廣州探索房票安置政策機(jī)制 分析：政策打組合拳方能更精準(zhǔn)奏效

“房票安置在二三線城市較為普遍，有的是階段性實(shí)施，有的則按地域推進(jìn)。不過，一般來說，樓市明顯降溫，商品房市場(chǎng)總體供大于求的城市會(huì)更積極地推進(jìn)房票政策。”58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者如是說。

而就在不久前的10月下旬，《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（20212035年）》、《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（20212035年）》兩項(xiàng)文件經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會(huì)地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)第十四次會(huì)議審議通過，規(guī)劃中就明確提出“優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)，探索房票安置政策機(jī)制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。”

這使得廣州成為首個(gè)明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線城市。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，此次房票安置作為廣州在城中村改造模式上的一大探索，不僅能在一定程度上降低回遷用地安置需求、縮短改造周期等資金成本支出，也能增加定向購(gòu)房需求，緩解周邊區(qū)域庫存壓力。

廣州成首個(gè)“探索房票安置政策機(jī)制”一線城市 有助于去房地產(chǎn)庫存

所謂的房票安置，即征收人比照貨幣安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的政策，將計(jì)劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買商品房的一種房屋安置方式，簡(jiǎn)而言之，被征收人買房可以用房票結(jié)算。

過去，廣州的城中村改造補(bǔ)償主要以回遷房補(bǔ)償為主，現(xiàn)金補(bǔ)償為輔，此次引入房票安置，是其在城中村改造模式上的一大探索。

根據(jù)專項(xiàng)規(guī)劃文件，廣州規(guī)劃至2025年，累計(jì)推進(jìn)城市更新約130平方公里（含城中村改造70平方公里）；至2030年，累計(jì)推進(jìn)城市更新約230平方公里（含城中村改造120平方公里）；至2035年，累計(jì)推進(jìn)城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），通過微改造、混合改造、全面改造多種方式并舉，推動(dòng)低效存量土地的盤活再利用。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，廣州此次引入房票安置，表明其城中村改造在加速，且與房票安置政策相結(jié)合效果會(huì)更好，畢竟房票安置政策有雙向效應(yīng)，一方面，能有效降低財(cái)政安置壓力，另一方面，也能加速當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)去庫存。

張波則認(rèn)為，廣州此次推出房票政策，可能是希望實(shí)現(xiàn)“一箭三雕”，即通過動(dòng)遷改善部分市民的生活環(huán)境，同時(shí)，加快商品房的去庫存，以及提升樓市熱度。“由于廣州舊城改造規(guī)模較大，且重點(diǎn)改造城中村，因此，推出房票制度的效果會(huì)更明顯，之于房企而言，廣州房企參與房票安置的動(dòng)力也比較強(qiáng)，盡管在價(jià)格上可能會(huì)讓步，但可以收獲大量潛在意向客戶，對(duì)去庫存及資金回流都有積極作用。”

其他一線城市會(huì)跟進(jìn)嗎？專家：概率不大

此次廣州“探索房票安置政策機(jī)制”之所以引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，是因?yàn)榇饲胺科闭吒酁槎€城市在城市規(guī)劃中所用。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有約21個(gè)城市探索或已實(shí)施“房票”安置模式，主要集中在蘭州、南昌、金華、德州等二線及三四線城市，廣州則是首個(gè)明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線城市。

究其原因，張波表示，一個(gè)城市如果推出房票政策，往往有三個(gè)條件：樓市明顯降溫，商品房總體供大于求以及政府存在動(dòng)遷安置的需求。

一般來說，房?jī)r(jià)往往反映著樓市景氣度及供需關(guān)系，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，9月份，廣州新房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，二手房銷售價(jià)格則環(huán)比下降0.7%，在四大一線城市中均墊底。

8月底以來，廣州不僅是首個(gè)官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市，還是首個(gè)放松限購(gòu)的一線城市。

9月20日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，調(diào)整了限購(gòu)區(qū)域，除了越秀等6區(qū)外，其他區(qū)如從化區(qū)、增城區(qū)等已不在限購(gòu)2套住房的范圍之內(nèi)；而針對(duì)非本市戶籍居民家庭購(gòu)房門檻，則將連續(xù)繳納個(gè)稅或社保的年限從5年下調(diào)為2年，這些政策都釋放了潛在的購(gòu)房需求。

可以看到，10月份，廣州二手房市場(chǎng)活躍度有所提升，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)10月30日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，本月廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為9361宗和95.22萬平方米，同比分別增長(zhǎng)41.28%和43.38%。

不過，整體來看，廣州樓市基本面與其他一線城市相比仍不容樂觀。

因此，張波認(rèn)為，雖然廣州是首個(gè)提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線城市，但也不宜過度解讀，“廣州樓市穩(wěn)定需要一攬子調(diào)控政策打‘組合拳’，才能起到更精準(zhǔn)的效果。”

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，廣州提出探索房票安置制度，與其城市基本面及其房地產(chǎn)市場(chǎng)情況密切相關(guān)，至少目前來看，其他三個(gè)一線城市跟進(jìn)的概率較小。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 陳燕

編輯 陳莉

校對(duì) 劉軍