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前沿拓展：

美國新房開工量出現(xiàn)了大幅反彈，根據(jù)美國人口普查局17日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2月私有住房的開工量經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后為176.9萬套，環(huán)比上升6.8%，同比則增加22.3%，是2006年以來最快增速。住房竣工量也比1月份躍升了5.9%，比一年前上升了2.8%。

此前，1月份的惡劣天氣和與疫情有關(guān)的工人缺勤抑制了美國的房屋建設(shè)。加拿大蒙特利爾銀行資本市場經(jīng)濟(jì)學(xué)家提亞加莫西（Priscilla Thiagamoorthy）稱，工人缺勤現(xiàn)象有所緩解，建筑活動(dòng)因此得到一些增長。

然而，供應(yīng)鏈瓶頸、勞動(dòng)力市場的緊張和烏克蘭局勢下大宗商品價(jià)格的高漲，使得建筑商信心有所下降。根據(jù)全美建筑商協(xié)會（NAHB）和富國銀行16日發(fā)布的指數(shù)，美國3月份房屋建筑商的信心下降到了6個(gè)月的最低點(diǎn)，銷售前景也下降到了2020年6月以來的最低點(diǎn)。

投資咨詢公司BCA Research Counterpoint部門首席策略師約什（Dhaval Joshi）對第一財(cái)經(jīng)記者表示，一直以來，房屋開工率沒有跟上美國家庭住房需求的速度，市場供應(yīng)不足。在過去十年中，庫存和空置率都急劇下降。這些態(tài)勢表明美國有開展建筑活動(dòng)的需求。

“但較高的利率是一個(gè)不利因素。過去一年，抵押貸款利率一直在上升，今年初以來，上升的速度急劇加快。然而，即使在最近的急劇上升之后，抵押貸款利率相對于歷史仍然很低。而且雖然NAHB的住房負(fù)擔(dān)指數(shù)有所下降，但其水平并不低。”約什稱，美國住房市場很可能能夠承受美聯(lián)儲的緊縮政策。

庫存危機(jī)仍然存在

美國人口普查局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份單戶住宅開工率增長5.7%，數(shù)量為121.5萬套，單戶住房竣工率為103.4萬套，比1月份高出12.1%。公寓樓和共管公寓等多戶住宅開工量增加到55.4萬套，是2020年1月以來最強(qiáng)勁的增速。

此外，2月份獲準(zhǔn)建造但尚未開工的房屋數(shù)量變化不大，為1974年以來的最高水平，這表明未來幾個(gè)月建筑商將有強(qiáng)勁的開工勢頭。

但美國房地產(chǎn)市場仍然在應(yīng)對嚴(yán)重的庫存危機(jī)。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）2月公布的數(shù)據(jù)，全美未售出的房屋庫存下降至86萬套的歷史低點(diǎn)，相當(dāng)于僅可供1.6個(gè)月的銷售，這一數(shù)字也為歷史最低。

美國房地產(chǎn)信息提供商Zillow17日發(fā)布的月度市場報(bào)告則顯示，2月全美范圍內(nèi)的現(xiàn)有庫存減少到僅有72.9萬套，比去年同期下降了25%，比2020年2月的140萬套下降了48%。“從歷史上看，房屋庫存一般在12月見底，然后隨著賣家掛牌迎接繁忙的春季購房季而回升。但今年，進(jìn)入新的一年后，供應(yīng)量繼續(xù)減少，2月份的庫存比1月份低11.9%。”報(bào)告寫道。

房地產(chǎn)咨詢公司約翰伯恩斯（John Burns）研究副總裁巴赫曼（Devyn Bachman）稱：“我們正處于春季購房季節(jié)的中心，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場會引發(fā)一些挫折感。至少在整個(gè)春季，（對買家來說）會很艱難。”

美國房價(jià)今年還將上漲逾10%？

根據(jù)標(biāo)普/CaseShiller美國全國房價(jià)指數(shù)，僅在2021年，美國房屋的平均價(jià)格就躍升了近19%，鳳凰城等城市已經(jīng)出現(xiàn)超過30%的價(jià)格上漲。Zillow發(fā)布的報(bào)告顯示，今年2月份，一座典型的美國住宅的平均價(jià)格為33.15萬美元，比2020年2月上升了32.4%，也就是購房者需要多掏8.1萬美元。

但是，隨著新房開工率的增加，加上抵押貸款利率的上升，一些分析師認(rèn)為，這應(yīng)該有助于在一段時(shí)間內(nèi)冷卻炙熱的美國住房市場。

“由于材料和勞動(dòng)力短缺，建筑許可證在疫情中出現(xiàn)積壓，隨著供應(yīng)瓶頸的緩解，這對未來的建筑是一個(gè)積極的信號。”加拿大帝國商業(yè)銀行資本市場董事兼高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家嘉奇（Katherine Judge）在一份研究報(bào)告中稱，“但隨著抵押貸款利率的提高，購房意向已經(jīng)開始下降。”

本周，美聯(lián)儲宣布決定上調(diào)基準(zhǔn)利率25個(gè)基點(diǎn)，10年期美國政府債券收益率隨之走高，這反過來又會推高30年固定利率抵押貸款的平均利率。根據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，17日，這一平均利率為4.16%，而一年前則僅為3.09%。

盡管如此，許多機(jī)構(gòu)仍預(yù)測2022年的房價(jià)將是強(qiáng)勁的一年。美國銀行預(yù)測，美國房價(jià)在今年底將上漲10%，美國企業(yè)研究所（AEI）住房中心主任、房利美公司前首席信貸官平托（Ed Pinto）認(rèn)為未來將有12%的漲價(jià)。美國聯(lián)邦國家抵押貸款協(xié)會也預(yù)計(jì)今年房價(jià)將攀升11.2%，達(dá)到平均38.4萬美元。

但利率上升給了房屋建筑商很大的壓力。NAHB首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家迪亞茲（Robert Dietz）稱：“建筑商們報(bào)告說，他們越來越擔(dān)心預(yù)期升高的利率將使?jié)撛诘馁彿空咄顺鍪袌觥＿@可能表明2022年下半年要小心行事。”

NAHB的報(bào)告顯示，衡量未來六個(gè)月銷售預(yù)期的指標(biāo)下滑了10點(diǎn)，至70點(diǎn)。目前的銷售指數(shù)下降了3個(gè)點(diǎn)，達(dá)到了5個(gè)月以來的最低點(diǎn)86。

“新的住宅建設(shè)正在感受到通貨膨脹、勞動(dòng)力短缺和利率上升的壓力。”行業(yè)網(wǎng)站Realtor.com高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家和經(jīng)濟(jì)研究經(jīng)理拉提（George Ratiu）說，“這些趨勢也反映在房屋建筑商的情緒中。”

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