一天兩城跟進，樓市限購正在退出歷史舞臺

全面取消樓市限購，正出現在越來越多的城市中。

9月11日，山東濟南市、青島市相繼調整購房政策。自2023年9月11日起，山東濟南取消二環以內的歷下區、市中區區域購房限制，商品住房取得《不動產權證書》后即可上市交易。青島也發布通知稱，全域取消限購政策。

同一天，蘇州召開新聞發布會，在“促進房地產和建筑業平穩健康發展”方面提到，購買120平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核。與此同時，將綜合采取購房補貼、房票安置、團購等方式，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

截至目前，已有東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、蘭州、南京、濟南、青島、蘇州等多城全面取消限購政策。這一曾經調控樓市的措施，正從不少城市的“工具箱”中退出。

業內研究機構認為，限購政策發揮過積極的歷史作用，但當前“從嚴限購”已經不能滿足“供求關系發生重大變化”的房地產市場穩定發展要求。中期而言，一線之外的城市限購有望取消或明顯優化，而一線城市也存在分區優化的可能性。

核心城市排隊松綁限購

三季度尤其是9月以來，全國迎來新一輪樓市政策大潮。

據中指研究院監測數據，9月1～10日，全國已有超30省市優化樓市政策，政策頻次30余條，各地為抓住“金九銀十”落地節奏加快。9月初，一線城市全面執行“認房不認貸”，與此同時，取消限購正出現在越來越多的核心城市中。

9月11日，青島發布相關通知：調整住房限購區域，將市南區、市北區(原四方區域除外)移出限購區域，全域取消限購政策。同時，優化住房上市交易年限，商品住房取得《不動產權證書》可上市交易。濟南也發布了類似政策。

而在此之前，已有東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、蘭州、南京等地全面取消限購政策。9月7日，南京宣布玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等四區范圍內購買商品房不再需要購房證明，被認為打響了核心城市全面松綁的“第一槍”。

新一輪政策加碼，為何觸及到了限購政策？首先與各地樓市基本面有關。

以濟南青島為例，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，2023年前8月，兩城累計成交規模均不及去年同期。2023年1～8月，濟南、青島新建商品住宅分別成交43273套、69518套，較去年同期分別下降約2.2%、11.3%。

據諸葛數據研究中心建立的市場情緒指數，自今年以來，濟南情緒指數在2月份小幅回升后邁入持續下行通道，8月濟南情緒指數降至0.85，邁入市場低迷區間；青島情緒指數入年以來持續下降，自4月份起進入市場低迷區間。

在上述市場環境下，關榮雪認為，取消限購、降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對去庫存和拉動市場活力有著重要意義。取消限售，也將加快房屋在市場的流通力，同時對改善換房時間限制大幅度松綁，有利于改善需求的釋放，提高市場活躍度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣表示，目前完全退出限購的城市，主要特征就是樓市下行幅度大，庫存去化壓力大，二手房掛牌量非常大。

此外，部分城市仍保留中心區限購，僅退出外圍區域限購。根據中指研究院監測顯示，除了一線城市，目前杭州、長沙、成都、西安、廈門、蘇州、無錫、福州、武漢、鄭州、天津等城市仍有限購政策，其中多個城市僅部分主城區域限購。

李宇嘉表示，這類城市或是一二線熱點城市中的核心城市，或是近年來人口集聚規模大、“一省獨大”的城市，樓市基本面還不錯，比如西安、長沙等；或是供求關系極易緊張，漲落彈性大的城市，比如廈門。若全面退出限購，對省內其他地區的虹吸效應太強。

順應當前房地產形勢變化

限購逐漸淡出房地產舞臺，與當下行業發展形勢息息相關。

中信證券表示，2010年之后，限購政策發揮過積極的歷史作用，限制了房價過快上漲，但繼續從嚴限購，已經不能滿足供求關系發生重大變化的房地產市場穩定發展要求。

據上述機構統計，2010年4月，由于此前房價持續高漲，國務院發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（新國十條），首次提出“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數”。

2011年1月，國務院發文，明確對直轄市、計劃單列市等住房限購要求，全國范圍內限購強度趨于最高值，有效遏制了房價過快上漲。2014年，房地產限購曾有過短暫優化調整，到2016年又進入從嚴執行周期，直至2023年開始市場出現新的變化。

“限購作為一種行政性的限制措施，已經不匹配當前已經發生供求關系重大變化的事實。”中信證券表示，中期來看，一線城市之外的城市限購有望取消或大幅度優化，一線城市也存在分區優化限購政策的可能性。隨著限購放開等政策繼續落地，一二線城市的銷售均價有望在四季度環比止跌，全國商品房銷售情況年內有望復蘇。

李宇嘉也表示，國家做出“適應供求關系發生重大變化的新形勢”的重要判斷后，過去長期過熱時期的政策，要全面糾偏和回歸，這不是邊際調整，而是方向上的變化。新形勢不僅指供求關系，而且是房地產預期、房價預期、買房行為等多方面的變化。房地產的基本面發生了更迭，緊縮性政策都要跟著退出。

在他看來，參考2014年退出限購潮，預計一線城市和二線熱點城市核心區將保留限購，其他將徹底退出，且這種安排將是長效機制。但整體來看，除了核心區少數具有資源價值、供應少的樓盤外，投資多套房對樓市的支撐力度明顯減弱。未來樓市能否穩定住，關鍵看新市民、年輕人、外來人口的收入和就業能否支撐，以及房價是否匹配收入。

國金證券則認為，商品住宅回歸商品屬性后，此前因承載較大民生任務而受到的各類限制措施(限購、限售 、限價、限貸等)將逐步松綁。限購松綁之外，如果后續新房備案價能夠進一步松動，一方面能給予房企合理的利潤空間，另一方面市場銷售分化將加劇，通過價格機制實現優勝劣汰，促進房地產市場健康發展。