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這兩天，福田新洲的富通上舍65套房源，單價(jià)10.5萬(wàn)11.4萬(wàn)/㎡帶裝修，只有8批認(rèn)籌登記，刷新了深圳的“打新”記錄。

上一次認(rèn)籌記錄刷新的是龍華觀瀾的山水華庭，108套住宅，只有24批意向登記客戶(hù)。

作為斷貨王福田CBD南的項(xiàng)目也不香了，除了項(xiàng)目本身定位和設(shè)計(jì)的問(wèn)題，說(shuō)明當(dāng)下的打新市場(chǎng)，豪宅進(jìn)入了分化期，好的很好，差的則非常掙扎。

從“金九銀十”兩個(gè)月來(lái)看，深圳已經(jīng)高密度推出超34個(gè)新盤(pán)，并且進(jìn)入11月后，在短短的12天就出了8個(gè)住宅項(xiàng)目。

照這樣的推盤(pán)勢(shì)頭，11月份計(jì)劃入市的項(xiàng)目，大概都能如期而至。

目前南山推盤(pán)的數(shù)量已經(jīng)兌現(xiàn)兩個(gè)，這陣子又兌現(xiàn)了福田的富通上舍、羅湖的東海富匯豪庭，光明龍光玖瑞府、龍崗頤安雍悅?cè)A府、以及龍崗遠(yuǎn)洋新干線。

在淡市的情況下，動(dòng)作都很迅速，說(shuō)明項(xiàng)目方已經(jīng)很難沉得住氣了。

所以11月份，其他還在列的項(xiàng)目，估計(jì)也很快會(huì)出爐。

寶安11月的計(jì)劃是6個(gè)新盤(pán)，今天就來(lái)看看玖玖頌閣這個(gè)藏在新安老城的項(xiàng)目。

今年寶安具備入市條件的新盤(pán)住宅不少，@格隆匯樓市梳理了一番，有將近33個(gè)（包含已開(kāi)盤(pán)、計(jì)劃開(kāi)盤(pán)）。

其中，已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，累計(jì)已經(jīng)達(dá)到16個(gè)，新安和寶中的，就只剩玖玖頌閣了，而且還很低調(diào)，暫沒(méi)風(fēng)聲。

如果不是今年下半年，每月計(jì)劃入市榜單有名，大家都差點(diǎn)把這個(gè)項(xiàng)目遺忘在江湖。

玖玖頌閣的開(kāi)發(fā)主體是深圳市俊弘星實(shí)業(yè)，這家公司實(shí)際上是中熙地產(chǎn)旗下的全資子公司。

中熙已經(jīng)有25年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)過(guò)的項(xiàng)目有沙井的香莎公館、西鄉(xiāng)的香檳山花園、南山的香山美林苑。

@格隆匯樓市實(shí)探項(xiàng)目當(dāng)天，最大的感受是，周邊的舊改紅利管夠。

玖玖頌閣位于寶安區(qū)新安街道新安四路265號(hào)，斜對(duì)面是寶立方。

地段屬于寶安新安的傳統(tǒng)老城區(qū)片區(qū)，土地現(xiàn)狀主要以舊工業(yè)區(qū)和舊住宅小區(qū)為主，幾乎沒(méi)有新增用地的可能。

所以，新安片區(qū)內(nèi)舊改立項(xiàng)非常多。

現(xiàn)在已經(jīng)有15個(gè)明確的舊改項(xiàng)目，包括新安安華工業(yè)區(qū)舊改、中糧69區(qū)工業(yè)園舊改、凸版印刷工業(yè)區(qū)舊改、中糧大悅城25區(qū)舊改、寶城342片區(qū)舊改、寶城43區(qū)碧海花園舊改等。

而玖玖頌閣所在的舊改位置屬于寶城342片區(qū)更新單元，更新單元內(nèi)分為東、西兩個(gè)片區(qū)。

東片區(qū)2017年由招商地產(chǎn)操刀更新，西片區(qū)則由中熙地產(chǎn)2018年操刀更新。

更新單元內(nèi)，招商操刀的范圍，現(xiàn)在已經(jīng)建成現(xiàn)樓的招商臻府。

招商臻去年8月份開(kāi)盤(pán)，住宅戶(hù)型建面約118155㎡，均價(jià)約8.84萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間在89.5萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間在9481478萬(wàn)/套，共57套商鋪，608套住宅，當(dāng)天去化近50%左右。

更新范圍內(nèi)，目前黃金臺(tái)住宅綜合樓1棟已經(jīng)啟動(dòng)更新意愿征集，樓體外多處掛著“舊城改造齊參與”的標(biāo)簽。

（黃金臺(tái)小區(qū)）

目前由中熙操刀的玖玖頌閣，也建成了5棟31層的住宅。

（新安四路一側(cè)）

所以未來(lái)，黃金臺(tái)綜合樓以及黃金臺(tái)商業(yè)街更新，片區(qū)內(nèi)的價(jià)值會(huì)面臨升級(jí)。

因?yàn)轫?xiàng)目處于老城區(qū)，所以@格隆匯樓市最多的感受是，交通有一定的擁堵風(fēng)險(xiǎn)。

不管是項(xiàng)目所處的文匯B街、黃金臺(tái)商業(yè)街，還是建安一路，道路面寬不夠理想。

考察當(dāng)天，盡管是非上下班高峰，黃金臺(tái)行業(yè)街以及文匯B街都出現(xiàn)一些小擁堵。

并且黃金臺(tái)步行街往雅然居方向，雅然居的地下停車(chē)庫(kù)入口，黃金臺(tái)商業(yè)大廈地下停車(chē)庫(kù)。

（黃金臺(tái)商業(yè)街）

（黃金臺(tái)商業(yè)街）

（文匯B街）

（建安一路）

（非早晚高峰新安四路路況）

并且在項(xiàng)目的四周路口的交匯處，每相隔約五六百米便有一處紅綠燈，日常早晚高峰期，擁堵情況不容樂(lè)觀。

（新安四路與前進(jìn)一路交匯處）

所以如果依賴(lài)自駕或公交出租等出行，會(huì)有擁堵的風(fēng)險(xiǎn)。

而且如果是自駕，雖然通過(guò)新安路以及新湖路主干道，大約9公里可以去到前海的卓越前海壹號(hào)。

但因?yàn)樾掳矊儆诶铣菂^(qū)，所以早晚高峰，廣深公路、北環(huán)大道、興業(yè)路、新安六路、新安五路以及前進(jìn)一路等主干道，時(shí)常也會(huì)有堵車(chē)情況。

但未來(lái)區(qū)域內(nèi)交通或得到改善。

項(xiàng)目距離最近的地鐵站是5號(hào)線的靈芝地鐵站，百度地圖測(cè)距約2公里。不過(guò)目前項(xiàng)目約直線500米處，是在建地鐵12號(hào)線上川站，預(yù)計(jì)2022年開(kāi)通。

通過(guò)上川站可以與5號(hào)線靈芝站、15號(hào)線（在建中）流塘站一站換乘，從而到達(dá)南山、福田的中心地帶。

正因?yàn)轫?xiàng)目所處的位置在老城區(qū)，所以配套會(huì)相對(duì)成熟。

就商業(yè)配套來(lái)說(shuō)，玖玖頌閣周邊的商業(yè)足夠，除了自帶的8000平商業(yè)，在東北方向，還集中了寶立方中心、沃爾瑪超市、天虹等中小型商業(yè)。

（上川地鐵站的其中一個(gè)出口，開(kāi)在沃爾瑪門(mén)口）

附近臨街的店鋪也比較多元，很容易可以滿(mǎn)足日常購(gòu)物的需求。

而且，項(xiàng)目驅(qū)車(chē)前往壹方城購(gòu)物中心（約4.7公里）以及海雅繽紛城（約2.7公里）也不算太遠(yuǎn)。

所以，商業(yè)配套的成熟度非常高。

目前玖玖頌閣價(jià)格還有待開(kāi)發(fā)商公布，但具體情況可以參考周邊的一二手房?jī)r(jià)格情況。

在同地段位置的招商臻府去年入市均價(jià)為8.8萬(wàn)/平，周邊的二手房今年1月份，流塘陽(yáng)光掛牌均價(jià)約9.28萬(wàn)/㎡，中糧錦云掛牌均價(jià)約9.6萬(wàn)/㎡。

不過(guò)從二手房參考價(jià)來(lái)看，如流塘陽(yáng)光參考均價(jià)為7.52萬(wàn)/平，華盛盛薈名庭參考均價(jià)為7.37萬(wàn)/平，中糧錦云參考均價(jià)為7.15萬(wàn)/平，而整個(gè)新安片區(qū)二手房參考均價(jià)約為8.7萬(wàn)/平。

所以，如果按照現(xiàn)在的價(jià)格體系作參考，項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間也可能在8萬(wàn)/平左右。相對(duì)周邊二手來(lái)說(shuō)，價(jià)格差距不會(huì)特別大。

5 總結(jié)

寶安遲遲不入市的新盤(pán)不少，最出名的云璽錦庭、新錦安海納公館、都市茗薈，被戲稱(chēng)為“寶中捂盤(pán)三兄弟”。

除此之外，還有@格隆匯樓市前陣子實(shí)訪的項(xiàng)目榕江壹號(hào)院，拖拖拉拉超過(guò)10年還沒(méi)入市。

而玖玖頌閣2020年3月施工，2023年12月施工完畢，速度非常快。

如果按照這樣的施工節(jié)奏，加上最近這幾個(gè)月是新盤(pán)入市高峰，玖玖頌閣確實(shí)有可能在今年剩下的一個(gè)半月入市。

所以，希望玖玖頌閣能夠準(zhǔn)時(shí)出爐。

而且如果玖玖頌閣能夠如期入市，也算是給新安老片區(qū)，補(bǔ)充點(diǎn)新房供應(yīng)。

項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)方面：

1、新安老城配套相對(duì)完善，項(xiàng)目樓下，約三四百米處即是天虹、沃爾瑪、寶立方、文匯中學(xué)以及規(guī)劃地鐵口等成熟配套，生活便利程度高；

2、片區(qū)內(nèi)舊改價(jià)值點(diǎn)較多，能夠享受城市項(xiàng)目更新紅利；

3、和周邊二手房?jī)r(jià)格有一定差距；

4、距離寶中、前海比較近，約八九公里便可到達(dá)深圳前海的核心位置。

項(xiàng)目缺點(diǎn)方面：

1、項(xiàng)目周邊非常多老舊小區(qū)，待更新的農(nóng)民房和工業(yè)區(qū)需要時(shí)間，整體景觀面貌不佳；

2、周邊住宅密集，在一定程度上分流居住群體；

3、老城區(qū)交通改善有限，道路規(guī)劃基本定型，日常出行有一定的堵車(chē)風(fēng)險(xiǎn)；

4、靠近建安四路主干道一側(cè)，車(chē)流密集，底層住戶(hù)可能會(huì)有汽車(chē)噪音干擾。

所以，如果對(duì)居住要求非常高的話(huà)，那么對(duì)周邊的環(huán)境因素需要謹(jǐn)慎考慮。

最后，補(bǔ)充一下近期的市場(chǎng)情緒。

最近，關(guān)注買(mǎi)房市場(chǎng)的人出現(xiàn)很明顯的羊群效應(yīng)。

最明顯的，近期不少媒體報(bào)道，大佬們抄底我們的房企股債，地產(chǎn)股票集體拉升，然后又迅速回落，于是不斷的有人問(wèn)是不是下一輪的機(jī)會(huì)點(diǎn)到了。

雖然春江水暖鴨先知，但是亂花漸欲迷人眼。

很多消息只是媒體報(bào)道，既沒(méi)有看到放松限購(gòu)限貸政策，也沒(méi)有重磅的實(shí)質(zhì)性政策落地。

只是針對(duì)性地對(duì)房企來(lái)說(shuō)，是不錯(cuò)的消息。

這么久以來(lái)，股市和樓市，運(yùn)行的是兩套邏輯，得分開(kāi)來(lái)看。

股市更多的是看情緒，看消息面，都是以天為周期波動(dòng)，而樓市更多的是看政策和買(mǎi)賣(mài)本質(zhì)，周期以月為單位，年為單位。

大哥們玩的是股市和債市，并沒(méi)有直接下場(chǎng)玩樓市，這兩天看到房企股債的情緒到底了，出手實(shí)屬正常，因?yàn)橘I(mǎi)了又賣(mài)不過(guò)是兩三天的事情。

但買(mǎi)房子的，就不能這么玩了。

房子買(mǎi)了，要賣(mài)短則半年，長(zhǎng)則5年10年，才能出手，在這個(gè)時(shí)間段，股市債市不知道又經(jīng)歷幾個(gè)牛熊了。

所以如果是個(gè)人買(mǎi)房，就多關(guān)注一些本地消息，一些能夠量化的行情，別總盯著那些高大上的熱點(diǎn)和大政策。

本文源自格隆匯