橋北燃?xì)庠罹S修(橋北燃?xì)庠罹S修店)

前沿拓展：

引子：

大家好，我是蘇北哥，是那個(gè)看好南京，堅(jiān)持用雙腳丈量南京的蘇北哥。

北哥會(huì)一如既往地堅(jiān)持客觀冷峻，專業(yè)專注，獨(dú)立的房評(píng)觀點(diǎn)，不受任何外界的干擾，用自己18年的買房經(jīng)驗(yàn)，從買房人的視角，為大家盡可能的提供參考！

上上周，北哥和小伙伴們一起直播踩盤了江北核心區(qū)青奧板塊的頤和鉑岸江璟，這篇帖子本該接著就發(fā)出來的，現(xiàn)在明天26日就開始報(bào)名了，在開盤之前發(fā)出來，也算東隅已逝，桑榆非晚，雖遲但到吧

提綱：

1：kfs

2：區(qū)位

3：交通

4：教育

5：商業(yè)

6：產(chǎn)業(yè)

7：概況

8：戶型

9：樣板間

10：開盤信息

11：江北新區(qū)買房策略和項(xiàng)目短評(píng)

12：北哥“瘋言瘋語”

正文：

一：kfs

頤和鉑岸江璟，開發(fā)商頤居建設(shè)是安居建設(shè)集團(tuán)全資子公司，注冊(cè)資金20億，安居建設(shè)集團(tuán)是南京國(guó)投全資子公司，南京國(guó)投又隸屬于南京國(guó)資委。

在南京的項(xiàng)目，比較知名是，已經(jīng)收官的河西南頤和鉑灣，燕子磯燕熙臺(tái)，河西中在售的頤和源璟，還有默默無聞的，五橋附近的江山薈和頤和九里。

點(diǎn)評(píng)：

雖不是全國(guó)知名一線大開發(fā)商，但確實(shí)是親er子，從安全度上來說，沒得話說，穩(wěn)如紫金山，玄武湖，世世代代，生生不息。

二：區(qū)位

項(xiàng)目位于江北核心區(qū)青奧板塊，東臨橫江大道，南臨康健路，西臨康盛路，北臨康安路。

點(diǎn)評(píng)：

項(xiàng)目附近有中海左岸瀾庭，金地風(fēng)華國(guó)際就在南側(cè)，東南側(cè)有保利西江月。

這個(gè)位置，對(duì)面是青奧體育公園，南側(cè)是城南河，附近還有綠水灣濕地公園，長(zhǎng)江之舟，距離長(zhǎng)江江岸，長(zhǎng)江隧道，研創(chuàng)園都不遠(yuǎn)。

附近沒有安置房和其他不利因素影響，全新地塊，比較純粹

相對(duì)來說，比較適合自住。

正如，河西的奧體中心，圍繞著四周的居民，晚飯后去散步休閑，周末去體育鍛煉，看演出等等，都比較方便。因?yàn)橐司樱績(jī)r(jià)也得到體現(xiàn)。

只是目前江北還處于發(fā)展期，大型公共體育場(chǎng)館的影響力還相對(duì)較小。

三：交通

距離已經(jīng)通車的10號(hào)線臨江站直線距離1.2公里，距離在建的11號(hào)線森林大道站直線距離700多米，區(qū)域內(nèi)還有規(guī)劃的15號(hào)線。

其中，在建的11號(hào)線，預(yù)計(jì)2025年通車，是換乘王，未來價(jià)值較大。

由于項(xiàng)目附近有浦濱路，橫江大道，并且處于長(zhǎng)江隧道和五橋之間，所以駕車出行可以迅速通過這兩條通道，過江到達(dá)河西，也可以通達(dá)全城。

點(diǎn)評(píng)：

交通看來沒有大問題，項(xiàng)目交付在2024年底，和11號(hào)線通車大抵時(shí)間差不多，同時(shí)，過江通道如果不堵車的話，駕車出行也會(huì)較為便利。

四：教育

附近有金地未來學(xué)校，不過是民辦

區(qū)域內(nèi)有多幅規(guī)劃的教育用地，會(huì)有公辦學(xué)校落地。

目前區(qū)域內(nèi)的保利西江月是江北一中代招狀態(tài)，曾經(jīng)謠傳一時(shí)的南外進(jìn)駐，也成了水中月，鏡中花，古今多少名校，都付笑談中......

點(diǎn)評(píng)：

公辦學(xué)校的配套是沒問題的，業(yè)主不必?fù)?dān)心義務(wù)制教育的問題，交付入住后，教育部門會(huì)給予安排。

目前從江北核心區(qū)大面積的“一中”覆蓋來看，教育支持的層級(jí)比不上河西和河西南，這是客觀的事實(shí)。

在江北買房，對(duì)名校應(yīng)抱著，得之泰然，失之坦然的心態(tài)，從容面對(duì)。

五：商業(yè)

項(xiàng)目南側(cè)有，豐大國(guó)際，砂之船在建，西側(cè)大悅城即將開建，有萬達(dá)廣場(chǎng)即將開業(yè)，未來商業(yè)配套比較齊備。

六：產(chǎn)業(yè)

項(xiàng)目的城南河南側(cè)，研創(chuàng)園總占地23平方公里，聚集了集成電路，智能制造，大數(shù)據(jù)云計(jì)算人工智能等高新技術(shù)企業(yè)，目前建成的有孵鷹大廈，基因大廈，騰飛大廈，江蘇產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院等。

點(diǎn)評(píng)：不但是青奧板塊，而且包含城南中心，甚至是五橋，未來入駐研創(chuàng)園的這些高收入人群的實(shí)際居住需求，才是最基本最重要的區(qū)域房?jī)r(jià)的壓倉基石。

體會(huì)一下，如果沒有了研創(chuàng)園，這一區(qū)域房子未來誰來住，指望主城外溢，還是浦口改善，能接得住嗎？

那不過是又多了一個(gè)橋北而已

七：概況

項(xiàng)目住宅部分共12棟樓，2526層，其中兩棟移交給政府做人才租賃用房，另外有一棟總部辦公樓。

容積率2.5，綠化率30%，樓間距為50米，以110和130戶型為主，位于中間位置的5號(hào)和9號(hào)樓之間的距離達(dá)到了100米以上，分別是143和165平的戶型。

項(xiàng)目512棟樓的底層采用部分架空設(shè)計(jì)，外立面為鋁板一體板，物業(yè)為綠城物業(yè)。

車位比為1:1.27，采用人車分流，除了5號(hào)和9號(hào)樓為兩梯兩戶，其余全部是兩梯四戶帶連廊。

八：戶型

110平，三室兩廳兩衛(wèi)，三開間朝南，雙陽臺(tái)，每個(gè)臥室都有飄窗，餐客廳一體，U型廚房，110戶型大部分都是中間戶型，僅有少量的邊戶

130平，四室兩廳兩衛(wèi)，四開間朝南，雙陽臺(tái)6.7米，三個(gè)臥室朝南，U型廚房，餐客廳一體，此戶型都是邊戶，中規(guī)中矩。

165平，6.8米大橫廳，餐客廳一體，雙陽臺(tái)9.8米寬，采光充分，三室朝南，一室朝北，主臥套房設(shè)計(jì)，僅在9號(hào)樓，且不會(huì)在首開中出現(xiàn)。

九：樣板間

項(xiàng)目目前只做了165平的一種面積的帶精裝包的樣板間

三大件采用愛迪士新房系統(tǒng)，菲斯曼地暖，東芝中央空調(diào)，另外有杜拉維特，西門子，高儀等一線品牌。

玄關(guān)柜，客廳背景墻，主臥室背景墻，全屋墻布，地面復(fù)合地板

廚房配備西門子灶具和洗碗機(jī)

陽臺(tái)柜和西門子洗衣機(jī)等都在交付之列

比較驚喜的是，裝修包價(jià)格1818元，相比于其他項(xiàng)目動(dòng)輒30004000元的裝修包來說，比較超值

十：開盤信息

項(xiàng)目11月25日申領(lǐng)銷許，推出2,4,6,7號(hào)樓，110平和130平，共411套

價(jià)格：毛坯3.2w+全裝修0.2w+0.1818w精裝包=3.5818w

首付預(yù)計(jì)三成

十一：北哥“瘋言瘋語”

現(xiàn)在市場(chǎng)上，買房人心態(tài)分為幾類：第一類是多套優(yōu)質(zhì)房，現(xiàn)金流健康，穩(wěn)如泰山，該吃吃，該喝喝

。第二類，有多套房，但品質(zhì)不高的，貸款不少，房地產(chǎn)稅又來，只能拼命跑中介賣房，但卻不舍得割肉，無人問津。

第三類，有一套品質(zhì)住房的剛需朋友，房子在買入的那一刻，就不關(guān)心漲跌了。

第四類，好不容易上車一套遠(yuǎn)郊房，現(xiàn)在卻是不得安寧，資產(chǎn)縮水，夜不能寐，不是在散步，就是在去散步的路上

第五類，剛剛動(dòng)手chao底了，不過心里沒底，到底是不是抄到b山腰？第六類，一套房都沒有的，想買又怕繼續(xù)跌，被套！不買又怕錯(cuò)過了上車的良機(jī)

第七類，沒錢，已經(jīng)躺平，只關(guān)心晚上吃面能加一塊大肉嗎？或者有單身f婆嗎？

歡迎在評(píng)論區(qū)留言，繼續(xù)補(bǔ)充，你屬于哪一類？

十二：江北新區(qū)買房策略和項(xiàng)目短評(píng)

北哥在今年年初曾經(jīng)總結(jié)的江北買房要點(diǎn)：

“一心兩岸三不離“，堅(jiān)持以核心區(qū)為中心，依托長(zhǎng)江江岸為重點(diǎn)，不遠(yuǎn)離商業(yè)中心地標(biāo)，不遠(yuǎn)離產(chǎn)業(yè)中心，不遠(yuǎn)離過江通道。

那么，對(duì)照一下這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)吧

頤和鉑岸江璟，所處的位置靠近長(zhǎng)江，相對(duì)宜居，靠近研創(chuàng)園有產(chǎn)業(yè)支撐，靠近重要商業(yè)體大悅城和砂之船，靠近長(zhǎng)江隧道，距離五橋也不遠(yuǎn)，距離地鐵不超過800米，有教育配套。

有同學(xué)問：現(xiàn)在，市場(chǎng)下行，核心區(qū)市場(chǎng)變冷了，買房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該變了吧？

答：要變！標(biāo)準(zhǔn)還是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，只是變得更加嚴(yán)格了

變得追求金字塔的塔尖！

不懂得自己去體會(huì)一下，特別是整天問這個(gè)能買嗎？那個(gè)能買嗎的小伙伴們

市場(chǎng)下行，但規(guī)劃沒變，變得只是人心，很多投資客陷入了觀望，

沒有比人心更不可靠的了，上半年蜂擁而來的人，未來還會(huì)換一批人再次重演，

因?yàn)椋瑳Q定性的因素是，如果我們買入的是強(qiáng)二線城市，國(guó)家級(jí)新區(qū)的優(yōu)質(zhì)稀缺房產(chǎn)，那么我們又何必在意一時(shí)之得失呢

你如果自住，現(xiàn)在是投資客給你讓路

你如果增值保值需求，正是你用低首付挑挑揀揀，去售樓處做上帝的時(shí)候

但同時(shí)，我們也不能生搬硬套之前的老經(jīng)驗(yàn)，必須變通

應(yīng)該懂得利用好淡市，應(yīng)該以更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)來選擇買房標(biāo)的，買入優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，并且用更少的首付來完成，減少資金成本。

增值策略：高收益=絕佳地段+品牌產(chǎn)品，疊加低首付

自住策略：有成長(zhǎng)性地段+宜居產(chǎn)品，疊加低首付

十三：江北新區(qū)選房順序

本次，江北核心區(qū)，中交錦方，保利江匯，金基映樾，頤和鉑岸江璟，同時(shí)上市開盤，關(guān)于這幾個(gè)樓盤選房順序是什么？

還有即將上市的城南中心天悅錦麟，金陵星圖，打折的南工大，五橋，橋林等等地段，關(guān)于這幾個(gè)區(qū)域的選房建議和順序是什么？

可以私信咨詢北哥

主編簡(jiǎn)介：

蘇北哥， 男，祖籍蘇北，久居南京，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，95年開始創(chuàng)業(yè)，連續(xù)多次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功。

2004年開始買入房產(chǎn)，有17年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京房產(chǎn)十余年，幫助數(shù)千人置業(yè)南京。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。

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