南京溧水區燃氣灶附近維修點(溧陽燃氣灶上門維修電話)

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一、南京房價梯度升級：10、9、8、7、6、5、4、3、2、1，萬元盤已成最低房價洼地

2020年，南京（含都市圈）房價梯度升級，河西、城北、燕子磯、江北核心區、紫東等紛紛打開房價梯度空間，南京新房二手房價梯度升級，形成10、9、87、654321共八大梯度分布。

第一梯隊：810萬：鼓樓、龍江雙學區房

第二梯隊：68萬：河西次新二手房，部分含學區

第三梯隊：56萬：河西、城中、南部新城

第四梯隊：4萬+：城東、鼓樓濱江、新玄武、南站

第五梯隊：3萬+：河西南岸、城北、燕子磯、城南、江北（核心區+浦口）、江寧（九龍湖、上秦淮、方山）、仙林湖、青龍小鎮

第六梯隊：2萬+：五橋、橋林、高新區、橋北、堯化門、麒麟、板橋、正方新城、祿口、湯山

第七梯隊：1萬+：龍潭、六合、溧水、高淳、寶華、汊河、赤山湖（郭莊）

第八梯隊：不到1萬：高淳、烏江

南京房價新梯度的3個顯著特征：

01

高價房，價格越來越高，不斷突破上限，打開全市的房價天花板和梯度空間：

比如鼓樓、龍江、河西中、河西南的學區房，河西、城中、南部新城（大校場）的新房等。

02 中高端板塊，新品升級，體現優質優價：

比如新玄武、燕子磯、城南、江北核心區、紫東核心區等板塊，隨著一批新盤上市，產品升級帶來優質優價，房價重心順勢而上。

03

萬元盤已成最低房價洼地，房價滯漲體現性價比，下一個漲價群體呼之欲出：隨著中端板塊房價上移2萬+、3萬+，萬元低價剛需盤基本還沒開始漲價，形成兩大效應，一是性價比更加突出，二是房價上漲空間被上端板塊騰挪出來，可能形成第三波房價梯度上移，往1.52萬的區間移動，抄底的時機出來了。現在很可能是入手萬元盤的一個好時機，房價已經易漲難跌。

從全市（含都市圈）萬元盤分布來看，單價1萬元/平米左右的，距離市中心最近的差不多是江寧大學城南的赤山湖板塊了（毛坯9900元/平米、精裝1.1萬元/平米）。距離新街口市中心32公里左右，類似距離的寶華龍潭、六合、橋林等，房價基本在1.52萬元/平米左右，赤山湖板塊的房價優勢比較明顯。

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二、南京主城南部的房價梯度結構

從主城南部來看，從南部新城、江寧往南，形成了一個典型的5&4321的房價梯度結構。

1

江寧東山百家湖：3.54萬元/平米左右；

2

九龍湖、上秦淮、方山：3.2萬元/平米左右；

3

淳化、祿口：2.12.5萬元/平米左右，洋房接近2.8萬元/平米；

4

湖熟：1.7萬元/平米左右；

5

溧水空港：1.3萬元/平米左右；

6

溧水：1.21.5萬元/平米左右；

7

赤山湖：毛坯9900元/平米，精裝1.1萬元/平米左右；

8

高淳：0.91.2萬元/平米左右。

可以看出：

（1）赤山湖、高淳價位相當，均在萬元左右，是南京主城南部最低的房價洼地。

（2）祿口、湖熟、溧水等房價上漲，升級到1.32萬區間，把萬元盤的市場空間直接讓給了赤山湖和高淳。對于經濟實力只能購買萬元盤的客群來說，以前可以在祿口、湖熟、溧水買房，現在只能到赤山湖、高淳買了，這是必須面對的現實。

對于剛需來說，在主城南部買房，幾個關鍵板塊PK：

1、相似距離對比（赤山湖PK祿口）：

從距離江寧東山的距離來看，赤山湖與祿口差不多，但是祿口房價已經2萬以上，基本是赤山湖的2倍，赤山湖具有明顯的價格優勢，祿口1套房可在赤山湖買2套。

2、高價位對比（赤山湖PK溧水）：

比赤山湖更遠的溧水，從溧水空港到溧水的城北、城南，房價基本都比赤山湖要貴，高淳等板塊，距離主城相對更遠。對于主城客群來說，赤山湖的地段優勢更加明顯一些。溧水1套房=赤山湖1套房+1部豪華車。

3、同價位對比（赤山湖PK高淳）：

房價差不多，但是高淳距離新街口直線距離差不多80公里，赤山湖僅為32公里左右，距離近了一倍多。對于江寧和主城客群來說，住到赤山湖顯然更有地段優勢。

輕軌對主城剛需的價值分析：

（1）輕軌速度慢，班次少，換乘多，花費時間長：祿口、溧水、高淳通了輕軌，從南京南站坐車，到祿口（翔宇路南站、北站）的時間大約為40分鐘左右，在祿口換乘到溧水主城的時間大約為1個小時10分鐘左右，換乘到高淳主城的時間大約為1個小時30分鐘左右。

（2）輕軌站點少，覆蓋面相對狹窄：由于祿口、溧水、高淳區域面積大，一條輕軌能夠覆蓋的區域很有限，絕大部分樓盤距離輕軌站點都在1.52公里以上，下車后還需要再轉公交或打車、騎車，還要再加1520分鐘的時間才能到小區，總的出行時間進一步延長了。

（3）開車成必選：實際上，住在祿口、溧水、高淳的客戶，雖然這些區域通了輕軌，但是更加快捷的方式還是私家車，買車幾乎也是必備選項。既然天生要買車、開車，那么赤山湖的地段優勢就體現出來了，畢竟開車更近，可以節約不少時間和油費。

三、承接大江寧外溢，赤山湖板塊客群分析

江寧產業基礎雄厚，曾經是最早承接南京主城產業轉移的區，是南京新型產業最發達的區域之一，開發區、高新園區、空港樞紐等環繞四周，在這些產業里工作的青年剛需以及住在附近的地緣客群，規模非常龐大。赤山湖板塊緊鄰江寧，承接大江寧的客群外溢。目前來看，赤山湖板塊主要有8大客群環伺。

（1）江寧東山百家湖：江寧東山老城區的剛需以及百家湖附近的產業客群；

（2）江寧開發區：省級開發區，江寧高新產業最集中的區域；

（3）江寧科學園與九龍湖：總部產業園及研發機構、高新產業等；

（4）方山江寧大學城：大學城的青年教職工與剛畢業不久的大學生；

（5）上秦淮、正方新城：江寧新的產業高地，IT、生物醫藥、智能制造等新型產業聚集；

（6）祿口、溧水空港：空港樞紐經濟區及配套產業、新能源等；

（7）淳化、湖熟：當地的地緣剛需客群以及新型產業的青年剛需；

（8）赤山湖：地緣客群、改善換房。

對于這8大客群來說，總有很多買不起萬元以上樓盤的剛需群體，但是他們既要買房，又追求新小區的品質感和居住舒適感，赤山湖的優質樓盤對于這些萬元剛需來說，就是一個很現實的選擇，畢竟比去高淳要近的多，比溧水也是又近又便宜。作為主城南部房價洼地，赤山湖板塊的存在具有明顯的房價梯度空間和產業、客群基礎以及地段優勢。

◎圖片來源：南京市規劃局

四、從南京空港經濟區，看赤山湖板塊的未來潛力

在產業發展以及未來潛力方面，則要看赤山湖板塊所在的郭莊空港新城。

◎區位示意圖

2018年6月28日，國家發改委、省發改委一行到句容市調研區域一體化工作推進情況。《南京都市圈區域規劃》提出了“共建8座跨界新城”，郭莊作為跨界新城之一，將會連同江寧湖熟，一起打造湖熟郭莊空港新城。

2019年，句容官方發布了《句容市城市總體規劃（20172035）（草案）》，規劃提出主動融入南京，重點推進句容湯山、仙林寶華、龍潭下蜀、郭莊湖熟等同城化前言地區的協同發展。郭莊又一次被重點提到！

跨界新城有望成為產業一體化的示范區，公共服務一體化的實驗區，科技、人才、創新創業要素合理流動的先行區，政策制度一體化和資源同質的創新區，為赤山湖的崛起與爆發提供了充足的動力！

2019年2月，南京臨空經濟示范區獲批，標志著示范區正式邁入國內臨空經濟第一方陣。規劃中的大空港新城將被打造成一個以空港現代物流、新能源、新材料、電子信息、文化創意等新興產業為特色的現代制造業集聚區和現代服務業示范區，也將是寧句一體化建設的著力點和支撐點。

作為省委省政府重點規劃板塊，南京臨空經濟示范區具有國家級戰略高度，不僅起點非常高，同時也是城市展示區域經濟實力與風采的國際化對外窗口，處在其中的郭莊空港新城還有寧鎮揚一體化、揚子江城市群、寧杭經濟帶三大發展利好加持，崛起成為必然。

五、從社區到產品看恒大如何主城豪宅級高配

赤山湖目前在售樓盤數量不多，但由于板塊巨大的優勢以及極具性價比的房價，使得這里的樓盤關注度非常的高，去年底，板塊內純新盤項目恒大云湖上郡公開售樓處，當天就有上千位買房人涌入，場面非常令人震撼，且大都是來自南京的客戶！還有來自長三角的買房人，聞風過來參觀，結果被圈粉！

◎實景圖

項目本打算春節前首開，受疫情影響推遲了首開時間，如今項目再度傳出即將首開消息，再次引發了眾多買房人的關注。

1、交通便利，距離高速出口僅500米

赤山湖板塊緊鄰南京祿口國際機場、句容西站、坐擁G25長深高速、S243省道，交通通達，其中恒大云湖上郡項目位置更是特別好，距句容西高速入口只有500米，一腳油門輕松回城！

2、配套成熟，40萬方商業旁

恒大云湖上郡臨近40萬方南京東郊奧特萊斯，站在項目就能看到東郊奧特萊斯特有的摩天輪，目前奧特萊斯二期規劃也已經出爐，其中不僅包括了地面停車平臺，還有兩棟27層的高層，根據規劃的效果圖來看，未來這里將成為赤山湖板塊乃至整個郭莊的新地標。

◎實景圖

3、教育完善，全齡化教育配套

句容市空港新城教育園：涵蓋了幼兒園、小學、中學全齡化教育配套，江寧大學城等學府環繞，文韻傳承學府之芯，傳文脈、育英才；

◎實景圖

4、環境優美，赤山湖在側

項目臨近赤山湖國家濕地公園，周邊還有方山風景區、南京楊柳湖風景區、茅山風景區，眾多優質景點環抱，造就了赤山湖獨一無二的生態宜居屬性，是環南京都市圈中少有的優質湖居板塊。

◎赤山湖|圖源網絡

此外，項目自身配套也相當豪華，足可以秒殺一眾樓盤：

1、約1000㎡鉑金休閑會所，項目為塔尖人士量身打造圈層社交場，配備室內恒溫泳池、健身大廳、乒乓球室、兒童樂園，集“健康、休閑、社交、娛樂”功能于一體。

◎實景圖

2、約15000㎡歐式中心園林，項目將建筑、園林、水景優雅融合，以花海樹木作骨、約3000㎡的中心景觀湖為心，于精工巧著之間匠造。

◎實景圖

3、約20000㎡五星級酒店，未來集餐飲、SPA、宴會定制等配套于一體，將帶來全新的生活體驗。據了解這也是郭莊首家五星級酒店，也因為配建了五星級酒店，該項目成為了繼赤山湖奧特萊斯之后，赤山湖又一地標！

◎效果圖

值得注意的是，此次首開的這6棟樓均圍繞著人工湖，都是能觀湖的房源，可以說是樓王的位置，而且前面的商業建筑的樓層較低，不會遮擋陽光，完全不用擔心遮擋問題。

◎效果圖

目前，項目已經公開的還有2個樣板間，戶型為建面約103㎡和109㎡的三室兩廳一衛戶型。

約103㎡小高層戶型樣板間：

該戶型為三房設計，三開間朝南，整體戶型方正，最大的亮點是有兩個陽臺，拓展了儲物空間，主臥帶飄窗，這樣一算贈送面積挺大。

約109㎡小高層戶型樣板間：

同樣為三室設計，這個戶型共有三個陽臺，整體尺度感更大。

其他戶型：上下滑動查看↓

我去樣板間參觀的時候，聽見置業顧問一直在跟買房人強調，“我們是奢裝哦！”

實際參觀下來，不得不承認，恒大的裝修看起來的確很奢華，交付標準中的不少內容可以說是秒殺南京的主城剛需盤，即便是PK南京主城3萬+的改善樓盤也毫不遜色了。

1、入戶門

鋼木入戶門配入戶必達智能指紋門鎖，有密碼、指紋、刷卡、鑰匙4種解鎖方式，門的重量高達幾百斤；

2、玄關

大華可視對講、西蒙開關門板、索菲亞鞋柜（或同等品牌）均為交付標準；

3、客廳

項目為分級式中央空調交付，不論是舒適度還是價格都甩掛式空調一條街；同時還配備了品牌燃氣壁掛爐及地暖。

墻紙+背景墻為交付標準，房間內的電視墻、主臥的背景墻都是已經做好，在交付的時候業主不用再操心；

客廳+臥室的保時利水晶燈、雷士射燈、雷士筒燈（或同等品牌）均為交付標準，而我們常見的主城項目多是普通節能燈交付。

◎實景圖

4、廚房

廚房是常見的L型設計，利用率高。從水池到爐灶之間的操作面連續，充分地利用每一寸的空間。廚房還配套送了四件套：組合櫥柜、“林內”或“老板”或“伊萊克斯”等品牌燃氣灶、抽油煙機、消毒碗柜，以及“摩恩”或“樂家”或“美標”等抽拉式龍頭、不銹鋼洗菜盆、 廚房置物架，實用性非常強。

◎實景圖

5、臥室

臥室除了墻紙、背景墻、燈具交付外，主人房還配備了一個索菲亞定制的大衣柜（或同等品牌）。它的空間設計很合理，每一寸空間都被充分利用了起來。

◎實景圖

6、衛生間

干濕分離，多功能同時進行，衛生間干濕分離，智能馬桶也是交付標準。

◎實景圖

參觀完恒大云湖上郡的樣板間，買房人就能體會到什么是完全的拎包入住，背景墻、墻紙、水晶燈、地暖、中央空調、主臥衣柜等全部配備，除此之外，作為一個萬元價位的樓盤，項目多個交付標準均為大品牌產品，可以說是超乎預料。可以說無論是社區配套，還是戶型精裝，恒大云湖上郡都是南京剛需買房人的能夠買到的超預期的好產品。

講座招募

活動時間：2020年4月25號（本周六）下午2:30

活動地點：恒大云湖上郡售樓處 （句容市郭莊鎮寧溧公路與機場大道交匯處）

主講人：南京房地產促進會秘書長 、《輝哥說樓市》創始人張輝

報名方式：微信聯系吳女士（微信搜索15261498762），發“姓名+人數+聯系電話”報名。

拓展知識：