鐵口約200米

龍湖春江天璽位于龍華工業(yè)路與油松路交匯處，區(qū)域的中心位置，將會建成集品質(zhì)住宅、公寓、商業(yè)為一體的綜合體。

今年，除了地鐵6號線即將在8月份正式運(yùn)營通車的好消息，地鐵22號線也正式提上日程。

據(jù)悉，22號線將貫穿深圳中軸，從福田經(jīng)龍華，直接與東莞1號線地鐵接駁。

再加上25、27號線以及現(xiàn)在的4號線，未來的龍華將至少擁有5條地鐵線。

龍湖春江天璽所在的油松片區(qū)，至少有2條線路經(jīng)過并設(shè)站，距離項(xiàng)目最近的是油松站，約200米。

2.配套是個加分項(xiàng)

這個項(xiàng)目有很多加分項(xiàng)，包括1公里開外（距離來源：百度地圖）的約60萬㎡壹方天地，含已開業(yè)的山姆會員店及規(guī)劃中的龍華壹方城；項(xiàng)目對面即為萬眾城及民治大道商業(yè)街；另自帶約2萬㎡商業(yè)物業(yè)。

附近有龍華教科院附屬外國語學(xué)校、松和小學(xué)、新華中學(xué)、松和幼兒園、油松幼兒園，教育資源較好。

項(xiàng)目3公里內(nèi)（距離來源：百度地圖）盡享深圳美術(shù)館（在建），市第二圖書館（在建），音樂公園、龍華文化藝術(shù)中心、龍華文化體育中心（在建）、龍華文化廣場等市政配套。

3.戶型有80個魔鬼細(xì)節(jié)

更大的加分項(xiàng)來自自身。

售樓現(xiàn)場

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，龍華金茂府和龍湖春江天璽共同打破了龍華產(chǎn)品的天花板，源自于他們的魔鬼細(xì)節(jié)。

僅人性化細(xì)節(jié)上，龍湖春江天璽就多達(dá)80個，比如耶魯智能門鎖4種方式開鎖、廚房的防濺插座、衛(wèi)生間三分離設(shè)計(jì)、自帶暖氣與除濕設(shè)備、強(qiáng)大的收納功能……

樣板房實(shí)景

在你步入龍湖最讓人稱道的樣板房時，會被最強(qiáng)的沖擊力所震撼，而且不僅僅是視覺上。

比如項(xiàng)目裝修材質(zhì)均采用國際旗艦品牌，包括美國智能鎖百年經(jīng)典品牌Yale、日本99年歷史品牌林內(nèi)熱能器具、高端德系品牌漢斯格雅、美國143年歷史衛(wèi)浴品牌科勒等。

4.113㎡四房一步到位

更驚艷的是目前熱銷的四房戶型，113－132㎡，一步到位的戶型設(shè)計(jì)，有橫廳和豎廳兩種。

當(dāng)下這種戶型的一大優(yōu)勢，在前文已經(jīng)說過了，新政下可以節(jié)省大筆購房成本和珍貴的房票。

此外，這種戶型具備很好的居住舒適感。

以建面113㎡四房二廳二衛(wèi)戶型為例，整個戶型最大的優(yōu)勢戶型方正，南北通透、動靜分區(qū)，約6.2米的大面寬橫廳設(shè)計(jì)突出客廳空間感更大更敞亮，約1.6米進(jìn)深陽臺盡享南向采光愜意生活。

值得重點(diǎn)說的是，在售的龍湖春江天璽二期，戶型普遍進(jìn)行了優(yōu)化，113㎡能做成四房，在當(dāng)下市場非常罕見。可見龍湖把控室內(nèi)空間設(shè)計(jì)的能力。

5.六字頭的高性價(jià)比

還有一點(diǎn)很重要，在北站－紅山－上塘全面豪宅化、價(jià)格813萬/㎡的背景下，龍湖春江天璽二期起價(jià)僅6.3萬/㎡、均價(jià)6.6萬/㎡，還是帶精裝。

高性價(jià)比可見一斑。因此龍湖春江天璽二期走量非常迅速，目前僅剩少量單位。

所以，6字頭的精裝房，留個小伙伴們的機(jī)會不多了。

6.70年產(chǎn)權(quán)雙陽臺真公寓

41㎡公寓實(shí)景圖

當(dāng)然，龍華春江天璽的公寓也是資產(chǎn)配置的首選，精裝均價(jià)5.8萬/㎡，41－70㎡，70年產(chǎn)權(quán)。如果按照41㎡來算，總價(jià)不過200萬元出頭。

“火線哥”（DChuoxian）總結(jié)了一下，龍湖春江天璽的公寓價(jià)值首先體現(xiàn)在稀缺性上。

目前整個龍華在售公寓不足500套，龍湖春江天璽公寓庫存也不多了。

所有的公寓都有陽臺，70㎡兩房帶兩個陽臺，類住宅的居住體驗(yàn)很強(qiáng)。

公寓均采用 一線國際品牌精裝，涵蓋漢斯格雅、TOTO、耶魯、林內(nèi)等國際高端（或同檔次）品牌，容納一鍵斷電、風(fēng)暖浴霸等人性化魔鬼細(xì)節(jié)。

一個很現(xiàn)實(shí)的疑問是，”六字頭“還能在龍華存在多久呢？

拓展知識：