浦東惠南格力中央空調(diào)維修(格力空調(diào)浦東維修中心)

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“6月人均8萬，感謝兄弟們的付出。”6月30日凌晨，結(jié)束了一頓大餐的房產(chǎn)中介王然(化名)發(fā)了條朋友圈。

更準(zhǔn)確地說，這是頓慶功宴，慶祝他們?cè)诿β盗巳於宋缧￠L(zhǎng)假后，為6月劃上了一個(gè)圓滿的句號(hào)。人均8萬，是他們這月的收獲。

照片里，王然和他的伙伴在一個(gè)頗具情調(diào)的中式餐館包間里舉杯慶賀，觥籌交錯(cuò)間是滿桌的誘人菜肴。

作為房產(chǎn)交易一線工作者，王然切實(shí)感受了這個(gè)小長(zhǎng)假樓市的火熱。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，端午假期上海新房成交面積逼近10萬平方米，同比增加169.6%，創(chuàng)近十年新高，助力6月新房市場(chǎng)翹尾收官。

認(rèn)籌方面，當(dāng)月上海新房市場(chǎng)月均認(rèn)籌率高達(dá)120.42%，創(chuàng)下近26個(gè)月新高。其中，有8個(gè)新盤認(rèn)籌率超100%，更有前灘加價(jià)新盤再現(xiàn)“日光”。

端午假期新房成交量創(chuàng)10年新高

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年端午假期(6.256.27)上海新建商品住宅成交共計(jì)99873平方米，同比增加169.6%，創(chuàng)下近十年來新高。小長(zhǎng)假期間共有185個(gè)項(xiàng)目有交易記錄，比去年假期增加78個(gè)，且各項(xiàng)目自身成交量也較為活躍，如成交排名第一的項(xiàng)目簽約48套，去年成交第一的項(xiàng)目?jī)H30套。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，端午成交量創(chuàng)近十年新高主要有三方面原因，一是前期市場(chǎng)供應(yīng)充沛，不少中高端項(xiàng)目都處于簽約期，反映到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上有持續(xù)性；二是近期新開盤的高端項(xiàng)目有較高人氣，此類產(chǎn)品也是市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)，強(qiáng)化入市信心；三是從成交前十榜單來看，原南匯的限價(jià)房項(xiàng)目簽約活躍，臨港自貿(mào)區(qū)吸引作用較大，未來或也是市場(chǎng)成交中不可忽視的組成部分。

端午假期的表現(xiàn)也助力了6月的申城樓市。

據(jù)《地產(chǎn)深度報(bào)道》不完全統(tǒng)計(jì)，6月，上海地區(qū)共有19個(gè)新盤3771套房源入市，較5月的21個(gè)新盤超4000套房源與4月的29個(gè)新盤超7800套房源，推盤節(jié)奏再度放緩。

盧文曦在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，按以往推盤節(jié)奏看，6月本就是供應(yīng)淡季，但今年供應(yīng)回落幅度較大。

他認(rèn)為主要受兩方面影響，一是限價(jià)，在市場(chǎng)較好的情況下開發(fā)商不愿意犧牲一定的利潤(rùn)加速去化，拿不到更高的備案價(jià)會(huì)暫緩入市；二是受疫情影響，材料、工人、施工進(jìn)度等方面有延誤，這些因素最終會(huì)傳導(dǎo)至營(yíng)銷層面。

6月開盤項(xiàng)目中，有14個(gè)公開搖號(hào)并公布開盤結(jié)果，1923套房源共收獲3520組客戶出資認(rèn)籌，月均認(rèn)籌率高達(dá)120.42%，創(chuàng)近26個(gè)月新高。但玖璽、莫里斯花源、尼德蘭官邸、虹橋御墅與國(guó)貿(mào)天悅5個(gè)項(xiàng)目仍然因?yàn)檎J(rèn)籌數(shù)不夠轉(zhuǎn)而進(jìn)入選房階段，故未公布開盤數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來源：東方公證處、網(wǎng)上房地產(chǎn)等平臺(tái)

最好最差樓盤認(rèn)籌率相差44倍

120.42%的平均認(rèn)籌率并不意味著一片祥和，這個(gè)數(shù)據(jù)的背后是5個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率超200%，3個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌不足半數(shù)，最好最差樓盤認(rèn)籌率相差44倍，兩極分化現(xiàn)象愈加明顯。

當(dāng)月認(rèn)籌率最高的項(xiàng)目是前灘三湘印象名邸。

作為前灘板塊九宮格內(nèi)第一個(gè)入市的項(xiàng)目，前灘三湘印象名邸取證均價(jià)高達(dá)12.18萬元/平方米，一舉將前灘板塊新盤帶上12萬+，相較兩個(gè)月前入市的同板塊內(nèi)新盤東方惠禮高出近3萬元/平方米，與2019年入市的板塊內(nèi)新盤相比，均價(jià)高出近3.6萬元。提高均價(jià)的同時(shí)，三湘印象名邸將認(rèn)籌金定為200萬元，加上較為嚴(yán)苛的驗(yàn)資條件，入手門檻一升再升。

市場(chǎng)有聲音認(rèn)為，前灘板塊優(yōu)勢(shì)主要是學(xué)區(qū)及未來規(guī)劃，因此板塊內(nèi)的小戶型低總價(jià)產(chǎn)品會(huì)更受青睞，此次三湘入市的大戶型偏多，總價(jià)在863萬5999萬元間，或難現(xiàn)過往狂熱。

然而事實(shí)證明，市場(chǎng)依然熱情擁抱了三湘印象名邸的入市。

6月22日開盤當(dāng)日，前灘三湘印象推出的142套房源最終收獲了955組客戶認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)672.54%，近乎“七人搶一房”，并于當(dāng)日實(shí)現(xiàn)售罄。

自帶“魔力”的前灘板塊新盤“加價(jià)”入市依舊日光清盤，800余人抱憾而歸。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，板塊內(nèi)還有尚峰名邸、格力38地塊、格力32地塊、前灘0402地塊、前灘0901地塊、前灘21地塊等項(xiàng)目可以關(guān)注。

除了三湘印象名邸，本月另一明星盤當(dāng)屬翠湖五集，這是位于淮海中路板塊的老牌豪宅翠湖天地的五期項(xiàng)目。

距離翠湖天地上次開盤已有兩年。2018年，項(xiàng)目四期翠湖天地雋薈入市推出總價(jià)在3000萬元以上的房源共118套，最終收獲了385組客戶出資認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)326.27%，更不乏一眾娛樂明星的追捧，梁朝偉、鐘漢良、陳思誠(chéng)等均參與其中。

本次五期項(xiàng)目開盤戰(zhàn)果亦不俗，推出的大戶型192367平方米34房，均價(jià)約16萬元/平方米，總價(jià)在4500萬元左右，132套房源共收獲368組認(rèn)籌，認(rèn)籌率達(dá)278.79%。

此外，楊浦新江灣城板塊的世紀(jì)江灣、崇明新城板塊的崇明亞通水岸景庭(第二批)、普陀光新板塊的寶華城市之星也收獲了超2倍認(rèn)籌數(shù)，與其推出的房源數(shù)量較少有直接關(guān)系；寶山淞南板塊的上港星江灣與靜安大寧板塊的靜安映亦收獲超100%的較好認(rèn)籌率。

它們依然在“隱蔽的角落”

不同于以往60%的認(rèn)籌率可作及格線，在超常發(fā)揮的6月，認(rèn)籌率不足100%似乎都可被視作表現(xiàn)“平平”。

關(guān)注度高、地理位置佳的蘇河灣中心潤(rùn)府本月入市效果卻未達(dá)預(yù)期，開盤推出的224套房源，最終收獲212組有效認(rèn)籌，認(rèn)籌率94.64%。

據(jù)開盤現(xiàn)場(chǎng)消息傳出，蘇河灣中心潤(rùn)府的184平方米大戶型產(chǎn)品去化較快，29套房源當(dāng)日實(shí)現(xiàn)售罄，但8991平方米的23房受遮擋較多及得房率較低等因素影響，去化僅為三成左右。

這一去化差異也與其產(chǎn)品定價(jià)有關(guān)，項(xiàng)目的184平方米大戶型產(chǎn)品定價(jià)約10萬元/平方米，小戶型產(chǎn)品均價(jià)多在13萬元+/平方米，均價(jià)差異達(dá)3萬元以上。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，蘇河灣中心潤(rùn)府6月簽約住宅為8套，尚有216套在售。

不同于蘇河灣項(xiàng)目的全新入市，作為周浦板塊標(biāo)桿樓盤世茂云圖時(shí)隔5年再次加推，最終結(jié)果也與一期大相徑庭。

2015年，世茂云圖作為世茂第一個(gè)“云系”產(chǎn)品入市，首創(chuàng)了具有起伏式堆坡和高差的4D綠谷概念，開盤定價(jià)約4.1萬/平方米，是周浦當(dāng)時(shí)最貴的項(xiàng)目之一，由于品質(zhì)較好還附送一個(gè)產(chǎn)權(quán)車位，最終去化8億元。

次年，保利便在項(xiàng)目隔壁拿下一地塊，樓板價(jià)高達(dá)43607元/平方米，溢價(jià)率近300%。這一出讓場(chǎng)景讓周邊新盤見狀紛紛“捂盤惜售”，計(jì)劃待保利項(xiàng)目入市，周邊價(jià)格上漲后再開盤。

世茂云圖也不例外，此次項(xiàng)目加推二期精裝現(xiàn)房，早在3年前便已完工。此次定價(jià)57334元/平方米，時(shí)隔五年均價(jià)上漲1.6萬元，總價(jià)在475萬860萬元間。最終推出的348套房源僅收獲53組客戶認(rèn)籌，認(rèn)籌率僅15.23%，為當(dāng)月最低。

有業(yè)內(nèi)人士指出，該項(xiàng)目房?jī)r(jià)較一期漲幅較大，加上認(rèn)籌金要求50萬元，與市中心蘇河灣項(xiàng)目?jī)H差30萬元，門檻較高。同時(shí)，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)定是幾年前的板式，不少精裝配置老舊，部分購房者接受無能，認(rèn)為性價(jià)比不高。

此外，崇明新城、青浦趙巷、奉賢南橋等板塊內(nèi)推出的新盤認(rèn)籌率亦不高，市場(chǎng)對(duì)此類優(yōu)勢(shì)不大的遠(yuǎn)郊盤接受度仍不高。

本文源自國(guó)際金融報(bào)

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