中央空調(diào)維保養(yǎng)（分享中央空調(diào)操作保養(yǎng)規(guī)程）

1 目的

規(guī)范中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)工作，確保中央空調(diào)各項(xiàng)性能完好。

2 適用范圍

適用于物業(yè)各轄區(qū)內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行操作與維護(hù)。

3 職責(zé)

3.1 物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人

負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查工程維護(hù)部對(duì)中央空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行及維修保養(yǎng)工作。

3.2 工程維護(hù)部負(fù)責(zé)人

3.2.1 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督。

3.2.2 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃的審核與評(píng)估。

3.2.3 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)年度運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用核算。

3.2.4 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)難題的處理，大中修及更新改造方案的審核，監(jiān)督實(shí)施。

3.2.5 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)相關(guān)合同招投標(biāo)管理。

3.3 設(shè)備管理員

3.3.1 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃的制定、實(shí)施與落實(shí)。

3.3.2 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)的故障處理、維修與保養(yǎng)。

3.3.3 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行巡視檢查。

3.3.4 負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)外包維保的監(jiān)管。

4 內(nèi)容

4.1 中央空調(diào)系統(tǒng)檢查保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)

 

 

 

 

 

4.2 空調(diào)主機(jī)運(yùn)行操作及保養(yǎng)

4.2.1 日常運(yùn)行操作指引

4.2.1.1 開(kāi)機(jī)前準(zhǔn)備

a) 供電電源電壓是否正常。

b) 冷凍水及冷凝水進(jìn)出水壓力及溫度是否正常。

c) 冷凍油油位及油溫度是否正常。

d) 機(jī)組有無(wú)漏油、漏水及其它異常情況。

4.2.1.2 開(kāi)機(jī)順序:電動(dòng)閥→冷卻塔風(fēng)機(jī)→冷卻泵→冷凍泵→空調(diào)主機(jī)。

4.2.1.3 水系統(tǒng)啟動(dòng)后，觀察電流、電壓、水量、水壓是否正常，正常后啟動(dòng)壓縮機(jī)。

4.2.1.4 停機(jī)順序：空調(diào)主機(jī)→5 分鐘后停冷卻塔風(fēng)機(jī)→冷卻泵→30 分鐘后停冷凍泵

4.2.1.5 如需重新啟動(dòng)，必須在壓縮機(jī)停機(jī) 15 分鐘后進(jìn)行。

4.2.1.6 定時(shí)對(duì)機(jī)組進(jìn)行抄表、記錄，讓機(jī)組在最佳節(jié)能狀態(tài)下運(yùn)行。

4.2.2 安全注意事項(xiàng)

a) 非操作人員嚴(yán)禁觸動(dòng)一切開(kāi)關(guān)及閥門等。

b) 在運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，嚴(yán)禁拆卸和緊固螺栓，嚴(yán)禁進(jìn)行其他修理工作。

c) 所有運(yùn)轉(zhuǎn)操作人員，必須牢記標(biāo)準(zhǔn)工藝條件和各保護(hù)點(diǎn)控制條件。

d) 主機(jī)在運(yùn)行中應(yīng)注意系統(tǒng)中的溫度和壓力的變化。特別是冷凝壓力和冷凝溫度，如冷

凝壓力和溫度過(guò)大會(huì)導(dǎo)致冷凝器上的防爆裝置卸壓，保護(hù)系統(tǒng)動(dòng)作。

e) 操作人員不得任意改變?cè)O(shè)備操作技術(shù)參數(shù)及設(shè)定值，嚴(yán)禁過(guò)流過(guò)載運(yùn)行。

f) 定期檢測(cè)制冷主機(jī)壓力表，保證所有安全防護(hù)件能正常工作。

4.2.3 中央空調(diào)維護(hù)保養(yǎng)

設(shè)備管理員負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)，中央空調(diào)主機(jī)、系統(tǒng)大中修及 PC 中央處理器

的故障處理由外委專業(yè)維保公司完成。

4.3 冷卻塔維護(hù)保養(yǎng)

4.3.1 設(shè)備管理員每季度對(duì)冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

4.3.2 用 500V 搖表檢測(cè)電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于 0.5MΩ，否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈，干燥

處理后仍達(dá)不到 0.5MΩ以上時(shí)則應(yīng)拆修電機(jī)線圈。

4.3.3 檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常摩擦聲則

應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格的軸承。

4.3.4 檢查皮帶是否開(kāi)裂或磨損嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如

是則應(yīng)調(diào)整；檢查皮帶輪與軸配合是否松動(dòng)，如是則應(yīng)整修。

4.3.5 檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。

4.3.6 清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。

4.3.7 檢查補(bǔ)水浮球閥是否動(dòng)作可靠，否則應(yīng)修復(fù)（不定期）。

4.3.8 擰緊所有緊固件。

4.3.9 清潔整個(gè)冷卻塔外表。

4.4 風(fēng)機(jī)盤管維護(hù)保養(yǎng)

4.4.1 設(shè)備管理員每隔半年對(duì)風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

4.4.2 每月清洗 1 次空氣過(guò)濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)空氣。

4.4.3 檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油，如有異常摩擦響聲則應(yīng)

更換風(fēng)機(jī)軸承。

4.4.4 用 500V 搖表檢測(cè)風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈，絕緣電阻應(yīng)不低于 0.5MΩ，否則應(yīng)整修處理。檢

查電容有無(wú)變形、鼓脹或開(kāi)裂，如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否

有過(guò)熱痕跡，如是則作相應(yīng)整修。

4.4.5 清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。

4.4.6 用鹽酸溶液（內(nèi)加緩蝕劑）清除盤管內(nèi)壁的水垢。

4.4.7 擰緊所有緊固件。

4.4.8 清潔風(fēng)機(jī)盤管外殼。

4.5 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)

4.5.1 設(shè)備管理員每年對(duì)冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行 1 次清潔、保養(yǎng)。

4.5.2 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)

4.5.2.1 每月清洗 1 次空氣過(guò)濾網(wǎng)。

4.5.2.2 清潔蒸發(fā)器散熱片。

4.5.2.3 清潔接水盤。

4.5.3 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維護(hù)保養(yǎng)（清除污垢）

4.5.3.1 配制 10%的鹽酸溶液（每 1kg 酸溶液里加 0.5g 防腐劑）。

4.5.3.2 拆開(kāi)冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時(shí)間為 24

小時(shí)。也可用泵循環(huán)清洗，清洗時(shí)間為 12 小時(shí)。

4.5.3.3 酸洗完畢后用 1%的氫氧化鈉溶液或 5%碳酸鈉溶液清洗 15 分鐘，最后再用清水沖

洗 3 次以上。

4.5.3.4 全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請(qǐng)外委維修，如不漏水則重新裝好

（如法蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換）。

4.6 冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組維修保養(yǎng)

4.6.1 設(shè)備管理員每周對(duì)冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組進(jìn)行 1 次清潔、保養(yǎng)。

4.6.2 電動(dòng)機(jī)維護(hù)保養(yǎng)

4.6.2.1 用 500V 搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在 0.5MΩ以上，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理

或修復(fù)。

4.6.2.2 檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯現(xiàn)象，如有則應(yīng)加潤(rùn)滑油，如加潤(rùn)滑油后仍不行則應(yīng)更

換同型號(hào)規(guī)格的軸承。

4.6.2.3 檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)擦殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理。

4.6.3 水泵維修保養(yǎng)

4.6.3.1 轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問(wèn)題則對(duì)軸承加注潤(rùn)

滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問(wèn)題則應(yīng)拆修水泵。

4.6.3.2 檢查盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根(不定期)。

4.6.3.3 檢查彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊（不定期）。

4.6.3.4 清洗水泵過(guò)濾網(wǎng)。

4.6.3.5 擰緊水泵機(jī)組所有緊固螺栓。

4.6.3.6 清洗水泵機(jī)組外殼，如脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)重新油漆一遍。

4.6.4 設(shè)備管理員每半年對(duì)冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管路進(jìn)行 1 次保養(yǎng)，檢查冷

凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損，如是則應(yīng)重

做保溫層。

4.7 閥類維護(hù)保養(yǎng)

4.7.1 設(shè)備管理員每半年對(duì)閥類進(jìn)行 1 次保養(yǎng)。

4.7.2 節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維護(hù)保養(yǎng)

4.7.2.1 檢查是否泄漏，如是則應(yīng)加壓填料。

4.7.2.2 檢查閥門開(kāi)閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對(duì)閥桿加注潤(rùn)滑油。

4.7.2.3 如閥門破裂或開(kāi)閉失效，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門。

4.7.2.4 檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應(yīng)拆換密封膠墊。

4.7.3 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維護(hù)保養(yǎng)

4.7.3.1 通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動(dòng)作可靠，如有問(wèn)題則更換同規(guī)格電磁

調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥；

4.7.3.2 對(duì)壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤(rùn)滑油，如壓填料處泄露則應(yīng)加壓填料。

4.8 檢測(cè)、控制部分維護(hù)保養(yǎng)

4.8.1 設(shè)備管理員每半年對(duì)檢測(cè)、控制部分進(jìn)行 1 次保養(yǎng)。

4.8.2 檢測(cè)器件（溫度計(jì)、壓力表、傳感器）維護(hù)保養(yǎng)

4.8.2.1 對(duì)于讀數(shù)模糊不清的溫度計(jì)、壓力表應(yīng)拆換。

4.8.2.2 檢查裝檢測(cè)器的部位是否滲漏，如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。

4.8.3 控制部分維護(hù)保養(yǎng)

4.8.3.1 清潔控制柜內(nèi)外的灰塵、贓物。

4.8.3.2 檢查、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。

4.8.3.3交流接觸器維護(hù)保養(yǎng)

a) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

b) 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒蝕嚴(yán)重則應(yīng)更換同規(guī)格

交流接觸器；

c) 清潔鐵芯上的灰塵及贓物；

d) 擰緊所有緊固螺栓。

4.8.3.4 熱繼電器維護(hù)保養(yǎng)

a) 檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無(wú)過(guò)熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)整修處理，處理后達(dá)

不到要求的要更換；

b) 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換。

4.8.3.5 自動(dòng)空氣開(kāi)頭維護(hù)保養(yǎng)

a) 用 500V 搖表測(cè)量絕緣電阻應(yīng)不低于 0.5MΩ，否則應(yīng)烘干處理；

b) 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應(yīng)更換；

c) 清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。

4.8.3.6 信號(hào)燈、指示儀表維護(hù)保養(yǎng)

a) 檢查各信號(hào)燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的信號(hào)燈；

b) 檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大

應(yīng)更換。

4.8.3.7 中間繼電器、信號(hào)繼電器維護(hù)保養(yǎng)

對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器做模擬實(shí)驗(yàn)，檢查二者的動(dòng)作是否可靠，輸出的信號(hào)是否正常，

否則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。

4.8.3.8 PC 中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問(wèn)題，則申請(qǐng)外委維修。

4.9 壓縮機(jī)維護(hù)保養(yǎng)

4.9.1 設(shè)備管理員每年對(duì)壓縮機(jī)進(jìn)行 1 次檢測(cè)、保養(yǎng)。

4.9.2 檢查壓縮機(jī)油位、油色。如油位低于觀察鏡的 1/2 位置，則應(yīng)查明漏油原因并排除

故障后再充注潤(rùn)滑油；如油已變色則應(yīng)徹底更換潤(rùn)滑油。

4.9.3 檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應(yīng)排放空氣。

4.9.4 具體檢查壓縮機(jī)如下參數(shù)

4.9.4.1 壓縮機(jī)電機(jī)絕緣電阻（正常 0.5MΩ以上）。

4.9.4.2 壓縮機(jī)運(yùn)行電流（正常為額定值，三相基本平衡）。

4.9.4.3 壓縮機(jī)油壓（正常 10～15kgf/cm2）。

4.9.4.4 壓縮機(jī)外殼溫度（正常 85℃以下）。

4.9.4.5 吸氣壓力（正常值 4.9～5.4kgf/cm2）。

4.9.4.6 排氣壓力（正常值 12.5kgf/cm2）。

4.9.4.7 檢查壓縮機(jī)是否有異常的噪音或振動(dòng)。

4.9.4.8 檢查壓縮機(jī)是否有異常的氣味。

通過(guò)上述檢查綜合判斷壓縮機(jī)是否有故障，如有則應(yīng)更換壓縮機(jī)（外委維修）。

4.9.5 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機(jī)。

4.10 注意事項(xiàng)

4.10.1 中央空調(diào)主機(jī)及附屬配套設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)時(shí)，需謹(jǐn)慎防護(hù)機(jī)組制冷劑的意

外泄漏。

4.10.2 各類腐蝕性較強(qiáng)的清洗劑稀釋、加注時(shí)需保持室內(nèi)通風(fēng)，操作人員務(wù)必配戴防護(hù)

眼鏡，必要時(shí)采取口罩、防護(hù)衫等措施。

4.10.3 空調(diào)主機(jī)及附屬配套設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)所更換的舊品配件須按規(guī)定實(shí)施分類存

放，廢潤(rùn)滑油需用專用容器回收，冷卻水、冷凍水廢水需按規(guī)定實(shí)施環(huán)保排放。

4.10.4 空調(diào)主機(jī)油路、氣路管道檢修維護(hù)作業(yè)存在消防隱患時(shí)，需配備足量消防器材，

并指派專人現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)。

4.11 空調(diào)水質(zhì)保養(yǎng)

4.11.1 為保證空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，防止空調(diào)管道銹蝕，空調(diào)循環(huán)水系統(tǒng)必須定期添加防

銹劑，根據(jù)防銹劑的特點(diǎn)，水質(zhì)的 PH 值應(yīng)保持 在 8.59.0 之間.

4.11.2 冷凍水系統(tǒng)在無(wú)泄漏情況下每年清洗一次，并按要求進(jìn)行殺菌滅藻處理，最后投放

防銹緩蝕劑。每月進(jìn)行一次檢查 PH 值。視情況添加防銹緩蝕劑，每三個(gè)月進(jìn)行一次全面

水質(zhì)檢驗(yàn)，遞交水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告。

4.11.3 冷卻水系統(tǒng)每月對(duì)冷卻塔進(jìn)行一次清洗，每周一次檢驗(yàn) PH 值,視情況補(bǔ)投防銹緩

蝕劑。每月一次遞交全面的水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告。

4.11.4 屬于空調(diào)水處理外包形式，設(shè)備負(fù)責(zé)人按以上要求監(jiān)督實(shí)施。索取水質(zhì)化驗(yàn)單，按